坂雪岗地块分析.doc

龙虎斗,竟为何物?-坂田地块市场分析篇二、中观市场运行情况（坂田区域市场） 坂田虽然在行政上隶属于布吉镇，然而其区域市场既不能完全属于布吉市场，也不能完全属于龙华市场，更不可能完全属于福田市场，所以，在此我们这样定义该区域市场：坂田市场主要是指龙华市场、布吉市场、福田市场、观澜市场的交集市场。(一)政策分析1，购房入户政策 本地块是购房入户政策取消的政府拍卖的第一块优质土地，估计正常情况下，一年的时间将会上市。按此情况推算，届时上市的楼盘大部分都没有了购房入户的指标，因此，该政策对于本地块的影响较小。同时，本地块的目标客户群基本上都是中高收入阶层，所以，影响系数更小。在此不做过多地分析。2,关内不再批地 去年，深圳市政府申明：在近几年政府不再批准关内国有土地使用权出让。此政策对于深圳房地产一级市场的影响是深远的。该政策的出台，说明政府开始下大力度整治一级市场，控制房地产市场上的新盘供给量。另一方面，也说明政府在大力调整房地产的供给结构，引导房地产市场健康发展。本地块是本年度政府出让的最为优质的土地，也可能是近些年来，政府出让的最好的土地，因此将会引起房地产界，其他领域的极大关注。对于深圳一些大的集团公司来讲，本地块作为土地储备将会非常合适。 而对于中小发展上来说，取得该地块，一方面可以获得很的声誉，另一方面也可以获得实实在在的利润。因此，竞争将会空前激烈。3，二线关问题 二线关撤或者扩或者保留对与本地块影响比较大。预计到2004-2005年将会有一个满意的答复。如果二线关继续保留，那么将会对本项目的一期、二期造成一定影响，将会部分较少关外的客户。如果撤掉或者扩关，那么将会加剧关外置业，郊区化居住趋势。4，地铁问题 本项目距离地铁较远，然而，如果从长远的眼光来看，地铁对于该区域的影响也是非常大的。首先，地铁对于沿线物业会带来很的增值空间，其次，地铁的投资方会对于地铁沿线的物业十分感兴趣。具体分析将会放到竞争对手一项中作详细阐述。(二)规划分析 龙华规划:龙华定位为深圳市未来中部服务组团，区域范围为机荷高速公路、梅观高速公路、龙华外环路、龙华路围合而成，总面积44.9平方公里，建设用地35.5平方公里，2010年规划人口50万。 按照规划，龙华卫星新城将围绕生活服务带、生活轴线、景观轴线、六大组团展开。生活服务带定位为沿轨道交通将卫星新城重要生活服务组团串联而成的生活服务功能区域；生活轴线为联系城市生活服务带上各生活服务功能组团发展轴线；景观轴线为联结观澜河与羊台山体的景观纽带。另外，根据城市发展及产业特征，规划确定龙华卫星新城由卫星新城核心区、龙华旧城、二线扩展区、油松城、民治旧城、富士康工业园六个功能组团组成。 布吉规划：布吉作为深圳八大卫星城之一，定位是：毗邻深圳特区中心区的以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。到2010年，布吉的人均城市建设用地为73平方米人，人口规模为45万人。 按照规划，布吉将进行外部交通的疏理、完善城市道路系统，新城的建设也将摆脱村镇建设的模式，按中等城市的规模进行，并提高城市配套的标准。未来布吉新城的城市结构会发生一系列变化，按功能类型分为四大片区和一条生态隔离带： 中心商贸区。即布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业展网络。 居住片区。即布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地。 休闲配套片区。位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所，提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量。 