2015年上半年郑州商圈写字楼价格调研报告.doc

郑州市写字楼租赁价格调研报告第一部分 写字楼调查概况1、 写字楼调研目的2、 调研时间3、 调研对象及路线4、 调研方法第二部分 区域调研信息汇总分析一、 郑州市概况二、 各商圈中写字楼分析1、 科技市场商圈2、 花园路商圈3、 经三路商圈4、 CBD商圈5、 高铁站商圈6、 碧沙岗商圈第一部分 写字楼调研情况1、 写字楼调研目的通过对郑州市主要主干道周边写字楼的调查，了解诸多写字楼的基本状况：项目名称、占地面积、租售比、车位配比、价格、物业管理费等情况。从而分析各个商圈（具体到写字楼项目）招商价格定位与商业群体的业态组成。2、调研时间2015年7月17日-2015年7月27日，大约用一周半的时间调查完各主干道周边的写字楼3、调查对象及路线 北三环和文化路：瀚海北金，硅谷大厦。花园路：招银大厦，兰德中心经三路：鑫苑金融广场，融熙国际，金成国际，省汇中心，财富广场CBD内外环：楷林国际，中科大厦。高铁站：升龙广场，绿地之窗。碧沙岗：万达广场。4、调研方法 这次调查属于描述性调查，我们采用调研法中的人员访谈、电话访谈和实地观察法。第二部分 区域调研信息汇总分析一、 郑州市概况郑州市今年1月份到6月份所进行的非住宅数据如下：具体数据月份预售面积（平米）去年同比涨跌销售面积（平米）去年同比涨跌平均销售价格（元/平米）1月份57.48万涨104.85%27.47万涨18.71%106322月份27.33万涨105.98%6.74万跌28.07%116623月份13.40万涨44.40%13.10万跌21.65%133024月份19.42万跌47.30%17.91万跌17.04%110045月份33.96万涨55.28%16.34万跌32.76%115036月份50.10万涨106.94%116.52万跌21.48%12229注：非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等根据以上数据不能发现三点：1、 政府所批的预售面积在不断地增加，由此可以看出市场供给不断提高；2、 销售面积不断下降，需求也在不断减少，比较严重的供大于求的情况；3、 市场销售价格在不断地调整中，并且处于时尚调整的初期，还会有一定时期的调整，也就是说市场的需求还会处于有限时期。二、各商圈中写字楼分析1、 郑州市各个商圈的代表写字楼基本信息汇总商圈项目规模每层面积层数停车位电梯数量中央空调物业公司物业管理费科技市场商圈瀚海北金15.4万184925层1090个12部有国基物业5元/平米月硅谷广场15万1200和190028层1200个31部有戴德梁行暂无花园路商业圈招银大厦56万暂无28层200个6部有第一太平戴维斯6元/月兰德中心9.65万200032层741个18部有兰德置业8.60元/平米月经三路商业圈鑫苑金融广场8.2万90035层117个4部无鑫苑物业1.4元/平米月融熙国际5896156930层247个8部无戴德梁行2.49元/月/平米金成国际30万90023层600个12部有万厦物业1.35元/平米月省汇中心2.6万169028层300个每栋4部有天域物业1.7元/月财富广场18万70026层500个每栋2部有里奥瑞奇物业1.6元/月CBD商业圈楷林国际7.8万280026层500个15部有楷林物业5.5元/月中科大厦4.32万263431层820个10部有高力国际物业6.8元/平米/月高铁站商圈升龙广场60万358045层3400个26部有升龙物业8.8元/月/平米绿地之窗130万440024层600个16部有上海圣维仕物业8.5元/月/平米碧沙岗商圈鑫苑国际广场约5万约140021层200个4部无鑫苑物业1.4元/平米月2、 各个写字楼具体价格信息项目地址租金（元/平米，室内装修）起租季度瀚海北金北环路文化路交汇处东南角2.8（带装修）4个季度硅谷广场科技市场对面1.6（带装修）2个季度招银大厦花园路农业路西南角2.6（精装修）4个季度兰德中心花园路丰产路东北角暂无暂无鑫苑金融广场经三路北三环往南50米1.6（带简装）4个季度融熙国际经三路广南南路西南角1.7（带装修）8个季度金成国际经三路农科路西北角1.6（简装）8个季度省汇中心经三路农业路交叉口向西100米1.8（简装）6个季度财富广场经三路丰产路交叉口1.4（简装）2个季度楷林国际中州大道金水路交叉口向西200米2.8（简装）12个季度中科大厦CBD商务外环路西九如路南中科大厦无无升龙广场东风南路与商鼎路交叉口2.3（精装）无绿地之窗东风东路与七里河南路交汇处2.4（简装，毛坯）无鑫苑国际广场中原建设路与百花路交汇处西北角1.2（简装）4个季度郑州市写字楼租金大概在1.5-2.6之间，不管趋近与什么价格，都能够包含装修，不管是精装还是普通的装修。由此能够更好地说明，很多公司都是转租或者是换租，因此现在市场还是有供大于求得形式存在。3、 写字楼办公用途分析写字楼办公用途分析面积区间意向入驻行业150平米以下soho办公一族、律师事务所、广告公司150-200平米建材、贸易、工程报价、报社、IT、研究201-300平米装修、拍卖、电力工程301-400平米工程、设计公司、家居、装饰401-500平米装饰、建筑、期货501-700平米艺术培训、建筑、石油、建筑700平米以上银行、证券、IT等4、 各大商业圈特征商业圈主要特点客群情况科技市场商业圈形成时间较早；客户群体明确；是硬件产业集中区域。主要是中小型科技硬件销售公司，也有大型代理公司。花园路商业圈生成时间较早；商务氛围及条件成熟；最集中区域，楼宇品质最高；租赁情况良好。大型商场居多，配套完善，政府行政机构和部门经三路商业圈金融、证券、保险公司，如工商银行，平安保险等大中型企业居多，有解决大部分中小型企业。CBD商圈写字楼品质高；总体供应量大；销售良好；但企业入驻率低；出租价格高。国内外金融机构；世界五百