中海地产项目规划设计管理控制程序.doc

7 产品实现（生产和服务的提供） COP7.5-1 项目规划设计管理控制程序 A/3 10/101.0 目的确保项目的各项设计工作及设计工作的各个步骤处于受控状态，保证设计输出符合预期要求，同时在此基础上保证设计师的创造性得到体现。2.0 适用范围本程序适用于项目规划建筑设计的监控、管理与研究（包括设计招标、评标、方案设计、初步设计、施工图设计、材料样板及施工样板的选定、施工过程中的修改及变更、项目后期的设计评估），室内装修设计、园林环境设计及其他各专项设计的管理参照此程序根据公司要求及实际情况进行部分调整简化。3.0 职责：3.1 两级规划评审委员会为规划设计管理的最高权力组织；3.2 设计管理部经理总体负责所有项目规划设计管理工作、内部及外部的协调工作；3.3 设计管理部主任建筑师负责所有项目规划设计管理工作中的技术性工作；3.4 设计管理部副经理负责所有项目规划设计管理工作中的组织性工作；3.5 设计管理部项目建筑师具体负责项目各分项设计工作的管理与监控；3.6 设计管理部建筑师、结构工程师及水电安装工程师协助项目建筑师进行项目各分项设计工作的管理与监控。4.0 程序内容：4.1 方案设计前期准备4.1.1 由项目建筑师对项目所必须的基础条件进行收集及整理，包括用地资料、周边环境设计限制条件、成本要求及现有设计等；水电工程师收集所必须的给水、排水、燃气、供电等管线资料；4.1.2 由投资策划部提交项目定位报告、用地红线、控制性指标及规划设计要点等限制性条件；4.1.3 设计部应经常通过政府主管部门发布的政策法规、媒体发布的社会政治和经济新闻、专业媒体的研究性文件收集相关信息作为设计方案的设计输入。项目所在地政府对其进行的中长期规划也应作为设计方案的设计输入。4.1.4 设计部应根据市场策划和销售部门的市场调查结果分析出当前市场上规划设计潮流的信息，如户型、立面、环境装修以及设备设计的新特点等要素。设计部应将分析结果作为设计方案的设计输入。4.1.5 设计部应将4.1.3和4.1.4中得到的信息随时在内部网中进行发布。4.2 设计计划编制4.2.1 项目建筑师根据项目发展计划中所确定的项目发展阶段进行设计计划的编制，内容应包括设计各阶段内容时间安排，人员安排、措施点。4.2.2 设计计划作为整体项目设计的指导性文件。4.3 拟定设计任务书（详见作业指导书设计任务书标准文本）4.3.1 项目建筑师根据基础条件资料、规划要点（国土局文件）、项目定位报告（投资策划部提供）及其他资料进行项目招标文件或设计任务书的拟定；4.3.2 项目招标文件或设计任务书初稿报深圳公司规划评审委员会评审；4.3.3 根据会议精神填写规划设计评审表（详见作业指导书规划设计评审表）由深圳公司规划评审委员会主任签发，报兴业公司规划评审委员会审批；4.3.4 兴业公司规划评审委员会审批并返还深圳公司规划评审委员会，由项目建筑师根据审批意见对任务书完成修改定稿，抄报兴业公司设计研究部、深圳公司规划评审委员会领导及政府主管部门（视项目需要），抄送投资策划部及参加投标设计单位，原件部门存档。4.4 进行项目概念设计（详见作业指导书概念设计标准文本）4.4.1 项目建筑师根据基础条件资料、规划要点（国土局文件）、项目定位报告（投资策划部提供）及其他资料进行项目的初步概念设计，概念设计大纲应在设计任务书完成前完成，并在任务书中有相应反映；项目概念设计终稿应在施工图修改前完成；4.4.2 项目概念设计初稿报深圳公司规划评审委员会评审；4.4.3 根据会议精神填写规划设计评审表，由深圳公司规划评审委员会主任签发，报兴业公司规划评审委员会审批；4.4.4 兴业公司规划评审委员会审批并返还深圳公司规划评审委员会，由项目建筑师根据审批意见对概念设计完成修改定稿，抄报兴业公司设计研究部、深圳公司规划评审委员会领导，抄送中标设计单位、投资策划部，经营销售部，原件部门存档。