中原2009年宁波市咸祥镇项目初步市场研究报告

中管网房地产频道 XX项目初步市场研究报告 2009年 5月 8日 中管网房地产频道 本项目前期研究部分整体流程 初步市场研究 项目深度定位及可行性研究 在深入研究本地块属性的基础上，对本区域及周边房地产市场进行实地调研，再结合宁波总体房地产市场，确定本项目的初步产品定位。 针对目标客户进行市场问卷调研及深入访谈，深化项目定位，结合项目经济测算与营销活动费用，对本项目可行性进行论证。最后确定本项目的营销策略。 做 什 么 ？ 怎 么 做 ？ 第 一 阶 段 第 二 阶 段 中管网房地产频道 本初步市场研究报告整体思路 项 目 总 论 总 体 及 区 域 房 地 产 市 场 分 析 项 目 初 步 产 品 定 位 I. 地块要素分析 II. 地块经济技术价值分析 III. 地块区位价值体系研究 IV. 项目地块 SWOT分析 V. 项目地块综述 I. 房地产总体市场 II. 区域土地市场 III. 区域房地产市场 IV. 同类型房地产竞争市场 I. 项目住宅定位 II. 物业发展建议 中管网房地产频道 第一部分 项目总论 中管网房地产频道 宗地位置： 本地块位于咸祥镇南部，咸祥中路东侧，咸三村级路南面。 城市角色： 咸祥镇是鄞州区 20个建制镇之一。东濒象山港入海口，北倚福泉山，东南与象山县隔港相望，西南与奉化市接壤，东北经沿海大通道与北仑相连，西北与浙江省第一大淡水湖（东钱湖）仅有 18公里路程。素有“滨海重镇”之称。“十一五规划”定位咸祥镇为宁波市远郊重要的以海洋产业和滨海居住、旅游为特色的综合型城镇，鄞东南片区中心镇。 本项目地块位于咸祥新镇区开发建设的率先启动区域，紧邻老镇区，距目前主要商业配套中心约 800米，现状交通等基础设施条件较好，近期教育、商业等部分生活配套可以依靠老镇区，但后期升级配套需要自身提供。 鄞州 咸祥镇现状 本案 本地块 老镇区 主要商业配套 中管网房地产频道 地块要素分析 基础设施及发展： 现状： 老镇区除了金山公园和镇南文化公园外，基本没有其他基础设施配套。 老镇区 新镇启动区规划 发展： 新镇启动区将规划影剧院、文化馆、文化广场、三星级酒店等形成咸祥镇文化中心，并结合绿化步行系统及景观广场形成商业街和商业餐饮中心，位置都集中在本项目西南面；新镇区还将充分利用周边现有的水系和河岸绿化，将休闲步道、滨水广场、亲水平台、游船码头等功能有机地组合于其中。本启动区将规划形成大型商业街区、文化中心、旅游酒店、生活居住、生态绿地等功能于一体的咸祥新镇综合功能区。 本启动区的建设形成将大大提升本项目的形象和集聚力，但需要依靠当地镇政府较长时间和较大资金的开发建设投入，也需要企业承担一定区域复兴的社会责任。 现状公园 本地块 中管网房地产频道 地块要素分析 周围环境及发展： 现状： 东侧现状为河流及农田；南侧现状为农田和村落；西侧目前隔现 71省道有渔政办、派出所及两处行政办公用房和部分办公用房；北侧为咸三村村民房和部分农田；西北有相对完整的绿化公园。 发展： 未来南面将会建设一条新71省道；现 71省道将会多为绿化带及商业中心；西侧规划以影剧院、文化馆、文化商业广场和一座三星级的酒店构成的商业文化中心。东侧河流会将休闲步道、河岸绿化及规划道路有机结合。 目前周边环境一般，只有西北角公园能利用，东侧的天然河流需要深度整理。但后期该区域将规划成为咸祥镇中心景观区。 项目北侧村民自建房 项目东侧河流及空地 项目西南主要交通咸祥中路 项目周边空地 中管网房地产频道 地块要素分析 咸球公路现连接道 本案 省道 咸球公路 咸三村村道 交通状况及发展： 现状： 目前咸三村村集资道路分割公园和本项目；北侧是咸球路连接线；现 71省道横贯项目南北，是连接本项目与镇中心的主要道路；南面 5分钟车程即有通往象山的轮渡码头， 30分钟可到。 发展： 东面规划新建的快速路沿海中路，南面规划 71省道复线线，中远期现 71省道将改建为新镇区内的步行绿化商业带，码头附近规划象山港大桥，预计 2010年建成通车。 与市区及周边的交通网线整体对接良好。考虑到规划周期的问题，较长一段时间内老 71省道即咸祥中路仍将承担本地块内主要的车行交通。 省道（咸祥中路） 咸三村村道 横码码头 中管网房地产频道 地块要素分析 咸祥菜场 鄞州银行 农业银行 邮政储蓄 华联超市 新华书店 加贝超市 新江厦超市 加贝超市 生活配套及发展： 现状： 银行：鄞州银行、农业银行和邮政储蓄等。 超市：新江厦超市、华联超市和加贝超市等。 菜场：咸祥菜场。 书店：新华书店。 