婚前按揭房产的归属及分割.doc

婚前按揭房产的归属及分割 要点提示 婚前按揭房产的归属应以产权证取得的时间作为判断标准。双方均享有产权的，应按份取得财产利益。婚前购房方享有产权的，不享有产权的一方应享有相应的投资回报。 案情 上诉人(原审被告)：闫某。 被上诉人(原审原告)：甄某。 甄某与闫某于2003年7月17日登记结婚，婚后无子女。2007年2月甄某以感情不和为由向法院起诉要求离婚。闫某认可夫妻感情破裂的事实，同意离婚，要求分割共同财产。 一审法院就房产问题查明以下事实：2003年4月7日，甄某购买北京市丰台区石榴庄某院5号楼1307号房屋一套(以下简称1307号房屋)，产权人登记在甄某名下。该房产的首付款为300291元，余款15万元办理了公积金按揭贷款。2003年6月12日，甄某与中国建设银行北京城市建设开发专业支行签订北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同，约定贷款期限为5年，自2003年6月12日至2008年6月11日，等额还款月还本息2735.48元。2005年6月8日，北京市住房贷款担保中心出具了贷款还清确认书，确认借款人甄某购买1307号房屋所申请的由该中心提供担保的贷款已于2005年5月23日提前还清贷款本息。2004年9月23日，双方购买了北京市朝阳区西大望路15号某楼311号房屋(以下简称311号房)，房款为1094526元，产权登记在甄某名下。为购买此房屋，双方借款47万元。经评估公司确定311号房屋的市场价值为2520500元，1307号房屋的市场价值为1120700元。 裁判 北京市朝阳区人民法院经审理认为：甄某与闫某虽系自主结婚，但未建立牢固的感情，现夫妻感情确已破裂，经调解无效，应准予离婚。双方对其他财产的分配已达成一致意见，法院不持异议。为购买311号房屋所欠共同债务47万元，应当由双方依法负担。311号房屋是双方婚后所购，系共同住房。从照顾女方权益的角度考虑，该房产归甄某所有，由甄某参照评估价值给付闫某房产折价款。1307号房屋系甄某婚前购买，属于甄某婚前财产。但该房的贷款系婚后偿还，故甄某应给付闫某偿还贷款的折价款。据此，判决：一、准许甄某与闫某离婚。二、共同债务47万元，甄某负担235000元(于判决生效后7日内给付闫某，由闫某代为偿还)；闫某负担235000元。三、311号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某房产折价款1260250元。四、1307号房屋一套归甄某所有，甄某于判决生效后7日内给付闫某折价款10万元。 宣判后，闫某不服一审判决，以原审判决认定事实错误，适用法律不当为由上诉至北京市第二中级人民法院，请求撤销原审判决第二、三、四项，改判为：311号房屋归闫某所有，闫某给予甄某103万元折价款；认定1307号房为夫妻共同财产，归甄某所有，由甄某给付闫某房屋折价款409854元，如果认定1307号房为甄某个人财产，就婚后偿还的贷款及房屋增值由甄某给付闫某折价款186546元。 北京市第二中级人民法院经审理认为，原审法院基于闫某、甄某婚后购买311号房屋的事实，认定311号房屋为夫妻共同财产，并判决房屋归甄某所有，由甄某按房屋市场评估价值给予闫某一半的折价款，并无不当，本院予以维持。闫某主张如果1307号房屋认定为甄某婚前个人财产，甄某应当给其折价款186546元。本院认为，婚姻法第三十九条规定：离婚时，判决分割夫妻共同财产以照顾子女和女方权益为原则。原审法院根据1307号房屋系甄某婚前购买，首付款300291元由甄某婚前支付，贷款15万元于婚后偿还的事实，认定1307号房屋系甄某婚前财产，判决1307号房屋归甄某所有，由甄某给予闫某折价款10万元，已考虑到了房价上涨的实际情况，判决结果符合法律规定，本院予以维持。闫某上诉称原审判决导致其离婚后无房居住，要求改判为311号房屋归其所有。本院认为，根据原审判决闫某可以获得房屋折价款1360250元，其可以用所得款项另行租房或购房居住，不会导致生活困难，故闫某的该项上诉理由不能成立。综上所述，判决驳回上诉，维持原判。 评析 本案涉及婚前按揭房产及婚后按揭房产的权属及分割问题。因婚后按揭房产属于夫妻共同财产，理论界和实务界对财产权属及分割原则均无争议，故本文不做讨论。