《房地产开发项目成本核算指引》.docx

房地产开发项目成本核算指引第一章 总则第二章 管理职责第三章 成本核算的基本程序第四章 成本核算对象的确定第五章 成本的归集与分摊第六章 附则第一章 总则第一条 为规范金融街控股股份有限公司（以下简称“公司”）房地产开发项目的成本核算，统一成本分摊原则，根据企业会计准则-基本准则、公司财务会计制度，结合公司实际情况，制定本指引。第二条 本指引适用于公司本部及所属公司（包括全资、控股及实施管理控制子公司）房地产开发项目的成本核算。第二章 管理职责第三条 本部财务管理部职责（一） 制订和完善本指引；（二） 指导所属公司财务部依据本指引对房地产开发项目成本费用分摊表在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊；（三）指导所属公司财务部依据本指引完成项目成本的核算工作；第四条 本部成本管理部职责（一） 配合本部财务管理部制订和完善本指引；（二） 指导所属公司成本职能部门对房地产开发项目成本费用分摊表进行成本归集和初次分摊工作；第五条 所属公司财务部职责（一） 依据本指引对房地产开发项目成本费用分摊表在成本归集和初次分摊的基础上进行二次分摊，并报所属公司财务总监、成本职能主管经理、总经理审批； （二） 依据本指引按照经审批的房地产开发项目成本费用分摊表进行成本核算账务处理。第六条 所属公司成本职能部门（一） 依据本指引对房地产开发项目成本费用分摊表进行成本归集和初次分摊工作，并报所属公司成本职能部门主管经理审批，同时抄送所属公司财务部。第三章 成本核算的基本程序第七条 成本核算的基本程序如下：（一） 确定成本核算对象在报批全周期经营计划前，所属公司应根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。（二） 成本归集及动态成本调整及成本归集所属公司成本职能部门应根据成本的发生或结算情况及时、准确地更新项目动态成本，并按照成本核算对象和成本项目，归集开发成本费用。（三）项目成本分摊及核算所属公司成本职能部门完成成本初次分摊工作，所属公司财务部在初次分摊基础上进行二次分摊。所属公司财务部应在项目竣工次月一周内完成房地产开发项目成本费用分摊表的审批工作，并依据审批结果完成各项目成本的分摊核算工作。项目可行性研究报告或全周期经营计划中有自持经营物业的项目，所属公司财务部应依据账面已发生成本在每季度结束后一周内完成房地产开发项目成本费用分摊表的审批工作，并依据审批结果完成各项目成本的分摊核算工作开发成本在财务报表中自持经营物业与可售物业的分类列式。（四）项目竣工时，应预结算完全成本，计算各成本核算对象的开发总成本及单位面积成本。（五）所属公司财务部核对账面记载对象分摊成本金额与房地产开发项目成本费用分摊表分摊成本金额的一致性，保证账面金额的准确。第四章 成本核算对象的确定第八条 成本核算对象是指在开发产品成本核算过程中，为归集和分配开发成本而确定的成本、费用承担对象。成本核算对象按下列(一)至（五）划分原则顺序确定：（一） 可否销售原则开发产品有产权且能够对外销售，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产权归业主共有的，可先作为过渡性成本对象进行归集，再将其相关成本分摊至可对外销售的成本对象。（二） 分期归集原则开发项目分期开发的，需按期划分成本核算对象。同一开发期内，划分几个工程标段且各标段竣工年度不同的，需按标段划分成本核算对象。（三） 业态区分原则同一期开发项目由不同业态组成时，应在按期划分成本核算对象的基础上，对住宅、商业、写字楼、酒店、车位等业态分别确定成本核算对象。（四） 成本差异原则同类业态的开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。如在同一期的住宅项目，存在超高层、高层、多层、别墅等不同结构类型的，还应进一步按照结构类型划分成本核算对象。（五） 定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。