平顶山市房地产市场调查报告(1).doc

平顶山市房地产市场调查报告目 录第一部分：城市发展研究一、平顶山市城市概况二、平顶山市社会状况三、平顶山市经济发展状况四、城市交通状况五、城市发展规划六、城市房地产相关法律法规七、平顶山市城市发展潜力第二部分：房地产市场调研分析一、平顶山房地产市场综述二、平顶山市房地产市场特征和市场环境变化三、平顶山市房地产市场供求分析四、区域性市场分析五、土地市场状况六、各档次产品分析七、消费者分析八、市场总结九、开发建议第三部分：项目基础资料调查第四部分：初步产品建议附件前言本次平顶山市场调查的目的是了解平顶山市经济和城市发展状况的基础上，对当地房地产发展状况进行充分调查、分析，考察项目地块，为项目开发提供基础信息资料参考，最终通过科学的论证对中留村和马庄两个项目进行项目定位、产品定位，提出开发建议。城市简介平顶山位于河南省中部，以建在山顶平坦如削的平顶山下而得名。1957年建市，现辖汝州、舞钢两个市，宝丰、郏县、鲁山、叶县四个县，新华、卫东、湛河、石龙四个区。20XX年底全市总面积7925平方公里，总人口495.7万人，城镇化率37。市区面积439.97平方公里，20XX年底市区人口92.1万人。20XX年底建成区面积70多平方公里，约有人口73万人。平顶山自然环境优越，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，有沙河、汝河、澧河、甘江河等31条河流，大中型水库175座，库容28亿立方米。自然及人文景观遍布全市。以其得天独厚的地理位置、丰富的自然资源、雄厚的工业基础以及源远流长的灿烂文化，备受中外瞩目。现已成为以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业综合发展的新兴工业城市。第一部分：城市发展研究一、平顶山市城市自然概况1.1 位置平顶山市位于河南省中南部，西依蜿蜒起伏的伏牛山脉，东接宽阔平坦的黄淮平原，南临南北要冲的宛襄盆地，北连逶迤磅礴的嵩箕山系。周围与漯河市的舞阳，驻马店市的西平、泌阳县，洛阳市的汝阳、伊川县，南阳市的方城、南召县和郑州市的登封县，许昌市的禹县、襄城县相接壤。地理坐标：北纬33083420，东经1121411345之间，市区距省会郑州铁路里程218公里，公路里程135公里。1.2气候平顶山市处于暖温带和亚热带气候交错的边缘地区，具有明显的过渡性气候特征。冷暖空气交汇频繁，季风气候特别明显。四季分明，气候温和，雨量充沛，无霜期长，适宜多种农作物和动植物生长。1.3 面积全境东西长150公里，南北宽140公里。全市土地总面积7925平方公里，其中：山区面积1025平方公里，占13%；丘陵面积4966平方公里，占63%；平原面积1891平方公里，占24%。1.4地理面貌平顶山市处于豫西山地和淮河平原的过渡地带。西部以山地为主，东部以平原为主。在低山和平原之间，分布着高低起伏的丘陵。具有西高东低的特征。中心市区西北、西南地势较高，向东南逐渐降低，形似簸箕状。北部有焦赞寨、马棚山、平顶山、落凫山、擂鼓台、龙山等山峰呈北西向排列；南部有河山、北渡山、白龟山、凤凰山、锅底山、舒山，海拔135245米，构成了白龟山水库和沙河北岸的天然堤坝。这种特殊的地貌特征，使两山间形成狭长的走廊式洼地，湛河自西向东穿市而过。1.5自然和矿产资源平顶山矿产资源丰富。已探明储量矿种22种，潜在经济价值6000多亿元。其中煤炭保有储量31.59亿吨，是华东和中南地区最大的煤田，素有“中原煤仓”之称；岩盐探明储量20.9亿吨，远景资源储量2300亿吨，是我国第二大井盐产地；铁矿储量7.3亿吨，是全国十大铁矿之一。20XX矿产年产量4030万吨，年工业总产值113亿元，综合利用产值2.3亿元，年工业增加值58.7亿元，销售收入107.8亿元，年利税总额32亿元，年投资额10.3亿元，从业人数12.1万人。1.6自然环境平顶山市境内河流众多，均属淮河水系。