当甲方为开发商时如何做好监理工作.doc

关于如何开展建筑工程监理工作的著作和论文众多，但几乎全都是从项目的角度展开论述或讨论，还没有针对建设单位的差异或特征来论述如何做好监理工作的。无论是现代营销理论、管理理论、生产理论还是质量管理理论都强调产品购买者或服务接受者对产品或服务的评价。ISO质量体系的质量定义：质量是指产品、体系或过程的一组固有特性满足顾客和其他相关方要求的能力，更是从消费者的角度来描述。由此不难看出，如果仅从建设项目的设计、施工、验收和维修等工作来寻求改进监理服务是不够的。借鉴现代营销理论和质量管理理论，提高监理服务质量还得分析和研究探讨监理服务的购买者建设单位或投资单位的内部特征、需求特征和行为特征等，并依此来制订一套针对性的监理服务策略将有利于提高监理服务质量即客户满意度。本文基于这种思路，试图分析目前房地产开发公司的特征来探讨如何为房地产开发商的建设项目提供优质的监理服务，同时又能为广大购房置业者获取质量合格的物业提供法律规定的监理保障，因为监理服务它还承担着为政府、社会公众充当建筑产品生产监督与控制的责任。一、房地产开发商甲方特征及其对监理工作的影响作为建设单位的房地产开发商，由于其是专门的建筑产品供应商和专门的建筑施工服务和监理、设计、勘察等建筑服务的接收者，它在机构组成、资金拥有与使用、以及对所受到的服务的要求往往是不同于那些偶尔购买一次建筑类产品与服务的单位或个人。同时由于房地产公司只是建筑物的中间购买者或者说是经营者，它不是产品最终使用者，因此它对产品质量、性能的关注角度和关注程度也不同于那些建房自用的单位。房地产开发公司由于其建筑产品的经营牲和专业经营建筑产品的特性，使其在购买建设施工服务、设计、勘测、监理等服务方面具有其独特性，其在企业组织形式与构成、经营管理理念、接受服务的方式和对服务的要求方面也因此会有所不同。以下仅对其对监理服务的要求产生影响的特性进行分析，房地产开发商作为建设方甲方，常常具有以下特点：1有自己的工程技术人员，其工程技术人员具有较高的理论水平据初步调查几乎所有的房地产开发公司都有自己的工程技术人员，有的甚至有专职的设计人员。从房地产开发公司的招聘广告对工程人员的应聘条件的要求来看，房地产公司普遍要求应聘的专业技术人员具有本科以上的学历，而且要求年龄性35岁以下、有各种中级以上的专业职称证书和从业资格证。因此可以得出结论，房地产公司的工程技术人员内有相当高的理论水平。相对于目前施工单位用工普遍是农民工、监理工程师普遍只有专科以下的文化程度，这一特征尤为明显。一般地说，高学历和高理论水平的人都有一种展示自己才华的倾向，房地产公司的工程技术人员也不例外，他们也有这种倾向。房地产公司的工程技术人员常常会通过以下几种方式展示他们的才华：（1） 发出设计变更指令；（2） 编制出各种施工监督、检查和验收表格让相关单位填写；（3） 在施工过程中常常提出高于合同约定和施工图设计的质量标准的工艺和材料品质要求；（4） 将工程分解并分包给不同的分包商，而在分包工程的分解和分解工程时的分界线划分随意性强。2资金不够充裕房地产开发公司经常拖欠工程款，这是一个普遍现象。一方面有些房地产公司资金实力不济，另一方面房地产公司常常在一个项目未完成之前将已有资金投向新的项目，摊子过大，影响了项目的正常运作。资金的短缺，导致房地产公司不能按工程承包合同约定按时支付工程款。由于施工单位工程队的资金得不到即时的补偿，从而拖欠材料款和工人工资，导致工程材料供应不足、劳动力不足，势必开工不足，影响工程进度并拖延工期。甲方不按时支付工程款，不仅会影响工程进度，而且还会影响工程队工作的积极性，从而影响工程质量。材料供应不足、劳动力配备不够，从而引起停工待料、交工不及时，增加施工方和其他有关各方的经营成本，势必引起更多的工程争议和纠纷。