湖北自考房地产开发与经营管理00118知识点(考试必备,完.doc

市场法成本法收益法假设开发法长期趋势法含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，简要地说，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开法完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法依据是房地产价格形成的替代原理是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定是以预期原理为基础的是预期原理从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：1.住宅；2.写字楼；3.商铺；4.标准厂房；5.房地产开发用地。适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产是价格无明显季节波动的房地产条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式2.是否根据当地房地产市场状况，正确预测了开发完成后的价值拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠步骤1.搜集交易实例；2.、选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理1.弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料2.测算估价对象重新购建价格3.测算建筑所折旧4.求取估价对象积算价格运用报酬资本化法：1.确定未来收益期限2.求取未来净收益3.求取报酬率4.选用恰当的报酬率资本化法公式计算收益价格1.调查分析待开发房地产状况2.选取最佳的开发利用方式3.预测后续开发经营期4.预测开发完成后的价值5.预测后续必要支出与应得利润6、测算待开发房地产价值1.搜集估价对象历史价格资料2.化为同义标准3.得出一定模式4.推测、判断估价对象在估价时点的价格第六章 市场法及其运用搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：1.查阅交易实例有关部门的房地产交易资料；2.向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况；3.向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况；4.同行之间相互提供；5.与房地产出售者或者其代理人洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。选取的可比实例应符合以下4个要求：1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合；3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。选取可比实例一般在3个以上（含3个）、10个一下（含10个）即可。0.5可比实例规模/估价对象规模2建立比较基准一般要做以下工作：1.统一房地产范围；2.统一付款方式；3.统一价格单位。 交易情况修正：由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以。如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的。（主要方法有百分率法和差额法） 修正公式:正常成交价格-应有卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实付金额 买方实付金额-卖方实得金额= 应由买卖双方缴纳的税费正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)正常成交价格=买方实付金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)房地产市场价格可能发生的变化有3种情况：平稳、上涨、下跌市场状况调整主要采用百分率法价格指数有定基价格指数和环比价格指数定基价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格*估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格环比价格指数公式：可比实例在其成交日期的价格*成交日期的下一时期的价格指数*再下一时期的价格指数*估价时点的价格指数=可比实例在估价时点的价格房地产状况调整的思路：1.确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素2.判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；3.将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度；4.根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。P210P214房地产状况调整内容：定义内容区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况对土地：面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度和场地平整程度等影响房地产价格的因素 对建筑：建筑规模、外观、采光、日照、使用率、层高、玩损程度等影响房地产价格的因素权益状况是对房地产价格有影响的房地产去权益因素的状况土地使用权限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素第七章 成本法及其运用房地产价格构成：1、土地取得成本；2.开发成本；3.管理费用；4.销售费用；5.投资利息；6.销售税费；7.开发利润。土地取得成本是指取房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径：1.通过市场购置取得；2.通过征收集体土地取得；3.通过征收国有土地上房屋取得。开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必须的直接费用、税金等。投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。包括5方面：1.应计息项目；2.计息周期；3.计息期；4.计息方式；5.利率开发利润是指房地产开发商的利润，而不是建筑承包商的利润。P238P239重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法）指数调整法也称成本指数趋势法，是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。建筑物折旧主要有年限法、市场提取法和分解法年限法也成为年龄寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。直线法是一种折旧求取的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。分解法是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。估计上的折旧与会计上的折旧的本质区别：估计上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。商品住宅价格项目构成：1.成本；2.利润3.税金4.地段差价。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。集体土地证收费主要包括：1.土地补偿费；2.征地管理费3.耕地占用税；4.耕地开垦费；5.新菜地开发建设基金6.政府规定的其他有关费用。国有土地上房屋证收费用包括：1.房屋拆迁补偿安置费用；2.房屋拆迁管理费；3.房屋拆迁服务费；4.房屋征收估价费；5.房屋撤除和渣土清运费；6.政府规定的其他有关费用。房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。年折旧额=原价*（1-残值率）/耐用年限 第八章 收益法及其运用P286 收益期限是预期未来可以从估价对象那里获取收益的时间，其起点是估价时点，终点是未来不能获取收益之日。净收益是净运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率，（也称为内部报酬率）同性质的比率。报酬率=投资回报/所投入的资本累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将他们相加得到报酬率的方法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率。资本化率=年收益/价格收益乘数=价格/年收益资本化率与报酬率的区别和关系：都是将房地产的预期未来收益转换为价值的比率，资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期未来收益 转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率。优点缺点直接资本化法1.不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来一年的某种收益2.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况3.计算过程较为简单要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强报酬资本化法1.指明了房地产的价值是其未来各期净收益现值之和2.每期的净收益或现金流量都是很明确3.通过其他具有同等风险投资的收益率也可以就去适当的报酬率较多的依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合实际情况R0RL+BRB R0RL+(1-L) RB R0(1-B) RL+BRB R0 综合资本化率RL土地资本化率RB 建筑物资本化率土地价值占房地价值的比率B建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100% 抵押贷款剩余价值技术是在已知自由资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。P337第九章 假设开发法及其运用P349第十章 长期趋势法及其运用指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法。第十一章 地价评估与分摊地租：狭义是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格成为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。路线价法与一般的市场法主要有3点不同：一是不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”路线价，同时评估出许多“估价对象”该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。路线价法估价的操作步骤：1.划分路线价区段；2.设定标准临街深度；3.选取标准临街宗地；4.调查评估路线价；5.制作价格修正率表；6.计算临街土地的价值。标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近临街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。P399城镇基准地价评估的基本方法和程序：1.制定基准地价评估作业方案2.明确基准地价的内涵、构成、表达方式等3.划分土地级别或地价区段4.抽样评估若干宗地的价格5.计算各土地级别或地价区段的地价6.综合确定基准地价7.提出基准地价应用的建议和技术。基准地价修正法评估宗地价格步骤：1.搜集有关基准地价的资料2.查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价3.进行市场状况调整、土地状况调整等4.求出估价对象宗地的价格。补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。高层建筑地价分摊方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。 第十二章 房地产估价程序房地产估价的基本程序：1.获取估价业务2.受理估价委托3.制定估计作业方案4.搜集估价所需资料5.实地查看估价对象6.分析估价对象价值7.测算估价对象价值8.判断估价对象价值9.撰写估价报告10.内部审核估价报告11.交付估价报告12.估价资料归档估价程序主要作用：一是规范估价行为，二是保证估价质量，三是提高估价效率，四是防范估价风险。受理估价委托的步骤一般为：1.明确估价基本事项2.确定估价其他事项3.草拟估价委托书和估价委托合同4.接受估价委托书及签订估价委托合同。明确估价基本事项：1.明确估价目的2.明确估价对象3.明确估价时点4.明确价值类型。估价委托合同作用：1.建立受法律保护的委托与受委托关系2.明确委托人和估价机构的权利义务3.载明估价的有关事项估价作业方案主要包括以下内容：1.拟采用的估价技术路线和估价方法2.拟搜集的估价所需资料及其来源渠道3.预计需要的时间、人力和经费4.估价作业步骤和时间进度安排。估价所需的资料主要包括以下4类：1.反映估价对象状况的资料2.估价对象及类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料3.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料4.对房地产价格有普遍影响的资料。第一章 房地产估价概论房地产估价定义：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必