离婚时婚前按揭房产的权属及分割问题是目前争议较大的问题，理论界和实务界均存在较大分歧，有些观点甚至截然相反。本案中，一、二审法院均认定一方当事人婚前购买的按揭房产属于购买者的婚前个人财产，婚后共同还贷部分属于共同财产，由房屋所有人给付对方所还贷款一半作为补偿。本案的问题在于，仅将婚后共同还贷部分进行分割，而不考虑房屋增值部分的分割是否公平?本案当事人闫某的上诉意见也是主要针对此间题。 另外，江苏省高级人民法院认为，一方婚前购买的按揭房屋，只要在婚姻存续期间获得产权证，无论产权证上登记的所有权人为一方或双方，均视为夫妻共同财产。对此问题最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)第七稿(征求意见稿)(最高人民法院民事审判第一庭2010年5月21日专家论证会版)第9条规定，夫妻一方婚前签订购房合同，以个人财产支付首付房款并在银行贷款，婚后房产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该房屋视为登记方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为登记方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时房屋的市场价值及共同还贷款项所占全部购房款的比例等因素，由登记方对另一方予以补偿。 由此可以看出，对婚前按揭房产的处理主要存在以下两个问题：第一，当事人一方婚前按揭购房，婚后取得产权证，且婚后双方共同偿还银行贷款，该房产属于一方婚前个人财产还是双方婚后共同财产?第二，在共同还贷的情况下，不享有产权的一方是否享有房屋增值部分的收益?如享有，又该如何分割? 一、婚后取得产权证的房屋权属认定 婚前按揭房产，是当事人在婚前通过按揭贷款购买的房产。按揭贷款，是指购房者以所预购的楼房作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。按揭贷款购买的房屋一般还款期限较长，通常当事人在婚前购买的按揭房产，结婚后往往由夫妻双方承担还贷责任，因此造成离婚时房屋权属纠纷及分割上的困难。 我国物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权法的这一规定，登记是不动产物权取得的法定条件，未经登记，不能发生房屋产权设立或变动的效力。房产证是房屋登记的标志，因此房产证的取得是房屋所有权取得的标志。 根据婚姻法第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。如果夫妻之间对财产没有特别约定，则应适用该条规定，那么一方在婚姻关系存续期间所取得的房屋所有权，即应该属于夫妻共同所有。对此，一种意见认为，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。另一种意见认为，最高人民法院关于适用若干问题解释(一)第19条明确规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。但是当事人另有约定的除外。”因此，夫妻一方婚前购买的房屋应当认定为购房方的婚前个人财产。按揭房产的权利是婚前就已取得，法院判定房产是夫妻共同财产还是一方婚前个人财产时，应当遵从婚姻法有关夫妻财产范围的规定，而不能简单地遵从物权法的不动产登记原则。婚姻法相对于物权法来说是特别法，应当被优先适用。 笔者认为，这两种观点体现了对实体公平的追求，但无法解决不动产物权必须经登记才能取得的法律问题。而且，物权法与婚姻法在此问题上不存在冲突。婚姻法第十八条规定，夫妻一方的婚前财产属于其个人财产。在按揭购房关系中，夫妻一方婚前实际支付的购房款属于该方的个人财产，向银行的贷款因尚未偿还，不能认定为其个人财产。根据婚姻法第十八条的规定，婚前已支付的房款属于购房者的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为共有财产。但这笔财产只是对房产的部分投资，而不是房屋的所有权。 在遵循物权法和婚姻法的前提下，婚前按揭房权属的确定对离婚当事人的利益分割不会产生不公平的结果。按照物权法和婚姻法的相关规定，婚后取得房屋所有权证书的，视为夫妻共同财产。根据民法理论，共同财产分为共同共有和按份共有。婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。该条所说的共同所有，既可以是共同共有，也可以是按份共有，要根据财产的实际情况予以确定。在涉及婚前按揭房产的分割时，应该将购房者婚前出资的部分视为其个人财产，双方婚后共同出资的部分视为共同共有，按照出资比例确定双方当事人各自占有的产权份额。比如，甲婚前支付房款60万元，与乙结婚后双方共同支付40万元，那么甲占有的房产份额为80，乙占有的房产份额为20。房产证于婚后取得，房屋为双方共同财产，但这是按份共有，不是共同共有。法官在裁判时，原则上应将房屋的所有权判归所持份额较大的一方当事人，给予对方当事人相应的补偿。从实体上看，这样的处理结果与将婚前按揭房视为个人财产的处理结果并无不同，而且解决了不动产物权必须经登记才能取得的法律问题。 将婚后取得产权证书的房产视为夫妻共同财产，也符合婚姻的本质需要。一方面结婚后双方当事人要共同偿还部分房款，非购房方也投入了资金，应该享有一定比例的房屋产权；另一方面，婚姻的本质是男女双方以永久共同生活为目的，以夫妻的权利和义务为内容的结合。同财共居、同心协力，是婚姻的本质。将婚后取得产权证的房屋确定为夫妻共同财产，能够满足当事人对婚姻的期待利益，有助于促进夫妻之间共同生活的愿望，符合婚姻的本质要求。 二、婚前取得产权证的房屋权属的认定及时非产权方的财产保护 一方当事人婚前按揭购房，且于婚前取得房屋产权证，根据物权法的规定，该房屋应属于购房者的个人财产。那么，婚后非产权方对贷款的支付该如何认定?其财产利益该如何保护? 与上面谈到的观点相同，一方婚前实际支付的购房款属于该方的个人财产，向银行的贷款因尚未偿还，不能认定为其个人财产。这一点与产权证的取得时间无关。无论何时取得产权证，婚前一方支付的房款为其个人婚前财产，婚后双方共同支付的部分为婚后共同财产。只不过在购房者婚前取得产权证的情况下，非产权方享有的不是房屋产权，而是对房屋的投资权。当房产增值时，投资人自然应当获得回报。同样，如果房产贬值，投资人也应承担相应的风险。在房产增值的情况下，非产权方应获得的利益同样可以按照其投资在总房产价值中所占的比例获得，在处理结果上与第一种情况并无不同。 可见，无论是将婚前按揭房视为夫妻共同财产，还是视为一方的婚前个人财产，在处理结果上并无差异，按照实际出资额确定各自的财产收益，无疑是公平的，同时也解决了不动产物权经登记取得的法律问题。 三、离婚时婚前按揭房产的实际分割 上文讨论了婚前按揭房产的权属，相应的分割原则也自然浮出水面。因实务中的情况较为复杂，以下分别情况予以说明。 1婚前交纳首付款及部分贷款和利息，婚后交纳全部剩余贷款。 假设甲婚前交纳首付款30万元，后又交纳贷款及利息30万元。甲与乙结婚后双方共同交纳剩余全部贷款及利息共40万元。离婚时该房产的市场价为200万元。 (1)假设房产证于婚后取得，该房产视为夫妻共同财产。根据按份共有的原则，甲占有房产份额的80，乙占有房产份额的20。离婚时，法官应将房屋判归甲所有，由甲支付给乙房屋补偿款200万元x20=40万元。 (2)假设房产证于婚前取得，该房产视为甲的个人财产。乙婚后投资20万元，占房产总投资的20。离婚时，该房屋属于甲的个人财产，但甲应支付给乙房屋补偿款200万元X20=40万元。 可见，此种情况下，房屋权属的归属并不影响婚姻相对人应得的财产利益。 2婚前交纳首付款及部分贷款和利息，婚后交纳部分剩余贷款，尚有部分贷款没有偿还。 假设甲婚前交纳首付款30万元，后又交纳贷款及利息30万元。甲与乙结婚后双方共同交纳剩余部分贷款及利息共20万元，尚有20万元贷款及利息没有偿还。离婚时该房产的市场价为200万元。 (1)假设房产证于婚后取得，该房产视为夫妻共同财产。尚未偿还的20万元应由取得房屋产权的甲方负责偿还。因此甲方占有的房产份额为90，乙占有的房产份额为10。离婚时，法官应将房屋判归甲所有，由甲支付给乙房屋补偿款200万元x10=20万元。 (2)假设房产证于婚前取得，该房产视为甲的个人财产。尚未偿还的20万元为甲的个人债务，应由甲负责偿还。乙婚后投资10万元，占全部房产投资的10。离婚时，房屋归甲所有，甲应支付给乙房屋补偿款200万元X10=20万元。 可见，在这种情况下，房屋权属的归属也不影响婚姻相对人应得的财产利益。 四、结论 基于以上分析，笔者建议婚姻法司法解释(三)对离婚时婚前按