设计管理导则(讲稿).doc

设计管理导则设计管理导则（2011讨论稿）山东建大教育置业有限公司工程技术部设计管理导则1.1目的为了加强公司各项目设计管理工作，提高管理效率，完善项目管理制度，真正体现设计中“事前、事中、结果”的过程管理，体现产品优化、成本优化的宗旨，严格贯彻产品策划意图，取得优质高效的产品设计文件，实现生活艺术空间，并正确指导工程施工，特制定本设计管理导则。 1.2 管理原则设计管理的总体原则是：贯彻经过审批的概念性设计原创思想，按项目开发计划与成本目标要求，完成概念性方案设计、规划及建筑方案设计、初步设计以及施工图设计，进行设计过程的全程监控，贯彻落实产品策划目标和成本目标的实现，确保实际最终产品满足产品策划、设计原创要求。1.3 管理依据设计管理的内部主要依据是公司的制度体系规定、有关设计管理制度，有关成本管理制度及其他相关流程与制度。设计管理的外部主要依据是：中华人民共和国建筑法、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、建设工程勘察设计管理条例、建设工程勘察质量管理办法、各专业设计规范及当地政府和主管部门的规定要求等。1.4 管理范围项目立项前期设计研究工作；项目开发确认后，有关项目设计条件、经济技术参数等基础资料的收集与落实、项目设计计划的编制、项目设计费用分解预算的编制、设计单位的选择与管理、概念性方案设计、规划及建筑方案设计、方案评审、修建性详规至建设工程规划许可证、产品标准的编制、初步设计、施工图设计、各阶段设计成果及图纸的审查、设计变更等所有具体工作。1.5 管理流程详见设计管理总流程图一、概念性方案设计管理1.管理流程1.1定义 概念设计：提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。1.2流程目的及适用范围 目的：本设计管理流程明确概念性方案设计阶段各设计管理节点的先后顺序，明确各节点环节的工作内容和相关部门、单位的职责责任，规范项目概念设计阶段的操作程序、加强监管，达到确保质量、进度和控制成本的目的。 适用范围：适用于项目定位策划阶段的概念设计管理。1.3责任部门部门名称本流程中承担的主要职责主办部门工程技术部1收集、整理和分析项目设计基础资料，并进行现场踏勘2编制概念方案设计任务书并组织评审3参与项目概念方案设计单位的选择4组织对概念方案设计成果进行评审配合部门成本合约部1根据项目论证中的项目成本测算，提出初步造价标准建议2提供项目成本估算3参与概念方案设计任务书及设计成果的评审4织项目概念方案设计单位的选择营销策划部1根据可研报告提供项目定位报告2参与概念设计任务书及设计成果的评审综合办1参与概念设计任务书及设计成果的评审决策部门公司副总经理、总经理1概念设计任务书的确认2设计单位的确认3设计合同评审确认4设计成果的评审确认1.4管理流程操作指引1.4.1工程技术部进行设计必需基础资料的收集、整理工作，包括但不限于以下内容。a城市总体规划的全部成果/城市总体规划文本/城市总体规划的主要图纸/总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸。b分区规划的全部成果c控制性详细规划的全部成果d城市总体规划、分区规划及控制性详细规划对本地段的规划要求；e现状居住人口详细资料，包括人口密度、人口构成，平均每户人数等；f用地现状资料（包括邻近地区）；g建筑现状资料，包括各类性质建筑质量、数量、分布、层数等；h工程设施及管线现状资料（包括邻近地区）；i工程地质、水文地质等有关资料；j所在城市或地区历史文脉、地方风貌、建筑传统形式等资料；k房地产及工程等经济资料（包括房价、地价、各类基础工程造价等）l 1:10001:2000实测地形图等1.4.2工程技术部进行设计外部协作条件的取证工作，及时与项目所在地的政府主管部门、机构等取得联系，进行沟通、协调及取得相关数据及有关方面的协议或批文，并作为各阶段设计的依据和条件提供给设计单位。