流域面积100平方公里以上的25条，建有各类水库170座，其中大型水库5座，即白龟山、昭平台、石漫滩、田岗、孤石滩水库，较大的河流有沙河、北汝河、澧河、干江河等。全市地表水饮用水质较好，水质级别属于优良。地下水水质级别为良好。森林资源由原始次生林和人工林两部分组成。原始次生林林区面积不大，集中在石人山一带。全市森里覆盖率15.8%。1.7旅游资源平顶山不仅有秀美雄奇的自然山水，而且有丰富厚重的人文景观，自然景观与人文景观相映成辉。现已开发各类旅游景区（点）40余处，其中最有代表性的当数鹰城外八景。近年来旅游业发展迅速，接待国内外游客人数不断增长，旅游收入也随之增加。20XX年全市旅游业总收入15.1亿元，增长42.6%，共接待国内外游客357.2万人次，同比增长45.0%。城市开放程度提高，城市活力不断增强。 1.8交通状况铁路漯宝线成为连接京广、焦枝两条铁路干线的联网线公路许平南高速公路建成通车，平漯、平临高速正在加紧建设，太澳、新石高速正在加快做前期工作。311国道穿市而过。昌平高速焦枝线京九线南洛高速漯宝线二、平顶山市社会状况2.1 城市属性“中原煤仓”矿产、化工工业城市“平顶山因煤而立，因煤而兴”，丰富的矿产资源使之成为国内重要的矿产、化工工业城市。2.2城市定位以能源、化工为主的工业基地，豫中地区中心城市1957年建市，现已成为以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业综合发展的新兴工业城市。2.3历史、人文状况平顶山文化底蕴深厚。春秋时为应国，应国以鹰为图腾，古典汉语“应”“鹰”通假，平顶山因此又称鹰城。长城之祖楚长城遗址、北宋汝官窑遗址、千年古刹风穴寺、香山寺、三苏园、叶县明代县衙等人文景观，闻名遐迩。一年一度的宝丰马街书会，绵延700余年不衰，是我国文化史上的一大奇观，由此宝丰被中国曲协命名为“曲艺之乡”，平顶山被命名为“中国曲艺城”。 平顶山人杰地灵。是春秋战国思想家墨子、唐代著名诗人元结、宋代名将牛皋、清代小说家李绿园等名家的故里，诺贝尔物理学奖获得者崔琦先生的家乡，世界刘姓和叶姓华人的祖地。“中原小深圳”，当代的平顶山是河南省中最具有青春活力的城市，平顶山的独特之处是市区没有统一的方言，这座年轻城市里的人是来自祖国四面八方的，平顶山的文化属于多元文化，一个移民的城市。所以平顶山也有人称“中原小深圳”。市雕创业；市花月季2.4城市的人口状况2.4.1 人口数量、分布20XX年末，全市总人口495.7万人，非农业人口124.5万人，城镇化率达37%，人口密度625人/平方公里。男女比例：全市125：115，市区121.7：108.5。20XX年至20XX年市区人口自然增长率：7.29、6.36、5.29、4.36、4.54，五年平均值为5.568。20XX20XX年人口变化状况项目20XX年20XX年20XX年20XX年20XX年总人口（人）非农业人口（人）市区人口（人）907519913389非农业人口（人）663395686984数据来源：平顶山市统计年鉴20XX年分区人口状况市区新华区卫东区石龙区湛河区总户数（户）1616183229总人口（人）53346239481户均人口（人/户）3.3 2.9 男性人口（人）27551134072女性人口（人）非农业人口（人）706751293374252673人口自然增长率（）4.544.883.93结论：人口一直平稳增长三、平顶山市经济发展状况3.1 城市经济发展水平平顶山市工业基础与焦作安阳相当，但是其他方面不如焦作突出，交通也不是十分便利，因此其在河南省内地级市排名状况如下： 全辖区（指整个城市管辖的行政区域，包括城区、郊区和所辖县市）比较：处于全省城镇综合发展水平首位的是郑州市，紧随其后的是焦作市、洛阳市、安阳市 新乡市、漯河市、南阳市、三门峡市、濮阳市、许昌市、平顶山市、开封市，居于后列的城市有鹤壁市、商丘市、信阳市、周口市、驻马店市。 