4.5 进行设计单位的选择4.5.1 项目建筑师根据现有设计师网络、市场情况及其他途径对有意向合作的设计单位进行实地考察或联系；4.5.2 项目建筑师根据考察情况填写设计师网络登记表及投标单位考察报告；4.5.3 项目建筑师在部门讨论后，根据设计单位的实力情况及报价要求等提交参加投标单位的初步名单，同时将投标单位考察报告交深圳公司规划评审委员会确定投标单位名单；4.5.4 根据会议精神填写规划设计评审表，由深圳公司规划评审委员会主任签发，报兴业公司规划评审委员会审批；4.5.5 兴业公司规划评审委员会审批并返还深圳公司规划评审委员会，根据其意见完成设计单位的最终选择；4.5.6 项目建筑师向投标单位发出书面方案设计招标邀请函暨确认书，并督促相关设计单位将确认书回执发回我司。4.6 方案发标4.6.1 视项目需要，深圳公司规划评审委员会或政府主管部门确定发标时间及地点；4.6.2 在招标日期，由政府主管部门或主管领导或设计管理部经理主持发标会，将项目招标文件或项目设计任务书、政府批文及其他相关文件及资料提供给各投标单位；4.6.3 安排各设计单位踏勘现场，同时安排答疑时间（通常在发标后一星期内）统一解答各单位对招标文件所提出的问题，并在发标答疑记录表中记录并返还各设计单位。4.7 招标方案阶段设计跟踪及管理4.7.1 根据项目（或设计）的不同情况，项目建筑师可在方案设计阶段进行设计跟踪；4.7.2 可采取前往设计单位实地考察（在征得设计单位允许的情况下）、传真或电子邮件的形式进行交流，以避免设计方向的偏离及保证设计进度的按期完成；4.8 设计方案的评标4.8.1 在投标书确定的回标日期，项目建筑师负责接受投标书及投标书中所确定的相应图纸，并检查投标书、图纸及投标书中所要求的其他文件的有效性，填写投标文件回执；4.8.2 由深圳公司规划评审委员会主任召集方案评委（通常为深圳公司规划评审委员会成员，或包括由公司所邀请的相关专家）；按政府要求，若为超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请，由其召集评委，并组织评委对各投标单位的设计方案进行评标。4.8.3 评标结束后项目建筑师填写规划设计评审表由深圳公司规划评审委员会主任签发，报兴业公司规划评审委员会审批并确定中标单位；若由政府组织，则由其直接确定中标或优选单位。4.8.4 项目建筑师向中标单位发中标通知书，并通知未中标设计单位，同时进行未中标单位标底费的支付。4.9 设计合同的拟定（详见作业指导书设计合同标准文本）A、 项目建筑师根据评标结果及与中标设计单位协商情况初步拟定设计合同；项目建筑师填写经济合同审批表并报总经理、主管领导、总会计师及相关部门进行审定会签；B、 项目建筑师根据审定结果进行合同修改并由主管领导签字盖章，同时提交设计单位签字盖章，我司至少保留原件二份，一份留档案室存档，一份留财务部存档，视情况需要，报兴业公司规划评审委员会备案；C、 设计合同的签署应在业主对修改后方案认可后10日内完成。4.10 设计方案的修改A、 项目建筑师根据方案评审会及规划设计评审表的精神拟定方案修改意见；B、 项目建筑师将方案修改意见提交中标设计单位；C、 项目建筑师跟踪方案修改并将修改后方案提交主管领导或上级公司或两级规划评审委员会审定并批准；D、 完成设计方案的修改；E、 设计方案完成后，需提供给经营销售部作为项目报建依据，并由经营销售部返还政府相关部门（主要为国土局、消防局、人防办）意见，此意见作为扩初设计及施工图设计阶段的重要输入文件，部门设计师应跟踪上述意见的落实情况。4.11 扩初方案及施工图设计阶段管理A、 项目建筑师、结构工程师、水电工程师应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并在扩初方案设计开始前，将勘察地质报告发放给设计单位；同时，项目建筑师、结构工程师、水电工程师需在设计开始前，要求设计单位提供该项目的设计计划并审查认可；B、 在扩初设计及施工图设计进行过程中，项目建筑师应组织结构工程师、水电工程师，依据设计合同书的要求和规定，前往设计单位进行实地跟踪检查，实地跟踪检查内容包括设计进度、专业配合等；检查的依据是设计合同书、设计单位编制的设计计划；检查结果应填写设计跟踪检查记录单并由部门存档；检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填写修改意见，要求设计单位进行调整，此工作直至设计输出文件获部门设计师审查通过为止；C、 扩初方案及施工图方案完成后，需分别提供给经营销售部作为项目报建依据，并由经营销售部返还政府相关部门（主要为国土局、消防局、人防办）意见，此意见作为施工图设计阶段的重要输入文件及项目验收依据，部门设计师应跟踪上述意见的落实情况。