工业片区。即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地。 一条生态隔离带。二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内向城市中心渗透。（三）供给分析龙华板块： 概述：龙华市场总供给量：176万平方米，总套数：6205套，户型以大两房（60-80平方米）和三房为主（85-110），整体销售率：68%，整体均价：3300元/平方米。作为福田的后花园，龙华市场受福田市场之益匪浅。其关内的客户占整个龙华市场的50%左右，给龙华市场提供了强大的消费力和市场容纳力。 山湖林海：独揽壮阔山湖，尽享悠人生 基本资料：总占地面积30万，建筑面积32万的大型关口居住区。 销售均价：4300元/ 主力户型：两房两厅（161套）面积75-89。 三房两厅（77套）面积105-118。 由上海丰泽湖山庄有限公司打造的该项目是上海地产商第一次跨入深圳市场，显示了其虎口夺食的决心。 买点：相对低的价位，大型居住区，良好的自然环境，便利的交通，0.89万的天然湖和三大主题园林，36大区域景观。 由于良好的性价比，该项目确确实实的吸引了一大批的关内客户和附近区域的中高收入阶层，销售率已达70%左右。 风和日丽：心更近、情更暖、家更和、和谐小城、生活乐融融 基本资料：占地面积：17万，建筑面积：36万。 销售均价：3500元/。 主力户型：两房两厅 68-78（172套） 三房两厅80-88（42套） 四房两厅121-126（56套）。 本项目由深物业开发，作为老牌的国企，虽然世道日下，但在这个项目上基本上还是比较成功的。 买点：相对便捷的交通、成熟的配套，独特的社区文化，相对较低的价位，使得关内的白领阶层趋之若鹜，本项目也取得较好的销售业绩，销售率达到75%。 锦绣江南：一次相遇、一生情怀 基本资料：占地面积：21万，建筑面积：40万。 销售均价：3500元/ 主力户型：两房两厅一卫：68-81 （252套） 三房两厅一卫：81-88 （66套） 三房两厅两卫：100-129 （54套） 四房两厅两卫：127-128（18套） 本项目由龙华本地的开发商鹏宝东物业开发，以打造中国古典式建筑，诉求民族居住文化为主线，项目具有鲜明的文化特色。 买点：江南情怀、民族居住文化；大社区的成熟配套、品牌物业管理。该项目因为特色鲜明，一开盘就获得比较大的成功。吸引了大量的关内的白领阶层前来置业，占到总客户量的60%左右。同时，还有部分本地的一些白领、私营厂主等，销售率达85%。 美丽365：大盘新一代，龙华城中城 基本资料：均价：3200元/ 主力户型：两房两厅一卫：74-84 105套 三房两厅一卫：84-89 35套 三房两厅两卫：95-106 154 套 四房两厅两卫：115-118 7套 美丽365由于距离市区较远，且卖点不是特别鲜明，大社区、地铁物业这些买点在龙华的很多项目都有，所以，销售情况不如锦绣江南等大盘。主要客户群来源于龙华本地，关内置业人数占到25%左右，另有部分来自石岩、观澜等镇。 世纪春城：浓浓亲情 基本资料：世纪春城位于深圳市宝安区龙华镇民治大道民福路旁，梅龙公路以东，南北为待建中的市政道路，总占地面积约为15万余平方米，总建筑面积33万余平方米，共计2500余户。项目由四块用地组成，分四期滚动开发。整个小区设有18000M2社区商业配套、10000M2中央水景园林、5000M2超大多功能健康运动会所、2500M2亲子幼教中心、1000M2室内游泳馆。 世纪春城一期住宅面积59916平方米，配备12976平方米商业面积，共计616户，分三个半围合组团组成。建筑总体以多层为主，设有架空层，配以少量小高层，形成整个建筑群体高低错落层次感。