发展： 规划在新镇区兴建一批重要文化设施，如图书馆、科技馆、文化中心等；建设各类公共体育设施；通过市场调节机制重点发展商业、金融、保险、家政等社会服务设施。 咸祥镇整体生活配套相对比较齐全，主要集中在以菜场为中心的周边区域，超市的人气积聚效应较明显。目前本地块生活配套依靠老镇，未来可由地块所在的新镇启动区配套支撑。（包括本商业内部的商业配套）。 中管网房地产频道 地块要素分析 生活配套及发展： 现状： 高中：咸祥中学 初中：咸祥初中 小学：咸祥小学 幼儿园：咸祥中心幼儿园和一个民办幼儿园 医疗：咸祥中心卫生院 发展： 增建和扩建教育设施，远期普及学前教育和九年义务教育；远期在镇南新建一所医院。 咸祥的教育配套比较完善，且有一所周边区域唯一的省三级重点高中，基本能满足当地及周边居民的教育需求；咸祥只有一个初具规模的乡镇医院，医疗配套有待改善。 咸祥初中 咸祥小学 咸祥中学 幼儿园 咸祥中心卫生院 咸祥中心幼儿园 中管网房地产频道 地块经济技术价值分析 地块四至： 规划地块位于整个新镇启动区的东部，东至长大河支流，南至鲍家北面农田，中间斜向为现状两车道的 71省道及咸祥中路，西北角是约 8000平方米个人捐赠公园，北面为 7米宽的村级道路。 地块被城市干道围绕和分割，交通条件较好，但景观方面除镇南文化公园外相对一般（无直接可利用的水系景观）。 中管网房地产频道 地块编号 用地属性 土地面积（万平方米） 建筑面积（万平方米） 容积率 建筑密度（） 绿地率（） 居住用地 商业办公综合用地 居住用地 居住用地 地块经济技术价值分析 本地块由四块基地组成，规划总用地 7.31万平方米，其中除 B-02地块为商业办公综合用地外，其余均为住宅用地。 规划居住面积 9.63万平方米，居住规模较大，规划商业办公面积 2.5万平方米。 是区域内规模相对较大的复合地产，可塑性较强。 容积率可进行微调。 整体 1.4-1.8的容积率可规划小高层、多层结合低层等多种物业形态组成的综合性项目 。 中管网房地产频道 规划区块内地势平坦，周边河网水系密布， 水体景观丰富，但需要进行规划改造 。 现状区块交通主要依托 71省道与老镇区联系。基地内基本为现状农田，有少量工业用房。 基本没有拆迁成本。 现状用地沿 71省道有一处镇区内 相对较完整的绿地公园，可充分利用 。 地块北面为现状农民房，规划上需要进行隔离。 地块内部 地块经济技术价值分析 镇南文化公园 北面农民房 中管网房地产频道 项目属性界定 三线城市镇新中心区大盘开发 属性界定 描述 诠释 区位属性 鄞东南片区 象山港沿岸城镇 新镇中心区 鄞州与象山港接壤的区域，未来海洋、物流、旅游等产业的重点培育地 距离象山港只有 10分钟车程，未来象山港大桥的建造点，共享海港经济 镇的新中心区，未来的政治、文化、商业和景观中心，潜在价值高 项目属性 与城市交通网络对接良好，交通进入性好 项目规模较大，有强大商业配套 地块内部条件较好 成为未来镇区文化、商业和景观中心的一部分 沿界面长，昭示性好 目前有 71省道到市区，咸球路到滨海投资创业中心，未来有甬台温复线、沿海中路和象山港大桥 项目建面超过 12万，其中商业配套有 2.5万，将建成咸祥最早最大的商业中心广场 地势平坦，可塑性强 项目能直接享受对面建设影剧院、文化广场、酒店、绿化景观中心等配套 与老中心仅 10分钟步行距离，可以吸引老城区的商业人流 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 区位定位 片区生活居住中心 滨海旅游特色城镇 鄞东南片区规划以咸祥为中心，外联瞻歧和塘溪。镇区限制工业，大力发展生态，作为为滨海投资创业中心的生活居住服务中心，强调为周边地区服务的职能。 镇域人口近期 3.8万，远期 5.5万，镇区人口近期 2.3万，远期 4.0万。 咸祥镇山海资源丰富，海岸线是鄞东南地区仅剩的原生态岸线，镇域内老宅有浓郁的解放时期特色，结合大嵩所城、海防遗址和塘溪名人古居等，有打造城乡休闲旅游地的优越先天条件，闻名宁波的象山港海鲜也是绝佳优势之一。 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 区位辐射 塘溪镇 东钱湖风景区 奉化松岙镇 北仑港 春晓 象山贤庠 瞻歧镇 横溪镇 本案 咸祥目前有 71省道直接贯穿塘溪到达东钱湖，直接有公路经过瞻岐到达滨海创业投资中心和悖论，未来甬台温复线、沿海中路、象山港大桥建成后， 咸祥将成为一个交通要道，区位优势将有所提升。但目前区位集聚度和对外吸引力不足。 