如住宅的毛坯房和精装房，其功能及预期售价存在较大差异，应分别划分不同的成本核算对象。政策性住房、回迁房如需单独统计时，应作为独立成本核算对象进行核算。第九条 在确定成本核算对象时，可参考以下资料或相关信息：（一）开发项目的可行性研究报告及全周期经营计划。了解项目规划指标、销售分期计划和开发进度。（二）工程立项批复。不同的立项批复应分别确定成本核算对象。如不同立项批复对应的产品业态相同，且同期开发，则可将多个立项批复对应的同业态产品确认为一个成本核算对象。（三）建设工程规划许可证。项目分期以建设工程规划许可证为基础确定。但如有部分项目因销售原因，将同业态产品拆分为多个建设工程规划许可证的，可将多个建设工程规划许可证对应的同业态产品确认为一个成本核算对象。（四）建筑工程施工许可证。对于产品功能类似，但工程进度存在明显差异的应分开核算，分别确定成本核算对象，具体可参照建筑工程施工许可证上的开、竣工时间。第十条 成本核算对象的确定需由所属公司财务部与成本职能部门等业务部门沟通合理性，并经所属公司财务总监、成本职能部门主管领导流程审批。成本核算对象一经确定，不能随意更改，如出现项目开发进度或业态调整等情况确需修改成本核算对象的，应由所属公司财务部、成本职能部门共同协商确认，并经所属公司财务总监、成本职能部门主管领导流程审批。 第五章 成本的归集与分摊第十一条 成本分摊的原则（一）谁受益谁承担的分摊原则。（二）直接成本和能够明确成本对象的间接成本，直接计入成本核算对象。（三）共同成本和不能明确成本对象的间接成本，应按本指引要求合理分摊计入成本核算对象。（四）成本分配均应基于合同或协议等文件的相关内容进行判断。（五）成本分配方法一经确定，不应随意变更。（六）项目的土地成本、开发成本先按包含不可售部分的总建筑面积进行分摊，待项目竣工时按确定的可售建筑面积进行二次分摊。第十二条 地上、地下成本分摊具体原则（一） 地上单独承担的成本：主要包括在空间划分上属于地上部分的支出（如主体结构地上部分、玻璃幕墙、外立面等），仅由地上部分受益的配套设施（如夜景照明、园林绿化等），以及虽然空间划分上属于地下部分，但是仅由地上部分受益的支出（如配电室、管道井土建部分、钢结构等）；（二） 地下单独承担的成本：主要包括在空间划分上属于地下部分的支出且仅由地下部分受益的成本（如地下土地出让补偿金、地下机械车库发生成本等）；（三） 地上和地下共同承担的成本：主要包括地基类支出（如土方、桩基、主体结构地下部分、连通地下的电梯等），合同约定由地上地下共同承担的支出，以及无法由地上或地下单独承担的支出（如设计费、措施费、文明施工费、红线内配套设施费等）；第十三条 成本分摊面积的指标解释（一）占地面积， 指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积。建筑物水平投影占地面积一般按照建设工程规划验收合格证或建设工程规划许可证后附审批单上载明的“基底占地面积”，如部分核算对象不显示基底占地面积的，可要求公司产品部门、设计单位，或测绘单位出具该建筑物的基底占地面积。（二）建筑面积，建筑物各层水平面积的总和。成本分摊依据的项目整体建筑面积数据参照以下顺序取得：（1）实测面积；（2）建设工程规划验收合格证面积（3）预测面积；（4）施工图面积；（5）建设工程规划许可证面积；（6）修建性详细规划面积。（三） 可售建筑面积，指可以进行销售或者预售的物业建筑面积。可售建筑面积应以当地房产测绘部分出具的房屋建筑面积测绘成果报告书为准。根据不同的阶段或用途，分为预测绘报告、实测绘报告。对于分期竣工验收备案的，已经竣工验收且取得实测面积的部分采取实测面积，其他未实测部分可暂按照以上顺序取得面积数据作为成本分摊的依据，待取得实测面积后再行更新。第十四条 成本分摊方法初除融资成本外的共同成本和不能明确负担对象的间接成本分配方法有以下两种：（一）占地面积法。指按成本核算对象占地面积占待分摊部分占地面积的比例进行分配。（二）建筑面积法。指按成本核算对象建筑面积待分摊部分建筑面积的比例进行分配。