建筑外立面以米白色为主，二层以下为橙红色，架空层则为文华石外包装凸显质感。 一期均价：3100元/平方米。 一期户型：两房两厅：65-83 419户 三房两厅一卫：85-91 194套 。 三房两厅两卫：95-111 204套 四房两厅两卫：111-136 32套。 复式：159-179 32套。 本项目由宝安集团开发建设，项目由于定位准确，一开盘就取得了极大的成功，销售率达90%。本项目的顾客大部分都来自关内，占到60%多，另外一部分来自龙华本地。 买点：低价位、高品质、大社区、交通便利、升值潜力巨大。 布吉片区： 市场概述：布吉总供给量（总建筑面积）：204.89万平方米，整体均价：3900元/平方米。总体销售率：60%。总套数：10853套。主力户型：两房60-80 小三房：80-100平方米。布吉市场具有明显的外销倾向，户型一般做的较小，同时，作为罗湖的后花园，来自罗湖的客户占据了大多数。楼盘名称 建筑面积 价格 户型 容积率 销售情况 消费者中城康桥花园 35万 3800元/ 两房两厅（60-80）三房两厅（80-90） 1.4 80% 港人、布吉白领和市内顾客桂芳园（六期） 13万 4200元/ 两房两听（60-77）三房两厅 71-85 1.6 3 30% 港人、中港人士和市内顾客信义假日名城 38万 4000元/（估） 两房两厅69三房两厅 92 2.1 40% 布吉中收入阶层、部分市内百合星城 13.6万 3950元/ 一房52两房61-78三房73-114 5.3 80% 布吉原居住人群，港人，市内白领三、需求分析 需求分析部分因为涉及到某个集团公司利益，故在此不予公布。如果需要的朋友，可以联系我！四、地块分析三、 微观市场（地块分析）（一）坂田片区现状分析1，规划分析 本地块所处坂田片区是政府规划的重要的大型工业、居住、高科技产业园区。目前，该片区已经吸引了化为、新天下集团、深圳石化工业园、宝吉工业园等大大小小十来个著名企业和产业集团的入住。片区总人口：10万人左右。该片区以坂田村为居住、商业中心，北侧为高科技产业园区，南侧为工业园区。西侧为油松、万众城居住生活区，东侧为居住、工业区。2，区位分析 坂田片区位于龙华镇与布吉镇交界处，处于龙华、观澜、布吉、梅林关口最中心位置。 从行政上隶属于布吉镇，从房地产市场归属上属于龙华板块。交通分析 坂田片区处于深圳高速公路的核心枢纽地带，西侧有机荷高速通往宝安中心城、西乡、福永等，梅观高速连接深圳福田和东莞，水官高速连接龙岗和市区。布龙公路连接龙岗和宝安两区。因此，该片区出行十分方便，可以非常便捷的通达深圳各个地区。教育、文化、娱乐、体育配套分析 由于坂田片区发展相对较慢，片区还远远不够成熟，因此，在教育文化，体育娱乐设施方面非常的欠缺。目前，在教育方面，还没有一家优秀的学校进驻，体育，娱乐设施更是匮乏。急需大力改进。生活设施配套 坂田片区居住着大量的高科技人员，大量的高收入人群，然而，在生活配套方面，却一直没有跟上，目前，该片区没有一家大规模的商业机构进入，也没有非常优秀的酒店物业。由于生活配套的不齐备，住在这里的高收入阶层一般要到市区内去消费。景观资源分析 坂田片区有着非常好的景观资源，这里山多，污染型企业较少，居住密度相对较大。 空气清新，环境优美。尤其本地块所处位置，环境更胜一筹，两边都是小山，北侧一条水渠。给人一种世外桃源的感觉。（二）地块分析1，地块概况 本地块位于坂田片区坂雪工业区内，贝尔路与坂雪大道交界处，占地面积39788.3平方米，总建筑面积437670平方米。整个地块基本方正，四周都有道路。地势较为平坦，南高北低，西侧为填土区，地质相对较为松软；东侧为丘陵区，地势起伏较大，最高处为95米。北侧有一条深度为5米左右的沟渠。以下有照片可供参考。