2011年度青岛楼市白皮书(最终版).doc

2011 年度青年度青岛岛楼市白皮楼市白皮书书 搜房网新房数据监控中心搜房网新房数据监控中心 二手房数据监控中心二手房数据监控中心 中国指数研究院青岛分院联合出品中国指数研究院青岛分院联合出品 白皮书发布时间 白皮书发布时间 2011 年年 12 月月 22 日日 全球华人房地产门户 搜房网 2 目目 录录 一 一 2011 年青岛楼市成交分析年青岛楼市成交分析 4 一 2011 年青岛商品房成交分析 4 1 2011 年青岛楼市区域成交分析 4 2 2011 年青岛楼市房企分析 7 3 2011 年青岛单盘销售情况分析 10 4 2011 年青岛房地产代理服务机构成交分析 16 5 2011 年青岛楼市住宅均价走势 17 二 2011 年二手房成交分析 19 1 2011 年青岛二手房成交量分析 19 2 2011 年 1 11 月青岛二手房挂牌均价走势 20 3 2011 年青岛十大热门二手楼盘 21 三 2011 年土地市场分析 21 1 2011 整体土地成交分析 21 2 2011 各类土地成交分析 22 3 2011 年各区市土地成交分析 24 4 2011 年土地市场部分成交地块信息 24 5 2011 年 1 11 月青岛住宅用地流拍情况 27 二 二 2011 年楼市政策回顾年楼市政策回顾 27 1 2011 年新建商品房政策回顾 27 2 2011 年二手房政策回顾 31 三 三 2012 年青岛楼市后市展望年青岛楼市后市展望 32 一 2012 宏观经济展望 32 二 2012 年青岛房地产市场展望 33 1 2012 新房市场展望 33 1 1 2012 年青岛楼市政策展望 33 1 2 2012 年金融政策展望 33 全球华人房地产门户 搜房网 3 1 3 2011 年 1 11 月青岛楼市存量分析 34 1 4 2012 年市场需求预测 35 1 5 2012 年青岛房价走势预测 36 2 2012 年土地市场展望 36 2 1 供应方面 36 2 2 需求方面 37 4 2011 年度青岛楼市白皮书年度青岛楼市白皮书 2011 年可谓是青岛房地产调控年 一声楼市限购令下 岛城楼市行情急转直下 自 2 月份以来 新房成交萎靡不振 其中市南区 市北区 崂山区等频频出现个位数成交甚至 零成交的情况 2011 年新房成交仅有 1 月过万套 成为本年度成交最高月份 限购历时半 年多之后 青岛楼市传统的金九银十惨变铜九铁十 成交量均低于 7 月 青岛楼市颓势初 现 接下来 品牌房企带头低价入市 楼盘打折力度不断升级 11 月份开发商以价换量初 见成效 新房成交强势反弹 达到 8920 套 随着楼市调控政策进一步加码 岛城楼市疲态 尽显 特别是进入下半年后 在全国大范围降价的背景下 岛城楼市纷纷低价开盘或降价 跑量 一 一 2011 年青岛楼市成交分析年青岛楼市成交分析 一一 2011 年青岛商品房成交分析年青岛商品房成交分析 1 2011 年青岛楼市区域成交分析年青岛楼市区域成交分析 开门红开门红 低迷低迷 翘尾翘尾 20112011 年青岛楼市成交同比跌年青岛楼市成交同比跌 5 14 5 14 在 限购令 等多项房地产调控政策的影响下 青岛楼市经历了限购令出台前短期高 涨 实施后持续低迷 年末成交量翘尾的过程 截至 2011 年 11 月 30 日 青岛全年新建商 品房累计销售套数达 89164 套 较 2010 年青岛前 11 个月年累计销售套数 93993 套 同比 下跌 5 14 5 数据来源 青岛网上房地产 数据来源 青岛网上房地产 数据来源 青岛网上房地产 6 从 2011 年各区市成交套数排行榜上可以看出城阳 李沧 即墨最热 占据全市 37 14 的 成交量 以价换量区域效果明显 数据来源 青岛网上房地产 以城阳 李沧为代表的区域率先展开了较大规模的降价风暴 降价幅度之大 速度之 快 出乎许多人的意料 价格的变化向来与供求关系密切相关 供需因素无疑成为决定市 场走势的关键砝码 存量较高的区域压力最大 房价将最早下行 城阳李沧同为高存量区域 而且后续供应也多 但受楼市大环境影响 购房者持币观 望的情绪浓厚 正常的需求释放不出来 供过于求的状况非常明显 区域内竞争加剧 降 价销售成为楼盘不得已而为之的选择 许多楼盘的价格甚至已回复到 2008 年初的价位 早在 8 月份 万达 万科 二万 之争 在李沧楼市引起不小的波澜 成为当时李沧 楼市焦点性事件 李沧万达广场首期住宅推出 700 多套房源 项目起价 8400 元 平 均价 9500 元 平 当日成交 494 套房源 万科当时放出消息称 万科生态城精装起价 7000 元 平 均价 8000 9000 元 平 万科有截留万达客源的嫌疑 10 月中旬 龙湖滟澜海岸成为青岛降价大潮的先驱 6500 元 平的均价使其接连几周 成为城阳区楼市销冠 10 月 15 日 青特花溪地在龙湖滟澜海岸售楼处门口设置巨幅广告 牌 释放电梯洋房价格起价 6300 元 10 月 17 日 世茂公园美地亮出加推消息 90 160 瞰海高层 起价 5988 元 至此 城阳板块降价大战全线拉开 如果说城阳区是 10 月份的降价焦点 那么 11 月这个焦点转移到了李沧区 之前较长 的宣传期使万科生态城蓄客良好 在市场持续下行的时候 于 11 月果断低价开盘 精装均 7 价 8200 