单一成本核算对象存在分期开发情况的，首先按单一成本核算对象面积占待分摊面积的比例进行分配，然后再按各期面积占单一成本核算对象面积的比例进行分配。第十五条 土地成本的分摊（一）根据土地出让、收购合同及相关政府收费文件合理确定成本受益对象。土地成本能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成本直接计入该成本核算对象原则上土地成本由地上建筑物受益，地下室不分配土地成本，除非土地出让合同或相关文件明确约定土地出让金包含地下空间，或单独补缴地下土地出让金。对于市政配套费等，若政府收费文件明确了受益对象及收费标准的，按文件规定进行归集和分摊。（二）同一土地出让合同下不同成本核算对象的土地成本分配方法成本核算对象投影占地面积可合理划分的，按占地面积法对土地成本进行分配。对于底商与住宅底座相连情况，可先取得住宅投影面积，底商投影面积按相连的各建筑物投影总面积与住宅投影面积的差额取值。成本核算对象投影占地面积不能合理划分的，按建筑面积法对土地成本进行分配。第十六条 前期工程费的分摊前期工程费合同内容受益对象明确的，应按直接计入相应成本核算对象，如精装修设计、景观园林设计仅在地上分摊。合同内容受益对象不明确的，应按建筑面积法进行对成本进行分摊。第十七条 基础设施费的分摊基础设施费合同内容受益对象明确的，应按直接计入相应成本核算对象，如园林环境工程费、室外通讯等仅在地上分摊。合同内容受益对象不明确的，应按建筑面积法进行对成本进行分摊。第十八条 建筑安装工程费的归集与分摊（一）建筑安装工程费具有涉及成本细项多、金额大的特点。为准确核算各成本核算对象的建筑安装工程费，所属公司成本部应编制详细的主体工程成本分部分项工程量清单。成本分部分项工程量清单应分业态按地上地下进行编制：（1）单体多业态综合体项目：主体建筑工程地上地下进行分部分项工程量清单编制；机电安装应区分主干路工程和各业态支路工程分别进行分部分项清单编制；装饰工程应按各业态进行分部分项清单编制；（2）群体建筑多业态项目：建筑工程分业态、分栋号、分地上地下进行分部分项工程量清单编制；机电工程应分业态、分栋号、分地上地下、区分主干路工程和各业态支路工程分别进行分部分项清单编制；装饰工程应按各业态分别进行分部分项清单编制。（二）所属公司财务部根据成本部提供的合同、结算资料、工程量清单，以及其他相关资料，复核建筑安装工程费的分配，是否按照受益原则，将建筑安装工程费直接归集计入最终成本核算对象。如果不能够直接归集的，应按照建筑面积法进行分配。（三）地下四大块基础工程（包括土石方、基坑支护、降水、地基处理）和地下室工程成本支出，在物理划分上属于地下成本，但根据受益原则应在地上建筑物及地下室之间按照建筑面积法分摊。结构工程在按照合同内容及工程量将总成本在地上地下进行物理划分的基础上，再将划分至地下的成本在项目整体建筑面积中分摊。第十九条 公共配套设施费的分配公共配套设施费如果能够直接分摊到成本对象，应直接计入受益的成本核算对象；不能直接计入最终成本对象的，应先通过中间成本对象进行归集，再分配计入相关成本核算对象。根据成本受益原则，公共配套设施费仅在非地下车库和地下库房的受益建筑面积中分摊。第二十条 开发间接费的分配。开发间接费如果能够直接分摊到成本对象，应直接计入受益的成本核算对象；不能直接计入最终成本对象的应按建筑面积法进行分配。 第二十一条 融资成本的归集与分配（一）融资成本的归集。所属公司财务部应按照会计准则和财务会计制度的要求，核算借款费用、界定资本化时点，借款费用资本化的期限为开发产品投入开发起至完工时止，所属公司主动实施的停工期间不包括在内。（二）融资成本的分配。可确定用途的专项借款，融资成本可直接计入受益的最终成本对象；不能明确具体用途的借款费用，可采用直接成本法，依据各项目累计投资额在受益的各成本核算对象间分摊，已完工产品不再参与分配。分配比例=某成本核算对象完成投资额/项目完成投资总额 第二十二条 无偿提供或低于成本价销售回迁房的成本分摊对于无偿提供或低于成本价销售的回迁房应作为过渡核算对象，根据受益原则，成本归集后调增调减回迁房补偿价款和相关税金后的净额比照土地成本进行二次分摊。