4.12 施工图设计的审查、验收及发图 A、项目建筑师、结构、水电工程师应针对项目特点编制该项目的施工图审查指引。该指引应发放给质量管理部和地盘。B、 设计输出文件由部门文员负责盖部门章，分发至质量管理部、合约管理部、物资部、地盘及相关施工单位（施工单位由地盘代为发送）；C、 项目施工图后，在发图的同时发放图纸内部会审通知，由项目建筑师组织质量管理部、合约管理部、地盘及设计单位参加图纸会审，并对有关图纸进行审查，同时与图纸交底会议记录及其他单位所提问题汇总形成会议纪要，发给设计单位，设计单位据此完善设计输出文件；4.13 材料样板选择及确定A、 项目建筑师及水电工程师在施工图设计阶段完成后，根据设计文件确定须由设计管理部重点控制的材料并汇总成项目重要材料清单至物资部及地盘；B、 项目建筑师根据实际情况、成本要求与设计师协商后对材料样板进行调整，过程反复进行直至样板得到项目建筑师认可，根据材料对最终效果的影响程度，需报公司主管领导或上级公司或两级规划评审委员会审定，以完成材料样板的选择；C、 项目建筑师以工作联系单的形式完成材料样板的确认。4.14施工样板选择及确认A、 目建筑师及水电工程师根据设计输出文件以工作联系单的形式通知地盘进行施工样板制作，同时地盘需与项目建筑师协商样板制作位置及时间要求并根据样板的重要性反馈设计管理部；B、 盘在规定的时间内根据图纸或工作联系单中所提供做法进行样板制作并在完工后以书面形式通知项目建筑师确认；C、 目建筑师及水电工程师根据实际情况及成本要求与设计师协商后对施工样板进行调整，此过程反复进行直至样板得到设计师认可，以完成施工样板的确认；D、 地盘填写施工样板确认表，并由设计师签字确认。4.15 施工过程中设计管理A、在项目施工过程中，项目建筑师、结构水电工程师、地盘或设计单位根据现场施工情况及预期完成效果可提出设计修改（地盘或设计单位根据实际情况 需要提交书面申请）；B、项目建筑师、结构水电工程师根据设计修改申请与设计单位进行讨论及协商，视修改大小报上级公司及公司领导审批，并最终达成修改意见；C、 设计修改可由设计单位出具设计变更，同时由项目建筑、结构水电工程师盖章确认并发放；D、 特殊情况需自行出具变更，较大的修改可由项目建筑师、结构水电工程师自行出具设计变更联系单，报主管领导审批后下发；较小的变更可由项目筑师、结构水电工程师自行出具工作联系单，报部门领导审批后下发；E、 自行出具的设计变更联系单需在发放后一个月内由设计单位补盖出图章后补发。4.16 参与检查施工过程中与设计不符的情况A. 在项目施工过程中，项目建筑师、结构水电工程师可根据项目实际情况及施工状况进行现场巡视，对现场与设计有关的施工情况进行检查与核对；B、 项目建筑师、结构水电工程师如发现现场有与设计不符的情况，可下发整改通知单至质量管理部及地盘，设计管理部存档；C、 地盘根据整改通知书进行整改，并由质量管理部进行现场整改检查。4.17 参加项目验收项目施工过程结束后，由质量管理部组织公司有关部门进行项目验收，项目建筑师及水电工程师需参加项目验收，同时视需要通知设计单位参加验收；4.18从设计及设计管理角度对项目设计工作进行发展后评估A、项目结束入伙半年后，由主任建筑师组织部门有关人员，从设计及设计管理角度对项目设计工作进行发展后评估；B、评估的角度为设计及设计管理过程中的经验及教训及改进的方案；C、部门讨论后，按照评估的内容及项目设计总结编制指引的要求编制项目设计总结报告，由设计管理部经理审核后，交主管领导审批，抄报上级公司地产部、公司领导，抄送投资策划部、经营销售部、财务部及质量管理部，设计管理部存档一份；D、 同时进行设计单位施工图设计能力及施工配合的审查，审查应依据设计任务书、设计合同书、项目成本设计控制报告、设计单位编制的设计计划进行，确定其施工图设计能力及施工配合能力，并在设计师网络中予以记录。