元 8300 元 平 逆势实现 1000 多套销售业绩 万科生态城低价入市之后 11 月后 的青岛楼市降价紧锣密鼓的上演 春和景明二期准现房起价 6300 元 平 降价 2000 元 平 销售 12 月 5 日 别墅项目时代城开盘 购房享六重空间面积连环送 折合价不足 8000 元 平 李沧新盘再爆低价 重庆中路芳馨园项目起价仅为 5880 元 平 小高层均价 6300 元 平 洋房均价 7000 元 平 楼市价格战愈演愈烈 新盘直接低开吸引购房者 使得城阳李沧成交量高位运行 业 内人士认为 以价换量 是一个平衡 是开发商在经过成本核算之后在利润与销量之间取 一个平衡点 在不损害成本回收的情况下 牺牲掉一部分利润来换取销售量 这在现在这 个楼市调控政策与紧缩的信贷政策齐压房地产企业的时期 无疑是度过楼市寒冬的明智之 举 预计未来加入促销的楼盘将进一步增多 促销力度也将进一步加大 2 2011 年青岛楼市房企分析年青岛楼市房企分析 20112011 年度青岛楼市房企夺金年度青岛楼市房企夺金 TOP10TOP10 外来大鳄独占七席外来大鳄独占七席 2011 年度青岛楼市房企夺金 TOP10 分别为青岛万科 鲁商置业 青岛保利地产 海 尔地产 青岛万达 龙湖地产 海信地产 青岛绿城 青建地产 中海地产青岛公司 其 中外来企业占到 7 席 市场份额进一步扩大 本土企业仅占 3 席 较去年减少 1 席 房企 数据来源 以青岛网上房地产数据为核心数据 数据统计时间为 2011 年 1 月 1 日 2011 年 12 月 5 日 统计范围仅为商品房成交 经济适用房等保障性住房未纳入统计范围内 8 数据来源 搜房网新房数据监控中心 龙头房企万科继 2010 年夺得房企销售金额冠军后 2011 年再次荣膺房企夺金 TOP10 冠军 2011 年 青岛万科凭借 6 个项目实现销售金额 38 2 亿元 其中位于世园板块的万 科生态城表现尤为突出 以低于购房者预期的价格实现 11 8 亿元的销售额 构成了青岛万 科销售金额的 31 市北万科蓝山和四方新都心万科城引入高品位住宅理念 交通 商业 配套相对完善 分别完成 7 6 亿元和 7 3 亿元的销售业绩 另外 万科四季花城成交 5 2 亿元 万科城市花园成交 4 4 亿元 万科魅力之城成交 1 95 亿元 共同构成了青岛万科 2011 年销售业绩 30 的份额 2011 年度 鲁商集团成交 24 3 亿元 位居房企夺金 TOP10 排行榜亚军位置 2011 年 鲁商置业有鲁商首府 鲁商蓝岸国际 银座动感世代 一山一墅 银座领海公馆 5 个项目 在售 物业形态涉及普通住宅 高端住宅 别墅 位于青岛市东海东路 88 号的银座领海公 馆以其绝版地段 海景资源优势实现 8 9 亿元销售金额 位于市南区香港中路与燕儿岛交 汇处的鲁商首府以其核心位置 纯住宅高端产品实现成交金额 7 63 亿元 即墨温泉别墅板 块纯别墅项目一山一墅实现销售金额 5 5 亿元 另外 鲁商蓝岸国际和银座动感世代也分 别完成 1 亿元以上销售业绩 排在 2011 年青岛房企夺金 TOP10 季军的是青岛保利地产 成交金额为 17 3 亿元 老 盘保利里院里销售金额 6 35 亿元 保利地产胶南新盘海上罗兰 11 月 6 日低价开盘销售 成年度成交黑马 实际成交套数为 416 套 成交金额 8 9 亿元 由于该项目受当地房产管 9 理局政策限制 未全款到位的房源无法提交网签合同 故成功网签仅为 213 套 成交金额 5 亿元 截至 12 月 6 日 本土企业海尔地产成交金额 16 8 亿元 位居第四名 较 2011 年名次 稍有回落 2011 年海尔地产在售项目有两个 分别为开发区大盘海尔山海湾和即墨别墅项 目海尔原乡墅 海尔山海湾实际成交金额 11 3 亿元 占海尔地产总成交金额的 67 原乡 墅项目今年实现 5 45 亿元成交 第五名是青岛万达 青岛万达凭借李沧万达广场一个项目掘金 15 6 亿元 成为 2011 年度青岛房企夺金 Top10 黑马 第六名龙湖地产 2009 年进入青岛 布局城阳区白沙湾 其高端别墅 2010 年销售金 额为 15 12 亿元 跻身房企成交金额前十 2011 年龙湖地产再度发力 凭借上半年龙湖滟 澜海岸和院和下半年悦澜居公寓产品实现总成交金额 14 8 亿元 在 2011 年度青岛楼市房 企夺金 TOP10 中上升至第六位 青岛另一本土房企海信地产今年名次略有下降 排名第七 企业成交总金额 14 2 亿元 作为老牌企业 海信地产 2011 年在售项目有 9 个 分别是海信凤凰金岸 海信淮安郡 海 信天玺 海信温泉王朝 海信麦岛金岸 海信天悦以及老盘海信璞园 都市阳光 海信马 山新城 海信地产在售项目物业形态广泛 包含普通住宅 高端住宅以及别墅项目 海信 地产的 9 个项目中销售过亿的项目有 3 个 分别是海信天玺 5 5 亿元 海信天悦 2 9 亿元 海信温泉王朝 1 6 亿元 2011 年 青岛绿城也入围房企夺金 TOP10 位居第八名 其中 绿城理想之城商品房 部分成交金额 10 95 亿元 西子公寓 御园贡献了 10 7 亿元的成交额 蓝庭和蓝岸完成剩 下的部分成交 胶州项目绿城紫薇广场完成销售金额 2 4 亿元 本土企业青建地产以 11 7 亿元的成交金额位居房企成交金额排行榜第九名 其中市北 区青建依山半岛项目成交 9 4 亿元 