解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些.doc

解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？如何进行房地产开发项目的质量管理近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。 是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。 这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。下面就如何提高房地产开发项目的产解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？品质量提出个人的想法。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究产品策划设计实施交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本 一、目前房地产开发项目的问题在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、中观、微观调查)、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。 二、房地产开发项目的前期工作房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。 个人建议从如下几点作手： 1、建立开发项目质量管理责任制。 项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。 2、制定开发项目的质量计划。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。 3、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不过，作为进入WTO的大国，我们的管理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。 莹光 22:21:23三、设计阶段的质量控制 1、方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，他投解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。 2、施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。 （1）、开发项目的设计阶段质量控制方法。 正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。 （2）、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。 （3）、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。 建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。 四、施工阶段的质量控制施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。1、 房地产项目施工前准备阶段质量管理。 （1） 明确质量目标 房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。上述两方面都不是开发商的本意。 那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 （2）制定项目建设实施的质量管理计划 在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。 （3）质量保证 质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。 如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和解析进行房地产项目质量管理的方法有哪些？人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到江太公钓鱼愿者上钩；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。 （4）开发项目建设的施工过程质量控制 项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。 莹光 22:26:49首先借用一句话：只有品质，才是未来生存发展的方向在中国地产品质高峰论坛上万科、金地、万达达成的共识 一个房地产项目，如果有良好的口碑，就需要一个良好的品质，建立一个良好的项目品质需要怎样才能做到呢？ 抛砖引玉吧，看中国房地产头牌万科如何建立良好品质： 1、产品标准化 万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。 万科的住宅标准化分为几个部分： 第一步是分区域建立万科的住宅使用标准和住宅性能标准，这是保证产品品质的前提。 第二步是标准化设计，就是按万科住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系。 万科以前的项目开发，从立项到销售，通常需要3年左右的时间，而通过标准化的运作，今后的目标是将时间缩短至一年半的时间，这无疑将大大提高公司的运行效率。2、磐石行动 “磐石行动”是在克劳士比的帮助下通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。 “磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。“磐石行动”将质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。这种关注质量的深度在万科以前的质量管理史上是没有的。 莹光 22:27:10前言 打造高品质，需要从战略管理的高度出发高品质，公司的核心定位，也是公司的战略定位。以高品质作为公司攻击性的市场准定位和全局的中心，就必须建立、健全公司的系统，以期达到攻破市场的目标核心，这是公司发展中一个既复杂又非常困难的事情。首先，房地产开发企业是系统集成化的组织，只有实施战略管理，才能将土地、资金、设计、建筑、监理、销售、物业管理等多个元素有条例地整合起来，生产出自己的房地产高品质产品，打造出自己品牌。其次，在房地产开发地过程中，包括土地开发、资金筹集、项目施工、价格定位，营销策划、物业管理等多道工序，而且各个环节会交错重叠，只有实施战略管理，才能使整个房地产产品有效完成。现阶段房地产行业的形势及房地产行业的特殊性，势必要求房地产企业实施战略管理，势必要求把打造企业的高品质产品列为是我们企业战略管理中的重要一环。第一部分 影响企业打造高品质的因素一、诚信，诚信是房地产树立高品质形象的灵魂。企业的诚信必须在房地产开发和销售的整个过程之中得以体现，不仅是售楼过程中的服务，还包括了售后服务等。其产品和服务赢得了消费者的认同和支持。如果有一天房地产公司能够把开发的整个过程变成服务的整个过程的话，诚信就可以得到体现了。诚信是树立高品质和品牌的最核心、最重要的一个要素，它是品牌精神的支柱。二、质量，产品质量如果抓不好，高品质即是空谈。创建房地产高品质，关键还是要追求一个实实在在的产品，这大体有三个方面的内容，即规划、配套和质量。后面会对这个方面的内容进行详述。三、发挥所长，走品牌差异化道路。在市场中，我们看到万科、金地的产品，他们的精髓都是品牌长期以来积累的价值观。万科和金地的精髓就是超越，包含了经营的各种内容，一流的社区、优秀的质量以及超越自我的个性，表现了企业的诚恳、诚实和可信赖度，提供的服务更加完善，更加长远。他们的核心在于他们都在深化与消费者的联系，并培养核心客户。四、大力提升资源整合力量，完善房地产产业链。房地产业的上下游产业链拉得比较长，关联度很大。我国房地产产业链发展的现状基本情况是这样的：一是房地产产业链已经形成，各个环节依存度逐渐增强；二是产业链已经开始向专业化靠拢；三是资本和土地已经成为产业链最重要的两个资源，凝聚了产业链内部最激烈的竞争；四是产业链需要整合。一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，在整个产业链中涉及众多参与者，这个产业链运作过程中任何一个环节出现了问题，那么将直接或间接引导和影响整个项目的品质出现偏离。