1.4.3工程技术部进行现场踏勘，对意向土地进行可行性研究勘察，对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料，了解场地工程地质条件。1.4.4工程技术部与营销策划部共同针对既定或假设的规划设计条件（容积率、限高、建筑密度等），以当地市场接受度较高的成熟产品进行模拟，研究在满足规划设计条件，如日照、间距等要求下，不同产品形态（如：一梯二户板楼或一梯多户的板塔或塔式住宅）的组合方案，对用地开发强度与社区形态的影响，以及获取相对准确的设计指标（住宅、公建、停车等）。1.4.5工程技术部根据项目定位报告、成本控制指导意见及收集到的资料编制概念性方案设计委托任务书。1.4.6工程技术部组织评审委员会对概念性方案设计委托任务书进行评审确认。1.4.7成本合约部组织设计招标工作，进行对概念性方案设计单位的选择确认。1.4.8工程技术部与概念设计单位进行设计交底、沟通，依据设计任务书约定的设计中期交流的安排，定期或不定期与设计人员进行沟通和讯息联络，密切跟踪设计过程，避免方案设计方向的偏离，并在过程中及时协调解决任务书仍未明确的或理解存在偏差的问题，确保设计过程的沟通顺畅，确保设计成果符合任务书要求。1.4.9设计院完成概念性规划设计方案并按照约定时间提交设计成果后，工程技术部组织评审委员会对概念方案设计成果进行评审，并对设计方案提出优化意见，形成设计评审意见，设计单位根据设计评审意见进行修改（可能有2-3个调整、修改过程）。2.主要管理内容 2.1编制概念方案设计委托任务书2.1.1编制目的当为了满足特殊要求或工程项目规模较大时，应委托外部设计公司完成概念设计，为设计成果符合规划及建筑方案设计成果质量要求，工程技术部完成概念方案设计委托任务书。2.1.2编制依据依据是营销策划部编制的项目定位报告、成本控制指导意见及收集到的项目所在地的基础资料。2.1.3编制内容详见概念方案设计任务书编制要求及概念方案设计任务书样本。2.1.4评审、审批由建大教育置业有限公司工程技术部负责组织相关部门进行评审，分管副总审核、总经理审批。2.2概念方案设计成果要求详见设计成果质量标准。2.3设计成果评审2.3.1评审目的 评价概念性方案设计是否满足项目开发目标的需要； 初步选择概念性设计方案。2.3.2适用范围适用于概念性方案设计阶段建大教育置业有限公司及控股地产项目概念性方案设计的评审。2.3.3评审依据设计任务书、设计成果质量标准、设计标准评审指导书。2.3.4 评审方式及要求 项目概念性方案设计评审采用会议评审的方式进行，建大教育置业有限公司分管工程技术副总经理审核评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。 评审会前应进行设计成果的初审工作，即成果质量检查和指标复核。工程技术部在收到设计单位提交的设计成果后，依据设计任务书、设计标准评审指导书进行设计成果质量检查和对设计指标的复核，如不符合要求，应及时督促设计单位补充和修正设计成果，以达到设计任务书、设计标准评审指导书的要求。 评审会由建大教育置业有限公司分管工程技术副总经理主持，并指定专业人员进行记录，公司副总经理应全部参加，以及营销策划部经理、工程技术部经理、成本合约部经理、邀请的有关专家。 概念方案设计评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。 评审会议所需资料由工程技术部负责准备，包括：项目可行性研究报告；项目开发计划书；概念设计方案；概念方案设计评审表；概念方案设计任务书；设计标准评审指导书； 其它资料。2.3.5成果评审评审会议程由工程技术部设计主管对概念方案设计任务书进行讲解，重点介绍项目背景、公司对项目方案设计的方向性设想、目标客户群定位、项目产品市场定位、存在的问题及项目操作难点等内容。