即墨别墅项目青建橄榄树完成 2 3 亿元的成交 第十名是中海地产青岛公司 成交金额 11 6 亿 较去年有所下滑 中海地产 2010 年 全年实现销售额 17 99 亿元 今年中海在售项目有 5 个 分别是中海清江华府 中海紫御 观邸 中海 SOHO 国际以及老盘中海银海一号和中海熙岸 其中四方区中海清江华府项目商 品房部分成交 4 96 亿元 山东路地王项目紫御观邸成交 4 2 亿元 10 数据来源 青岛网上房地产 受楼市低迷大环境影响 2011 年度 截止到 12 月 5 日成交 较 2010 年度房企销售金 额整体下滑 仅有鲁商置业实现上涨 与 2010 年相比 2011 年入围成交金额前十的门槛 降低 2010 年第十名龙湖地产成交 15 12 亿元 而 2011 年第十名中海地产青岛分公司成 交仅为 11 6 亿元 2010 年上榜的本土企业鲁信置业和伟东置业 2011 年双双落榜 鲁商置业去年成交 19 2 亿元 今年成交 4 1 亿元 主要原因是去年鲁信置业旗下鲁信含章花园处于热销期 成交 1755 套 今年该楼盘进入尾盘销售期 成交 429 套 成交金额 4 4 亿元 2010 年伟东置业成交 17 23 亿 其中伟东幸福之城成交 12 6 亿 伟东乐客国际公寓 成交 4 6 亿 伟东幸福之城 2010 年主要在售房源为一期莱茵河畔 二期莱茵铂岸 进入 2011 年 伟东置业在售房源量较少 伟东幸福之城主要在售房源为二期尾房 前 11 月共 成交 115 套 伟东乐客城仅有 8 套零散成交 3 2011 年青岛单盘销售情况分析年青岛单盘销售情况分析 岛城大佬引领岛城大佬引领 低开潮低开潮 以价换量成青岛楼市常态以价换量成青岛楼市常态 从 2011 年青岛市单盘销售的三项指标销售金额 销售套数 销售面积前十名 可以看 出今年青岛热点区域与热点楼盘 11 数据来源 搜房网新房数据监控中心 数据来源 搜房网新房数据监控中心 数据来源 搜房网新房数据监控中心 12 青岛李沧万达广场项目以 15 6 亿元的成交金额排行榜榜首 青岛李沧万达广场 8 月 20 日首次开盘 推出 6 7 8 9 号楼 700 余套房源 李沧万达广场采取了 双管齐下 内外呼应 的策略 在秋季住交会上 可谓是赚足了购房者的眼球 住交会第二天 李 沧万达广场首期房源就以 8400 元 平的价格开盘 比预期低了很多 在短短的 10 天内即劲 销 500 多套 成为青岛 8 9 月份住宅销售冠军 李沧万达广场开盘时市场形势没有现在 这么严峻 抢占了市场先机 也因此早早的完成了全年销售任务 10 月 16 日李沧万达广 场加推 1 2 号楼 448 套房源再次热销 李沧万达广场本年度两次开盘 共售出房源 926 套 面积达 9 万平方米 名列成交套数排行榜第 4 名 名列成交面积排行榜第 5 名 龙湖滟澜海岸悦澜居销售成绩同样出色 以 14 8 亿元的销售金额位居销售金额排行 榜亚军地位 销售面积 11 6 万平方米 居销售面积排行榜第二位 销售套数 661 套 名 列销售套数排行榜第六位 10 月中旬 龙湖滟澜海岸悦澜居首次开盘 6500 元 平的均价 和 5500 元 平的低起价震惊岛城楼市 当天共计推出 421 套房源 实现热销 龙湖滟澜海 岸悦澜居 11 月 21 日加推 222 套高层房源 起价仅 5960 元 平 购房还可送车位 据悉 当天出货率达到 70 以上 业内人士分析 除了龙湖的品牌口碑 景观设计 小区物业等 项目本身优势外 低价才是吸引购房者的关键 龙湖悦澜居可谓是青岛新盘低开大潮的先 驱 接连几周成为城阳区楼市销冠 龙湖周边的青特花溪地和世茂公园美地不甘落后 先 后爆出低起价房源广告 白沙湾板块上演 三英战吕布 排在销售金额第三名的是万科生态城 成交金额 11 8 亿元 项目一期 11 月 6 日晚低 调开盘 推出房源为金水河东的洋房和小高层产品 本次万科生态城推出的小高层产品以 大户型为主 面积为 170 平方米 精装修标准为 3000 元 赠送车位 优惠之后均价 11000 元 平 万科生态城洋房产品均价 17000 元 平左右 同样送车位 3000 元精装标准 11 月 20 日 万科生态城开盘推出比之前 7000 元 平的起价更震撼的起价 6885 元 平 均价 8200 8300 元 平 去掉精装修后 毛坯均价 7000 多元 虽受冷空气的影响 然而万科生态城却 用 1197 套的惊人成交量 另有部分被团购 着实点燃了 冬天里的一把火 此次万科生 态城澜庭 宽岸组团开盘 共推出 1332 套房源 创下青岛年度单盘去化之最 李沧区大盘李沧万达广场和万科生态城同时挤进销售金额排行榜前三名 早在8月份 李沧万达广场开盘之际 万达 万科 二万 之争引起李沧楼市不小的波澜 李沧万达广 场打出广告项目起价8400元 平 均价9500元 平后 万科马上放出消息 万科生态城精装 起价7000元 平 均价8000 9000元 平 虽然在当时看来 万科有截留万达客源的嫌疑 但 13 是万科生态城开盘确实验证了之前的报价 李沧板块降价之风初现 海尔旗下海尔山海湾项目以11 3亿元的成交金额位列2011年销售金额排行榜第四名 海尔山海湾是海尔地产在开发区的品牌力作 借助海底隧道贯通利好 海景资源和品牌优 势 深得自住和投资购房者的认可 2010年已有三期房源推向市场 名列2010年销售金 额 