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 区位特征及发展 咸祥古称嵩南（位于大嵩之南）。元、明间，外来移民利用海涂高阜处煮盐，因名盐场。至清嘉庆年间，正式更名为咸祥。咸祥镇于 1986年被批准设立建制镇，是当时的大嵩区区公所驻地。 1992年撤扩并时，咸祥镇合并了球山乡，同时也撤掉了大嵩区。目前，咸祥镇是鄞州区20个建制镇之一。东濒象山港，北倚福泉山，东南与象山县隔港想望，西南与奉化市接壤，东北经沿海大通道与北仑相连，西北与浙江省第一大淡水湖（东钱湖）仅有 18公里路程。 镇域面积 64.54平方公里，下辖 17个行政村， 2个村级公司、 1个居委会。全镇常住人口 30564人，镇区 13000人 ,外来人口 10000余人。镇内林特、海洋资源丰富，土地肥沃，有耕地 3万亩，山林 3万亩，浅海海涂 3万亩。 宁波市、象山港“十一五”规划中将咸祥作为鄞东南片区重点发展的城镇，规划人口 5.5万，是鄞州重点发展的特色镇中心之一，是象山港开发的重要功能组成部分。 目前咸祥镇为人口和规模相对较小的边缘小镇，多年处于自然发展状态，未来随着规划的实施以及政府支持力度的加大，将呈现一定的发展契机。 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 区位地位 咸祥北接鄞州和宁波市区，西连奉化松岙，东邻北仑春晓，南隔象山港与象山贤庠隔海对望。奉化象山跨海大桥通车后咸祥将直接成为市区、北仑和舟山连接奉化东部、宁海和象山的重要交通枢纽。随着北仑和舟山港区规模的扩大，咸祥地区广阔的沿海平原将成为这两个港口的物资集散地， 咸祥有望偕同周边地区一起进入象山港时代。 咸祥 北仑 市区 象山 宁海 奉化 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 本镇产业： 2005年全镇国内生产总值 5.66亿元，工业总产值 31.53亿元，农业总产值 1.62亿元。工业以金属箱柜、服装针织、水产加工为主导产业，涌现出东方船舶、申江科技、东海粉末、威达西服、精业箱柜、诺布尔制衣等龙头企业。农业以水产养殖和林特水果为主，拥有紫云堂食品有限公司、海王食品有限公司等一批农业龙头企业。 但就总体而言，本镇企业数量不多，产业不及周边塘溪和瞻歧发达。 周边产业： 滨海投资创业中心，位于鄞州区东部瞻岐镇，东邻象山港，西依沿海中线一级公路，北与北仑区春晓镇接壤，南至大嵩江。中心近期规划面积 7平方公里，远期规划面积 15平方公里。中心启动建设两年多来，已引进项目 96个。首批24家企业已在 2007年底陆续建成投产。 区位产业 本项目也可设法借助周边这股强大的产业力量，但 07年初该中心规划建设外来人口服务中心 ，该项目总投资 1.7亿元人民币，占地 183母，每期 5万平方米将分三期最终建成 15万平方米外来人口居住房及相关生活配套设施，届时将能有效容纳 2万人口居住和生活。 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 区位人文 咸二村后道路 13号的马氏故居，紧邻市镇。这是一幢历尽沧桑而保存完好的传统江南民居，粉墙黛瓦，马头墙高耸，庭院内是两层楼的砖木结构老屋，宽敞整齐。半个多世纪以来，老屋见证了中国社会的动荡和振兴，如今老屋早已人去楼空，在当地政府和乡亲们的尽心修缮保护下，幸存至今。 在咸祥镇西南有一座杨公祠 ,该祠沥经沧桑 ,原祠毁于上世纪六十年代。后于2005年在原址上重建，于 2006年 12月落成。该祠完全是当地居民自发捐款，由当地的匠人建造，建筑风格具有地方特色，里面存放有 杨公碑记 ， 治鄞政略 等文献。 作为曾经的“东海盐场”，咸祥拥有悠久而辉煌的历史，有一定的文脉，但目前对外知名度一般。 中管网房地产频道 咸祥中路商业 老街商业 菜场周边商业 咸兴路商业 菜场周边商业 老街商业 咸祥中路商业 咸兴路商业 现状： 日常商业主要以菜场周边和老街的底商为主，咸祥中路、咸兴路底商为辅。整体较为凌乱，形象差，档次不高。距离项目的步行时间为 15分钟。 发展： 中远期规划的城镇商业中心以本项目商业地块和西侧商业文化广场为主体，形成集聚的中心效应。 整体而言，目前项目周边日常商业配套非常不成熟，且以中低档次为主，咸祥镇整体商业缺乏有效的规划和引导。也无集聚力较强的商业中心。 