2，地块SWOT分析（优势、劣势、机会点和威胁点分析）（1）地块优势： 区位优势： 本项目区位优势非常明显。区位优势也是本项目最重要优势。本地块处于龙华、布吉、观澜、梅林关口的中心地带，很容易被这些区域的客户认可。本项目周边为大型工业、高科技产业园区。拥有大量的高收入人群，消费者资源十分丰富。 景观优势： 本项目所在地景观资源非常丰富。两边都是小山，北侧一条水渠，空气清新，环境优美，完全可以给人一种世外桃源的感觉。 市场优势 本项目周边基本上没有大规模的居住用地可供开发（万科化宇地块除外），因此，本地块具有垄断该区域客户资源的市场优势。同时，本项目以高档楼盘形象出现，更是可以抢得关内大批追求优质生活的客户。 交通优势 目前，在本地块的西侧，坂雪岗大道上，有三路公交车通过，可以到达南山，皇岗、莲塘。在贝尔路上，有着在布龙公路上的所有公交车辆，大约10路多。统通往龙岗和宝安各个区域。同时，在高速公路上，更是有机荷高速、梅观高速和水官高速通往外界。因此，该地块交通优势非常明显。 规模优势 本地块面积397883.5平方米，建筑面积达437670平方米，属于关外大盘。根据成本递减规律，规模越大，成本越小，如此规模，可以大量的节省开发成本，同时还能给市场上造成重大影响。因此，本项目具有很强的规模优势。 另外，本项目用地可利用率相对较高。总用地面积中建设用地面积达到377790平方米，占总用地面积的95%，可利用率较高。 企业优势 本公司开发该地块有着两种优势： 精品路线的品牌优势：本企业以开发精品楼盘而闻名于深圳地产业，*的成功开发，给本公司在精品路线上又增添了厚厚的光环，本地块开发完全可以借鉴*开发模式，再造关外*。 成本控制力优势：本企业自营建筑公司，因此，具有无与比拟的成本控制优势。这一点在企业竟拍土地这一环节上显得尤为重要。 教育优势 本项目附属建设工程之一就是教育设施。从目前所获得政府对于该地块及其周边的规划来看，在本项目西北角上有九年制义务教育用地，在本项目东北角上有一所中学用地。打造精品学校，实施精品路线，再造精品楼盘，将使本项目成功的关键之一。 融资优势 融资优势来源：本公司有着良好的融资能力，资产负债率较低，银行资信度较高。 （2）地块劣势 配套不齐备 生活配套、教育配套、娱乐配套、体育休闲配套奇缺，尤其是高档配套，基本上是空白，如果不能及时将这些配套设施准备齐备，对于目标客户的吸引力将会大打折扣。 周边居民居住生活观念 由于生活设施配套的不齐全，目前，该区域的绝大多数高收入阶层都是到市区内消费，还没有形成在坂田消费的习惯，如何改变他们的消费习惯，引导他们就近消费，就近居住，是本项目开发的一个难点。 投入资金太多，风险较大 由于本项目规模较大，开发资金要求较多，开发周期相对较长，不可确定因素更多（比如非典型性肺炎等），因此，开发过程中，风险相对加大了。如何规避这些风险，在短时间内取得成功，使本项目制胜的一个重要方面。 土地平整工作较多，增加成本 本地块一半为平整土地，一半为丘陵地带，如何处理这些地貌，是一个重要问题。政府在出让土地的条件中规定要尽可能的保留山体，不大规模的破坏地貌。在规划建设中，土地的平整利用，对于本项目景观资源非常重要。 公共配套承建较多 本地块是政府出让的一块重要土地，由于本地块周边地区配套工程奇缺，因此，政府在出让土地的过程中，追加了一系列的附带条件。其中，公共配套是最重要的。本项目开发商要承担学校建设，排洪渠道建设，道路广场建设三项政府公共配套工程。这在一定程度上增加了开发成本。 3，地块机会点 万科四季花城的引导坂田居住潮流，引导居住郊区化趋势。 万科四季花城的极大成功，一方面给开发商带来了极大的信心，同时，也真真正正的带动了深圳城市生活的郊区化居住趋势。关外低密度的住宅，良好的生活环境，相对便捷交通，吸引了大量的并不十分富裕的中产阶级和白领阶层。