套数 面积三大排行榜榜首 2011年海尔山海湾四期高层7月9日耀世开盘 四期包 括1 7号楼 9号楼共8个楼座 总计1200多户 7月9日开盘首推3 4 5号楼三个楼座 户型面积为70 90 预计均价12500元 海尔山海湾四期其余楼座后期陆续推出 再加上二期三期尾盘 2011年海尔山海湾共成交1390套 8 9万平方米 名列成交套数 排行榜第二和成交面积排行榜第六 紧随其后 获得销售金额排行榜第五名的是李沧区项目绿城理想之城 成交金额 10 95 亿元 绿城理想之城二期分为西子公寓 御园和绿园 其中御园为法式多层 绿园 西子 公寓为高层 年初 1 月绿城 西子公寓开盘 359 套房源完美售罄 继西子公寓 1 月 22 日 开盘大捷之后 6 月 2 日西子公寓加推热销 均价 10000 元 共 744 户 户型面积区 间 85 140 平米 继西子公寓连续两次成功开盘之后 6 月 25 日御园开盘 均 15000 元 户型区间为 128 200 平米 另外 排在销售金额六至十名的项目分别为 中信森林湖 10 6 亿元 青建依山半岛 9 4 亿元 远洋风景 9 1 亿元 银座领海公馆 8 9 亿元 保利海上罗兰 8 8 亿元 3 月 26 日 中信青岛纯新别墅项目中信森林湖开盘 此次是中信森林湖首批房源 共推 141 套房源 8 月 28 日 中信森林湖一期最后一批湖岸独栋别墅开始销售 年 中信森林湖共推出房源 10 3 万平方米 名列交面积排行榜第三位 1 月 26 日 市北浮山新区纯新住宅项目青建依山半岛开盘 此次是青建依山半岛首 批房源开盘销售 共推 300 套房源 起价 9500 元 平 青建依山半岛二期 6 月 7 日开 盘 新房面积 83 130 平不等 共 265 套房源 起价 11000 元 平 均价 12000 元 平 全款享受 96 折优惠 贷款享受 98 折优惠 优惠基础上均再享 10000 元优惠 9 月 2 号推出最后 4 栋高层 9 号 11 号 13 号 14 号楼 面积 84 144 平 11180 元 平起 全款 96 折优惠 按揭 98 折 青建依山半岛 2011 年共售出房源 921 套 面积 8 5 万平方米 位列单盘销售套数排行榜第 5 和单盘销售面积排行榜第 7 远洋风景 9 月 10 日开盘 推出 1 9 号楼共九个楼座 共 700 多套房源 房源面积 14 90 169 平米 最低价 17242 元 平方米 精装标准 3000 元 平 9 月 5 日 9 月 9 日 认筹期间 除赠送精装车位外 还可再享单套总价 10 万优惠 远洋风景逆市热销 夺得 9 月岛城在销楼盘销冠 该项目自 11 月 14 日起 取消每套房 10 万优惠并赠送价值 16 万元车位 相当于每套要多花 26 万 业内人士认为 远洋风景逆市涨价 乃是在行情不 好的时候采用的一种营销策略 买涨不买跌 利用消费者的这个心理大做文章 达到促 销的目的 银座领海公馆于 2 月 24 号开盘 有 160 360 平房源在售 商业产权 年限为 40 年 目前销售均价为 45000 元 平 银座领海公馆是鲁商集团在青岛投巨资打造的高端项目 1 至 2 层为高端商业 涵盖世界名品店 高端休闲等 3 层配有 800 余平米的银座领海业主 会所 项目东侧主楼为五星级银座凯悦酒店 10 月 16 日 保利海上罗兰项目首次开盘 首次共推出的 70 套类独栋别墅 面积从 240 至 380 平不等 总价在 450 900 万之间 开盘当日最高 33 万的优惠 已全部售罄 11 月 3 日 保利海上罗兰推出 43 套别墅同样售罄 11 月 6 日 再次推出 448 套海景高层 起价 6588 元 平 面积 80 145 平 并有多项优惠 这一价格相对于周边同品质楼盘来说 价格低了几百元 平 从当日的销售量上就可以看出购房者对它的青睐 另外 销售套数前十上榜的项目还有中铁华胥美邦和李沧宝龙城市广场 销售面积前十上榜项目还有青岛风景 即墨市宝龙城市广场和万科四季花城 位于胶州湾北岸板块的超级大盘青岛风景 自9月22日开始认筹 均价3300元 平 在一个月的时间内销售量已经超过1200套 去化率超过八成 可以说 青岛风景的超高性 价比和独特的销售策略不仅得到购房者的认同 更给青岛地产市场提供了一个价值回归赢 得市场的新案例 纵观2011年度青岛单盘销售排行榜 在大刀阔斧的楼市调控下 以价换量 成为开 发商常见的促销手段 并且也取得了明显的效果 青岛楼市如同一池水 哪里价格低 购 房者就会流向哪里 而不俗的销售成绩 使得 新盘低开 策略迅速在市场中蹿红 尤其是 龙湖日光盘 事件后更是肯定了这一 低开热销 共识 15 目前对于购房者而言 价格仍是影响他们是否购房的主要因素 数据显示 在交通 地段 环境 配套设施等众多购房要素之下 是否选择买房 价格仍是决定性因素 虽然价格并非是决定成交量的唯一因素 但不少将开或者在售项目都表示 在做好产 品自身的同时 依旧会把价格战作为重要的战略政策 岛城以价换量似乎已成了赢得市场 的法宝 更进一步分析可以发现 楼市萎靡 理论上 最早撑不住的应该是中小房企 但出 乎市场意料的是 不约而同玩了一把心跳的 则是之前被舆论认为最有抵抗力的地产大鳄 们 从龙湖低开引领白沙湾价格战 万科低起价引发岛城楼市羊群效应 到保利低开引发 海景高层抢购潮 岛城大佬齐打 低开牌 