3注重进度由于房地产开发公司是某种建筑产品的经营者，由产品的生产、保存和运输、销售所组成的产品经营周期是企业年经营利润率的一个重要影响因素。周期越短，资金周转次数越多，在同样利润率的状况下，年利润就越高，企业效益就越好。加之生产周期拖得越长，所面临的市场风险就越大。因此房地产开发公司常常要求施工单位加快施工进度，缩短施工工期，常使工期压缩至合理工期的允许限度之下。比妨：中高层钢筋混凝土框架现浇建筑结构层施工常常是不足4天一层，砌体砌筑日砌高度超出规范规定甚至一天到顶等。进度加快后，增加了出现施工质量问题和安全问题的风险。4甲分包多 房地产公司是专业的经营性的建设单位，他们常常认为自己有能力管理各协调好工程建设，同时为了降低经营成本和出于分包能加快工程进度、分散资金压力和照顾各方面的关关系系等方面的考虑，由甲方直接分包的工程子项特别多。房地产公司常常将防水、门窗、栏杆、外墙涂料、各种装饰、消防、窒外工程、桩基础、土方、烟道、保温隔热、煤气、给排水、供电、弱电、高低压配电、电梯等工程由甲方直接发包分包出去。甚至还将分部分项工程分解后分包，如门窗将制作、安装分给不同的分包单位，将门框、门板、五金配件发给不同的分包单位。对于由数栋楼组成的小区，它们还会分成数个组团或一栋一栋地发包给几个总施工承包单位。分包越多，交接验收就增加，工作面移交就越多，协调与纠纷也越多。5甲供、甲定材料、设备、构配件多房地产公司常常会对主要的建筑材料如钢材、商品混凝土、水泥、电线电缆、线管、水管、铝合金型材、门窗玻璃、水暖电设备、涂料、防水材料等指定品牌和厂家，甚至甲定乙购或甲供。甲方指定的材料越多，增加了施工单位按时组织、准备材料的难度，同时也增加了施工质量一旦出现问题的纠纷和增加了施工质量责任划分的难度。6注重工程形象，并要配合营销做一些形象包装房地产公司所开发的项目是用来销售的，因此它们都十分注重工程形象。场地张贴标语口号、摆放鲜花，将工地用广告牌封闭；组织领导巡视、业主参观、广告拍摄等。对于此类配合，房地产公司事先也不提供给承包方一个工作量的说明，当然也很难事先作出估计。房地产公司将这类配合工作视为施工方的义务，常规的做法是甲方在工程队投标报价后要求施工方免费提供此类配合并予以协助，在承包合同中用一句“此类配合费用已包含在合同总价款中”来加以陈述。施工方在承揽工程时，为了将业务谈成，总是一口答应甲方的这一要求，并承诺免费提供配合，但一旦甲方在要求施工方在工程形象方面予以包装和配合营销时，总是会发现其支出很大，而且对施工有妨碍，就开始犹豫，甚至不予配合。另外由于工程业务拓展和合同拟定人员与施工管理人员不同，施工人员大都不愿意无偿地给予积极的配合。这必然加剧甲方工程管理人员与施工管理人员的矛盾。由于此类工作通常不在监理服务的工作范围内，但由于会影响到施工进度和甲方要求，监理不得不介入协调。7工程资料要求走在工程施工的前面房地产项目由于其要办理销售许可证、银行贷款、入伙审批等，它们常常要求工程资料走在工程施工的前面，以便好提前交给政府有关部门审批，一旦工程进展到相应的程度，立刻就能办好相关手续、拿到批文。过旱地签署工程资料，使得监理难以通过把关工程资料确认来监控工程质量。8工程发包价格低，低价中标房地产公司由于其建设项目是用来销售赚取利润的，它们的目的是以最小的付出获取最大的利润，因此房地产公司的发包价总是最低价。业内的做法是选择最低报价，还要再打折扣。对相同的产品给予最低的价这无可厚非，这是市场经济的必然。但这一做法随之产生了一些不良后果。工程队由于承包价格低，增加了经营风险。工程队也是经营性质的，它也不可能做亏本生意，它也要赢利。工程队为了保证自己的赢利目标，势必会寻找价格低的建筑材料、使用不良的设备、支付给工人较低的工资，甚至想方设法降低材料用量、减少施工所耗工时。这样一来，降低了工人的劳动积极性，滋长了施工管理人员的偷工减料的意愿。