市区（指城市自身，包括城区、郊区两部分）比较：郑州依然位于领先位置，紧随其后的是安阳市、洛阳市、焦作市、新乡市、濮阳市、平顶山市、南阳市、漯河市、商丘市、开封市、许昌市、三门峡市，排在最后的几个城市是信阳市、周口市、鹤壁市、驻马店市。 20XX中国特色魅力城市“二百强”， 河南省入选城依次为：洛阳、郑州、开封、商丘、平顶山、漯河、登封、鹤壁、灵宝、汝州。结论：城市发展迅速但综合实力仍然相对较低。3.2国民经济发展状况平顶山市整体国民经济主要指标项目单位2000年20XX年20XX年20XX年20XX年人口 年底总人口万人480.34488.57490.4 非农业人口万人114.03120.31122.7就业 全部职工人数人537533526258515728国民核算 GDP亿元271.5365.66469.82 产业结构 人均GDP元9598 国内支出总额万元4698229 最终消费万元2156650 资本形成万元1866560固定资产投资 全社会固定资产投资总额万元1137904财政 财政收入万元215156315621404000 财政支出万元177484286929379641532560物价总指数（以上年为100） 居民消费价格总指数99.5102.6105.2102.3100.9 商品零售价格总指数98.4101.3104.8102.299.9利用外资 实际利用外资万美元43685809工业 工业总产值万元915948611873000建筑业 建筑业总产值万元311804355144 房屋施工面积万平方米409.16524 房屋竣工面积万平方米117.06160.3批发零售贸易业和餐饮 社会零售品总额万元14603971686000对外经济贸易和国际旅游 外贸进出口总额万美元3372644461家庭 家庭总数万户128.87132.05141.64143.57 城镇居民平均每户家庭人口人3.173.133.133.05居住 城镇居民人均住房使用面积平方米20.43生活 居民消费水平元2379 非农业居民元5270 城镇乡居民年底储蓄存款余额万元1418563 城镇居民人均可支配收入元4789.66 城镇居民人均消费性支出元3995.35工资和福利 职工工资总额万元325969.8 职工平均工资元6073分析：GDP以每年*%以上的速度逐年上涨，社会经济整体运行良好。财政收入逐年增加，自20XX年增速加快，与第二产业比重增加有关，特别是国家对矿产采掘的严厉控制，间接促进了当地大型企业的经济效益。大部分企业经济效益良好，但也有部分企业不够理想。在财政收入增加同时，财政支出增加更快，超出收入的*%以上，政府采用了*手段来促进发展。20XX年三次产业比重为11:62:27，第二产业比重较大，经济结构相对失衡，但与该市以矿产工业为主的城市经济特征有关，同时也说明当地经济对矿产资源的依赖性。固定资产投资占GDP的比重由2000年的*%，增加到20XX年的*%，固定自产投资近两年增加较快，显示经济发展活力增强，固定资产投资拉动GDP增长的作用也很明显。平顶山市经济外向性基数小、增幅低，虽持续发展但仍然不够，这也是中原城市群的共同不足。城市的工业结构类型，以及其他产业相对滞后等直接影响了城市活力在短期内的提升。在整体经济健康运行的基础上，居民收入、消费支出也顺应了该趋势平稳增长，预计20XX年城镇居民人均可支配收入将突破10000元人民币，在居民消费总量较大幅度增长的同时，价格水平增长相对较慢，也预示着实际购买力的增加，下面再来看一组城镇居民收支状况数据：平顶山市城镇居民20XX-20XX年收支明晰项目20XX年20XX年绝对额 （万元）构成（）绝对额 （万元）构成（）全部职工人数（人）515728491415工资总额543419.4 在岗职工平均工资（元）1063913300城镇居民可支配收入（元）8723.21城镇居民消费支出 食品类支出31.06%31.76% 衣着类支出11473010.97%14.68% 居住类支出8.99%7.59% 家庭设备、用品级服务类支出4.64%4.56% 医疗保健类支出8.75%91544 公共医疗消费支出1.63%18760 交通和通信类支出9.12% 文化教育娱乐及服务类支出9.87% 对金融媒介服务支出330093.16%36574 自有住房服务虚拟支出497744.76% 实物收入消费支出 其它商品和服务31684城镇乡居民年底储蓄存款余额2744978由以上数据可以看出：宏观经济运行良好，居民收入稳定增长，价格水平小幅增长，居民实际购买能力增强；。