众房产大鳄不差钱却率先调整价格 葫芦里卖的什么药 业内人士分析 作为大型房企 无论资金链还是业绩等各方面 计划性更强 业内人 士表示 为了应对更长时间后可能存在的资金需求 必须提前进行储备 同时也存在部分 企业年底冲刺全年销售额的因素 而且 在市场波动预期日益强烈的调控背景下 维持流动性 保证资金链安全成为大 型企业的首要任务 利润率退居次席甚至更靠后 种种迹象表明 如龙湖等大型房企的资 金安排一般周期较长 越来越多地产大鳄鉴于政策调控短期内难以逆转 纷纷选择提前降 价回笼资金 有备无患 以防资金链真出现紧张的时候 来不及降价 万科一贯认为 价 格是由市场决定的 企业只能 发现 价格 而不能单方面 决定 价格 未来 万科仍 将积极主动顺应市场变化趋势 尊重市场实际情况合理定价 按照购房者愿意接受的价格 售出产品 更进步一说 大鳄之所以率先降价 除了回笼资金量外 是区域战略选择的一种表现 也有专家分析 大型地产先降价或在于看多后市 此番砸盘 意在收集中小地产商手 中筹码 以待反弹 经济学家郎咸平认为 在宏观调控和降价的压力下 中小型地产商有 秩序退出 将房产项目卖给大地产商 有些上市的房产企业退出后去做矿业等其他项目 这或倒逼中国当地产商重新洗牌 使得大地产商越来越大 甚至演变成中国几大地产巨鳄 控制市场的局面 在这种情况下 中国房价更难降价 典型的表现就是 龙湖售低开5天抢收20亿 转身逆市青岛买地 业内人士称 龙湖 16 截至6月底 手头现金126亿 并不缺钱 低价抢收有明显的策略性 公司一方面想要尽快 回笼资金应对调控 另一方面 也是为了确保不错失逆市中的拿地良机 龙湖高层表示 此次底价获得青岛黄岛地块 是因为地块是青岛市未来开发的方向 价格也十分合理 业内人士认为楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前 房价仍将阴跌 不过 从中长 期来看土地成本和建安成本都在大幅上升 随着经济增长购买力也将大幅上升 短期的房 价调整 只是上一轮上涨过快的泡沫被挤除和短期银根较紧资金紧缺下的产物 一旦银根 和楼市调控政策放松 房价可能重新迎来新一轮上涨 4 2011 年青岛房地产代理服务机构成交分析年青岛房地产代理服务机构成交分析 在房地产圈内 存在这样一个群体 他们为楼盘销售做出了 不可磨灭的贡献 他们就 是房企背后的 智囊团 房地产代理服务机构 2011年度前11月代理服务机构代理 项目销售总金额TOP5也已经产生 数据统计时间为2011年1月1日 2011年11月30日 数据来源 搜房网新房数据监控中心 2011 年度青岛楼市代理服务机构代理项目销售总金额冠军为思源经纪 2011 年思源经 纪代理的 9 个在售项目完成全年 47 亿元的任务 分别是中信森林湖 万科生态城 麦尔文 艺墅 远洋风景 卓越蔚蓝群岛 万科四季花城 万科城 晓港名城 东方公园世家 包 含不少热销项目 鹏翔代理项目实现成交金额 32 3 亿元 位居第二 鹏翔代理项目中 2011 年在售的有 10 个项目 分别是海尔山海湾 海尔原乡墅 鲁商首府 一山一墅 保利百合花园 信 特 景苑广场 水榭花都 廊桥水岸 上善若水 天一 帕缇欧小镇 银座动感世代 其中 17 海尔地产旗下两项目占据鹏翔代理项目成交金额 42 的份额 第三名青岛新联康代理项目实现成交总金额 27 亿元 青岛新联康 2011 年代理项目有 青特花溪地 青山绿水 银盛泰德郡 正商红河谷 城投海岸馨园 万科魅力之城 万科 城市花园 万科蓝山 除城投海岸馨园外 其余项目成交均过亿 同策咨询代理项目总成交额为 22 46 亿元 在代理企业成交排行榜中排名第四 贝多 芬公馆 伟东幸福之城 麗山国际 青特上豪广场 天一智慧之城 海印长天 保利里院 里 保利海上罗兰 中建尚溪地 警苑新居 其中 6 个项目过亿 荣置地以 21 02 亿元总成交金额跻身 2011 年度青岛楼市代理服务机构 TOP5 荣置地 代理的在售项目包括银座领海公馆 海景大酒店 卓越蔚蓝群岛 中海 紫御观邸 万科 生态城 洋房及高层大户型 鲁商首府 西海景苑 都市逸品以及青岛证大大拇指商业广 场 5 2011 年青岛楼市住宅均价走势年青岛楼市住宅均价走势 20112011 年青岛住宅均价趋稳年青岛住宅均价趋稳 环比涨幅在环比涨幅在 0 62 0 62 以内以内 据中国指数研究院青岛分院数据显示 2010 年 7 月份以来 青岛住宅平均价格呈现 上涨趋势 并且房价起伏较大 2010 年 7 8 月份 青岛住宅均价环比下降 下降幅度分 别为 1 5 和 0 04 2010 年 9 11 月份 青岛住宅均价涨幅分别为 3 76 和 2 07 而 2010 年 12 月份青岛住宅平均价格为 9448 元 平 环比猛涨近 1000 元 平 涨幅高达 11 4 18 数据来源 CREIS 中指数据 数据来源 CREIS 中指数据 进入 2011 年 青岛房价整体维稳 基本维持在九千五六的水平 涨幅最高的月份是 6 月份 涨幅为 0 62 涨跌幅度最小的月份是 11 月份 下降幅度仅为 0 01 19 2011 年 1 月份以来 限购 加息 提高首套房贷利率等楼市调控政策不断加码 青岛 楼市也从 2010 年的疯狂转向 2011 年的平淡 房价涨幅从 2010 年的波澜起伏到 2011 年 的平稳 数据表明 楼市调控政策显效 