由设计单位介绍设计方案，并回答评审人员提出的问题。与会者就设计方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于概念性方案设计评审表中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行，根据概念方案设计评审表，由投票人分别就方案给出各项得分。工程技术部人员负责收集、整理概念方案设计评审表，分析结果，得出设计方案后续修改调整意见。设计评审会的结论，以会议决议或设计评审表的形式记录，由参与设计评审会的委员会人员签字确认。评审结论验证工程技术部可按照以下过程完成设计评审结论的验证。概念设计评审通过后，工程技术部向设计单位发文设计联系单及附件设计评审表，要求设计单位对设计评审表中的问题给予解决办法并明确完成时间。在设计单位完成修改后，工程技术部负责对照设计评审表进行设计验证，验证记录填写在新的设计评审表中。2.3.5评审流程二、规划及建筑方案设计管理1.管理流程1.1定义 规划方案设计：按照规划部门提出的规划设计条件和房地产开发商的要求进行的总平面及单体初步设计。1.2流程目的及适用范围 目的：本设计管理流程明确规划及建筑方案设计阶段各设计管理节点的先后顺序，并明确各节点环节的工作内容和相关部门、单位的职责责任，规范项目方案设计阶段的操作程序、加强监管，达到确保质量、进度和控制成本的目的。 适用范围：适用于项目方案设计阶段的设计管理工作。1.3责任部门部门名称本流程中承担的主要职责主办部门工程技术部1收集、整理和分析项目设计基础资料2编制规划及建筑方案设计任务书并组织评审3参与项目规划方案设计单位的选择4组织对规划方案设计成果进行评审5负责进行方案报批工作配合部门成本合约部1提供项目成本概算，提出本阶段成本建议2参与规划及建筑方案设计任务书及设计成果的评审3组织项目规划方案设计单位的选择营销策划部1提供产品建议书2参与规划及建筑方案设计任务书及设计成果的评审客服部（物业公司）1参与规划及建筑方案设计任务书及设计成果的评审综合办1参与规划及建筑方案设计任务书及设计成果的评审2办理工程规划类的相关手续决策部门公司副总经理、总经理1规划及建筑方案设计任务书的确认2设计单位入围评审的确认3设计合同评审确认4设计成果的评审确认1.4管理流程操作指引1.4.1工程技术部收集方案设计所需相关基础资料。1.4.2工程技术部根据收集到的资料编制规划及建筑方案设计任务书。1.4.3工程技术部组织评审小组进行规划及建筑方案设计任务书评审确认。1.4.4成本合约部组织对规划方案设计单位的选择确认。1.4.5工程技术部与方案设计单位进行设计交底、沟通，并及时跟进，促成设计成果按期交付。1.4.6工程技术部组织对住宅户型方案的多伦优化评选。1.4.7设计院完成规划及建筑方案设计并按照约定时间提交设计成果后，工程技术部组织评审委员会对规划及建筑方案设计成果进行评审，并对设计方案提出优化意见，形成设计评审意见，设计单位根据设计评审意见进行修改（一般有12个修改过程）1.4.8工程技术部将最终修改确定的规划方案报送规划局审批。1.4.9规划局审阅后提出审查意见，设计院再次做设计调整。1.4.10工程技术部将最终符合规划要求的规划方案报送规划局，至报规通过。1.4.11综合办公室以此申请建设用地规划许可证及申请建设工程规划许可证。2.主要管理内容 2.1编制规划方案及建筑设计任务书2.1.1编制目的为更好的落实概念性设计方案，符合规划及建筑方案设计成果质量要求，满足方案报审、报批报建要求，并为保证扩初及施工图设计质量，逐对产品的规划布局、建筑风格、主力户型、装修标准、顾客敏感点、市政管线综合设计、设备专业系统设计等进行描述要求，形成本设计任务书。2.1.2编制依据依据是通过评审的概念性方案设计、产品建议书及收集到的项目所在地的基础资料。2.1.3编制内容详见规划及建筑方案设计任务书编制要求及规划及建筑方案设计任务书样本。