4.19地产咨讯网络A、 设计管理部建筑师、结构水电工程师需经常性的对外考察以保证思想、眼界的不断更新，在考察完成后，由考察人编制考察报告及整理所拍摄图片，此项作为地产咨讯网络的主要部分；部门文员对部门所订阅书刊杂志进行分类、整理及剪辑，此项也作为地产咨询网络的组成部分；B、地产咨讯网络的日常管理原则上由部门文员在主任建筑师的指导下负责，需做到查找方便，更新及时，内容丰富、翔实、可靠，并有一定的指导意义。4.20业主信息的收集4.21 项目建筑师应通过以下方式收集业主对规划设计的具体需求和期望：A、 每一项目集中售楼期间，项目建筑师参与现场讲解，注意收集业主对项目规划设计的意见，完成后及时总结，在当期的设计与装饰中刊载，并在内部网上发布（B）。B、 项目销售开始后，设计师参与公司销售部门与中介代理的工作例会，收集业主对规划设计的反应。项目销售代理工作结束后，要求代理公司提供工作总结报告，其中的规划设计总结内容提供给设计部。该类信息在内部网随时发布，定期在设计与装饰中刊载（B）。C、 项目入伙后，应通过研究工程维修部门提供的维修报告，找出其中对规划设计提出的改进意见并栽入内部网中（B）。D、 项目入伙3个月后，项目设计师收集所有的业主投诉单，研究业主对规划、建筑、立面、环境与装饰设计的意见，进行分析、统计和总结，在当期的设计与装饰中刊载，并在内部网发布（B）。E、 项目入伙6个月后，收集所有的业主装修申请单，研究业主对户型结构的改造，对家具布置的设想，对设备的布置，对户内安全设计的改进，进行分析、统计和总结，在当期的设计与装饰中刊载，并在内部网发布（B）。F、 应结合销售部门的业主回访（主要是表格和电话调查），设计完善的回访表格，表格内容见4.2.2，并对结果进行分析、统计与总结，在当期的设计与装饰中刊载，并在内部网发布（B）。G、 项目入伙6个月后，设计部组织建筑师对项目业主（不少于总户数的2%或20户）进行回访（主要是聊天调查），希望获取业主对规划设计更细微的需求。总结后在当期的设计与装饰中刊载，并在内部网发布（B）。H、 应不定期地针对某一特定群体的置业要求或针对某一特别的设计专题进行问卷调查（一年不少于一次）。总结后在当期的设计与装饰中刊载，并在内部网发布（A）。4.22 项目建筑师应通过以下方面收集业主对规划设计的具体需求和期望：A、 对设计概念的需求：是否认同每个项目的规划设计体现一种地域或文化的概念；为表达概念而设计出来的众多场景或细节是否符合“以人为本”的设计理念。B、 对规划设计的需求：对步行系统的需求；对车行系统与人行系统的关系的需 求；对安全管理和私密性的需求；对采光、通风和观景关系的需求，对视现象在不同部位的心理接受距离。C、 对环境设计的需求：小区环境中园林建、构筑物与绿化树木的合适比例；业主对小品、雕塑设计的接受程度；环境中娱乐、活动设施是否对业主的生活构成影响；休息设施布置是否合适、数量是否足够；对公用设施如垃圾站、瓶组站的布置需求。D、 对建筑平面设计的需求：对户型结构和功能的需求；对户内设备（电器、厨卫设备、开关插座等）布置的需求；对家具布置的需求；对隔声、采光、通风、观景的需求；对节能的需求；对水电设计的需求。E、 对建筑立面设计的需求：对立面风格的需求；对立面空调机位处理、立面管道处理的需求；对立面防污染设计的需求；对立面安全设计的需求。F、 对公共部位设计的需求：对装修的需求；对采光、通风的需求；对公共部位安全设计的需求；对公共部位设施布置的需求；对电梯运行方式的需求；对会所配套设施设计的需求；对停车位设计的需求。G、 对新技术设计的需求：对通讯设计的需求；对智能化与安全防范设计的需求；对环保与节能设计的需求；对其