地块区位价值体系研究 区位商业 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 区位自然景观 象山港滨海景观 ：位于咸祥镇东南，这里可以欣赏到沿海滩涂景观和优美的象山港海景。 金山公园： 位于咸祥镇西南的金山上，该公园依山势而建，设有登山步道，休憩凉亭和文化雕塑等，是休闲、运动的良好去所。 镇南文化公园： 位于咸三村村口，紧邻本项目，设有休闲回廊、景观绿化和运动器材等，是离项目最近的一个公园。 古镇风韵： 位于镇中心的老宅还可见当年咸祥的辉煌历史，改造过的护城河更为次增添浓郁的古城风韵。 区位整体自然环境资源充足，但因缺乏有序开发和整合，目前还不具备足够的周边辐射力和旅游吸引力。 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究 区位规划 滨海经济区： 咸祥是滨海经济区之一。以保护、利用、整治为主线，在发展中加强生态环境保护，有序利用岸线、滩涂等自然资源。 功能定位： 生态型滨海经济区。 产业发展重点： 能源、造船、现代物流等生态型临港产业和海洋养殖、水产加工、滨海旅游等资源型产业。 城镇性质： 宁波市远郊重压迫的以海洋产业和滨海居住、旅游为特色的综合型城镇；鄞东南片区中心镇，片区生活居住服务中心；象山港城开发的重要功能组成部分。 滨海经济区 中管网房地产频道 地块区位价值体系研究小结 本区位拥有得天独厚的自然资源、人文景观和产业基础等优势，强化规划引导，加快项目推进，可建成特色鲜明的产业强镇、生态美镇、文化名镇。但目前这些资源都相对零散，没有形成规模。 可依托甬台温高速复线、 71省道该线、沿海中路和象山港大桥成为区域交通要道，有利于本镇经济的发展。 目前商业配套落后，导致区位商业对外没有积聚力，甚至内部消费力向外流失，未来新镇商业文化中心的规划建设能较好的改善这个情况。 本区位产业相对软弱，后期有 1600亩的本镇产业规划地和滨海经济区的产业辐射会带动本区域的发展。 “ 十一五”期间将作为宁波市重要的海洋产业和滨海居住、旅游综合型城镇得到政府政策上的一定支持。 中管网房地产频道 项目地块 SWOT分析 Strength 优势 Weakness 劣势 Opportunity 机会 Threat 威胁 S1、项目周边水系发达，自然环境优越，适于居住； S2、规划区紧领咸祥镇区，生活配套基本完善； S3、项目用地条件良好，规划区内大部分都是闲置用地，开发成本少； S4、本项目紧领 71省道和咸球公路，交通方便，区位优势明显。 W1、咸祥城市化水平低，二、三产业不够发达，农业人口规模大，人均年收入不高； W2、咸祥镇目前商业配套差，对周边的吸引力不够； W3、目前本项目周边无生活配套； W4、 71省道车流辆较大，噪音污染严重。 T1、项目占地面积大，开发周期长，成本回收时间长； T2、当地人对商品房的接受程度不明朗； T3、地块内的工业用地拆迁成本不确定； T4、滨海投资创业中心内部配套大规模的外来人口生活中心； T5、商业建筑面积超过本镇目前的消费里水平。 O1、项目规划面积大，产品种类多，自身配套齐全，能提高楼盘档次； O2、滨海投资创业中心吸引大量的外来人口； O3、 71省道改线、甬台温高速公路复线、沿海中路和象山港大桥等的建设将大大提升本区域的价值； O4、滨海旅游规划区的建设也能为本区域积聚人气； O5、城市化进程对居民住房消费心理的冲击。 中管网房地产频道 地块属性综述 虽然本项目周边区域拥有非常良好的自然环境资源，但由于分布零散，发展规划不到位，导致目前区位景观还没有达到旅游房产的高度，所以本地块近期的定位基本为区域居住型。而宁波市政府重点在建的滨海投资创业中心也为这一定位提供相当大的客源支持，再加上城市化进程引发的住房心理的转变，让本地块区域居住型定位的可能性更加稳固。 地块可能性定位 综合本地块的用地规划指标和区域发展现状，本项目基本作为新镇规划区的启动项目。作为咸祥镇首个如此大规模的住宅项目和首个集中的中心商业广场，本项目的开发必定成为鄞东南片区的标志性进程。 项目发展方向 在入市时机的选择上，基本以当地政府对新镇开发的力度为主导因素，具体还需要经过深入的市场调研才能最终确定。 