保利地产融资路径.doc

保利地产融资路径保利地产(600048)2009年度非公开发行A股股票预案的公告上海证券报 2009-02-18保利房地产（集团）股份有限公司2009年度非公开发行A股股票预案的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1、发行对象：本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对象。其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份。除保利集团外的其他发行对象范围为：证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司及其他合法投资者。 2、认购方式：所有发行对象以现金认购本次发行的股票。 释义 除非本预案另有所说明，下列词语之特定含义如下： 1发行人、本公司、公司、保利地产指保利房地产（集团）股份有限公司 2保利集团指中国保利集团公司，本公司实际控制人 3保利南方集团指保利南方集团有限公司，本公司控股股东 4保利财务指保利财务有限公司 5发行、本次发行、本次非公开发行指保利房地产（集团）股份有限公司本次以非公开发行的方式向特定对象发行A股股票的行为 6本预案指保利房地产（集团）股份有限公司本次非公开发行股票预案 7定价基准日指董事会决议公告日 8中国证监会或证监会指中国证券监督管理委员会 9上交所指上海证券交易所 10元指人民币元 第一节本次非公开发行A股股票方案概要 一、本次非公开发行的背景和目的 本次非公开发行，是公司应对经济增长减缓和房地产业调整，把握行业内重组整合进程加快的机遇，顺应资本市场发展形势及进一步提升公司竞争力所采取的积极措施。 1、住房制度改革以来，房地产业对我国国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业，且目前的房地产业政策亦重新强调了这一点。同时，城市化进程不断加快、城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高、土地供应持续偏紧等支持房地产业发展的根本因素未发生任何改变，房地产业中长期始终看好。 2、2007年第二季度以来，部分城市房地产市场开始出现调整，并逐步向全国范围扩散。本轮行业调整，虽然带来一定的短期影响，但有利于加速行业重组整合进程，更有利于行业长期健康、稳定地发展，对专业规范的品牌企业而言更多是机遇。 3、公司自完成IPO上市后，凭借卓越的公司战略和准确的判断能力，已成为目前行业内发展最快、业绩最好的企业之一，即使在宏观经济和行业市场发生较大变化下，公司仍取得了领先行业的销售业绩。2008年，公司实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%，实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。 在上述背景下，通过本次非公开发行从资本市场上获得支持，进一步提高公司资本实力，是公司保持可持续发展、巩固行业地位、与竞争对手拉开差距的重要战略措施，既增强公司未来发展潜力，为公司在行业低迷期进行低成本扩张提供有利条件，又可加快公司项目开发和销售资金回笼，为公司在行业调整中扩大市场占有率奠定坚实基础。 根据公司目前负债率较高的状况，通过本次非公开发行，公司还可以改善自身资本结构，降低负债率，减少财务风险，提高公司的盈利能力和抗风险能力。 二、发行股票的种类和面值 本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A股），每股面值为人民币1.00元。 三、发行方式和发行时间 本次发行采用非公开发行的方式，在中国证券监督管理委员会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行。 四、发行数量 本次向特定对象非公开发行的股票数量合计不超过发行前公司总股本的20%，最终发行数量将提请股东大会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。 五、发行对象 本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对象。其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份。除保利集团外的其他发行对象范围为：证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司及其他合法投资者。 六、认购方式 所有发行对象以现金认购本次发行的股票。 七、发行价格及定价方式 本次非公开发行股票发行价格不低于公司第二届董事会第十四次会议决议公告前20个交易日公司股票交易均价的90%，即15.89元/股。公司股票在董事会决议公告日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。最终发行价格将在公司取得本次中国证监会发行核准批文后，按照上市公司非公开发行股票实施细则的规定，根据竞价结果由公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。 