河南省内城市横向比较:河南省各市国民经济指标对比（20XX年）市总人口（万人）平均工资（元）GDP（亿元）GDP指数（上年为100）固定资产投资（亿元）城镇居民可支配收入（元）零售总额（亿元）城乡居民年末存款（亿元）郑州市653.40 16694开封市477.24 10121洛阳市641.69 14641平顶山市493.24 14536安阳市533.80 13423鹤壁市143.84 12044新乡市14.3 268.65 8312164.38 395.31焦作市16.8 153.31 8430129.57 280.91濮阳市15.0 239.40 7972100.29 247.16许昌市147.41 261.98漯河市95.45 152.74三门峡市86.48 199.04南阳市339.65 468.45商丘市172.54 292.5信阳市周口市1070.77 12.2 驻马店市835.28 12.3 济源市66.52 19.8 数据来源：平顶山市统计年鉴从以上比较中可可以看出平顶山市综合经济状况与省内的安阳市和濮阳市接近。在中原城市群的各个城市中位居第六位。依据其自身的资源优势和科学的发展规划，城市经济发展较快，并具有很大的提升潜力和发展空间。3.3分区域概况市区各区状况行政区面积 （平方公里）人口（万）20XX年GDP （万元）简介发展新华区157卫东区总126.5（市区30.52）湛河区123.5石龙区37.9数据来源：平顶山市统计年鉴从平均经济指标分析，石龙区最高，其次为湛河区、卫东区和新华区。结合社会属性综合分析：。所辖县市状况市、县面积（平方公里）人口（万）20XX年GDP （亿元）城镇居民可和支配收入（元）简介汝州市157394舞钢市64632鲁山县243284郏县73756.8宝丰县72248.74叶县138986数据来源：平顶山市统计年鉴平顶山市所辖的两市四县部分是后期划拨过来，因此在人们的心目中整体归属感不强。比如，汝州市原隶属于洛阳，经济、生活等活动仍然侧重于洛阳；舞阳市相对独立,亦倾向于许昌；宝丰、鲁山、郏县、叶县相对向市区靠拢，联系密切。3.4支柱产业及其企业发展状况平顶山工业基础雄厚。经过四十多年的发展，已形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。20XX年平顶山市被河南省确定为中原城市群9个中心城市之一。平煤集团是国家确定的13各大型煤炭生产基地之一，神马集团是世界三大帘子布生产厂家之一，舞钢公司是国际特宽特厚钢板和特种钢材生查科研基地，姚电公司是华中电网骨干电厂之一，天鹰集团是全国三大高压断路器制造企业之一，中盐皓龙公司、星峰集团等一批企业在国内、省内都有一定知名度。几个大企业经营状况良好，职工享有不同程度的住房福利政策。（各企业详细状况请参见附件一）3.5消费倾向、消费习惯平顶山城市消费也呈现亚玲型的两极分化状况。3.6旅游状况等20XX年全市旅游业总收入15.1亿元，增长42.6%，共接待国内外游客357.2万人次，同比增长45.0%。城市开放程度较高，城市活力不断提高。3.7商业状况体育路以东、建设路以北、劳动路以西、矿工路以南区域为平顶山市市区的核心商业区，鹰城广场以西、南环路以南、东环路以东、矿工路以北的外围区域（含新城区）商业及生活配套缺乏。城市商业经营类型中餐饮休闲类相对发达，经营状况亦相对良好。零售商业形态以传统商业为主，形态、设施陈旧，大中型综合商业、超级市场目前还是空白。