本项目在大约在两年之后可以上市，届时，郊区化生活趋势将会进一步的明朗化，乘势而上，相信本项目可以成为郊区化趋势最大的获益者。 水官高速 目前，正在建设的水官高速公路，位于布龙公路边上，水官高速的建成之后，将会大大缩减龙岗和深圳市区的距离，对于本项目来说，是一大利好因素。 关口问题 关口问题一直以来是关内置业人士的有形障碍和无形的心理障碍，近来，关口问题再次被人们提起，存在两个方向，一个是撤，一个是扩，目前看来，扩的可能性大于撤。本项目大约在2005年上市，届时，关口问题可能得到一个圆满的答案。这是本项目一个重大利好因素。 地铁问题 地铁问题对本项目并没有造成直接的影响，规划中的地铁也没有通过坂田。但是，从长远来看，由于地铁在龙华开通，坂田和龙华一线之隔，也是未来本项目一机会点。 市场制高点问题 从关外物业发展来看，物业档次越来越高，价格也越来越高。但是，到目前为止，关外物业和关内物业素质差别还是非常明显的。因此，这就给关外物业一个良好的发展空间，占领关外物业的制高点，创造高品质关外物业，是未来关外物业的一个重要发展趋势。4， 地块威胁点a) 商业威胁 在本地快的北面，为政府规划一大规模商业用地(用地面积目前不祥)，目前，该商业用地已经平整完毕，可能在短时间内上市，这会对本项目的商业，尤其是大商业造成一定的市场压力。希望公司关注该商业项目，想方设法规避商业威胁风险。b) 噪音威胁 本地块四周都有道路，并且，三面都是市政道路，因此，来往车辆较多，噪音污染问题可能存在。希望公司在筹建本项目的过程中，可以注意防范该问题，为业主创造一个安静祥和的居住生活环境。c) 万科华宇地块威胁 目前看来，未来对本项目构成威胁最大的就是万科这个地块。2003年1月3号，万科取得了G03316-1、G03609-25两块土地的使用权，土地总面积：111958.平方米，容积率分别为1.0和1.52，而取的地块的总价才8969.54万元。成本低，品牌优，楼盘品质相似，上市时机相近，规模大，将对本项目造成很大威胁。d) 安全隐患突出 由于地处坂田雪岗工业区，地广人稀，居住生活氛围很淡，安全问题非常突出。由于本项目定位为高档住宅，业主相对比较有钱，因此会招来一些不速之客，这个问题在观澜高尔夫花园已经有所表现，希望可以引起公司和有关部门的注意。龙虎斗,竟为何物?-市场定位篇-市场定位篇 市场定位是一个项目成功与否的关键因素，准确的市场定位可以使得项目在成功的道路上事半功倍，否则市场定位失误，则可能使得项目走向失败的道路。因此，我们在市场调研的基础上，参考大量的类似项目，做出该项目以下定位。一， 项目形象定位：高端品质关外某某项目（一） 项目规划品质决定本项目必然是高尚住宅。 本项目容积率小于1.1，山体比较多，所以，本项目景观资源比较丰富。另外开发商要承担大量的公共配套，如学校，广场、排洪渠等，虽然这些公共配套的建设给开发商很的成本压力，但是，也给与开发商一个很大的展示景观，增强项目综合品质的舞台。所以，无论是从出让方（国土局）的规划本意来看，还是项目本身资源来看，我们认为本项目适合做综合品质高的豪宅型项目。（二） 精品路线，品牌延伸 。 某某公司地产以打造精品楼盘而闻名于宝安和深圳市区，坚持不懈地走精品路线是某某公司发展的既定目标。本地块出让时间为本年度7月份，规划建设时间大约为明年5月份，正好时值某某项目获得极大成功，取得品牌效应的时机，届时推出该项目，一方面坚持了某某公司精品路线，另一方面也使得某某项目的品牌进一步的延伸。努力打造关外某某项目，创造优质产品，进一步巩固某某公司企业品牌。（三） 客户资源丰富。 本项目周边为高科技产业园区和工业园区，周边居住着大量的高收入阶层，因此，本项目有着非常丰富的高质量的消费客户群。与此项对应，本项目必然是高品质、高素质的综合高端产品。