陕西商洛建行项目商业提案.ppt

商洛建行项目商业规划 洛城CBD 商业运营部2011 8 15 目录 一 项目介绍二 商洛商业市场分析三 商业目标客群分析四 产品整体定位五 商业业态布局六 经济指标测算 一 项目介绍 该地块位于商州区州城路和规划三路路口 紧邻商洛新市政府 项目占地约为13 3亩 目前地块土地平整 具备开发基础条件 本案 新市府 一 宏观分析 商洛原有商业是以自然形成的传统商业模式为主 布局单一 松散 以习惯性消费引导为主 缺乏功能完善 业态互补的集中型现代综合商业体 虽然出现了小综合体的雏形 天元时代广场 百利购物广场 可是限于物业条件和发展格局所困 未能健康发展 同时当地商业发展迟缓 陈旧远远满足不了城市发展和市民日益增长的消费需求 二 商洛商业市场分析 二 商洛商业市场分析 北新街百利购物广场 二 商洛商业市场分析 二 整体商业分布及发展趋势分析 1 商洛城市商业现状 目前 商洛的主要商业区集中在以北新街和工农路组成的丁字地带 北新街东西走向 中段长约为1500米 双向6车道 是东西横向分布的商洛和商州区的主动脉 是商洛最宽阔 最繁华 最具活力的商业金融中心街区 整条街以西边黄沙河的十字口到东边中心广场的丁字口中间段为最繁华区域 沿街建筑以4 6层的居民楼为主 其次单位办公 自建房居多 基本上都是底层商业 上层居住 最高建筑为在建的万盛商务综合楼 计13层 通过市场调研 附表 可以得知该区域商业结构单调 传统 松散的现状布局 是随着城市的发展自然形成的 二 商洛商业市场分析 2 商洛城市商业发展趋势 陕西省政府重点支持商洛发展的 商 州 丹 凤 循环工业经济园区 方兴未艾 商洛已经成为创业的热土和创业者的乐园 2010年上半年 商洛市生产总值同比增长14 9 农民人均现金收入增长26 城镇居民可支配收入增长23 全市全社会固定资产投资完成增长33 整个城市处于经济发展的快车道 国家发展战略规划的 关中 天水经济区 涵盖商洛 为商洛带来难得的商机和发展潜力 随着商洛城市建设发展西拓新城区 行政中心的西迁 城市会体现城区扩展 发展结构拉开 经济环境扩充 居住环境改善的态势 本案紧邻新行政中心东侧 比照西安北郊相同区域的发展 该区域商业未来也将会以中高档休闲 娱乐 餐饮为发展核心 二 商洛商业市场分析 3 商洛可竞争项目商业存量现状 二 商洛商业市场分析 注 威尼斯电影院1800平米 25元 平米 每年8 的递增率 每年2元 每平米递增 华润万家1 3层统一租价为 25元 平米 每年递增价为3 租期10年 天元时代广场 一楼12平米左右的店铺 租金 管理费 4200元 每月 350元 平米 三 商业目标客群分析 1 客户来源分析 经营户 投资者2 购买客户来源分析 底铺房产投资者 此类房型投资 自用两相宜 面积100到200 相对合适 属于全能铺型 可以满足所有业态的经营需要 在商业体中 这类的售价最高 销售和出租速度最快 底商房产投资者 此类房型投资 自用两相宜 面积30到100 相对合适 属于灵活铺型 投资小 经营成本低 可以满足大部分业态的经营需要 在商业体中 这类的售价较高 销售和出租速度较快 主力商业房产投资者 此类物产面积大 回报率相对稳定 它的主力购买者一般以投资客居多 他们看重租金回报 一般以带租约销售为主 在主力店的带动下 以合理租金出租主力商业 体现其商业价值 待时机成熟 高位放量 达到利益最大化 二 租赁客户分析1 战略合作伙伴 餐饮类 永和豆浆 乡村基 好利来 味千拉面 小六汤包等 娱乐类 好乐迪KTV 悦豪KTV WAY酒吧 名典咖啡 老树咖啡等 战略合作伙伴可以在项目规划期直接进入相关洽谈 提出各自的物业要求 提前招商 合理规划 既降低了建安成本 又提升了本案商业价值 2 配套服务业态经营思考方向主要服务本社区住户 满足周边群众对便利生活的追求 如粮油店 蔬果店 利安社区店 五金电料 建材家装店 银行 电信营业厅等 三 商业目标客群分析 四 产品整体定位 一 地块分析1 地理位置 项目位于商州区州城路与规划三路交汇处 西邻新市府 2 占地面积 约为13亩 约合8800 3 区位优势 商洛位于规划中的关天经济区 重点打造循环经济产业 固定资产投资以每年26 7 的速度递增 新型工业化进程持续加快发展 新增就业岗位约15万个 城镇化水平不断提高 经济环境的扩充 就业和薪酬的提升 必将引发居住环境改善的态势 本案紧邻新市府 属于城市先发展区域 商业的开发和住宅的销售将是大有可为的 四 产品整体定位 4 项目区位图 社保局 