第五章 附则第二十三条 本指引由本部总经理批准通过，自发布之日起实施，原2012年4月发布的房地产开发项目成本分摊指引（试行）作废。第二十四条 本指引由本部财务管理部和成本管理部负责解释、修订。23附件：房地产开发项目成本费用分摊表房地产开发项目成本费用分摊表序号成本费用科目成本费用内容合同总成本成本对象1成本对象2二次分摊要点（适用于财务部）合约签订和工程量编制的分摊要点，并在成本初次分摊时予以反映。按（适用于成本职能部门）总面积=1+2+面积1面积21CB01土地开发费除缴纳标准明确约定包含地下部分的，原则上仅在地上建筑面积中分摊1.1CB0101地价及转让费1.1.1CB010101地价及土地出让金1.1.2CB010102税费1.1.3CB010103上缴大市政费1.1.4CB010104地价咨询（评估）费1.2CB0102征地及拆迁费用1.2.1CB010201征地税费1.2.2CB010202拆迁补偿费1.2.3CB010203房屋所有权补偿费1.2.4CB010204拆迁手续费1.2.5CB010205拆迁费1.2.6CB010206树木补偿费1.2.7CB010299其它征地拆迁费用1.3CB0103其它费用1.3.1CB010301资金占用费1.3.2CB010302土地闲置费1.3.3CB010303滞纳金1.3.4CB010399其它土地开发费用2CB02前期工程费合同分别约定地上、地下对应金额的，按合同约定分别在地上、地下分摊；未分别约定的，在项目整体建筑面积中分摊（特别说明的明细成本项目除外）合约中应明确计费基础，尽可能分业态根据地上地下约定合约界面与对应金额2.1CB0201工程咨询2.1.1CB020101可行性研究费2.1.2CB020102市场调研费2.1.3CB020103工程监理2.1.4CB020104造价及合约咨询2.1.5CB020105消防咨询费2.1.6CB020106沉降观测费2.1.7CB020107监测检测费2.1.8CB020108地震安评及地基分析2.1.9CB020199其他咨询费2.2CB0202报批报建费2.2.1CB020201规划论证验收费2.2.2CB020202交通论证费2.2.3CB020203环境论证费 2.2.4CB020204施工图审查费2.2.5CB020206日照分析费2.2.6CB020207地籍图及地名办理费2.2.7CB020208房屋测绘费2.2.8CB020209产权办理费2.2.9CB020210其它报批报建费2.3CB0203勘查设计费2.3.1CB020301勘察测绘费2.3.2CB020302文物勘探费2.3.3CB020303地质勘察费2.3.4CB020304方案及施工图设计2.3.5CB020305精装修设计仅在地上建筑面积中分摊如为地下部位有可租售业态精装设计内容，需在合约中单独明确部位及金额2.3.6CB020306景观园林设计仅在地上建筑面积中分摊2.3.7CB020307市政类专业设计（小市政）2.3.8CB020308设计咨询费2.3.9CB020309其它勘察设计费2.4CB0204其它前期费用2.4.1CB020401招投标代理费2.4.2CB020402招投标服务费（标办）2.4.3CB020403评标专家费2.4.4CB020404建安工程一切险2.4.5CB020405工程担保费用2.4.6CB020406散装水泥专项基金2.4.7CB020407墙体材料专项基金2.4.8CB020408办理施工许可证2.4.9CB020409合同印花税2.4.10CB020410障碍物拆除2.4.11CB020411树木伐移费2.4.12CB020412临水临电费用2.4.13CB020413临时道路场地平整费用2.4.14CB020414临时围墙等临时设施费用2.4.15CB020415各市政部门审批费用（小市政）2.4.16CB020416前期模型制作费2.4.17CB020417晒图、复印费2.4.18CB020499其他费用3CB03基础设施费（含大市政设计费，小市政设计费统一计入前期工程费的勘察设计费）除缴纳标准明确约定包含地下车库和地下库