入市时机选择 中管网房地产频道 第二部分 总体及区域房地产市场分析 中管网房地产频道 房地产总体市场 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 固定资产投资总额（亿元） 360.75 470.28 601.27 835.9 1103.81 1336.30 1543.0 房地产开发投资总额（亿元） 59.71 87.08 125.97 184.26 244.26 259.5 313.1 房地产投资占固定投资比重 16.55% 18.52% 20.95% 22.04% 22.13% 19.42% 20% 房地产销售额 100 157.19 195.6 234.78 326.8 房地产业对 GDP的贡献率 6.67% 8.8% 9.06% 9.59% 11% 自 2000以来 ,宁波市房地产开发投资一直处于升温状态，其中 2006年房地产投资 313.1亿元，比 2005年增长 20.7%，这比同期全社会固定资产投资增速还要高 5.2个百分点。 房地产业在宁波的发展历史不是很长，但在宁波良好的整体经济环境下，近些年得到了高速的发展，对宁波 GDP的贡献率每年不断的上升。 中管网房地产频道 房地产总体市场 0501001502002503003502004年 2005年 2006年 2007年供应量（万方） 消化量（万方）05年在政策作用下市场走入低谷，放量的高位持续和消费者的长期观望导致 05、 06年供应过剩较为严重。07年市场供求关系发生逆转，刚性需求进一步释放，市场整体呈明显供不应求状态，存量基本消化（ 07年销售存量约 90万平米），新开楼盘销售率普遍较好。 07年市四区住宅供应为 04年以来最低，仅 230万方。但 07年市四区共计消化房源 293万方，为 04年以来最高，是 05年的 2倍。 进入 08年以来，由于国家宏观调控加严信号的频频出现，市场出现部分观望情绪，导致春节前后供求双低。但 3月份以来，被压抑的刚性需求开始抬头，市场整体转暖。 1-4月份，宁波共成交住宅 4207套，成交量为 43.8万方。 中管网房地产频道 房地产总体市场 30004000500060007000800090001000004年 05年 06年 07年成交均价( 元/ 平米)从市场成交均价的走势来看，近年来宁波房价整体呈上涨趋势， 05-06年整体上涨幅度较小（局部地段出现下跌）， 07年房价全面上涨，年均涨幅突破 20%，市四区价格从 6700余元到年末突破万元大关，上涨幅度达 40%以上。尤其是自 4月份以来，房价曲线呈 35 上扬。 07年房产政策调控从未放松，但房价且调且高。年末随着政策力度持续加大，进入 08年以来，随然市四区的成交量在下降，但价格依旧在高位运行， 1-4个月四区均价保持在 1万元 / 。 中管网房地产频道 城市化进程、经济增长、人口增长等都是影响城市房地产业发展的主要因素。宁波现阶段正处在高速发展时期，城市扩张提供了房地产发展的空间；经济的高速发展推动城市消费水平不断提升，给房地产发展提供了消费环境；宁波十五期间人口约 3 的增长率，以及伴随适婚人群高峰期的到来，住房的刚性需求进一步膨胀。 加上国家对房地产市场宏观调控的进一步加强和落实，可以预计未来市场的主要需求将以刚性占主导，投资的比例会地位运行。 未来 5年城市房地产行业的发展趋势 预测依据 行业地位 支柱产业，对 GDP的贡献率增加 良好的经济环境 发展前景 较大的发展空间和市场机会 十一五规划、近期发展规划 竞争格局 实力竞争；外地大腕级开发商进入带动品牌竞争 商品房市场反馈 房地产总体市场 中管网房地产频道 区域土地市场 区域土地市场供应特征： 村、镇宅基地的 分配标准 ：每户居民应分配宅基地 占地为 108平方米 。村民在自己宅基地的占地范围内 可任意翻新房屋甚至纵向增加建筑面积 。 独立宅基地 的申批：对象为本镇户口居民，目前已经停止该类土地的出让，市场上还剩余极少 前几年获得但还未建设的 存量 。 集资房基地 的申批：对象为 村、镇所有大龄青年和原户均面积分配不足居民， 土地的供应视本村、镇建设用地推出情况而定，基本没有计划性。未来新镇启动区也会规划部分集资房。 政府近期正在着力进行 撤村并镇 的土地政策。到时将对征集的土地进行统一规划，或退耕还田，或集中出让建设，以后者为主。 区域土地市场需求特征： 本镇区目前大龄青年的数量约 350户左右； 改善类的需求约 150户； 撤村并镇过程中原村民住房的更补，数量较难估计。 中管网房地产频道 区域房地产市场 人口结构： 07年全镇人口 3万左右，其中镇中心人口约 1.3万，全镇外来人口数量仅 1万；政府机关及事业单位工作人员数量在 1000人左右，且基本为本区域居民；乡镇支柱企业的中高层管理人员也以本地居民为主； 收入情况： 07年全镇人均年收入约 8000元人民币；政府机关及事业单位工作人员的年收入一般在 4-8万元； 房地产市场现状： 目前本区域内基本没有商务办公楼；商业以满足日常基本生活需求的中低业态为主，没有中心商业广场，配套与周边镇区几乎不存在差异性；居住形式以村民自建房为主，近年来陆续出现多层公寓形式的集资建房。