新市府 疗养院 规划三路 州城路 本案 四 产品整体定位 二 产品规划1 定位原则以商业定位 建造 运营 确立和打造项目地位 以差异化开发模式 提升商业价值 促动住宅销售 获得项目和企业品牌的最大价值 2 定位依据 城市经济分析 根据规划 关天经济区将成为拉动商洛经济的重要板块 政策支持大力开发南丹循环工业经济园区的建设 城市化水平提高17 以上 同时纳入西安一小时经济区 提高更多就业岗位 经济和城市的的发展势必带来强有力的民间消费 商业现状分析 商洛现实商业市场 缺乏有号召力的领袖型商业 单打独斗的分散经营没有形成集中商业的优势 物业老旧 村民 居民自建底商较多 城市综合体的产品属于市场空白 四 产品整体定位 板块优势分析 本项目地处商洛市城西北区 属于商洛市重点开发的新行政中心和新城区地带 紧邻新市府 检察院办公大楼 中国联通大楼 审计局 环保局等政府机关周边市政设施配套完善 项目西北方向为在售楼盘锦绣新天地 东南面为在售楼盘全兴紫苑 本区域目前是商洛销售最高价 未来居住人口以中青年为主 消费能力和消费需求在商洛首屈一指 是未来洛城核心行政区和高档居住区 紧抓区域消费是本案商业成功之本 周边商业以全兴紫苑和锦绣新天地为主 体量大 开发早 但是商铺结构和形式单一 业态重复 定位模糊 不能形成整体优势 如此强大的市场空白就是缺少核心特色的据点 我们必须在建行地块仅有的面积内 利用地位的内核优势 建立特色商业业态 以 金融大厦 显赫尊贵的 办公 经营 高档住宅 定位 来建立和确定项目地位 以 特色和核心 取胜 承接 州城路商圈 打造集高端餐饮 娱乐 办公和金融服务为一体的 洛城CBD 3 产品规划定位我们将本项目定位于 在金融大厦为主题引领的前提下 以服务于周边区域为初始目的 进而打造以商务休闲 中高端商务餐饮为主的商业业态 满足新区商务办公为主的综合服务 服务于区域商业的发展 积极构筑城市服务体 着力提高本区域的商业发展和人气 以提升生活品质 提高地块含金量 推动住宅的销售速度 项目定位以中大型餐饮 休闲会所为核心 洗浴 棋牌 休闲综合为主题 生活配套为辅的商业体 可以提升本区域的商业价值 同时完善产品自身功能 提升住宅品质 相互促动 达到租售两旺的目的 以中高端商务休闲业态为核心 建立新区商务消费据点 以此为主要且唯一目的 四 产品整体定位 五 商业业态布局 一 商业总体量 6400 1 主力商业总量 4000 单层商业面积 1000 2 西侧商业面积总量 600 3 南侧商业面积总量 1800 二 商业结构形式根据地块地形 可考虑主力商业部分后退 在项目西南角规划小型迎宾广场 这样做有利于突出商业整体形象 突出写字楼档次 有利于门前商业广场的聚客 合理利用土地创造商业最大价值 三 车位地上地下车位合计80个 社保局 州城路 规划三路 疗养院 次入口 主入口 门前广场 二层商业 三层商业 项目占地约13 307亩 新市政府约500米 四层商业 全兴紫苑 五 商业业态布局 四 依业态功能布局图1 项目区位图 五 商业业态布局 2 主街规划 一层平面图 生活配套设施 部分一托二 主力户型50到80 主力商业 洗浴 餐饮 休闲 会所或娱乐旗舰店 进深约25米 弧度等参考楼宇结构 营业厅 银行 证券为主 餐饮 休闲为辅 配合 金融大厦 的主题 进深约20米 长约30米 西侧商业约长30米 进深8 12米 参考楼宇结构 主力商业为弧形 正门外为约200平米小广场 门前广场 注 本商业体公摊不应超过8 底商区域公摊不应超过10 否则不利于商业的销售和招商 五 商业业态布局 4 商业业态面积配比 5 商业物业基本要求 商业物业的需求不单单要满足设计需要和当时的营业需求 同时应该考虑到商业环境的变化而具有前瞻性 可以满足未来发展的需求 才能够保持本商业体的先进性 发展性和优势突出的特征 五 商业业态布局 总成本 参考时代领域单位造价2200元 约合1400万 会因土地成本等成本要素的变动而上下浮动 毛利润 2980万 商业销售收入 总成本 六 经济指标测算 六 经济指标测算 主力商业说明 主力商业是本项目的重头戏 本案商业的成功与否全凭此段的招商带动 合理规划该商业区块 与周边形成品质差异化是本案商业部分策划和招商的重中之重 根据周边商业调研和地块的研究 新区普遍缺乏有号召力的领袖型中高档餐饮 娱乐品牌 本项目清晰的市场定位 决定了主力店进驻才能提升整体的商业价值 打造片区核心位置 大型餐饮和娱乐场所的进驻 将会极大的提升本项目知名度和商业价值 建立新区商务消费据点 以此为主要且唯一目