房的，原则上仅在非地下车库和地下库房的受益建筑面积中分摊（特别说明的明细成本项目除外）3.1CB0301大市政管线综合设计费3.2CB0302红线内（室外）基础设施工程3.2.1CB030201室外管线工程需与主体工程分开单独核算3.2.1.1CB03020101电力管线工程在项目整体建筑面积中分摊3.2.1.2CB03020102电信管线工程3.2.1.3CB03020103上水管线工程3.2.1.4CB03020104雨污水管线工程3.2.1.5CB03020105中水管线工程3.2.1.6CB03020106燃气管线工程3.2.1.7CB03020107热力管线工程3.2.1.8CB03030199其它室外管线工程费用3.2.2CB030202热力站/锅炉房工程3.2.2.1CB03020201热力站/锅炉房土建工程尽可能在清单中单独列项；如是独立工程应作为清单编制单元，独立编制全部建造成本清单（包括措施费用及取费等）；设计、监理、咨询及其它费用能单独列项的应单独约定3.2.2.2CB03020202热力站/锅炉房设备及安装调试费单独签订合约3.2.2.3CB03020299其他费用合约中需明确具体范围与金额3.2.3CB030203配电室（站）在项目整体建筑面积中分摊3.2.3.1CB03020301土建工程尽可能在清单中单独列项；如是独立工程应作为清单编制单元，独立编制全部建造成本清单（包括措施费用及取费等）；设计、监理、咨询及其它费用能单独列项的应单独约定3.2.3.2CB03020302配电设备安装调试费单独签订合约3.2.3.3CB03020399其他费用合约中需明确具体范围与金额3.2.4CB030204燃气调压箱站单独签订合约或单独列项3.2.5CB030205园林景观仅在地上建筑面积中分摊与主体工程分开核算3.2.5.1CB03020501绿化、铺装及道路*3.2.5.2CB03020502景观及照明工程3.2.5.3CB03020503围墙工程3.2.5.4CB03020504室外标识、美工及室外设施工程3.2.5.5CB03020505其它园林景观工程3.2.6CB030206其它室外工程费用3.3CB0303红线外基础设施工程与红线内工程分开核算3.3.1CB030301红线外自来水工程3.3.1.1CB03030101设计费3.3.1.2CB03030102工程费3.3.1.3CB03030199其它报批报审报建费3.3.2CB030302红线外雨污水工程3.3.2.1CB03030201设计费3.3.2.2CB03030202工程费3.3.2.3CB03030299其它报批报审报建费3.3.3CB030303红线外燃气工程3.3.3.1CB03030301设计费3.3.3.2CB03030302工程费3.3.3.3CB03030399其它报批报审报建费3.3.4CB030304红线外热力工程3.3.4.1CB03030401设计费3.3.4.2CB03030402工程费3.3.4.3CB03030499其它报批报审报建费3.3.5CB030305红线外供电工程3.3.5.1CB03030501红线外供电设计费用3.3.5.2CB03030502电力外线工程3.3.5.3CB03030503开闭站工程3.3.5.3.1CB0303050301开闭站土建工程如是独立工程必须作为合约和清单的核算单元，独立编制全部建造成本清单（包括措施费用及取费等）；3.3.5.3.2CB0303050302开闭站设备及安装工程如无法单独签订合同，需在合约和清单中单独明确3.3.5.4CB03030599其它报批报审报建费3.3.6CB030306红线外弱电工程3.3.6.1CB03030601设计费3.3.6.2CB03030602工程费3.3.6.3CB03030699其它红线弱电费用3.3.7CB030307红线外道路工程3.3.7.1CB03030701设计费3.3.7.2CB03030702工程费3.3.7.3CB03030799其它红线外道路费用3.3.8CB030308红线外绿化工程3.3.8.1CB03030801设