五、提供高性价比的产品。房地产企业在任何一个时代都要赢得市场，关键点就是要在市场中形成一个良好口碑。房地产企业要在自己的产品品质上下工夫，除此之外，人们的口碑能够给产品增加更多价值，同时我们应该充分重视口碑的传播，因为口碑的传播性是非常有效的。在产品的性价比方面，要力求附加值更高一些。比如，星巴克提供给我们的决不是一杯简单的咖啡，而是让客人享受舒适的环境和文化。正如星巴克的广告所说：“我不在星巴克，就在去星巴克的路上。”这对每个消费者都有很深的感染。 六、提高员工队伍的素质，加强人才储备。房地产企业品质建立健全的问题，关键在于要有一支高素质的员工队伍，在于吸取广大员工的智慧，调动员工的积极性和创造性。品质是企业的每位员工通过汗水浇灌，慢慢积累形成的，而企业的“短板效应”也将成为影响企业品质建立的一大难关，所以不断的提高员工素质才能将公司的品质提高到一个理想的高度。 莹光 22:27:39商品房质量安全问题成制约企业发展的硬伤 自98年房改之后，我国房地产市场迅速发展起来了，尤其是03年之后，房地产行业的发展更是日新月异，全国各地的房地产开发如火如荼。随着房地产行业的快速发展，人们的居住环境得到了很大的改变，居住质量也得到了很大的提升，尤其是各种房地产开发的创新理念不断涌现，原来单一的开发模式不断丰富，商品房的产品形式也日渐多样化。然而，虽然房地产市场发展较快，产品种类也日渐丰富，但建筑质量安全问题却依然值得关注，许多开发企业都存在着建筑质量安全不过关的硬伤。据相关机构调查显示，在购房者投诉的问题当作，质量安全问题的投诉占到了一半以上。诸如、建筑材料不合格、混凝土标号不达标、房屋漏水、管线破裂、墙体裂缝等等。这样的报道层出不穷。 最近，有关媒体报道了昌平纳帕溪谷小区的“壁炉门”事件，引起了社会的广泛关注，今年5月17日上午，龚先生5岁半的女儿小丽（化名）在壁炉前玩耍时，壁炉外的大理石装饰突然倒塌，将小丽砸死。龚先生称，大理石装饰与墙体结合处仅有胶水痕迹，未见钢挂结构。据中国建筑装饰协会住宅委员会的相关人士认为，为了安全起见，在墙体直立面安装重量较大的大理石等石质装饰材料，一般会使用钢挂结构将其固定。而龚先生家的大理石装饰却没有任何钢挂结构，这显然是建筑质量问题。从这样惨痛的案例可以看出，建筑质量问题关乎生命财产安全，确实是马虎不得，而“壁炉门”事件不仅给开发商敲响了警钟，也留给了人们许多的反思。 其实，对于一个企业来说，产品质量是赖以生存发展的根基，是企业的生命。尤其像房地产开发企业，建设高质量的产品更应该成为企业不懈的追求，因为房屋的质量关乎着广大购房者的生命安全。不能也不应该有丝毫的马虎。去年的5.12大地震至今还记忆犹新，那些被淹没在废墟下的无辜的稚嫩的生命至今让人无限的惋惜。虽然说地震灾害百年不遇，但是如果我们不在学校建设中偷工减料，如果我们的建筑质量能够再好些，我们也不会付出这样惨重的代价。 说到底，建设高质量的产品，不仅是对客户负责、社会负责，更是对企业自身的负责，一个企业要想取得长远的发展，一定要以质量为生命，以信誉求发展。而不要只图眼前的蝇头小利去服下这样致命的毒药。 把好质量关要层层入手，丝丝入扣 要建设高质量的产品，首先要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，切实把提高房产质量作为己任。其次，要严把质量关，层层入手、丝丝入扣。要贯彻到设计阶段、施工阶段、后期管理的全过程。 一、设计阶段的质量管理 设计质量主要包括规划设计质量和施工图设计质量。 1.规划设计质量。 由于房地产开发经营涉及的领域较广，协作单位也非常多，如市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，所以在前期规划的时候，要充分考虑到这些因素，要根据项目的特点，从全局规划，尽量协调好各方面的关系，确保规划质量的较高水准。 2.施工图设计质量。 商品房产品质量的第一步是从设计开始的，先期考虑不充分必将带来后患的无穷。因此，一定要根据自身实际情况，择优选好设计方案，对产品的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等各方面要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，努力达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；不要一味的贪大创新，而留下安全隐患。