八、限售期 保利集团认购的股份自本次非公开发行结束之日起三十六个月内不得转让，之后按中国证监会及上交所的有关规定执行。其他特定对象认购的股份，自本次发行结束之日起，十二个月内不得转让。 九、未分配利润的安排 本次发行前的未分配利润由本次发行完成后的新老股东共享。 十、上市地点 在锁定期满后，本次发行的股票将申请在上交所上市交易。 十一、募集资金用途 本次非公开发行拟募集资金不超过80亿元（未扣除发行费用），募集资金在扣除发行费用后将投向以下项目： 项目名称项目总投资 （万元）拟投入募集资金 （万元） 上海保利叶上海项目582,778240,000 上海保利林语溪项目158,91170,000 广州保利V座项目102,34530,000 佛山顺德保利合园项目80,76740,000 天津保利上河雅颂项目365,846150,000 长沙麓谷林语项目427,732110,000 成都公园198项目200,45880,000 长春保利罗兰香谷项目205,13780,000 合计2,123,974800,000 如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。如果本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要，剩余部分的募集资金将补充公司流动资金。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。 十二、本次非公开发行股票决议有效期 本次发行股票决议的有效期为发行方案提交股东大会审议通过之日起十二个月。 十三、本次非公开发行是否构成关联交易 保利集团与公司签订了附条件生效的股份认购合同，承诺以不超过15亿元现金并且与其他机构投资者相同的认购价格认购本次发行的股份。该行为构成公司的关联交易，须经公司股东大会的审议批准。保利集团及其关联方将在股东大会上对相关事项予以回避表决。 十四、本次发行是否导致公司控制权发生变化 保利南方集团为发行人的控股股东，截至2008年12月31日，直接持有发行人股份120,091.80万股，占发行人总股本的比例为48.97%；保利集团全资持有保利南方集团，为本公司实际控制人，保利集团直接和间接持有发行人股份120,554.07万股，占发行人总股本的比例为49.16%。按照本次非公开发行的数量上限测算，本次非公开发行完成后，保利集团直接和间接持有的股份共占发行人股本总额的比例不低于30%，仍处于实际控制人地位。因此，本次非公开发行不会导致发行人的控制权发生变化。 十五、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序 本次非公开发行方案已于2009年2月16日经公司第二届董事会第十四次会议审议通过。本次非公开发行方案尚需公司股东大会审议批准并报中国证监会核准。 第二节保利集团基本情况及附生效条件股份认购合同摘要 一、保利集团的基本情况 1、基本情况 公司名称：中国保利集团公司 成立日期：1993年2月9日 注册资金：15亿元 法定代表人：陈洪生 住所：北京市东城区朝阳门北大街1号28层 经营范围：对集团所属企业的生产经营活动实施组织、协调、管理；所属企业生产所需设备、原材料的代购、供应、销售；所属企业生产产品的批发、代销；与以上业务相关的技术咨询、技术服务、信息服务；进出口业务。 2、股权控制关系结构图 3、主要经营情况及最近三年主要业务的发展情况和经营成果 保利集团主营业务包括军贸业务、房地产业务、文化业务和资源开发业务等，最近三年保利集团总资产、净资产、营业收入及利润总额等主要财务指标均保持两位数增长，整体实力显著增强。近三年主要财务指标见下表（单位：亿元）： 2008年2007年2006年 总资产876.2682.6349.3 所有者权益265.8223.4124.1 营业收入234.4140.587.3 利润总额48.737.818.2 4、保利集团最近一年的简要会计报表 （1）公司截至2008年12月31日简要资产负债表（单位：万元，未经审计） 项目2008年12月31日 资产总额8,762,447 其中：流动资产7,689,516 负债总额6,104,554 所有者权益总额2,657,893 其中：归属于母公司的所有者权益总额1,362,074 （2）公司2008年简要利润表（单位：万元，未经审计） 项目2008年 营业收入2,343,852 营业利润463,478 利润总额487,079 净利润353,940 5、保利集团及其董事、监事、高级管理人员最近五年处罚及诉讼等相关情况 保利集团及其董事、监事、高级管理人员最近五年未受过行政处罚、刑事处罚，也未涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。 6、本次发行完成后，保利集团与公司是否存在同业竞争的说明 本次发行完成后，保利集团与公司不存在实质性同业竞争。 7、本次发行预案披露前24个月内保利集团与本公司之间的重大交易情况 （1）2008年7月，本公司发行43亿元公司债券，保利集团为本期债券的还本付息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证，保证范围包括本期债券本金及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。 （2）根据公司第二届董事会第十二次会议决议及2008年第一次临时股东大会审议通过的关于在保利财务有限公司办理相关业务的议案，同意公司在保利财务办理如下相关业务： a）按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，公司可在20亿元范围内接受保利财务提供的担保业务，以及可在20亿元范围内接受保利财务提供的贷款等资金支持业务。 b）公司在保利财务的日存款余额不超过2007年末资金余额的50%，按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，与保利财务进行存款等结算业务。 c）除上述存款、担保、贷款等业务以外，授权公司在20亿元范围内，按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，可接受保利财务提供的营业范围内的其他业务。 截至本预案公告之日，本公司在保利财务的存款余额为128,308.58元，除存款业务外，本公司尚未接受保利财务提供的担保、贷款及其他业务。 （3）根据公司第二届董事会第六次会议决议及2007年第二次临时股东大会审议通过的关于向中国保利集团申请借款及担保的议案，同意公司向中国保利集团公司申请分别20亿元左右的借款和担保支持。同意以后年度均按此标准向集团申请该类资金及担保支持。 截至本预案公告之日，保利集团及其关联方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合计72,950万元，提供担保余额合计8亿。 除上述交易外，本次发行预案披露前24个月内保利集团与本公司之间不存在其他重大交易情况。 二、附条件生效的股份认购合同的内容摘要 1、合同主体 发行人：保利地产 认购人：保利集团 2、认购方式、支付方式、认购数量、认购价格、限售期 （1）认购方式：以现金认购发行人向特定对象非公开发行的新股。 （2）支付方式：现金支付。 （3）认购数量：认购人承诺以最多不超过人民币十五亿元的现金认购本次发行股份，具体认购股份数由双方在发行价格确定后签订补充协议最终确定。 （4）认购价格：本次发行中发行人向认购人发行的发行价格与向其他特定对象发行的发行价格相同。该发行价格不低于定价基准日前二十个交易日发行人股票交易均价的百分之九十，在公司取得本次中国证监会发行核准批文后，按照上市公司非公开发行股票实施细则规定的竞价程序进行竞价，并根据竞价结果由公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。发行人股票在定价基准日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。 （5）限售期：认购人认购的股票在本次发行完成后36个月内不得转让。 3、合同生效条件和生效时间 本合同在以下条件均获得满足之日起正式生效： （1）本次发行已经发行人董事会和股东大会批准。 （2）认购人认购本次发行新股已经有权的国有资产监督管理部门批准。 （3）本次发行已经中国证券监督管理委员会核准。 4、合同附带的任何保留条款和前置条件 本合同无任何保留条款和前置条件。 5、违约责任条款 保利集团及本公司应按本协议的规定履行协议，一方违反本协议规定，应依法赔偿由此造成的对方的全部损失。 第三节董事会关于本次募集资金运用的可行性分析 本次非公开发行A股股票所募集资金扣除发行费用后，将投资于以下项目： 项目名称项目总投资 （万元）拟投入募集资金 （万元） 上海保利叶上海项目582,778240,000 上海保利林语溪项目158,91170,000 广州保利V座项目102,34530,000 佛山顺德保利合园项目80,76740,000 天津保利上河雅颂项目365,846150,000 长沙麓谷林语项目427,732110,000 成都公园198项目200,45880,000 长春保利罗兰香谷项目205,13780,000 合计2,123,974800,000 如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。如果本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要，剩余部分的募集资金将补充公司流动资金。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。 投资项目的具体情况如下： （一）上海保利叶上海项目 1、项目情况要点 项目名称：上海保利叶上海（上海宝山顾村项目） 项目总投资：582,778万元 项目建设年限：2008年8月至2014年3月 项目经营主体：由全资子公司上海保利建霖房地产有限公司开发经营 规划占地面积：408,374平方米 总建筑面积：704,113平方米 预计销售额：749,867万元 2、项目基本情况 上海保利叶上海项目地块位于上海宝山区顾村镇，四至范围为：东至联阳路（该路东侧即中心河）、西至长白山路（该路西侧即彭家泾）、北至菊太路、南至沙浦河。 本项目净用地面积408,374平方米，容积率1.37，规划建设普通住宅，总建筑面积704,113平方米。 3、项目的市场前景 本地块所在的顾村地处普陀、宝山交界，是宝山新城的三大组团（顾村新城、西城区、东城区）之一。