国家实施一系列楼市调控政策的目的是使房地产市场 走向健康平稳发展轨道 房价作为调控的一个重要方面已经基本达到合理状态 二二 2011 年二手房成交分析年二手房成交分析 1 2011 年青岛二手房成交量分析年青岛二手房成交量分析 1 1 全市月签约套数走势 全市月签约套数走势 20 数据来源 青岛网上房地产 2011 年截至 12 月 20 日左右 青岛七区二手房共签约 16000 余套 全年受限购政策影 响最大 除限购之初的 1 月份成交量大外 其余月份成交一直在低位运行 2 月份受春节 假期影响 仅成交 671 套 为全年成交量最少的月份 成交量一路走低 10 月份成交 1060 套 成为除 2 月份成交最少的月份 完全不见往年金九银十的火爆场面 11 月份成交量稍 有改观 但进入 12 月份成交再度低迷 周成交不足 200 套 而与去年同期相比 今年 9 10 11 三个月份成交量同比去年下降均超过五成 大幅 缩水 2 2 青岛七区二手房签约套数占比青岛七区二手房签约套数占比 21 数据来源 青岛网上房地产 1 11 月份青岛各区签约套数统计显示 市北区签约最多 为 3982 套 占全市的 25 其次是市南区签约 2862 套 占全市的 18 四方区占全市的 16 签约 2609 套 崂山区签 约量占比最小 仅占 7 前 11 月共签约 1041 套 2 2011 年年 1 11 月青岛二手房挂牌均价走势月青岛二手房挂牌均价走势 数据来源 搜房网二手房数据监控中心 据搜房网二手房数据监控中心的统计数据显示 自年初新政实施以来 青岛二手房挂 22 牌均价一路下跌 只在 5 月份和 10 月份有小幅的上涨 11 月挂牌均价为 14528 元 平米 较年初 1 月份已是下跌了 1508 元 平米 3 2011 年青岛十大热门二手楼盘年青岛十大热门二手楼盘 20112011 年年 TOP10TOP10 楼盘楼盘搜索量占比搜索量占比 鲁信长春花园鲁信长春花园 3 273 27 百通馨苑百通馨苑 2 832 83 海尔东城国际海尔东城国际 1 631 63 百通花园百通花园 1 161 16 左岸风度左岸风度 1 111 11 锦绣华城锦绣华城 1 091 09 四季景园四季景园 1 011 01 新贵都新贵都 1 011 01 颐中高山颐中高山 0 960 96 天泰奥园天泰奥园 0 920 92 数据来源 搜房网二手房数据监控中心 2011 年十大热门二手楼盘中 崂山区占三席 鲁信长春花园 海尔东城国际 左 岸风度 其中鲁信长春花园最受购房者关注 被搜索占比为 3 27 市南区也豪占三席 分别为锦绣华城 新贵都和颐中高山 李沧区占两席 分别为百通馨苑和百通花园 市北 城阳各占一席 分别是四季景园和天泰奥园 三三 2011 年土地市场分析年土地市场分析 1 2011 整体土地成交分析整体土地成交分析 近年来 土地成交量不断增加 2008 2009 两年青岛土地成交量增速惊人 建设用地 面积分别同比增长 264 58 509 26 2010 以来年土地成交量增速放缓 2011 年成交建 设用地建筑面积 3128 4 万平方米 同比上涨 22 85 规划建筑面积为 6965 9 万平方米 同比上涨 109 13 图 青岛土地成交量上涨 增速放缓图 青岛土地成交量上涨 增速放缓 23 数据来源 CREIS 中指数据 表 土地市场表 土地市场 2005 2011 年成交量变化表年成交量变化表 数据来源 CREIS 中指数据 2 2011 各类土地成交分析各类土地成交分析 从不同用途土地占比变化来看 自 2008 年以来工业用地占比逐年上升 2011 年工业 用地比例大幅上涨 首次超过住宅用地比例 为全部成交土地的 66 受青岛产业结构的 影响 商业办公类土地成交面积占比下降 2011 年 1 11 月商业办公类土地所占比重仅为 8 1 比 2010 年全年下降了 2 3 个百分点 2011 年随着住宅市场限购令的实施以及相关 产业的升级 预计商业地产或将出现回暖 商业办公类土地的比例有可能出现上升 24 图 土地市场各类土地成交情况图 土地市场各类土地成交情况 数据来源 CREIS 中指数据 表 表 2011 年土地市场不同类型土地成交占比年土地市场不同类型土地成交占比 数据来源 CREIS 中指数据 25 3 2011 年各区市土地成交分析年各区市土地成交分析 表 表 2011 年年 1 11 月年青岛市各区域成交面积占比月年青岛市各区域成交面积占比 数据来源 CREIS 中指数据 2011 年 大青岛 格局初现规模 青岛城市发展不断向北向西发展 在土地成交上 也呈现出相应的趋势 2011 年市区土地成交面积位居前 3 位的区域分别是胶州市 860 0 万平米 城阳区 482 2 万平米 胶南市 393 6 万平米 分别占比 28 64 15 41 和 12 58 市南 市北区 李沧区 崂山区土地成交量合计不足 5 4 2011 年土地市场部分成交地块信息年土地市场部分成交地块信息 2011 年成交总价最高的地块位于李沧区河南 南庄社区 由青岛中海华业房地产有限 公司竞得 价格为 12 7 亿元 为青岛市 2011 年单块土地成交 地王 同地段的李沧区河 南 南庄社区 4345 02 地块同样为青岛中海华业房地产有限公司竞得 两宗用地总价为 22 4 亿 与 2010 年青岛市地王的 40 亿相比 