二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的产品具有较高的使用价值和审美价值。 二、施工阶段的质量把关 管理施工过程中的质量把关，是提高产品建筑质量的重中之重， 首先，要选择资质高、信誉好的大型建筑企业来进行项目建设。这些企业一般具有丰富的建设经验，技术素质高、管理科学到位。选择这样的企业来操作项目，产品质量能得到起码的保障。 其次，要强化施工现场的技术质量管理。要严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，要组织专家，按照国家建筑安装工程质量检验评定标准严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。 三、交付后期的质量管理 产品建设完成以后，直到交付使用，其质量管理并未结束，也可以说真正的管理才开设，之所以这样说，是因为至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的产品尚需改进的方面，以便及时调整开发策略，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以便更好的改进工作效率、切实提供产品质量。 只有层层入手、丝丝入扣的做好质量管理监督，才能确保产品的质量安全，才能赢得市场的认同。 开发商要精心打造高质量产品，促进行业和谐发展 作为一个开发企业，开发符合质量要求的产品，是对企业最基本的要求，确保产品的质量安全，是企业应尽的义务，而要使自己的产品深入人心，要塑造企业的品牌就不能仅仅满足于产品质量达标的基本要求。这就要求这些开发企业要有高度的社会责任感、要有先进的开发理念，而且要精耕细作、坚持不懈的去努力，竭尽全力去打造精品项目，并以量的积累来促进质的飞跃。在这方面保利地产变做出了表率。几年前，保利地产还仅仅是一个偏安一隅的区域性房地产企业，而如今保利地产已经闯进了中国房地产企业前三甲，成为了可与万科比肩的龙头企业。究其快速发展的原因，很重要的一点就是保利地产以踏实务实的作风、精耕细作，不断开发了一系列的高品质产品，深得市场认可。如保利地产在北京开发的项目保利百合花园、保利西山林语、保利嘉园、保利垄上别墅等等，秉承了“和谐生活、自然舒适”的开发理念，在产品品质上大做文章，无论是园林、景观，还是相关配套、户型设计，室内装饰，均凸显了较高的品质。 开发企业只有踏踏实实的精耕细作，不断以开发建设高品质的产品为己任，才能取得长足的发展，因为，对于企业来说，产品质量和企业发展其实是一种唇齿相依的关系，只有品质有保障，企业的发展才能有保障，否则连生存的根基都没有，还谈什么发展。 回过头来看，虽然自房改之后，我国的房地产市场经历了快速的发展，但是与国外相比，这个行业的发展还是有些稚嫩，包括建筑质量在内的许多方面还与国外具有很大的差距，因此，还有很大的成长发展空间。 如今，全社会都在倡导和谐发展，对于房地产行业来说，只有切实根治硬伤、扫清障碍，这个行业才能够和谐发展，看来，切实加强商品房建筑质量安全的监督和管理是迫在眉睫了！ 莹光 22:34:12随着房地产市场由买方市场向买方市场的转变，房地产项目的品质越来越受到开发商的重视，品质房产、品质生活、以品质为核心等语句越来越多地被提及，在卖方市场，开发商关注的重点是项目开发进度、多拿地、先开盘等等，而现在则开始注重提高项目品质、加大成本管理力度、加强营销策划等等。在此我们着重谈谈如何提高项目的品质。房地产项目的品质一般由三部分组成，一是设计的品质；二是所用材料设备的品质；三是施工品质。一、 设计品质： 项目设计阶段是对项目品质具有决定性因素的阶段，一般来讲，项目整体品质的60%由设计的优劣所决定。（一）、重视户型设计。许多开发商重视建筑造型、外立面、园林景观胜于户型设计，这其实是舍本求末，市场转变了，开发的住宅楼盘要被市场认可，户型是第一位的，小业主对楼盘接受的因素，除了地理位置，第一关注的就是户型好坏，至于外立面是否漂亮，小业主在购房时是看不到的，机个房间朝南、开间多大、采光通风如何、是否有暗房间等等，这才使小业主最关注的。因此在设计思路上应是首先明确户型设计，其次决定建筑结构，进而确定外立面，最后才是园林景观。