顾村作为上海市重大工程配套商品房两个1,000万工程的重要组成部分，政府对居住配套设施的投入对改善居住和就业环境有着重要的作用。项目紧邻上海最大郊野生态公园-顾村公园，周围水系资源丰富，环境优美，占地面积为上海目前最大的世纪公园三倍。项目距离外环线较近，地铁1号线和7号线均经过顾村，交通优势凸现，升值潜力巨大。整个区域居住氛围逐渐形成，生活配套十分完善。周边住宅楼盘较多，参照市场价格，项目普通住宅较为合理的销售价格在10,500元/平方米左右。 4、资格文件取得情况 2007年7月31日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。2007年11月29日由公司全资子公司上海保利建霖房地产有限公司签订了国有土地使用权出让合同（沪宝房地(2007)出让合同第98号、第99号、第100号），目前项目已取得建设用地批准书（宝山区市（县）2008宝府土书字第023号、025号、026号），2008年5月4日取得国有土地使用权证（沪房地宝字（2008）第015181号、第015182号、第015183号、第015184号、第015185号），建设用地规划许可证（沪宝地（2008）13080826E01008），建设工程规划许可证（沪规建宝（2008）13080927F00041、沪规建宝（2008）13080927F00042、沪规建宝（2008）13080927F00043、沪规建宝（2008）13080927F00044），施工许可证（0801BS0055D01310113200809110219、0801BS0055D02310113200809110219），其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。 5、投资估算 本项目的总投资预计为582,778万元，其中土地成本为334,000万元，项目前期设计勘探费4,365万元，建设安装工程费131,342万元，基础设施建设费36,152万元，其他配套费和政府收费为21,836万元，不可预见费3,874万元，期间开发费用及销售费用为51,208万元。 6、项目进展情况与资金筹措 本项目一期已开工。项目计划使用募集资金24亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 7、项目经济评价 本项目预计实现销售额749,867万元，实现税后利润89,172万元，投资回报率为15.30%，销售净利率为11.89%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米704,113 总销售收入万元749,867 总投资万元582,778 税前利润万元118,896 净利润万元89,172 项目投资回报率%15.30 项目销售净利率%11.89 （二）上海保利林语溪项目 1、项目情况要点 项目名称：上海保利林语溪（上海南汇康桥项目） 项目总投资：158,911万元 项目建设年限：2008年6月至2011年3月 项目经营主体：由全资子公司上海保利建壅房地产有限公司开发经营 规划占地面积：120,573平方米 总建筑面积：193,388平方米 预计销售额：202,134万元 2、项目基本情况 上海保利林语溪项目地块位于上海市南汇区康桥镇3号地块位于上海市南汇区康桥镇，四至范围为：东至杨高南路、南至电信信息园B区、西至规划道路、北至外环绿带。 本项目净用地面积120,573平方米，容积率1.20，规划建设普通住宅，总建筑面积193,388平方米。 3、项目的市场前景 项目所处的区域为大三林板块，众多高档住宅区位于该板块，是上海市居住认同度较高的一个板块，距人民广场、徐家汇、陆家嘴都很方便，距离世博会厂址较近，有世博概念。具备较高的抗风险能力。 项目本身地块的交通优势也比较明显，北靠上海外环线，东紧邻主干道杨高南路，依托大三林区域内已经建成轨道交通6号线、8号线，在建轨道交通11号线，可以方便的到达市中心区。项目周边的配套目前仍在发展中，目前已有家乐福、易初莲花、易买德等大型超市，均开设购物班车，地块北侧的三林城内在建中房城市广场也是大型的商业，这些大型的商业，其商业服务半径将有效的覆盖本项目。参照周边楼盘的价格，项目普通住宅的销售价格将在12,000元/平米左右。 4、资格文件取得情况 项目于2008年1月24日签订成交确认书（编号：南房地确字20071633号）。2008年6月10日签订国有土地使用权出让合同（沪房地南汇（2008）出让合同第19号），目前已取得建设用地批准书（南汇区2008南府土书字第058号），上海市房地产权证（沪房地南字（2009）第000794号、000795号），建设用地规划许可证（沪南地（2008）19080928E01208），建筑工程施工许可证（0801NH0032D01310119200810132119）,其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。 5、投资估算 本项目的总投资预计为158,911万元，其中土地成本为85,696万元，项目前期设计勘探费1,354万元，建设安装工程费38,325万元，基础设施建设费10,234万元，其他配套费和政府收费为6,167万元，不可预见费1,122万元，期间开发费用及销售费用为16,013万元。 6、项目进展情况与资金筹措 项目一期已开工。