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救市背景下各方反应地方政府：悄然救市面对当前中国楼市形势，有些人提出，在CPI周期上行、经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，也就是需要实施一些政策的微调。于是，“救市论”被一些业内人士和一些官方机构提出，直至如今正式“落地”地方楼市。但是业内也指出，地方政府切莫通过“救市”，试图掩藏楼市调控没有解决的问题。 详细开发商：苦等信贷政策放松本报记者采访的多位房地产企业人士认为，目前，大银行对于房企的贷款控制越来越严了，而房企很大的资金来源是中小银行，而这恰好是此次政策调整的主要对象。虽然存款准备金率调整涉及的规模仅为1000亿元左右，但一定会有一部分资金流入房地产业，而这很可能是一个政策放松的信号。详细银行：变相突破二套房首付下限正当“一成首付”又重出“江湖”时，一项专门针对二套房房贷的优惠措施也悄然出现了。而且该措施还不仅仅只针对二套房，购买三套、四套房都可最高贷款七成。针对的房源虽然有限，但也囊括了新房和二手房。 详细购房者：持币观望情绪加重工作了5年时间的小张打算明年拉埋天窗（结婚），打算今年买套新房子筹备婚礼。按他的预算只能买一套六七十平方米的两房单位，本来已经在市区相中了楼盘正在选房子，可听到有可能出台新政策后，就打算等政策出台再下手，以节省一笔购房费用。详细救市政策频出 房价怎么走？易宪容：房产政策调整将引发房价快速下调这些新政策出台后，房地产市场价格出现更大幅度调整是谁也阻拦不了的事情。只在房地产市场价格回归理性，才目前房地产市场唯一出路。那种想维持高房价，维持房地产的暴利模式，与住房自住者的支付能力相差很远的高价房地产市场，只能够把国内巨大的房地产自住型需求推到市场之外。 详细郭田勇：房价继续下跌可能性大于上涨从有购房需求者的能力来说,其购买力与房价还是存在不小的差距,这一差距正是此次政策出台想予以弥补的。郭田勇说:“成交量和投放量的数据也并不好看,房地产市场的价格还需要适度往下降,这样需求和市场才能对接上,我想这也是广大购房者的预期。在这种预期下,房价继续下跌的可能性要大于上涨的可能性。”详细梅新育:国务院出政策改善民生 房价仍向下谈到二套房贷限制放宽时，梅新育先生认为这并不会满足楼市投机者，因为此政策主要还是为了改善低收入阶层的购房需求，同时，由于政府加大保障性住房建设力度，房价仍将会是一个向下的趋势。详细土地市场速冻:倒爷生意冷清 房企宁错过不拿错发布时间： 2010年04月29日作者： 朱玲兼职做二手土地交易的小锐最近很“寂寞”，因为他手上好几块“靓地”变得无人问津了，而在三月份，他还天天忙于陪人看地。“现在连地产公司项目部下面经理级的人都不来看地了。”他对每日经济新闻记者表示。业内人士表示，新政出台剑指住宅市场，开发商对于广州土地市场出让的住宅用地非常谨慎。拿地热情冷却4月15日犹如一个分水岭，一剂政策“猛药”让不少投资者退了烧，此前活跃的房地产市场陷入了观望。“现在连一些大型开发商看地都不积极了。”小锐郁闷地说。据小锐介绍，他们的客户除了一些中等开发商外，也不乏全国性开发商，但新政出台后，就连这些大开发商出手都更为谨慎了。“3月份我们邀请地产公司的人去看地，他们通常都还要仔细询问地块的价格、周边、地块过往等详细资料，现在他们连看都不去看了”，小锐对记者表示，“现在我们邀请地产公司项目部的经理去看地，他们都是说再缓缓，要么就说 这段时间公司预算不多！”除了土地“倒爷”的现身说法，广州土地交易市场也备显冷清。4月27日，在新政出台后广州市首次公开挂牌出让土地，但当日广州土地交易登记中心的拍卖厅却大门紧闭，每日经济新闻记者在广州市国土资源和房管局 （以下简称广州市房管局）的交易信息大厅得知，该地块以4.9亿元的底价被广东电网拿下，折合楼面地价仅为4931元/平方米。造成这一结果的，除了该地块出让条件颇为苛刻外，合富辉煌集团首席分析师黎文江表示，虽然新政对这类商业用地的影响稍小，但由于开发商的谨慎情绪，预期今年广州的土地市场将会整体降温。同样，在本月20日，广东省中山一商住用地仅吸引了万科、富力、保利等三家开发商参与竞拍，最终保利以19亿元的总价拿下，相比18.36亿元的底价溢价不多。房企避让一线城市对于在土地市场上的低调，房地产公司是如何考虑的呢？