由于是宅基地性质，所以基本没有二手市场。金江花园是目前本区域及附近区域唯一的一个商品住宅房。 近期需求预测： 随着当地居民生活水平的提高，城市化水平的提高，消费观念的更新，居民的换房需求会逐步增多。 中管网房地产频道 区域房地产市场 咸祥除了政府机构办公场所外还没有纯粹的办公楼出现。 咸祥的工厂基本是集生产办公于一体，在厂区自建独立或混合的办公场所。 商业全部没有用作商务用途。 作为办公楼市场需求的贸易、物流等的第三产业目前在咸祥还非常薄弱。 商务办公 从目前市场来看， 咸祥对写字楼市场需求非常小。至于未来市场 ，看产业发展能否为写字楼市场提供发展平台，如政府招商引资的力度及未来对第三产业的发展规划等。建议本地块暂不考虑办公用途。 中管网房地产频道 商业 路 咸 西 加贝超市 新江厦 祥 路 街 咸 兴 鄞州银行 农业银行 鄞州银行 以咸祥路及咸兴路东段为核心，餐饮、建材、五金为核心的商业 以西街为核心的服装类商圈 以菜场为核心的农贸类商业圈 目前咸祥商业基本属于于自发形成的沿街底商，整体还处于起步阶段，消费档次较低。未来发展需要咸祥整体经济提供平台以及政府的引导。 华联超市 区域房地产市场 中管网房地产频道 区域房地产市场 商业 主要业态 档次 租金个案 消费群体 菜场周边 菜场 (约 4000 )，华联超市（ 200 ），农贸类商品 30 一年租金在1.8万元左右 咸祥本地居民及外来民工 西街 服装（大部分营业面积约为 20-30 ，部分有 80-100 ，大约有 120家，共约在 3000 ），床上用品（ 10家左右，约 300 ） 中低档 30 一年租金在2万左右，到东街一带 30 租金1500-4000元 /年不等 咸祥路 餐饮，超市（加贝（ 800 ）、新江厦（ 1500 ），五金建材、家电 30 一年租金在1.8万元左右 咸祥镇本地居民 西街 菜场周边 咸祥路 中管网房地产频道 区域房地产市场 目前咸祥各类居住类型的分布状况 类别墅 次新住宅 老住宅 多层套间 中管网房地产频道 区域房地产市场 以木材结构和青砖瓦片房为主； 交通道路狭窄，只能人步行或自行车出入； 房子比较低矮，每户空间狭小； 建筑密度大，几乎没有任何绿化空间； 建筑比较凌乱，没有规划，缺乏整体感。 老住宅特征： 由于老住宅存在居住环境较差 ,当地居民偏向于向周边转移，目前老住宅主要以出租为主 ,出租对象为外来人员。这也一定程度说明居民的住房消费心理正在发生变化，但是具体到达何种程度需要更加深入的调查。 住宅 中管网房地产频道 区域房地产市场 住宅 有整体规划，房子坐落比较整齐。 道路狭窄，大部分户数只能步行或自行车通行。 房子建筑密度大，视线空间感差，采光性较差。 基本一户一院，空间私密性较好。 每户一般为 2开间，两层，建筑面积约为 110左右。 次新住宅特征： 这类房子目前是咸祥主要的居住类型，相对规划比较整齐，居住环境相对尚可，但也存在交通、采光等问题。对本项目而言，具有少量的客群可挖掘性。 中管网房地产频道 区域房地产市场 住宅 类别墅住宅特征： 主要交通道路宽畅，可容量1辆汽车通行，但其他道路仍旧只有 2米不到的距离。 一户一院，且基本拥有一个较大的私家花园。 每户有较大的大门，建筑风格比较现代化。 基本以 2层建筑为主， 2-3开间，主力面积在 150平方米左右。 类别墅式住宅是咸祥目前居住环境最好的房子，由于政府的规划控制，现在不再供给该类房产的宅基地，未来市场供应量仅限于及少量已批给但还未建造的地块。 中管网房地产频道 区域房地产市场 住宅 多层住宅特征： 多层建筑，目前主要分为 2类，即村镇集资房和商品房。村镇集资房目前价格大约在1100-1400元 / ，二手商品房价格在 3500-4000元 / 。 集资房由整体统一规划，主要客户对象为所有大龄青年及部分目前居住条件较差且原宅基地不足标准的家庭。村、镇分级统筹管理。 相对本项目而言，集资房虽然在产品质量、环境、舒适度方面等处于劣势，但在价格上却占有极大优势。从目前来看，近期本地居民的居住需求基本上可以通过集资房解决，但也有可能存在部分改善型细分市场。 中管网房地产频道 住宅市场的发展趋势 咸祥住宅市场未来发展方向 目前老宅可以自由翻新 ,但由于老宅道路狭窄 ,居住环境较差 ,这一类未来量较小。 集资房是满足未来当居民需求的主要来源。未来供应将增加。 