项目计划使用募集资金7亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 7、项目经济评价 本项目预计实现销售额202,134万元，实现税后利润22,624万元，投资回报率为14.24%，销售净利率为11.19%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米193,388 总销售收入万元202,134 总投资万元158,911 税前利润万元30,166 净利润万元22,624 项目投资回报率%14.24 项目销售净利率%11.19 （三）广州保利V座项目 1、项目情况要点 项目名称：广州保利V座（F2-2项目）； 项目总投资：102,345万元 项目建设年限：2008年1月至2011年8月 项目经营主体：由控股子公司保利（广州）房地产开发有限公司与广州市天河区冼村经济发展公司合作开发 规划占地面积：12,882平方米 总建筑面积：204,960平方米 预计销售额：198,282万元 2、项目基本情况 广州保利V座项目位于广州市珠江新城内，在政府的规划中将成为未来广州CBD核心商务区 本项目占地面积为12,882平方米，规划建设写字楼和商业，总建筑面积为204,960平方米，地上可售面积为108,479平方米。 3、项目的市场前景 项目所在区域广州市珠江新城，拥有良好的发展前景，地铁三号线、五号线，多条公交线贯穿珠江新城，交通便利。歌剧院、博物馆、少年宫等大型市政配套设施的陆续建成和投入使用使得该区域成为未来广州最具升值潜力的区域，项目整体市场前景看好。 项目周边有富力中心、发展中心等比较有代表性的商业项目，参照周边楼盘的销售价格，本区域内写字楼的销售价格在18,000元/平方米左右，商业价格在20,000元/平方米左右。 4、资格文件取得情况 2004年保利（广州）房地产开发有限公司以合作的方式取得该项目国土使用权，目前已签订国有土地使用权出让合同（穗国地出合2004363号），领取了国有土地使用权证（穗府国用（2006）第01100099号），建设用地规划许可证（穗规地证2004261号），建设工程规划许可证（穗规建证20083202号），施工许可证（编，其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。 5、投资估算 本项目的总投资预计为102,345万元，其中土地成本为5,014万元，项目前期设计勘探费2,808万元，建设安装工程费73,929万元，基础设施建设费4,960万元，其他配套费和政府收费为3,850万元，不可预见费2,566万元，期间开发费用及销售费用为9,218万元。 6、项目进展情况与资金筹措 本项目已开工。项目计划使用募集资金3亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 7、项目经济评价 本项目预计实现销售额198,282万元，实现税后利润44,525万元，投资回报率为43.51%，销售净利率为22.46%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米204,960 总销售收入万元198,282 总投资万元102,345 税前利润万元59,367 净利润万元44,525 项目投资回报率%43.51 项目销售净利率%22.46 （四）佛山顺德保利合园项目 1、项目情况要点 项目名称：佛山顺德保利合园（顺德容桂项目）； 项目总投资：80,767万元 项目建设年限：2007年9月至2011年12月 项目经营主体：由全资子公司保利顺德房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积：51,809平方米 总建筑面积：273,440平方米 预计销售额：101,096万元 2、项目基本情况 佛山顺德保利合园项目位于佛山市顺德区容桂文海路以南，文星路以东。 本项目总占地面积51,809平方米，容积率在2.5-4.5之间，地块形状方正。本项目规划建设普通住宅，总建筑面积273,440平方米。 3、项目的市场前景 该项目位于佛山市顺德区南部容桂街道，是顺德乃至珠江三角洲重要的制造业基地，拥有科龙、容声、华宝、格兰仕、等国内外知名企业，形成了以家电、化工涂料、电线电缆、生物医药、塑料制品等为骨干的产业格局，成为全国最大的冰箱、微波炉、空调等家电生产基地。并在此基础上逐步建构出智能家电、信息电子、医药保健、化工涂料等四大支柱产业。参照周边的楼盘，本地区住宅的售价比较合理的价格在4,000元/平方米左右。 4、资格文件取得情况 2007年8月29日，本公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权，目前已签订国有土地使用权出让合同（440606-2007-000909），领取了国有土地使用证（佛府（顺）国用（2007）第1002859号），建设用地规划许可证（顺规地证（2008）00078），建筑工程施工许可证。其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。 5、投资估算 本项目的总投资预计为80,767万元，其中土地成本为28,016万元，项目前期设计勘探费1,667万元，建设安装工程费40,352万元，基础设施建设费3,459万元，其他配套费和政府收费为847万元，不可预见费463万元，期间开发费用及销售费用为5,962万元。 