销售产品以国内二三线产品为主，当地高端消费群体多选择异地消费。四、城市交通状况由于市区在南北两山体间形成狭长的走廊式洼地呈东西带状分布，以东西走向的建设路和矿工路为横向主干道连结多数南北向道路，另外还有重新规划建设中的新南环路（现为环城南路）湖滨路形成一条横贯东西的新的城市主干道。规划中的轻轨将从新城区西北部开始，沿建设路横贯新老城区，届时将形成横向交通网。五、城市发展规划平顶山提出了“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，对城市的发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区的三组团四个功能区的城市格局。根据平顶山城市总体规划纲要（20XX-20XX年），平顶山市城区为“一市双城”，即东部老城区与西部新城区，而城市空间发展的重点是向西扩张，实现“繁荣、开放、文明、秀美”现代化工业新城。（关于“新城区城市发展规划”请参见附件二）当前进程：截至06年底新城区开工建设项目42个,总投资36亿元,年度完成投资15亿元,起步区10平方公里基础设施配套到位,行政中心和湖滨路中段景观带已具雏形,“三年出形象”的目标基本实现。在大力发展新城区的同时，也对老城区进行了大力整治改造。一方面，老城区的扩大。老城区向南向北发展，高阳路三期工程、新华路北沿、程平路拓宽改造，将会加快市区南部和北部的发展。六、城市房地产相关法律法规七、平顶山市城市发展潜力第二部分：房地产市场调研分析一、平顶山房地产市场综述平顶山的房地产市场真正起步于20XX年，在此之前几乎处于一种无序状态,价格接近过1500元/已是高价位，04年度本地开发商中涌现出了一批开拓者，他们的代表项目有优诗美地、建工家园、江南世家、明珠城市花园等多集中在市区东南部的湛河附近区域。整体市场仍处于初级阶段。20XX年初开始河南建业进驻平顶山市场，深圳朗曼也随后进驻，两家颇具实力和超前开发理念的企业以其占尽天时、地利、人和的产品开发迅速统领市场，成为当地市场的领导者，他们不但带来了先进得开发理念、创新的产品设计、独特的营销模式，全新的物业服务，同时也促进了当地房价的直线上涨，极大的促进了当地房地产市场的发展，加速了市场化。随着老城区改造和新城区开发建设房地产开发的重心开始向城市中心区和新城区发展，如新城区河南建业开发的建业森林半岛、深圳朗曼开发的0375首府，老城区的帝景花园、湛渔台、水景润天、军港花园，以及平顶山第一个精装小户型天意摩登豪等，成为本年度的代表。20XX年开始当地房地产市场开始进入发展阶段，在外来企业的冲击和引领下当地企业以及政府各部门开始加快走向规范化、专业化。当地企业也成长起了一批如广厦置业、田园房产、常绿置业等优秀的开发企业。开发项目也遍地开花。随着老城中心区土地的不断开发，目前中心区可开发项目越来越少，而随着城中村改造的加快城市南部（湛河以南至南外环路附近区域）成为当前新的开发点，当然，新城区的开发势头仍呈上升趋势。二、平顶山市房地产市场特征和市场环境变化1.市场特征由于社会、经济等多方面原因，平顶山市的房地产市场较之发达地区的同类市场还存在一定的差距，其目前仍处于不断规范化、市场化的过程中。当前其房地产市场特征主要表现在： 市场化起步晚。 一、二级市场快速发展的同时，三级市场也表现的非常活跃。 多种性质住房同时并存。 企事业单位住房政策参差不齐。 房屋以城市内部消化为主。 2.市场环境近一两年以来该市的房地产发展也出现了可喜的变化，也有不足，主要表现在： 国家行业调控政策落实力度加大 政府收紧“地根”，新增土地减少，存量土地开发增加 市场仍然很不规范， 企业资金渠道多样，主要依靠购房者提前支付 企业专业化程度不高，开发团队和营销能力较弱，有实力的本地企业较少 外来流动人口少，投机、炒房者较少三、平顶山市房地产市场供求分析1. 供给结构上面的分析中已经谈到平顶山的房地产市场自20XX年正式开始起步，在20XX年以前市场不完善，数据也不完全，20XX年受外来企业的冲击，市场环境突变。