计费3.3.8.2CB03030802工程费3.3.8.3CB03030803其它红线外绿化费用3.4CB0399其它基础设施建设费4CB04建筑安装工程费4.1CB0401建筑工程4.1.1CB040101土方护坡降水及地基处理工程在按照工程量或其他合理方法将总成本在地上地下进行物理划分的基础上，再将划分至地下的成本在项目整体建筑面积中分摊如无法单独签订合同，需在合约和清单中单独明确4.1.1.1CB04010101土石方工程4.1.1.2CB04010102基坑支护工程4.1.1.3CB04010103降水工程4.1.1.4CB04010104地基处理工程4.1.2CB040102主体工程实体工程应分业态、分产品、分地上地下作为合约和清单的核算单元4.1.2.1CB04010201结构工程在按照工程量或其他合理方法将总成本在地上地下进行物理划分的基础上，再将划分至地下的成本在项目整体建筑面积中分摊4.1.2.2CB04010202二次结构及室内初装工程在工程实际对应部位内部分摊4.1.2.3CB04010203外保温工程在工程实际对应部位内部分摊清单列项地下保温单独列出，其它均在地上工程4.1.2.4CB04010204屋面工程在工程实际对应部位内部分摊清单列项进入地上工程列项4.1.3CB040103门类及小五金工程在工程实际对应部位内部分摊分业态、分产品、分地上地下作为合约和清单的核算单元4.1.3.1CB04010301单元门4.1.3.2CB04010302户门4.1.3.3CB04010303防火门4.1.3.4CB04010304防火卷帘门4.1.3.5CB04010399其他门类4.1.4CB040104外装饰工程在工程实际对应部位的建筑面积中分摊（一般为地上）下沉庭院/广场的外装饰工程需单独列项4.1.4.1CB04010401外窗工程4.1.4.2CB04010402幕墙工程4.1.4.3CB04010403涂料工程4.1.4.4CB04010404面砖工程4.1.4.5CB04010405石材工程4.1.4.6CB04010406金属构件工程4.1.4.7CB04010499其它外装工程4.2CB0402机电安装工程（指初装）签约时应分别约定地上、地下的金额，若合同分别约定地上、地下对应金额的，按合同约定分别在地上、地下分摊；未分别约定的，在项目整体建筑面积中分摊（特别说明的明细成本项目除外）1.机房、主干路、支路末端应分系统作为核算列项单元；2. 单体综合体/酒店/办公楼/商场工程主干路工程应分别进行分部分项清单编制；3.支路末端列项应分业态按按产品、地上、地下分别进行；4.主要为地上服务的主干路工程量进地上核算，并在清单编制中明确说明； 4.2.1CB040201强电工程4.2.1.1CB04020101变配电工程4.2.1.2CB04020102动力、照明、防雷接地4.2.2CB040202弱电工程4.2.2.1CB04020201卫星及有线电视系统工程仅在地上建筑面积中分摊4.2.2.2CB04020202安防系统工程4.2.2.3CB04020203电话及网络工程4.2.2.4CB04020204楼宇自控系统工程4.2.2.5CB04020205停车场管理系统工程4.2.3CB040203给排水工程除缴纳标准明确约定包含地下车库和地下库房的，原则上仅在非地下车库和地下库房的受益建筑面积中分摊4.2.3.1CB04020301给排水4.2.3.2CB04020302中水工程4.2.4CB040204暖通工程除缴纳标准明确约定包含地下车库和地下库房的，原则上仅在非地下车库和地下库房的受益建筑面积中分摊4.2.4.1CB04020401采暖工程4.2.4.2CB04020402通风空调系统（含:空调水系统和消防排烟系统）4.2.5CB040205电梯工程除单独为地下服务的仅在地下建筑面积中分摊以外，均在地上建筑面积中分摊单独为地下服务的独立列项4.2.5.1CB04020501电梯供应4.2.5.2CB04020502电梯安装4.2.6CB040206消防工程在项目整体建筑面积中分摊4.2.6.1CB0402060