目前已经在咸祥有出现，处于起步阶段，未来发展需要咸祥经济不断发展提供良好平台基础上，更需要政府的引导和支持。 老宅拆旧翻新 村镇集资房 商品房 未来商品房发展将受集资房等供应量的影响，但与此同时，商品房在产品质量、环境等方面上的优势也将冲击集资房和老房子翻新。 区域房地产市场 中管网房地产频道 同类型房地产竞争市场 区位： 咸兴路以南，西南紧邻长大河。 建筑形态： 多层（ 5层加阁楼）。 经济指标： 总建筑面积约 3万平方米，共 11幢板式多层，有 3梯 6户和 4梯 8户。住宅共 287户，东、西、北三面沿街挑高底商约 1200平方米。 产品： 面积涵盖 96-147 ，主力户型为 120多的三房和约 147 的四房。 开盘时间： 2005年 当时销售价格： 2层、 3层、 5层加阁楼，价格在 3000元 / 左右。 1层、 4层价格在 2700-2800元 / 。 金江花园 中管网房地产频道 4、 7号楼，共 38户，中间套约 106 三房，端头套为多 120三房 。 1-3号楼，共 62户，面积分别由96 、 106-107 和 127 ，其中小面积分布在中间，基本以三房为主。 9-11号楼，共 88户，面积为 140-147 ，四房为主。 5、 6、 8号楼，共89户，中间 120多 ，东西边套 140多 ，都为三房。 同类型房地产竞争市场 金江花园 底商： 5.2米挑高，底层平均面积 40平方米每户，共约 30户。 从产品结构配比上分析， 区域消费者在居住心理上仍强调对 空间功能性 ，主要表现在房型基本以三房为主，基本没有两房结构。并且每户都在底层架空层配备相应的 储物间 ，面积从 7-10平方米不等。由于目前区域整体的收入水平一般，所以对 车库的需求量并不高 ，以本小区为例，不到 1： 3的车库配比空置率超过一半。 中管网房地产频道 同类型房地产竞争市场 金江花园 小区整体为现代简约式的建筑设计风格。 多层 5楼加坡屋顶阁楼，并有大面积露台。 户型方正，能最大限度地利用空间。 底层为车库及配套储物间。 前后阳台落地窗设计，采光性好，部分房型有飘窗设计，体现出一定的创新性。 金江小区作为咸祥镇首个商品房住宅，建筑形象在本区域鲜明突出，能被多数人接受的。 中管网房地产频道 同类型房地产竞争市场 金江花园 入口中庭 环河景观带 在景观设计方面，是区域内首创的 园林式景观设计 ，不但在小区内部打造了两个约 1000平方米的中庭景观，更将难免环河景观带为设计成滨河休闲步道，这是目前咸祥其他居住小区所不能达到的。 金江花园的 规划设计中规中矩 ，为传统的排列式。 底层绿化带 中央花园 中管网房地产频道 同类型房地产竞争市场 金江花园 政府机关公务员 投资客（以宁 波地区的为主，其他 如舟山等地） 客户来源 工作在咸祥的医生、教师等为主的事业单位人员 子女购房给父母养老 主要客户 边缘客户 中管网房地产频道 同类型房地产竞争市场 金江花园 价格分析 目前咸祥居民的主要住宅以自家宅基地上建造的房子以及镇村集资房为主，几乎不存在交易，同时也没有新建商品房。因此仅以金江花园的价格走势代表咸祥镇整体房产价格走势概况。 北面沿街商铺 东面和西面沿街商铺 目前状态 2005年新房销售价格 2009年二手房价格个案 1-4层 外观还较新，整体入住率还不高。 2、 3层价格在 3000元 / ， 1、 4层 2700元 / 目前 2楼价格为 4000元 / 顶楼（加送阁楼） 价格在 3000元 / 目前价格在 3500-3700元 / 。有加送车库，价格在 4200元 / 。装修好的价格在 4600元 / 底层挑高商铺 底商北面沿咸兴路开业率较高，也业态较为丰富；东、西面上铺只有 1、 2家作为食品仓库。 价格在 7400-8000元 / 未知 车库 总量 133个，但实际使用率不到 50%。 6万 /个 未知 中管网房地产频道 同类型房地产竞争市场 金江花园整体解读 优势 劣势 该项目是咸祥首个区域大社区商品房； 项目当时地理位置优越，位于镇开发新街； 景观规划较好，有两个中庭和南面滨河绿化； 项目交通可达性好； 咸祥首个有较正规物业管理的社区。 建筑的整体规划机械排列； 产品类型单一，不利于社区整体形象的塑造； 商业形成较差，不能满足居民日常所需； 入住率较低，没有形成整体居住氛围。 