同时，本项目由于优越的地理位置和良好的发展前景，对于关内那些追求更高，更好生活质量的人来说，也具有很大的吸引力。（四） 市场空间大。 本项目在建成之后，该区域内除了万科华宇地块可能存在竞争之外，目前还没有更高品质的楼盘面市，因此，抢占市场制高点，抢占市场先机，争取最大利润，决定了本项目最适宜的道路就是走高段品质路线。（五） 楼盘成功经验 从万科四季花城到中海怡翠山庄，我们都可以清晰地看出，关外大盘要想获得成功，走精品路线是其共同的选择。从消费者的角度来说，选择关外楼盘的最主要的动力就来自于关外楼盘的低容积率、低价位、高品质、享受型。再者，我们从广州番禺一些大盘来看，星河湾，华南新城，南国奥林匹克花园、碧桂园都有一个共同的特点，走的都是一条特色各异的精品路线，星河湾的园林景观、户型设计，南国奥园的运动主题社区，碧桂园的别墅，这些资源都是在市区内无法享受到的，这也是关外楼盘或者郊区楼盘最大的竞争力所在。二， 项目价格定位 在考察周边楼盘和根据本项目的形象定位的基础上，并根据市场发展趋势，保守统计，我们认为该项目住宅整体均价设在4000元/平方米，商业8500元/平方米比较合适。 具体安排如下：项目整体分三期建设销售。（具题情况，请参考第三篇中建设周期表，销售周期表和建设规划） 一期：住宅：3500元/平方米 商业：8000元/平方米 二期：住宅：4500元/平方米 商业：9000元/平方米 三期：住宅：5500元/平方米 商业：无三， 项目客户定位 根据周边项目客户资源情况和结合本项目价格定位，我们作如下客户定位： 一期：化为基地高科技人员、新天下集团高科技人员，工业园区的高级主管人员、本地村民占80-90%。 关内客户占10-20%。 二期：化为基地高科技人员、新天下集团高科技人员，工业园区的高级主管人员、本地村民占50-60%。 关内客户占40-50%。 三期：化为基地高科技人员、新天下集团高科技人员，工业园区的高级主管人员、本地村民占10-20%。 关内客户占80-90%。 基本策略：立足坂田工业园区，向周边四镇（龙华、布吉、石岩、观澜）扩展，抢占关内高端客户。四， 项目户型定位 根据问卷调查结果、项目周边竞争对手分析和客户定位，我们作如下户型定位： 一期：大两房、小三房为主，辅以少量四房。 二期：大三房、小四房为主，辅以少量两房 三期：TOWNHOUSE和复式住宅为主，辅以少量大三房、大四房。两房两厅 三房两厅 四房两厅 TOWNHOUSE 复式面积 70-80 90-120 120-145 150-250 150-200一期 50% 40% 10% 0 0二期 15% 55% 30% 0 0三期 0 10% 10% 60% 20%五， 项目景观定位 本项目属于关外大盘，具有非常优越的自然资源优势，充分发掘这些优势，并加以创造性地利用，努力打造深圳第一生态城。建议如下： 本地块西北角上有一条长长的山沟，环绕在整个地块的西北角，基于此可以设法做成排洪渠和旅游生态谷。 本地块东部有着大量的小山题，利用这些小山头，做成组团式山野公园，摘种上荔枝树，中间插一阁、台、亭、榭，做出不同主题的组团，运动性、生态型、情侣型、老人型、儿童型等。 本地块开发商要承建一占地面积达12261.3平方米的大型广场，这一方面是公共配套工程，同时也是开发商重要的卖点之一。做成开放式、主题式、公园式、娱乐式休闲广场，对于本项目形象是一大提升。 总之，本项目景观设计应该坚持高标准、高品质的产品原则，努力创造出自然、生态、旅游、休闲性质的园林景观。融公园、住宅与一题，房在园中，园在房中。打造以下主题景观： 一谷一广场， 一山一荔林， 一水一公园， 三轴一线分区间。（运动轴、生态轴、休闲轴、商业线） 群星环野立，一水抱城流。六， 项目商业定位 本地块周边配套奇缺，因此，在项目建设过程中，应坚持配套先行的原则，以集聚人气，聚敛财气。