每日经济新闻记者查阅了近期各上市公司发布的季报，万科表示，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，规避竞争过于激烈的地块。去年，万科新增土地项目大多位于房价上涨较少，自主需求占主导地位的二三线城市，万科表示，今年将继续维持这一项目发展策略。每日经济新闻记者在保利公布的项目资料中也发现，去年该公司拿地主要集中在南京、成都、重庆、佛山这样的二线城市。满堂红高级研究部主任肖文晓认为，大型房企适当转移可算是当前政策调控下的避险方式，同时，向二三线扩展也是市场发展的方向，未来的二三线城市，随着当地交通的完善以及城市的发展，将会成为房企淘金地。他表示，目前新政的调控细则还未完善，预计未来一线城市的新政细则将会比二线城市更为严厉，在国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格中涨幅排前几名城市都可能会被归入 “房价上涨过快的城市”。七成客户想退房近半在观望 退房潮透视后市走跌发布时间： 2010年04月29日作者： 卫东七成客户想退房 其中近半在观望虽然才过去一周多的时间，但二套房首付五成这一重磅政策已经开始在市场中显示出巨大的威力：在不少近期开盘的房地产项目，纷纷爆出购房者退房、毁约的案例，而业内人士认为预期违约者还将进一步增多。根据广厦时代的调查显示，毁约现象的增加并不单纯是新的首付政策造成。在更多购房者当中，决定着手里购房合同存废的，是未来房价的走势。购房人忍痛止损 多楼盘出现退房人群日前，位于通州梨园的某楼盘业主先后接到了通知，要求属于购买二套房的业主按照五成的标准补足首付款。由于距离银行放贷还有一段时间，而各大银行关于房贷新政的实施细则也各不相同，这一通知引发了不少业主的议论。有业主表示，自己去年签署了购房合同，但因为开发商施工进度慢，直到现在还没有封顶，致使自己被房地产调控新政殃及，他认为应该由开发商负责赔偿；也有的业主表示，虽然按照新的政策自己确实应该补齐首付，但也应该在银行放款前后补交，而不是现在；而还有一部分近期购房者则认为，新政策的出台应该算作不可抗力，应该按照相关约定解约。而在朝青、望京等区域，一些高档楼盘退房的人数也在快速增长。部分退房人士表示，虽然购买VIP卡，交排号费也是花费数万，但比起将来房价可能出现的30%的跌幅，自己宁可忍痛止损。根据北京中原提供的数据显示，在4月15日以后，北京楼市非常明显地出现了买房客户开始违约的现象。目前违约案件中客户违约比例已经达到了70%。专业人士预计，在5月以后商品房、二手房市场将迎来一次因为房价下跌造成的违约潮。二套购买者观望 超三成想房价跌了再跑在近期广厦时代联合新浪乐居进行的一项调查显示，在目前已购买第二套房的人群中，约有63%的人表示受新政的影响将毁约或退房，但其中表示现在就退房的人只占一小部分。参与调查的人群中，有超过32%的人表示将根据房地产市场的走势决定是否退房，如果房价下跌就退房。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，上述现象是符合目前市场状况的。由于新政出来不久，开发商与购房者都在等待市场的回馈，由此产生了双方观望的景象。开发商由于目前手力资金充裕，肯定会坚持一段时间；而对购房人来说，房价下跌多少，下跌的速度如何，是否有后续政策出台，将是影响观望人群做出决定的关键因素。中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华则表示，各家银行信贷实施细则的区别，也是退房潮未大规模出现的原因之一。就拿首付50%的追溯时限来说，有的银行以放贷时间为限，尚未放贷的二套房客户就要补交首付款；而有的银行以签订贷款协议的时间为准，只要已签订协议的就可以按低首付缴纳。这之间的差别很大，肯定会影响到一部分购房人的决定。徐东华同时表示，随着之后一段时间银行细则的明确，退房潮才可能出现。买卖违约将达上万起 专家提醒法律风险据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在2009年以来的房地产市场违约案件中，90%都是因为房主认为售价过低而违约。而在最近，买房者以银行首付提高，无力筹够首付为借口违约的客户占到了买房违约总比例的80%。而有迹象表明，相当一部分有支付能力的二套房购买者，都因为对未来房价走势不看好而违约。