中管网房地产频道 房地产市场小结 07年以来的市场整体状况良好，对本区域有一定带动作用 1 区域土地供应及人口收入的现状不利于本项目客户的积累，需要挖掘细分市场以及借助附近区域的外来人口市场 2 区域内基本没有商品房供应，且价格要远高于集资建房和自建房成本 3 产品讲究功能性，一般消费人群对车库要求不高 4 配套商业的发展现状较差，对周边地区没有辐射力，甚至中高消费力外流现象严重 5 中管网房地产频道 第三部分 项目初步产品定位 中管网房地产频道 在综合分析了地块自身价值潜力和房地产市场之后 让我们通过中原在镇区房地产开发方面的经验 对本项目的产品进行初步定位 中管网房地产频道 镇区房地产市场发展历程的一般规律总结 起步阶段 快速发展阶段 稳定发展阶段 一次置业，满足基本生活需求 市场处于起步阶段，需求量少 镇区价格体系，价格较低 本镇区客户 二次置业，不满足自建房的居住品质，少量投资 需求量大 突破镇区价格体系，后期全面跟市区价格接轨 本镇区客户为主，少量周边镇区客户及外来人口定居 改善居住品质，投资 需求放缓，各镇房地产消化量总和与市区相当 完全跟市区价格体系对接 周边镇区客户，外来人口 需求特征 需求量 价格体系 客户演变 转折点一 转折点二 自身具有良好产业基础，经济比较发达； 居民比较富裕，具有潜在的购买力； 房地产市场长期缓慢的发展集聚了一定的潜在需求。 产业的结构升级及经济的持续发展，自身形成完整的城市功能体系。 转折基础 转折模式 自然发展模式 镇区大盘开发启动； 政府推动模式 1、抓住“大机遇”迅速推进区域的中心化、城市化进程； 2、大力投资基础设施建设，实现城市功能配套； 3、讲自身纳入城市体系，承担城市功能。 中管网房地产频道 本项目对照解读 目前咸祥镇的房地产市场处于 “ 转折点 ” ，未来将进入快速发展的阶段。 整体产业发展尚可，消费力由于本镇商业配套的不及向外流失严重 未来经济发展潜力大（滨海创业投资中心、 1600亩后继产业规划用地） 宏观经济 所在区域定位以滨海居住、旅游为特色的综合型城镇，是鄞东南片区的生活居住服务中心 海洋产业的重点培育成为象山港域开发的重要功能组成部分 甬台温高速复线、沿海中路和象山港大桥，全面提升咸祥对外交通体系 城市规划及交通 目前咸祥房地产市场处于起步阶段，供应主要分镇区旧改、大龄青年和少量商品房开发， 2005-2007年市场总体供应量不到 5万平方米 未来经济发展潜力大（滨海创业投资中心、 1600亩后继产业规划用地） 房地产市场 中管网房地产频道 镇区房地产市场进入“快速发展阶段”的一般规律总结 开发模式： 新市镇开发模式主导开发理念 高水平开发，引爆市场需求，给客户以全新的体验，从而重新建立了市场体系 对绝对资源的利用打开市场需求是成功的关键之一 控制开发节奏，逐渐加大开发量 产品特征： 市场以多样化、中高密度为主、中高档的住区为主 中高档物业面积总体偏大，顶端物业面积要适当控制 客户特征： 从镇区相互影响看，高品质住区带来的相渗透客观存在 中管网房地产频道 本项目对照解读 快速发展阶段 前期 后期 中等规模开发 大规模开发 中低密度 中高密度 面积有所减少，相对成熟的产品仍然偏大，产品品质有一定提升 中档，后期逐步走向中高档，打造一种新的居住、生活氛围 基本生活配套 一些休闲娱乐配套开始出现 规模 密度 档次 产品 配套 中管网房地产频道 发展战略及开发策略 解决的核心问题：建立和培育市场 战略： 高举、高打、抓住市场 “ 转折 ” 机会，培育区域房地产市场；通过整合资源，打造中心化，形成核心竞争力 开发策略： 影响政府加大市政配套建设，加快区域城市化进程 新市镇开发模式主导开发理念 产品的全面升级，建立全新的市场体系，给客户以全新的体验 绝对资源的利用打开市场需求 政府策略： 推动政府尽快启动新镇区的开发计划 加快镇政府城市配套功能（游泳馆、体育馆等）设施建 设，凸现区域城市化意向 要求政府加大市政基础设施（污水厂等）投入，完善区域城市化的市政配套 中管网房地产频道 新市镇开发规划的重要构成元素 新市镇 商业中心 新市镇的核心生活服务区 园林景观 新市镇的核心竞争力 建筑风格 新市镇的形象 标志 新市镇的象征 轴线街区 新市镇的秩序 分区中心 新市镇的重要节点 中管网房地产频道 新市镇开发模式总结 开发理念 开发密度 开发档次 配套 开发节奏 开发价格 塑造一种新的居住环境及生活氛围 中高密度为主 中档次 将区域的市政功能配套纳入自身配套体系 前期控制开发节奏，后期逐步加快节奏，增加推售量 整体低开高走，控制启动期价格，以后逐步提升 中管网房地产频道 住宅产品初步定位 中管网房地产频道 项目住宅定位 客户定位 客户类型 客户来源 购买诉求 客群特征描述 主力客群 滨海投资创业中心各大企业的外来中高层管理人员 A