商业配套作为配套工程之一，即对本项目现金回收有着关键的作用，同时也对于项目的人气聚集有着良好的作用。因此可以考虑在项目建设的第一期把沿坂雪大道、道路广场一带的商业做起来。 广场处设立大商业，面积在10000平方米左右，争取引进大型商业集团，或者可以考虑将本公司的多多乐百货引入。 在地块沿坂雪岗大道做临街大商铺。面积大约20000平方米，主要服务坂雪岗工业区。 沿广场处向社区内延伸一直到贝尔路，可以考虑做成小区内主题商业，主要服务小区居民。面积大约10000平方米。 整个商业布局成 “7”字形，具有对内对外两种功能。既能保证小区居民的生活需要，同时也可以创造出和谐、安静的生活环境。七、项目卖点提升 六大主题，打造综合功能式高尚生活居住区。（一） 运动主题 泛运动区域：利用架空层，山野公园，休闲谷等做出不同的运动小品。运动无处不在，运动无极限！ 运动主题会所：在南北两区各设立一个会所，一个以运动为主，一个以休闲为主。 运动场所：篮球场、排球场、足球场等。 采用四级会所概念，走社会化会所道路。（二） 健康主题 建筑间距大、建筑密度小、容积率低。 户型方正，南北通透，良好的采光，通风条件。 定期为业主体检。 组建社区优质医院。（三） 生态主题 生态谷 生态湖 生态休闲广场 生态山野公园（四） 休闲主题 生态休闲旅游谷 休闲会所 休闲广场 山野公园（五） 文化主题 一流学校：争取进入国内名校的进入，打造教育社区。 主题式文化娱乐场所：利用山野公园，做一文化主题公园。（六） 服务主题 最便捷的交通配套：增开到梅林关口的大巴，或者联合四季花城F2,争取让F2开到本项目所在地。 最优质的物业管理：引入优秀的物业管理公司。 最人性化的销售服务：以人为本，完美服务。龙虎斗，价值几何？-经济分析篇-一、概述（一） 计算统计原则 1，保守统计原则：由于本项目统计分析是为本公司投标所用，为了尽可能的减少公司投资风险，故本统计分析采用谨慎统计，保守计算的原则。 2，最高最佳使用原则：本统计分析是按照土地使用权拍卖文件宗地号G03404-1所述土地使用说明做最高最佳使用：最佳用途，最佳规模，最佳集约度。二、静态经济分析（一）主要经济技术指标项目 面积()土地面积 397883.5建筑面积 437670商业面积 30000住宅面积 398050社区公共配套 3000公厕两处 120公摊面积 3120容积率 1.09999535物业管理用房 500学校 15000道路广场 12261.3资料来源：土地使用权拍卖文件G03404-1。（二）成本投资核算1，土地成本核算 由于该项目所处地块政府将会采用拍卖方式进行出让，地价未知，故我们根据历年来土地拍卖投标的一些基本经验，在基准楼面地价的基础上作调整。 该项目属于一级土地用地，住宅基准楼面地价607元/平方米，商业790元/平方米。 地价=(0.07740+0.929640)1.1437670=48143.7万元 楼面地价：711元/平方米，一般说来，这是起拍价格。为了更为准确地估算该地价，我们按照以往的惯例，在起拍价的基础上作些调整，以期的到最终拍卖价格, 将楼面地价上浮为1100元/平方米,然后作上下浮动处理。（二）前期工程费用核算 前期工程费用主要是指土地平整费，拆迁安置补偿费，勘察设计费，项目报建费和其他费用。通常，我们按市场价格50-80元/平方米计算，这里我们根据自己的实际情况取50元/平方米。