在这种情形下，要想建造出合格的建筑产品，必然要加大监督频度和力度。9检查验收的环节多按国家的规定房地产项目都必须要有委托监理单位并接受政府有关建筑质量监督部门的监督，加之房地产公司又有自己的工程管理部门、房地产项目还有最后的一个个的小业主，因此检查验收的次数和环节特别多。当前各级政府就规定了商品住宅建设项目除常规的建设项目检查验收外还要进行逐套验收，建设单位在移交给物业管理部门时要经物业管理验收，交房时还要经购房者验收等。二监理工作的难点1图纸更改多图纸更改的提出原因很多，包括设计错误、甲方的意愿发生变化、包括设计时间短、设计费低引起的图纸设计质量低、问题多。主要表现为标注不明、遗漏多、各专业图纸之间矛盾多。在施工过程中甲方工作人员还常常要加快施工进度，改善营销形象、降低成本等提出图纸更改指令。图纸变更多增加了监理对工程施工按图施工监督的难度。一方面要发现图纸的差错、审核各种图纸变更的合理性，另一方面增加了因为图纸变更所需要的协调工作。一般地说，图纸读者论坛教师在设计师经过对建筑、结构、给排水、消防、电、暖通等专业进行综合考虑后精心设计才完成绘制出的一整套施工图纸。如果在设计完成后，提出来较多或较大的变更而又不是完全重来，将使设计的系统性和完整性受到破坏，也将给施工带来困难，并相应产生更多的质量隐患。2甲方人员干预多甲方出于对工程进度、工程形象、降低成本、办理有关政府部门的批文和不能影响房地产销售等的考虑，常常会对监理对工程质量的监督与控制、隐蔽验收、监理通知、签证、资料办理等工作进行干预。由于甲方是监理单位的收入提供者，是监理公司的顾客即上帝，因此监理单位常常会顺从甲方的意见，给现场监理人员施压，通过降低奖金、扣工资直至解除工作合同等手段来逼迫监理人员就范。尤其是当工程出现质量问题而且这些质量问题引起的原因是甲供材料、甲分包或甲方发出错误的指令时，甲方往往要求监理视而不见。当工程质量出现大的问题但又不显而易见建筑物可勉强使用时，甲方也常常会出于不能影响销售而要求监理放一马。甲方人员的此类干预，由于与监理的职业责任与道德相冲突，一旦产生，将是监理人员倍受煎熬。3工程队管理人员动机不纯、施工人员素质低，加大了监理人员的工作负担房地产建设项目常常是低价中标，这是市场规律所不可避免的，但低价中标，施工队伍的素质必然低下。最经常发生的是个体包工头承揽工程，再请各种飞机头来承接各种工程劳务活。可想而知，这样的施工队伍一定在管理水平、管理组织能力、技术水平、技术力量和施工作业技能等方面达不到现行国家各种施工规范所规定的施工能力。由于中标价格低，承包单位考虑到其自身的经济利益必然会在管理费开支、材料价格、工人工资、材料用量、工时用量、工程施工辅助措施、工程量计量等方面动脑筋、想办法降低其成本和减少支出，结果不言而喻就是员工能力和积极性不足、材料质量以次充优，施工措施不到位，甚至偷工减料。由于施工队伍素质差，动机不纯，因此要防止不产生不合格工程，监理的工作难度和压力必然要加大，巡查、旁站、检查、监测、验收的频度与范围要加大，只有这样，才有可能对施工队直到督促作用，使工程质量得到保障。4工程资料与施工实际不一致目前建筑行业的一个普遍现象是工程资料特别多，有许多表格要填写，房地产项目尤其多，加之房地产公司的工程管理人员还自行编制一些表格增加一些资料要求，多了就生乱。建筑资料造假现象十分普遍，几乎没有一个建设项目的资料完全是按工程施工的实际情况填写的，房地产项目的资料尤为失真。如此填写工程资料，导致工程的监督失去了一个重要手段。工程资料的编制和签证是工程质量监督的一个重要手段，5工程竣工后维修业务多房地产项目竣工后，由于其最终是要交给业主、住户和使用者的，业主们通常是积一辈子的收入才能买一套房，加之他们缺乏建筑知识，对所购买的房产的任何一点缺陷他们都十分敏感和紧张，他们在接收物业时检查十分仔细，并在居住生活中还会不断发现问题。