6、项目进展情况与资金筹措 项目已开工，项目计划使用募集资金4亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 7、项目经济评价 本项目预计实现销售额101,096万元，实现税后利润10,263万元，投资回报率为12.71%，销售净利率为10.15%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米273,440 总销售收入万元101,096 总投资万元80,767 税前利润万元13,684 净利润万元10,263 项目投资回报率%12.71 项目销售净利率%10.15 （五）天津保利上河雅颂项目 1、项目情况要点 项目名称：天津保利上河雅颂（天津武清项目）； 项目总投资：365,846万元 项目建设年限：2008年4月至2013年8月 项目经营主体：由全资子公司保利（天津）房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积：304,598平方米 总建筑面积：895,756平方米 预计销售额：458,921万元 2、项目基本情况 天津保利上河雅颂项目位于天津市武清区城区泉达路东侧，处于京津两大城市之间，是天津当前城市重点开发建设区。 本项目占地面积为304,598平方米，规划建设普通住宅，计划总建筑面积为895,756平方米，地上建筑面积757,450平方米。 3、项目的市场前景 本项目所在的武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。沿京津塘高速公路上达北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市区25公里，距天津国际机场35公里，到首都国际机场90公里，区位优势得天独厚。 项目周边有第6城、北岸尚城等比较有代表性的住宅项目，参考以上楼盘价格，本区域内普通住宅销售价格在5,500-6,000元/平方米之间。 4、资格文件取得情况 2007年12月25日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权，目前已签订国有土地使用权出让合同（挂）2007-020），领取了建设用地批准书（2008津国土房武清准字第017号，2008津国土房武清准字第018号），国有土地使用权证（武单国有（2008）第068号、069号），建设用地规划许可证（2008武清地证0052），建设工程规划许可证（2008武清建证0075号-0083号），施工许可证（建施1222220200807128、建施1222220200808097），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。 5、投资估算 本项目的总投资预计为365,846万元，其中土地成本为93,417万元，项目前期设计勘探费4,389万元，建设安装工程费191,850万元，基础设施建设费32,227万元，其他配套费和政府收费为16,378万元，不可预见费1,224万元，期间开发费用及销售费用为26,361万元。 6、项目进展情况与资金筹措 本项目已开工。项目计划使用募集资金15亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 7、项目经济评价 本项目预计实现销售额458,921万元，实现税后利润49,842万元，投资回报率为13.62%，销售净利率为10.86%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米895,756 总销售收入万元458,921 总投资万元365,846 税前利润万元66,456 净利润万元49,842 项目投资回报率%13.62 项目销售净利率%10.86 （六）长沙麓谷林语项目 1、项目情况要点 项目名称：长沙麓谷林语（长沙绿之城项目）； 项目总投资：427,732万元 项目建设年限：2008年7月至2015年12月 项目经营主体：由控股子公司湖南保利房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积：790,004平方米 总建筑面积：1,380,545平方米 预计销售额：548,620万元 2、项目基本情况 长沙麓谷林语项目位于河西麓谷科技新城内，三面临路，北临长常高速公路，西临麓松路，南临桐梓坡西路，距市政府6公里，距汽车西站3公里。 本项目占地面积为790,004平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为1,380,545平方米。 3、项目的市场前景 本项目位于长沙市重点发展园区-麓谷科技新城的核心位置，处于市府板块和河西大学城板块的辐射范围之内，目标客户群明确。该项目位于西二环和绕城高速之间的城郊结合部，路网发达，交通便利，区域环境优美，用地范围内景观资源丰富，基础设施齐全。此外，规划用地完整，面积大，易形成社区配套齐全、人口集中的高端产品规模开发效应。目前，该区域在售、在建、拟建的楼盘品质较高，销售均价在4,000-5,000元/平方米之间，目标客户群明确，市场前景较好。 