43767050=21883500元，即2188.35万元项目 建筑面积（） 市场价(元/) 单价(元/) 总价(万元)建筑工程费用（14） 437670 1736.965225 7602175701，主体工程 437670 1062-1298 1000 4376700002，基础土方 437670 80 35013600基础土石方 437670 12-18 25桩基础 437670 90-120 553，配套费用 437670 501 219272670对讲系统 437670 15-25 20消防系统 437670 60-80 40通讯系统 437670 10-20 15电视天线 437670 4-8 6煤气系统 437670 10-20 30水电安装 437670 220-265 230电梯 437670 150-180 30室外配套 437670 110-150 1304，公共配套费用 68261300九年制义务教育学校 15000 2400 2400 36000000幼儿园两所 6000 2500 2500 15000000道路广场费用 12261.3 1000 1000 12261300排洪渠建设费用 5000000（四），不可预见费核算 在项目的开发工程中，一般会有一些不可确定因素影响着项目的开支，为此，特设了不可预见费用，用于不可预见因素的投资。一般情况下，我们取建安成本的4%作为计算标准。76021.760.4=3040.87万元/平方米（五）管理费用核算 一般情况下，管理费用按建安成本的3%计算。76021.763%=2280.65万元（六）财务费用1， 土地利息 在此，我们取贷款年利率5.49%。由于从取得土地开始就要支付利息一直到项目销售完毕，因此我们取年限为4年。 土地利息：11475.29万元2， 建安成本利息 建安成本利息从开始施工记起到工程完工，共计3.2年，在计算工程中，建安成本是分期投入的，在此，为了计算的方便，我们假定建安成本在此期间均匀投入，记息期为1.6年。 建安成本利息：6786.94万元3， 财务费用 财务费用=土地利息+建安成本利息 财务费用=11475.29+6786.94=18262.24.万元。（八）总开发成本 总开发成本=土地费用+前期工程费用+建安费用+不可预见费 +管理费用+财务费用总开发成本：149937.57万元，单价：3425.81元/平方米。二、 销售收入核算（一） 销售收入1, 住宅销售收入 根据市场调研，我们大致确定本项目住宅折后销售均价为4394元/平方米。住宅销售总价=住宅销售面积住宅均价一期：住宅：3500元/平方米商业：8000元/平方米一期总售价：597250000元二期：住宅：4500元/平方米商业：9000元/平方米二期总售价：720000000元三期：住宅：5500元/平方米商业：无三期总售价：594275000元1， 销售总收入=住宅销售收入+商铺销售收入=191152.50万元（二） 销售税费1，销售费用：销售推广费、销售代理费等销售费用一般按销售收入的5%计算。=191152.505%=9557.63万元2，销售税金：营业税，城市建设维护税一般按销售收入的5.1%计算=191152.505.1%=9748.78万元核心经济指标项目 总建筑面积 指 标一 总投资（总成本+销售费用、税金） 437670 1692439688二 总利润 437670 219085311.9三 静利润 437670 186222515.2四 成本利润率（税前） 437670 0.146117692五 年成本利润率 437670 0.056568987六 投资利润率（税前） 437670 0.129449406七 年投资利润率（税前） 437670 0.050115914八 成本利润率（税后） 437670 0.124200039九 年成本利润率（税后） 437670 0.048083639十 投资利润率（税后） 437670 0.110031995十一 年投资利润率(税后） 437670 0.042598527三、动态经济分析（一）开发周期安排1，项目施工进度表安排 我们预计本项目在7月初取