20XX年至今为成长发展期。平顶山市市区房地产开发情况项目单位20XX年20XX年20XX年固定资产投资万元 房地产业万元房地产开发本年完成投资万元 商品房建设投资万元 土地开发投资额万元按构成分万元 建筑工程万元 安装工程万元 设备工器具购置万元 其它费用万元 土地购置费万元按工程用途分万元 住宅万元 经济适用房万元 办公楼万元 商业营业用房万元 其它万元注：以上市区数据包括：市直、新华区、卫东区和湛河区四部分数据； 04、05年数据来自统计年鉴，06数据来自政府统计公报。从上面的数据可以看到，当地房地产市场处于快速发展中。2.供给状况平顶山市市区房地产开发供给情况项目单位20XX年20XX年20XX年本年完成投资万元454294848514.94 住宅万元 经济适用房万元 办公楼万元 商业营业用房万元 其它万元施工房屋面积平方米 住宅平方米竣工房屋面积平方米 住宅平方米竣工房屋价值万元 住宅万元商品房屋平方造价元 住宅元注：以上市区数据包括：市直、新华区、卫东区和湛河区四部分数据； 04、05年数据来自统计年鉴，06数据来自政府统计公报。核发住宅建设工程规划许可证面积（单位：万） 年份 总面积 其中 商品房面积 经济适用房面积 20XX年 20XX年 20XX年 20XX年 总计 分析：3.需求状况平顶山市市区房地产开发需求情况项目单位20XX年20XX年20XX年商品房实际销售面积平方米 住宅平方米商品房实际销售额万元 住宅万元商品房平方售价元 住宅元注：以上市区数据包括：市直、新华区、卫东区和湛河区四部分数据； 04、05年数据来自统计年鉴，06数据来自政府统计公报。20XX-20XX年平顶山市市区房地产开发情况附件四市场需求最直接的两个体现要素就是销售面积和销售金额。从销售面积可以看出，再来看一下预售和备案登记情况：商品住房预售与备案登记状况年份预售面积备案面积备案合同金额备案套数备案房屋均价万平米万平米亿元套元/07上半年20XX年20XX年20XX年与前面的一个表格的价格不同，本表格的数据从实际调查结果总结来看，当前市场商品房多层均价在2200元/，高层小高层均价在2800元/左右。另外三级市场的二手房交易也相当活跃二手房交易状况项目单位20XX年20XX年二手房交易面积万平米61.60%26.40%二手房交易金额亿元106.50%二手房交易套数套48.52%二手交易均价元27.80%二手房交易频繁，价格亦呈上涨趋势，特别是20XX年增长较快，。三级市场的繁荣，也促进了二级市场的活跃，不同消费层次的消费者各取所需，保证了市场的稳定、繁荣。4.供求综合分析平顶山市市区房地产开发供求综合情况项目单位20XX年20XX年20XX年施工房屋面积平方米 住宅平方米竣工房屋面积平方米 住宅平方米竣工房屋价值万元 住宅万元商品房屋平方造价元 住宅元商品房实际销售面积平方米 住宅平方米商品房实际销售额万元 住宅万元商品房平方售价元 住宅元注：以上市区数据包括：市直、新华区、卫东区和湛河区四部分数据； 04、05年数据来自统计年鉴，06数据来自政府统计公报。近两年竣工面积与实际销售总额相近，说明房屋空置率较低，只是去化总量仍然偏低。整体分析，虽然市场中提供的产品结构发生了变化，由中低端向中高端发展。同时市场的需求结构也开始发生变化，中高档项目开始被市场接受，但商品房预售的价格增长速度超出了相应建造成本的增长速度，实际的产品品质提高速度并没有像其价格的增长速度一样快，同时目前市场需求结构的调整与开发的产品显得滞后很多，而现实中是更多的市场跟随者借势提价赚取更多利润的利益驱使所致。同时还要看到，对于不同的市场、不同的市场阶段，不同品质的住宅项目其发展趋势可能截然不同。对于正处于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场，中高端的产品将成为引领市场走向的重要力量，也将成为后一阶段市场有效需求所追逐的方向，5.