4、资格文件取得情况 2008年6月24日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权，目前已取得国土证（长国用（2008）第054498、054499、054500、054501号），建设用地规划许可证（高新出（2008）0016、0017、0018、0019号），建设工程规划许可证（高新建1（2008）0015、0016号），施工许可证430102200811260201），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。 5、投资估算 本项目的总投资预计为427,732万元，其中土地成本为85,697万元，项目前期设计勘探费7,473万元，建设安装工程费243,089万元，基础设施建设费37,877万元，其他配套费和政府收费为7,138万元，不可预见费7,833万元，期间开发费用及销售费用为38,625万元。 6、项目进展情况与资金筹措 本项目已开工，项目计划使用募集资金11亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 7、项目经济评价 本项目实现销售额548,620万元，实现税后利润64,259万元，投资回报率为15.02%，销售净利率11.71%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米1,380,545 总销售收入万元548,620 总投资万元427,732 税前利润万元85,679 净利润万元64,259 项目投资回报率%15.02 项目销售净利率%11.71 （七）成都公园198项目 1、项目情况要点 项目名称：成都公园198（成都新都项目）； 项目总投资：200,458万元 项目建设年限：2008年1月至2011年12月 项目经营主体：由控股子公司保利（成都）实业有限公司开发经营 规划占地面积：200,000平方米 总建筑面积：671,002平方米 预计销售额：289,630万元 2、项目基本情况 成都公园198项目位于成都市新都区蜀龙大道西侧，三环以外，绕城以内，距离北三环约7公里，距成都市中心约15公里，至成都中心天府广场车行时间约30分钟。本项目东临蜀龙大道，南面为熊猫基地，西北为成绵高速。 本项目占地面积为200,000平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为671,002平方米。 3、项目的市场前景 该项目所在区域北部新城位于成都城北方向，规划是一个集休闲、度假、商住为一体的综合社区，未来北部新城将成为城市发展最重要的一极。本项目位于北部新城腹地，将作为政府着力打造的大型生态居住区，与熊猫基地毗邻，周边公园环绕，自然生态环境非常好。参照周边的楼盘，本地区住宅的售价比较合理的价格在4,000-5,500元/平方米。 4、资格文件取得情况 2008年1月18日，保利（成都）实业有限公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权，目前已签订国有土地使用权出让合同（5101新都（2008）出让合同第03号），已取得国有土地使用证（成都国用（2008）第739、740号），建设用地规划许可证（地字第510114200820023、地字第510114200820024号），建设工程规划许可证（建字第510114200830073、510114200830079号），施工许可证（编510125200809240101）。其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。 5、投资估算 本项目的总投资预计为200,458万元，其中土地成本为32,651万元，项目前期设计勘探费2,884万元，建设安装工程费136，758万元，基础设施建设费11,267万元，其他配套费和政府收费为3,667万元，不可预见费2,674万元，期间开发费用及销售费用为10,557万元。 6、项目进展情况与资金筹措 本项目目前一期已开工。项目计划使用募集资金8亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。 7、项目经济评价 本项目预计实现销售额289,630万元，实现税后利润50,084万元，投资回报率为24.98%，销售净利率为17.29%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。 项目经济效益指标一览表 内容单位指标 总建筑面积平方米671,002 总销售收入万元289,630 总投资万元200,458 税前利润万元66,779 净利润万元50,084 项目投资回报率%24.98 项目销售净利率%17.29 （八）长春保利罗兰香谷项目 1、项目情况要点 项目名称：长春保利罗兰香谷 项目总投资：205,137万元 项目建设年限：2006年11月至2011年6月 项目经营主体：由控股子公司长春市轻轨六合房地产开发有限公司开发经营 规划占地面积：422,808平方米 总建筑面积：619,328平方米 预计销售额：263,839万元 2、项目基本情况 长春保利罗兰香谷项目位于长春市高新技术产业开发区硅谷大街以北、电台街以东、