董少宇：二、三线城市商业综合体对设计的要求.doc

董少宇：二、三线城市商业综合体对设计的要求主持人：今天在座的来自全国各地，其中也不乏有一些来自二、三线城市的，董院长对二、三线城市也有一些研究，下面请蓬德建筑设计(北京)有限公司总建筑师，原中国建筑北京设计研究院 副院长 总建筑师董少宇给我们带来精彩的演讲。 董少宇：大家下午好。我的发言题目是“中国二、三线城市商业综合体设计研究”。先解释一下，二三线城市的定义并不准确，比如说二线城市，我们通常把各个省会城市叫做二线城市，但是一些不发达地区省会城市其实跟一些发达地区的四线城市都比不了。比如说像宁夏银川，虽然说也是省会城市，但是作为经济发展和总量来说跟有的省三、四线城市还有很大的差距。所以我想我的题目先跟大家解释一下二、三线城市还没有准确的定位，按行政划分的级别有县级市这些，也有按其他的方式。我的主要发言是限定于基本在三、四线城市，也有二线城市设计当中的一些情况，给大家介绍一下设计当中遇到的一些情况和总结的数据。 我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。 商业地产的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。 一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。 二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。 三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。 商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。 也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。 第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是 住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。第二个是商业开发，包括公寓，因为公寓不属于住宅，土地出让大约在40年，日照不受住宅规范的约束。这种的销售与自持物业比例，销售大约不少于50%，自持物业大约不大于50%。这和商业开发的平均利润，卖商铺也好，卖商业也好，平均利润在30%到50%大体相近。通过实物抵押作为再融资手段。销售的物业还是以公寓和写字楼为主。影响自持物业规模的因素比较复杂，开发规模的大小、业态配置的不同、开发商具有的商业资源等多种因素都会直接影响自持与销售的比例。上述数据仅是对大中城市综合体的不完全统计。 接下来我想说一下，由于中国商业地产开发融资限制的环境决定，中国的开发商走出了一条跟国外商业地产开发建设不同的融资模式，大体上就是刚才说的模式，带有明显的销售商业色彩。这跟我们所说的商业一平米不卖的概念不矛盾。是指我们自持物业这一块里面尽量不要去包括销售物业，这个不矛盾。实际上我们很多开发商是拿商业的物业作为融资的手段，这是没有办法的。我刚才也解释了，这跟我们自持物业里面尽量不含有销售物业是一致的。我们担心的是自持物业里面还有销售物业，这是比较麻烦的。所以简单讲自持，回避融资销售应该说不能完全反映中国商业地产开发的现状。 下面我想把我们做的二三线城市商业综合体的一些实践跟大家讨论。一是一定要研究地方的消费水平，合理确定商业规模，我们有商业模式的，其实都不重要，因为商业和住宅最大的不同是不能复制，就是同一个开发商就算在同一个城市，比如大家熟悉的北京万达广场和石景山万达广场这两个截然不同。石景山万达广场的模式比CBD的万达广场要成功。所以大家一定要研究地方的消费水平，一定要了解地方居民年可支配收入。只要了解了这个，合理确定商业模式。 二是一定要研究地方的消费特点，业态配置一定要符合消费需求。地方的消费特点是做业态创新的一个启发点，大家在二三线城市千万不要照搬一线已经认为很成功的项目。山东济宁有一个恩祥广场，总规模是100多万，住宅占很多，济宁有一个特点，内蒙、陕西、河北、河南的文物交换或者古玩交易基本集中在济宁。我们做商业综合体的时候就按照地方的特点，在这边做了古玩市场，这跟一般的商业综合体不一样，但是在这个地方是需要的，而且它的商业街跟古玩市场和结合的。古玩市场又分两块，一块是进楼的，一块是进街的，进街的就不要跟进楼的合在一起，进楼的都是自己租的商铺，进街有的是古玩交易背个麻袋就来了，晚上就走了，这个不能放在商业街里，这些在规划设计当中一定要注意。这是我们在做商业的时候都是一种新的或者说是结合地方的商业业态。 还有巴林卓尔的海天广场，这是人民剧院，做的时候把它改造了，人民剧院是城市里面绝大部分比较讲排场的婚庆场所。我们这次做就把它改造成一个婚庆中心，结合商业，大家可能都愿意在商业综合体里面做一个影院，我们国内的票房大约在去年才将近100亿，但是我们的婚庆产业一年是2千亿，结合当地具体消费特点和项目本身，我们做了一个婚庆中心，同时把政府的民政管理部门给叫进去了，这样在办结婚证的时候就在婚庆中心，然后一条龙服务。包括订婚，然后男方要给女方买一些有价值的纪念品，珠宝、首饰、婚纱摄影、礼宾车、售楼处。有很多楼盘的销售都在这里面，汽车销售也在这里面，买不起房，至少新郎倌结婚的时候买一个车都是可能的。还有就是旅游，这样婚庆中心大概有50几个下游的业态一起进来。当然旁边的购物中心也可以形成匹配，这也是比较典型的商业业态。 另外是在沈阳，这属于二线城市，做了一个项目，我们了解一下气候比较冷，做商业街一定要在室内，还有大家比较注重吃和注重玩的。大家熟悉的表演的东西也比较多，在这个项目上我们以餐饮、洗浴、KTV为主做的业态，没有做购物中心。原来是按购物中心做的，本来是想把低下和地上连起来，但是由于政府的规定，低下不允许连，我们不得已就把两块分开了。最后以餐饮休闲娱乐的业态为主做的一个不完整的购物中心。 在大兴有一个开发商拿了一块地，大概10多亿，是今年1月份拿地比较高的，这一块地有点不大不小，不伦不类。最后还是考虑采用商业街的办法来做，一部分作为销售，一部分作为内街来处理。我们在做的时候遇到一些问题。比如说长沙做了一个项目，长沙人有几个特点，大家比较注重吃，比较注重玩，大家都比较熟悉，我们中国现在超女都是从长沙诞生的，因为湖南卫视做娱乐节目比央视做得好。我们了解的情况有几个剧院，大家吃完饭是要看戏，所以我们结合这种消费特点，不仅有影院还有观演的剧场。还有长沙也有一个别名，我们北京叫首都，长沙叫“脚都”洗脚业也很发达，这个在湖广高速的出口处，结合交通枢纽的特点，做了以洗脚为主的休闲娱乐业态。 二三线城市有几个特点我们总结了一下，一是二三线城市的时尚追求比一线城市还突出。一线城市是准备回农村了，就更讲究自由了，但是二三线包括三四线城市更多的是追求时尚，所以消费还以赶时髦为主，还不是理性。二是生活节奏比较慢，包括我们做设计也感觉，开发商不急，不像做北京的项目，开发商天天追着你，但是他们不着急，他们节奏慢，享受性的消费比大城市反而突出，当然钱有限不是那么高端，但是很享受。比如说在保定的一个县级市，徐水县，我们做了一个项目，了解他们有一个特点，晚上下了班，第一件事都要去喝一口，如果不喝一口就很难受，不管穷的还是富的，包括我们问看自行车棚的都是这