2.1.4评审、审批由建大教育置业有限公司工程技术部负责组织相关部门进行评审，分管副总审核、总经理审批。2.2规划及建筑方案设计成果要求 详见设计成果质量标准。2.3住宅户型的优化评选依据营销策划部提供的产品建议书和工程技术部编制的户型标准库进行本项目的户型优化，并评选出最优户型及组合。2.4设计成果评审 2.4.1目的评价规划方案及建筑设计是否满足概念性方案设计意图及项目开发目标的需要；最终确定规划及单体设计方案。2.4.2适用范围适用于规划方案及建筑设计阶段项目规划方案及单体设计的评审。2.4.3评审依据设计任务书、设计成果质量标准、设计标准评审指导书。2.4.4评审方式及要求 项目规划及建筑方案设计评审采用会议评审的方式进行，建大教育置业有限公司分管工程技术副总经理审核评审会议的计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。 评审会前应进行设计成果的初审工作，即成果质量检查和指标复核。工程技术部在收到设计单位提交的设计成果后，依据设计任务书、设计标准评审指导书进行设计成果质量检查和对设计指标的复核，如不符合要求，应及时督促设计单位补充和修正设计成果，以达到设计任务书、设计标准评审指导书的要求。 评审会由建大教育置业有限公司分管工程技术副总经理主持，并指定专业人员进行记录，公司副总经理应全部参加，以及营销策划部经理、工程技术部经理、成本合约部经理、邀请的有关专家。 规划及建筑方案设计评审会议计划应至少提前一周通知参加人员，会议评审资料应至少提前一天发放给参加评审会议的人员。评审会议所需资料由工程技术部负责准备，包括：项目可行性研究报告；项目开发计划书；规划及建筑方案设计评审表；规划及单体设计方案；规划方案及建筑设计任务书；设计标准评审指导书； 其它资料。2.4.5成果评审评审会前准备工作成果检验工程技术部在收到设计单位提交的设计成果后，负责组织进行设计成果的检验，依据为设计任务书中对设计成果的要求。如不符合要求，应督促设计单位补充设计成果，以达到设计任务书的要求。指标复核工程技术部在收到设计单位提交的设计成果后，负责组织进行设计指标的复核，依据为设计任务书中对设计指标的要求。如不符合要求，应督促设计单位调整设计内容和指标，以达到设计任务书的要求。评审会议程由工程技术部设计主管对规划方案及建筑设计任务书进行讲解，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案及单体设计的方向性设想、目标客户群定位、项目产品市场定位、存在的问题及项目操作难点等内容。由设计单位介绍设计方案，并回答评审人员提出的问题。与会者就规划及建筑设计方案发表意见，主持人应注意控制讨论范围集中于规划方案及建筑设计评审表中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见。方案评定采用与会人员记名投票打分的方式进行，根据规划方案及建筑设计评审表，由投票人分别就方案给出各项得分。工程技术部人员负责收集、整理规划方案及建筑设计评审表，分析结果，得出规划及建筑设计方案后续修改调整意见。设计评审会的结论，以会议决议或设计评审表的形式记录，由参与设计评审会的委员会人员签字确认。评审结论验证工程技术部可按照以下过程完成设计评审结论的验证。概念设计评审通过后，工程技术部向设计单位发文设计联系单及附件设计评审表，要求设计单位对设计评审表中的问题给予解决办法并明确完成时间。在设计单位完成修改后，工程技术部负责对照设计评审表进行设计验证，验证记录填写在新的设计评审表中。2.3.5评审流程三、扩初及施工图设计管理1.管理流程1.1定义 扩初及施工图设计：在已批准的初步设计或设计方案的基础上，将图纸进一步深化、完善，使各专业的设计文件和图纸的内容深度必须满足施工、安装的要求。