未来需求依据平顶山市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要和平顶山市城市总体规划20XX20XX中20XX年城市规划区人口为88万人，根据河南省国民经济和社会发展“十一五”规划的要求，20XX年年底，城镇人均住房建筑面积要达到30平方米，预测规划期内平顶山市住房总需求为1000万平方米，商品住房760万平方米，政策性住房240万平方米，其中，建设经济适用住房216万平方米，建设公共租赁住房(含廉租住房、职工公寓和临时周转房)24万平方米。各年具体分布如下（20XX-20XX年平顶山市住宅建设规划图详见附件六）：20XX20XX年预计新建住宅需求 四、区域性市场分析20XX年分区房地产开发情况项目单位市直新华区卫东区湛河区合计固定资产投资万元 房地产业万元房地产开发（市区）本年完成投资万元 商品房建设投资万元 土地开发投资额万元施工房屋面积平方米 住宅平方米竣工房屋面积平方米 住宅平方米竣工房屋价值万元 住宅万元商品房屋平方造价元 住宅元商品房实际销售面积平方米 住宅平方米商品房实际销售额万元 住宅万元商品房平方售价元 住宅元注： 04、05年数据来自统计年鉴，06数据来自政府统计公报。04年分区市场数据请参见附件五由于市直投资的区域无法判断，因此抛除市直从供给（投资水平和供应量）来看，市区的三个区中除了新华区保持增长以外，特别始新华区的新城区和湛河区南部城中村改造将成为重中之重。同时，从供应产品的价值和造价来看，。从需求分析，高价位限制了其去化速度。综合分析来看，新城区在政府的支持下以及新城区规划的先进性、城市环境的现代化成为市场中高端产品的代言，并吸引了全城区以及周边县市置业者和投资者的目光；卫东区的区域规划定位限制了其住房的发展，并且短期内可开发利用地块较少，区域供应量仍呈下降趋势；湛河区在。五、土地市场状况1.基准地价20XX年城市市区基准地价一览表填报机关：平顶山市 单位：元/平方米商业工业住宅一二三四五六七八一二三四五六一二三四五六21001410920650430290500380300240950710550420330270用地规划从未来五年的住房计划中可以看出：项目建设主要集中在西部新城区和老城区的南部（南环路以南区域）区域；城区的北部（程平路以北）是潜在的塌陷区，以绿化用地为主；城市的东部(东环路以东)为新兴工业区，主要为工业用地，住宅项目分布较少；老城区市中心以商业用地为主，也有一定量的小面积住宅用地分布。在未来五年中政策性住房的用地供应比例占到计划总量的31.1。六、各档次产品分析（高、中、低）供给楼盘调研以项目周边重点商品住宅项目为主，其它区域为辅。调研项目遍布市区。1.供给楼盘概况1.1供给楼盘分布图1.2供给项目概况在售项目指标汇总表（一）项目名称0375首府建业森林半岛天湖苑亿升城市花园开发商区位土地面积总建筑面积 建筑形态建筑风格总套数主力户型平均单价社区配套建筑设计景观设计物业管理主要客户群营销主题及卖点2.供给楼盘指标分析2.1供给项目规模与容积率对比从项目占地规模来看，个体项目整体规模均较小，较大的项目主要分布在老城区西部和新城区。老城区内部中心区项目占地规模相对最小，均低在*万平方米以下。与占地面积相反，市中心的项目容积率较高，一般在1.8以上，。2.2 供给项目建筑类别与容积率对比供给项目中容积率均较高，容积率在1以下的仅有0375首府（0.95）一个，其它项目容积率均大于1，为了追求大容积率单个项目中存在多种建筑形态。2.3 供给项目分期与总面积比市场在售项目一般根据项目的产品建筑形态构成、企业实力、项目规模以及市场状况确定开发进度。当地的去化速度较慢，企业整体资金实力较弱。2.4供给项目主力户型分析供给项目主力户型分析表楼盘名称主力户型0375首府建业森林半岛天湖苑亿升城市花园优诗美地花园联盟鑫城供给市场中户型面积比较集中，三房产品供应量最多，约占供给市场的50以上，户型在*之间最受