在户型设计上有三点要特别加以重视：1、 阳台的面积要减小，尤其是宽度要加以控制：阳台过宽、过大，除了得房率低，实用性差外，还有重要的一点是对楼下的采光有较大影响，现在有许多楼盘为了追求外立面，阳台做的又长又宽，还带弧形，最宽有2米多近3米，这给下一层的采光通风带来了很大的问题（相当于下一层的房间窗外有个2米多的遮光板）。因此对南阳台的宽度设计时一般控制在1.5米以内，且长度不宜通长（客厅加卧室）。北阳台尽量取消（江南地区实用性差），或改为设备平台（不计面积）。2、合理安排户内过渡空间：现在有的户型户内过道过长过宽，而这部分空间只是过渡、交通性质的，小业主希望减少过道宽度而增加卧室面积，因此控制过道宽度，并通过合理布置主卫、客卫、衣帽间以及书房和主卧的连通方式等办法是可以设计出让小业主心动的户型的。3、卫生间的功能分割：现在有许多小业主在装修改造时把卫生间的隔墙及门内移，使卫生间内只有淋浴及坐便器，而把洗面台作为开发空间处理。这样做的好处是实际使用时更方便，增加利用率，早上和晚上卫生间使用高峰期最为实用，开发商在设计户型时应考虑按此功能划分或留有改造余地，做好防水并设置好地漏位置（增加一个地漏），尤其是90平米以下，只有一个卫生间的户型更要注意。总之，开发商要在户型设计上下大力气，反复推敲，这是做好品质房产的第一步。此外在户型设计上不要过分照搬广东、香港及国外的设计，地域不同、日照不同、生活习惯不同、市场需求也会不同。例如江浙一带对朝向特别看重，所以户型设计一般以一梯两户板式建筑为主，而香港、广东等低纬度地区有许多很好的点式建筑的户型在江浙就不适用了，发展商设计户型时反而要与家装设计师多多沟通，他们最了解小业主的想法，最了解市场的需要，尤其是在精装修楼盘设计时，装修设计师要参与户型设计这样才能更好的保证设计的品质。（二）、提高得房率、实用率。国家房地产调控政策中有一条，90平米以下的户型要占70%，这一条体现了购房者的心声，现在杭州的房市上充斥着许多170平米三房、120平米二房的”大面积豪宅”，如何提高得房率和实用率是发展商赢得市场，向小业主提供实惠的、高品质的楼盘的关键。深圳楼市长期处于买方市场，且政府对规划容积率卡的很严，故发展商对楼盘的实用率、附送面积等特别看重，以达到吸引客户的目的。以下对深圳发展商常用的提高附送面积的方法逐一列举：1、 错层式阳台：普通阳台层高在三米以内的按国家规范应计投影面积的一半为建筑面积，错层阳台通过户型调整使阳台的层高超过三米，以达到不计面积的目的，例如逢单层阳台设于主卧室，逢双层阳台设于客厅外，以达到阳台错层的目的。2、 镂空式阳台：阳台层高不超过三米的情况下，使阳台顶板镂空（一般采用砼格栅或木格栅做法），以达到不计面积的目的。3、 露台：露台不计面积，因此在设计排屋时可尽量考虑多设露台，甚至在多层住宅设计中也考虑逐层退层，用露台与镂空式阳台相结合的方式提高附送面积。如万科城的六层住宅，首层五房（送花园）、二层四房（在楼下阳光房上方为露台）、三四层为三房（二层的书房上方为三层露台，四层的客厅比三层的小，收入的部分为四层露台），五层为两房（四层客厅上方为五层露台），六层为两房（屋顶露台为六楼业主专用）.2、 单层入户花园：单层入户花园2000年在深圳出现，主要在小高层运用，入户门与室内客厅间有一过渡空间，一面或二面（主要在一梯两户）按阳台的形式透空，按规定只计一半投影面积。3、 双层入户花园：在单层入户花园的基础上利用错层提高入户花园的层高，以达到不计入建筑面积的目的，在万科城及中信红树湾均有此户型，深受小业主的亲睐。4、 普通凸窗：凸窗按规定可不计面积，凸窗下可作为空调室外机的安放位置，该手法运用较为广泛。5、 步入式凸窗：空调室外机位于落地窗的上部，落地窗下部与室内地面做平，该局部层高控制在2.2米内，可作为附送面积，不计入建筑面积，招商城市主场的小户型就是采用这种形式，增加了室内使用附送面积近3平米。6、 可拆式步入凸窗：在步入式凸窗的基础上空调机移至侧面，顶部2.2米位置的顶板外部按外墙做法，小业主入伙后可打掉2.2处的顶板，以享受完整的空间，该处面积为完全附送，不计建筑面积，招商城市主场的另一小户型室内就是采用这种形式，增加了室内使用附送面积近5平米。7、 普通地下室：地下室按规定可不计面积，故在排屋、别墅中运用较为广泛，一般地下室安排功能为视听室、杂物间、休息间、台球房等，现深圳有部分楼盘甚至把地下室做到了多层下面，以增加附送面积。