该价位显然更为理智 位列前十的项目地块 成交价均仅有六宗超过五亿元 资金数量远低于去年 2011 年 1 11 月 青岛住宅及含住 宅综合用地总成交额 222 9 亿元 前十地块成交总价 62 02 亿元 占比 27 82 比 2010 年 住宅用地前十成交额占比 59 7 下降约 20 集中度下降 26 表 表 2011 年年 1 11 月青岛住宅用地成交总价排行月青岛住宅用地成交总价排行 数据来源 CREIS 中指数据 2011 年成交住宅地块中 位居楼面成交单价榜首的是百果墅大酒店西 泰薛路南 海 滨大道北侧 由山东鲁信置业有限公司竞得 楼面地价达到 10500 元 平方米 而楼面成交 价位居第二的是市北区敦化路以南 连云港路以东地块 均价是 8310 元 平方米 该地块 的成交总价也排在全年前三 位列第三位的地块均价为 6608 元 平方米 比去年同名次的 成交地块均价低接近万元 随着市中心可供交易的土地减少 土地成交单价排行区域转移 成交均价最高的三个地块由 2010 年市中心新都心区域向远郊县转移 胶南市在全市排名前 十的地块中有三宗入榜 且有两宗排名前三 27 表 表 2011 年年 1 11 月青岛住宅用地单价成交排行月青岛住宅用地单价成交排行 数据来源 CREIS 中指数据 2011 年青岛国信置业有限公司以 752 万竞得望城烟青一级路西武汉路南地块 楼面均 价 800 元 平方米 该地块溢价率达到了 372 位居 2010 年所有成交地块溢价率之首 整 体来看 排名前十的地块溢价率都在 115 以上 按区域划分 市内七区上榜为 0 宗 均为 五市 且竞得方以青岛本地企业为主 表 表 2011 年年 1 11 月青岛住宅用地成交溢价率排行月青岛住宅用地成交溢价率排行 数据来源 CREIS 中指数据 5 2011 年年 1 11 月青岛住宅用地流拍情况月青岛住宅用地流拍情况 在 2009 年和 2010 年 青岛土地市场竞争极为激烈 现场拍卖过程中 企业轮番举牌 28 土地价格也一路飙升 地王 屡被刷新 然而 2011 年 青岛自限购以来楼市成交明显下 滑 市场的存量房激增 市场前景并不明朗 土地市场是楼市的最前段 开发企业普遍看 空后市 调整企业战略 谨慎拿地 居住用地已从 2009 年 2010 年多家企业竞抢 土地 多倍溢价成交的火爆态势急转直下 2011 年 8 月七区有 4 宗住宅用地进行拍卖 但零成交 皆因无人竞价流拍 2011 年下半年以来 传统的 金九银十 成色不足 开发商拿地愈加 理性 底价成交已经成为土地市场的交易常态 如下图四方区开平路 28 号地块 8 月挂牌拍 卖起价 5000 元 平米 创四方新高 无人竞拍 9 月重新拍卖楼面价格 4000 元 平米 由 青岛众望置业有限公司底价竞得 表 表 2011 年年 1 11 月青岛住宅用地流拍表月青岛住宅用地流拍表 数据来源 CREIS 中指数据 二 二 2011 年楼市政策回顾年楼市政策回顾 1 2011 年新建商品房政策回顾年新建商品房政策回顾 20112011 年青岛楼市年青岛楼市 政策年政策年 将调控进行到底将调控进行到底 一声限购令 拉开了 2011 年岛城楼市调控的序幕 从年初 一房一价 到疯狂加息 首套房贷调整等 调控 紧箍咒 越念越急 楼市多方博弈也日见微妙 楼市调控年底效 果显现 房企降价 业主退房等一场场年终大戏上演 楼市调控来势汹汹楼市调控来势汹汹 限购令逼停青岛楼市成交限购令逼停青岛楼市成交 1 月 29 日 青岛市正式宣布包括 限购令 在内的青十二条房地产市场调控新政正式 29 出台 青岛版 限购令 明文规定 自 1 月 31 日至今年年底 在本市市区 市辖七区 下 同 实行住房限购 措施 对已有 1 套住房的本市户籍居民家庭 含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭 包括夫妻双方及未成年子女 下同 能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本市户籍居民家庭 限购 1 套住房 含新建商品住房和二手住房 下同 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭 无法提 供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 暂停向其售房 2 月 15 日 青岛限购令细则出台 据悉 限购适用 1 月 31 后网签者 无论何性质住房均算 家庭已有住房 而拥有两套房卖出一套再买不被限购 此外今后购房先开证明 青岛房地产作为一个投资性购房需求为主的市场 限购令的出台对于青岛楼市的打击 无疑是致命的 青岛楼市面对调控高压 应声而下 呈现出疲软态势 2011 年 2 月 全市 共成交 2930 套 相比 1 月份 11235 套 下降 73 92 楼市调控到这里才终于算是取得了 阶段性成果 青岛青岛 一房一价一房一价 登场登场 开发商漫天要价成历史开发商漫天要价成历史 3 月 16 日 国家发改委发布了 商品房销售明码标价规定 明令商品房销售要明码 标价 实行一套一标价 并明确公示代收代办收费和物业服务收费 商品房经营者不得在 标价之外加收任何未标明的费用 从 5 月 1 日起 各地落实明码标价细则并开始严查明码 标价落实情况 