1.2流程目的及适用范围 目的：本设计管理流程明确扩初及施工图设计阶段各设计管理节点的先后顺序，并明确各节点环节的工作内容和相关单位、部门的职责责任，规范项目扩初及施工图设计阶段的操作程序、加强监管，达到确保质量、进度和控制成本的目的。 适用范围：适用于项目扩初及施工图设计阶段的设计管理工作。1.3责任部门部门名称本流程中承担的主要职责主办部门工程技术部1收集、整理施工图设计输入条件、基础资料2编制施工图设计任务书并组织评审3参与施工图设计单位的选择4组织施工图设计中期沟通交流5组织初步、施工图设计成果内部审查6报送图审中心进行施工图审查7组织专项二次设计及成果评审配合部门成本合约部1提供初步设计阶段项目成本概算和施工图预算，提出本阶段成本建议2组织施工图设计单位的选择项目部1参与施工图设计任务书的评审2参与施工图内部审查3配合施工报建工作营销策划部1参与施工图内部审查决策部门公司副总经理、总经理1施工图设计任务书的确认2施工图设计单位入围评审的确认3设计合同评审确认1.4管理流程操作指引1.4.1工程技术部组织地质勘察单位进行场地详勘，并取得详勘报告。1.4.2工程技术部完成扩初设计（根据项目需要）、施工图设计输入条件。1.4.3工程技术部编制施工图设计任务书。1.4.4工程技术部组织评审小组对施工图设计任务书评审。1.4.5成本合约部组织对施工图设计单位的选择确认。1.4.6工程技术部与方案设计单位进行设计交底、沟通，并及时跟进，促成设计成果按期交付。1.4.7工程技术部组织初步设计成果评审。1.4.8工程技术部组织公司内部施工图设计成果审查，并将审查意见通知设计院进行施工图修改。1.4.9工程技术部负责报送审图公司进行施工图审查直至通过图审。1.4.10工程技术部组织施工图专项二次设计。1.4.11二次设计成果评审。2.主要工作内容 2.1编制扩初及施工图设计任务书2.1.1编制目的为保证施工图设计阶段的顺利进行，使设计成果满足使用舒适、造价经济、管理安全、维修方便、施工合理等要求，有效避免建筑设计中常见问题，提高设计质量，特编制此任务书。2.1.2 编制依据本任务书作为施工图设计的指导文件，主要依据：国家相关设计规范、地方相关设计法规和标准设计图集；项目的产品策划报告对建筑功能、档次和造价的定位、标准；规划方案及单体设计的评定意见和优化设计的合理建议。2.1.3编制内容详见扩初及施工图设计任务书编制要求及扩初及施工图设计任务书样本。2.1.4评审、审批由建大教育置业有限公司工程技术部负责组织相关部门进行评审，分管副总审核、总经理审批。2.2扩初及施工图设计成果内容要求详见设计成果质量标准。2.3扩初及施工图设计成果审查2.3.1公司内部相关部门进行内部审查工程技术部将施工图发放给公司相关参与审查部门。工程技术部审查内容包括施工图与原设计方案的一致性，与设计任务书要求的一致性，有无技术性错误，有无设计内容的失误等，并形成书面意见。项目部审核内容包括施工说明的准确性，对施工工艺、材料准确性的把握，有无严重妨碍施工进行的设计，施工成本的把控是否适当等，并形成书面意见。营销策划部审核的内容包括面积的核算、户型及立面的市场反应度是否适当，各部位用材是否与市场匹配等，并形成书面意见。参与审查部门根据各自审图情况填写施工图内部审查表。工程技术部负责收集、汇总各部门审查意见，并联系设计院进行修改。2.3.2施工图纸报图纸审查中心审查工程技术部配合将符合最终要求的施工图报送图纸审查中心。工程技术部将图纸审查中心的审查意见反馈给施工图设计单位进行整改。工程技术部将设计院整改好的图纸或说明送交图审中心进行复合。取得图纸审查合格证书。四、项目建设阶段设计管理1.设计管理流程1.1定义 建设阶段：按施工图进行土建施工、水电暖通设备安装的过程。1.2流程目的及适用范围 目的：本设计管理流程明确建设阶段设计阶段各设计管理节点的先后顺序，并明确各节点环节的工作内容和相关单位、部门的职责责任，规范项目扩初及施工图设计阶段的操作程序、加强监管，达到确保质量、进度和控制成本的目的。 适用范围：适用于项目建设及竣工阶段的设计管理工作。1.