8、 假地下室：在普通地下室的基础上发展而来，两面或一面室外为地下，另两面或三面开窗或落地推拉门，有的甚至唯一的一面也开窗，窗外1.5米处做半高挡墙（万科城）。万科第五园把假地下室发展到了更高的“境界”，排屋入户门设于二层，进门后是餐厅或休息厅，实际客厅在一层（假地下室），另加视听室、卫生间及过道楼梯，合计附送面积超过70平米。9、 坡屋顶加层：顶层为坡屋顶的，只要交工验收时甲方未作加层，即可不计建筑面积，小业主入伙后可自己加层，以达到附送面积的目的。本人于99年购入的万科四季花城顶层，建筑面积为99.68平米，三房两厅，最高点层高6.4米，我入住后加层，底下三房不变，上面为主卧、书房、衣帽间、主卫、露台，全套使用面积达到160平米，当然当时购房时顶层的单价最贵，单价比五层高出了25%，即便如此顶层还是被最先卖完。10、 客厅加层：一般在多层及小高层较多见，客厅层高作两层考虑，小业主入伙后加层（如黄埔雅园、招商海月等），万科城的部分户型客厅层高为5.8米，结合双层式入户阳台，顶上加建一个主卧、主卫、衣帽间绰绰有余。11、 LOFT加层：这是加层、偷面积最厉害的一招，深圳的大部分 LOFT都采用加层的方式，层高一般设为4.5米，交工时就加建好，甚至装修好，以提高附送面积，达到提高整体售价的目的，金城华庭的40多平米三房就是这么出来的，它甚至把走廊的顶部空间（4.5米-2.3米之间）都利用了起来，做了一个储物间。 通过以上案例可以看出，深圳的房地产商们把提高附送面积当作提高楼盘售价、吸引客户的重要一招，相对于高昂的土地价格来说，建造附送面积的建安成本是很低的，在项目容积率固定的情况下大幅提高附送面积可使发展商的利润空间更大。 莹光 22:34:32（三）完善的使用功能： 以市场需求为中心、为客户提供优质服务、客户第一、品质房产等等这些理念要落实到项目开发上，很重要的一点就是设计时完善项目的使用功能。我在小业主收房时常常听到这样的抱怨“这里怎么设计成这样，用起来不方便”，事实的却如此，许多小业主进场装修的第一件事就是重新敷设水电管线，因为原有的水电位置不符合使用功能的要求。许多楼盘的园林景观做的十分漂亮，又是水景又是绿化，可是供业主休息的座椅却很少，没有可供健身跑步的小道和场地，水景边没有防护，业主不敢带孩子在水边玩，甚至不少楼盘水景只在交房时开一下，平时成了一滩死水或干涸了。因此在今后的开发中，发展商要高度重视项目细部的使用功能设计，去除浮华，注重细节，完善使用功能，才能在业主心里赢得口碑，才能做出品质房产。以下对设计中要注意的几点使用功能加以说明：1、 阳台地漏应设置在距阳台推拉门0.8米以外的角落位置，且阳台地面应做1%的找坡至地漏，严禁反坡，以利排水。有的楼盘为了追求外立面的美观把地漏设在了紧靠阳台门边，这一方面使雨后阳台门口容易积水，不易出入，另一方面使雨水易延阳台下边延渗入室内，所以这种设计将来使用时会有很大隐患。2、 在设计时阳台应考虑设置水龙头，以利浇花、洗衣、清拖把等。如不设计，业主入住后只能装修时在楼板和墙上开槽引管，这不但容易破坏结构，而且由于装修施工不专业，易造成管道渗漏水引起木地板和墙面受损，发展商在设计精装修房时尤其要考虑洗衣机、清洁用水的水源和排水设置。3、 设计时空调留洞要多专业协调后确定，室内机位置要合理，不能正对床位，连接管线在室内要尽量减少明露，空调管出墙洞应内高外低倾斜，以防雨水倒灌。室外机位置应靠近空调出墙洞或有遮挡（常看到有的楼盘交房入住后，外墙上拉满杂乱无章的管线，俗称“蜘蛛网” ）。最后要在设计上尽量减少室外机噪音对室内的影响。4、 室外设计要人车分流，小区孩子多安全因素一定要考虑周全，国外有不少楼盘在小孩游戏区加装摄像头，接入小区局域网，业主在家可观察到室外孩子的活动情况。活动区及小路不能用光滑面的花冈岩及地砖，以防滑倒（尤其是地上有水时），否则花了大钱还买不到好。绿化区和活动区及道路间要有排水暗沟或卵石明沟，以防下雨时泥土冲得到处都是。现在有不少楼盘景观活动区设在地库顶板上，设计时要特别注意排水坡度和地面找坡，并多设排水点，以防地面积水或地下积水后引起地库顶板渗水。二、 材料设备的品质高品质的楼盘，材料、设备的品质是基础，以下从五个方面简单讨论如何控制材料、设备的品质。1、 材料、设备的规划和定位： 项目实施前应首先做好材料及设备的规划和定位，我们一般把材料和设备分为高、中、低三档，或分为进口、合资、国产三档。规划和定位就是以楼盘或项目的整体定位、品质要求为基础，以拟定投资额或概算、预算为依据，确定材料设备的档