5 月 6 日 青岛市市物价局下发通知 要求各区市价格主管部门要集中人 力和时间 开展商品房销售明码标价专项检查工作 如果商品房销售单位未在交易场所醒 目位置明码标价 未一次性公开所有预售房源 未如实标示优惠折扣 未如实标示已售房 源价格 未标商品房价格相关因素 将责令其立即整改 对拒不执行明码标价规定及进行 价格欺诈的 要依法严肃处理 在青岛众多楼盘的接待中心 都可以看到这样的房源信息公示栏 重中之重当然也是 购房者最想了解的内容就是房源价格都可以在这些公示栏上看到 执行上还是让我们感受 到了开发商的 给力 但是岛城开发商面对 一房一价 政策的 淡定 表现却暗藏猫腻 一开发商私下向记者透露 随着新政的进一步执行 部分开发商可能会想办法对付 比如 可能会采取在开盘定价时将房价定高 然后再在以后的销售中采取逐次打折的方法进行销售 这样就给了自己很大的操作空间 规定很严格 却并未堵住岛城房价上涨的势头 30 疯狂疯狂 加息加息 青岛贷款购房者一月一青岛贷款购房者一月一 杯具杯具 自去年 10 月进入加息通道之后 央行在 2011 年三度上调存贷款利率 第一次加息于 2 月 9 日开始执行 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0 25 个百分点 5 年期以上 贷款利率由原来的 6 40 上调至 6 60 不久央行进行了第二次加息 规定自 4 月 6 日起 一年期存贷款基准利率各上调 0 25 个百分点 5 年期以上贷款利率上升至 6 80 7 月 7 日 央行再度加息 专家预计 在 负利率 的背景下 面对通胀压力 加息不会止步于 此前的 7 月 7 日 经过 3 次加息后 5 年期以上贷款利率已上调至 7 05 与此同时 公积金贷款利率也随之上调 继 2 月 9 日与 4 月 6 日两次上调之后 从 7 月 7 日起 个人住房公积金贷款利率五年期以下 含五年 利率上调 0 25 个百分点 由 4 20 上调至 4 45 五年期以上利率上调 0 20 个百分点 由 4 70 上调至 4 90 经过这三次调整 由年初时的 6 40 调至当前的 7 05 利率上调大幅提高了买房成 本 就算楼盘大幅降价 也无法填补因利率上调带来的高额成本 以首次置业者商业贷款 10 万元 等额本息还款 20 年还款期限为例 如果是去年底享受八折优惠利率计算 贷款 利率为 5 12 月供为 667 元 而现在 首次置业者必须承受基准利率上浮 10 则贷款利率 为 7 755 月供变 821 元 每月多还 154 元 月供上涨约为 23 对购房者而言 贷款利 率高 意谓着 钱 贵了 购房成本加大 虽然 房价没涨 但实际上买房子变 贵 了 岛城首套房贷利率提高岛城首套房贷利率提高 相当于加息两次相当于加息两次 14 日北京建行率先上调首套房贷款利率 此消息一出引起了市场的高度关注 17 日 据记者电话了解得知 岛城房贷门槛也随之提高 部分银行首套房贷利率上浮 10 一些 城商行更高 二套房贷款利率普遍上浮 20 按首套房利率上调 10 贷款 50 万元 20 年 期来计算 月供约 4016 元 每个月比之前多了 100 多元 相当于加息两次 部分银行还设置了其他房贷门槛 有银行对申贷者房屋状况作了要求 房龄 20 年以上 的老公房不能贷款 面积 50 平方米以下且位置较偏远的房子也很难获得贷款 多家银行均 表示 利率提高是因贷款额度吃紧 但专家分析说 银行考虑的主要是利润 他们更愿意 把资金投放到中小企业贷款和消费贷款上 此类贷款利率上浮 20 到 30 不等 首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松 这也体现了楼市的整体政策 31 环境仍然趋紧 楼市拐点正逐步确立 就目前楼市政策的效力而言 高房价有望实现理性 回归 据万科最近发布的调查报告显示 受这次首套房利率调整影响 开发商为了争取现 金流 促销将成为最直接也最有效的手段 有分析认为 贷款利率的上调从长远来看 可 以延缓买房者的行为 并且促使楼市成交量进一步下降 对于房价的调控无疑是件好事儿 并最终会促使房价 拐点 的到来 婚姻法新解改变择偶观婚姻法新解改变择偶观 催岛城女性购房热催岛城女性购房热 8 月 12 日 最高人民法院对外公布了 关于适用若干问题的 解释 三 其中 最受关注的莫过于婚前贷款买房 夫妻之间赠与房产等问题的解释 一周来讨论不断发酵 有业内人士认为 婚前贷款买房归个人 将使一些买房人心态发生 改变 婚姻法 解释三 今实施 婚前按揭买房离婚归登记人 早在 2009 年 9 月份 中国房地产研究会副会长顾云昌就抛出了 丈母娘理论 此理 论认为高房价的关键因素是丈母娘的刚性需要所致 无房不嫁女的丈母娘们把一批批准女 婿推向房价的风口浪尖上 新婚姻法让由来已久的 丈母娘经济 或将从此低下高昂的头 颅 丈母娘也将退出高房价 推手 的历史舞台 而新的婚姻解释可能改变一定的供求关系 对于不少未婚女性来说 如果有能力 自 己首付买房也不失为明智之举 新解释一出 立刻引来青岛很多市民的围观和议论 婚姻 法内容的变化正在潜移默化地转变人们的婚姻价值观 女性择偶观 生育观等 网友称 新婚姻法解释可能会改变公众择偶观 年轻人将不再为房子而结婚 青岛房产证加名不征税青岛房产证加名不征税 未发生大规模加名潮未发生大规模加名潮