按现行的规范，合格的建筑产品其质量并不是零缺陷的。而对于每一个小业主来说其物业是不能有缺陷的。从这个角度来说，建筑物的细部和分解成小单元之后的每一套都是不能有缺陷的，一旦发现有缺陷至少应当修好。由于住房对于小业主来说是太重要了，在生活中所占的位置太显著，他们十分关注他们的物业，而且时时都在观察他们的物业，他们在房产移交时，在移交后的使用中常常发现问题，并依此提出维修、整改甚至退房的要求。在工程竣工后，由于维修的工作多，监理的维修监督任务也随之加重。6监理取费低，收费不及时，生活困难目前监理行业同施工承包一样，几乎都是低价中标，因此监理取费较低。监理费低，监理公司就会降低监理工资，减少监理人员配备。一般地讲，驻现场监理的工作、生活环境都比较差。由于监理项目组的人员组成不多，不可能自办食堂，这样监理们时常是三顿饭没着落。这些都大大地降低了监理人员的工作热情。常规的做法是由甲方在总承包合同中约定要求总包方为监理提供办公场地、办公设备、检测工具和生活设施，这给监理工程师们提供了工作便利。现实中由于监理工程师与施工方的过密接触增加了建设方对监理是否仍能公正地处理好工程中出现的问题并起到应有的监督作用的顾虑。一般地，由于房地产公司的经验与经历常常是使它们顾虑多多，它们在处理监理工程师的办公、生活问题时不按常规做法，而是要求由监理公司自行解决办公设备、检测工具和生活设施。这种处理方式固然固然降低了建设方对监理们因为从施工方形式上得到了支助后碍于情面而疏于监督与控制或即使发现问题也缄默不言的顾虑，但实际情况却是由于监理公司采取低薪水、低支出的经营策略，导致监理工程师工作强度大、任务重、生活不便甚至困难而降低工作热情和责任感，产生工作厌恶感。监理工程师工作不尽心。这也极可能是监理公司员工流失率大，监理工程师更换频繁的主要原因。三提高监理工作质量的几点措施1在监理合同中细化监理手段，并对甲方行为制定约束条款监理公司在签订监理服务合同时，一般只是一味地将业务揽下，而不考虑在以后的项目监理活动中如何开展监理工作。国家现行的监理法规对监理行为是有明确规定的，它要求监理公正客观地处理工程中出现的问题、纠纷。为减少工程纠纷、维护购房者的利益和便于工程监理，减少甲方在施工监理中的过多和过份干预，在监理合同中细化监理手段，增加一些约束甲方行为的条款，使甲方行为规范化、标准化、制度化。如：在工程质量控制中，对甲方与施工方要受到对等监控，对任何材料、设备、构配件（甲供也不例外）的进场，都要把进场关，进场前要申报，并在进场卸货时必须有监理旁站，对货进行核实、查验；须抽样送检的要检验合格后方可用在工程上，在送检检验结论未出前，不得使用。在施工图纸通过法定的审图后，原则上无论是甲方、施工方还是设计方都要维护图纸的完整性，因此监理应对开发商的图纸变更要求原则上应予以否决。为防止甲方在施工过程中不断地提出设计变更要求，监理单位最好在监理合同中对甲方在施工过程中的设计变更要求进行限制，将不得在施工过程中提出设计变更或尽量少地提出设计变更列为甲方的合同责任。对监理的生活、工作环境与条件，在监理合同中也应明确甲方的责任，由甲方提供必要的生活、工作条件，以便稳定监理队伍，提高监理工作积极性。2在施工承包合同中建议细化施工技术手段、分包管理制度等在开发商与承包方的施工合同中，建议将各种施工项目、工序的施工方法，应采取的措施和施工技术手段列入合同条款或作为合同附件予以明确。在施工标准合同文本中未对施工中应采取的工艺技术手段进行规定，为了保证施工质量和防范出现工程质量问题，监理应建议在施工合同中规定一些施工部位和施工段的施工措施、质量标准（包括材料、施工设备、施工环境、验收标准等）。如模板的质量、支撑、支撑杆下的垫块、拆模时间等明确下来。在处理分包问题上，应对项目分割、分包程序、分包单位管理等制定约束性的文件。在进行甲方分包时，要尊重行业的习惯做法。是否分包、分包界限的划分，要按常规做法来进行，不能随意处理，以便减少纠纷和保证质量。对于那些需要施工方配合的工作，不能一味地要求施工方免费给予合作，要单独列出一项费用，专项专用，这样才能调动施工方的积极性。如营销配合，可由甲方约定一笔款，专门用于营销配合费用，将之用来补助和奖励施工单位的营销配合。即使甲方不愿意额外拿出一笔费用给予施工方对营销活动的协助与配合加以补偿，也应当在承包合同中按合同价款提取一定的数额来作为配合专款，只有当施工方积极配合了甲方的营销活动之后才支付此项款款项，借此来刺激和促进施工方的配合积极性3制订好监理规划、监理方案、监理规则，并做好监理技术交底一些监理单位与甲方工作人员关系各施工管理人员弄得很僵。一方面甲方对监理不信任，另一方面监理指责甲方干预太多。为什么会产生这样的局面，除极少数是因为监理单位或甲方人员的腐败引起的外，大多数是因为甲方对监理制度和监理行为的不理解引起的误解造成的。为了与甲方建立好良好的合作关系，监理单位应组织人员根据项目的具体特征制定针对性的监理规划、监理方案和监理规则。监理与甲方进行详细的讨论与沟通，一方面可以加强双方的工作人员的经验与理论交流，另一方面可增进了解，消除顾虑，增强信任。目前，一些甲方把监理工程师4制订一份详细的施工过程中施工相关各方行为标准和违规罚款细则监理监控工程的常用的手段是拒绝进行质量和工程量签证、拒签付款凭证、和责令返工、发监理通知单进行警告等。一般地来说，由于开发商追求进度和营销形象，不大愿意监理单位发停工令、拒绝验收与签证等，甚至也不愿意监理发出各种有关工程质量问题的通知单。而开发商却倾向开出各种罚款单对施工单位的在进度、质量、安全、形象等方面未能满足合同要求或规范施工与施工结果进行处罚。这样，开列各种罚款单成了监理在施工过程中被要求和鼓励的一种工程监管手段。在工作中，如何应用好各种罚款手段，使其能发挥促进工程进度和保证工程质量的作用，同时又能让施工方不产生抵触情绪，就成了监理们十分头痛的问题。通过制定一个罚款细则，并将其事先告知施工单位，在签订施工承包合同时就将此罚款细则列为合同组成部分。制定罚款细则，首先要考虑其合理性，不能漫天要价，也不能不痛不庠，一般般情况下，罚款数额为工程队获利或造成的直接损失的价值的2-3倍。被罚款的事由应能通过查看罚款细则，可以找到具体的责任人，换一句话说，任何罚款必须说明具体的事由，发生的工程部位、发生或发现的时间，甚至错误的原因，好让施工方能查到是由哪一个人或哪些人的过错引起的，为什么错，如何纠正错误并防范再次出现类似的错误。5帮助施工企业建立健全质量管理体系目前，建筑市场混乱，普遍都是转包或挂靠。管理制度或文件由施工名义公司提供，一应俱全，可是就是与具体项目不配套，而且是一纸空文，没人执行，放在那儿就是偿付检查。项目经理（实际项目负责人，现在的项目经理一般只是挂名，实际上工程的管理是包工队或其代理人）不看，管理人员、技术人员、施工员不看，班组长更不看。实际上是：施工无计划，操作无方案，一味蛮干。因此，监理单位要帮助和监督施工单位建立起质量管理体系。首先，强化各种施工组织设计、施工方案的报审，一要齐全、二要周密。审批要严格、仔细，把好制度与具体项目相符相结合这一关。其次，强化各种技术交底的监管，对技术交底文稿要审阅，参加旁听技术交底班组会议。监督各种管理制度的落实与执行，同时进行一定的考查、考核、甚至考试，对管理人员、施工员、班组长、工人进行口头询查认检查从而督促制度的贯彻落实。再次，强化监理工作交底，针对施工管理人员，班组长、机械操作人员进行各种专项监理工作交底。6增强项目组内部和不同项目组监理工程师的交流监理公司要善于总结造成各种失误（包括图纸失误、工程质量缺陷）、变更和修改的原因，让所有的工程技术员工都有机会系统地认识问题的根源所在。监理公司只有充