北京中原预计，未来一段时间市场可能出现的难以凑够首付、以及看跌后市而出现违约的房屋买卖将达到上万起。徐东华认为，首付比例的提高的确成了一部分买房人退房的借口，然而一个显著的问题是，即使以此为借口，想不承担责任地全身而退也不太可能。在大部分与开发商签订的购房合同中，由于购房人资质问题无法贷款的情况都属于购房人违约，而目前新政带来的首付比例提高，无疑也将被归为此类。按照相关条款，退房人将承担违约责任。而北京中原的法务专家也提醒，利用合同中不可抗力违约在法律上并不能成立，建议消费者少付定金、谨慎签约。名词链接不可抗力所谓不可抗力，在我国民法通则上是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。当事人自身能力不能抗拒也无法预防的客观情况或事故。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等，后者如战争、政府禁令、罢工等。不可抗力所造成的是一种法律事实。当不可抗力事故发生后，可能会导致原有经济法律关系的变更、消灭，如必须变更或解除经济合同；也可能导致新的经济法律关系的产生，如财产投保人在遇到因不可抗力所受到的在保险范围内的财产损失时 ，与保险公司之间产生出赔偿关系。在订立买卖合同时，一般都订有不可抗力条款，其内容包括：不可抗力内容；遭到不可抗力事故的一方 ，向另一方提出事故报告和证明文件的期限和方式；遭遇不可抗力事故一方的责任范围。如因不可抗力使合同无法履行，则应解除合同。如不可抗力只是暂时阻碍合同履行，则一般采取延期履行合同的方式。凡发生不可抗力事故，当事方已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下，可不负赔偿责任。不可抗力主要包括以下几种情形：(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹；(2)政府行为，如征收、征用；(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。(卫东)牛刀:一线城市房价将跌30% 二三线城市将紧随暴跌发布时间： 2010年04月29日作者：有两种观点，一种是潘石屹的观点：房价不会降，因为开发商有钱；另一种是，炒房客将会去二三线城市。这两种观点是相关联的，都是为了维护高房价。可是，开发商真的有钱吗？而且，开发商的钱多得可以撑起中国的房价吗？不错，2009年，开发商享受了中国30年来房地产开发的最大暴利，上市公司的龙头老大万科总市值一度接近2000亿。可是别忘记了，万科的总市值现在只有800万，沪深两市123家房地产上市公司，总市值已经跌去60%，你还谈什么有钱？从市场层面来看，房地产总市值跌去多少，对应的房价也将跌去多少，只不过股市在前而楼市在后。再说，用开发商有钱来威胁中国社会就是不降价，那是一件很可笑的事。现在，中央政府对房地产的产业政策还有一项没有收回，那就是开发商自有资金比例。我的分析是，如果开发商抱着一套房子都不卖就是不降价的破罐子破摔的心态来抗拒住宅的民生化趋势，中央政府将很快回收这一政策，将开发商的自有资金比例提高到35%，甚至50%。那么，开发商还有钱吗？所以，认清大势、降价销售，让房价回归到合理的价格，是现阶段房价的大趋势。让我们再来看看第二种观点，炒房客会去中国二三线城市。这个观点的潜台词是，他们还将继续推高房价。在今年年初，王石、潘石屹在唱多中国房价时，我就警告他们，开发商对房价走势集体误判，任志强说今年中国70个大中城市房价会上涨5%， 是不可能的。 至于炒房客只是开发商暴利的寄生虫，房价下降趋势不可逆转，几个炒房客掀不起什么大浪，所以房价下降也不仅只是一线城市的事。首先，中国的大中城市共处在一个政策层面下，住房信贷政策、财税政策和房地产产业政策，不管是在什么城市都是一样的。尽管在成都、长沙等几个城市，还有一帮贪官和奸商正支撑高房价，那是蚍蜉撼树自不量力。其次，高房价的撒手锏中央政府还没有使用出来，那就是货币政策。无论是哪个城市，都在使用人民币，不可能是在用美元买房子。人民币尽管放出去很多，但是并没有失控，现在只要央行动用货币工具来回收流动性，炒房客从银行骗取的贷款就将面临回收，这两年炒房客所赚的钱也将基本被套在大量的房产上，很多人资金链将会断裂，还有什么钱去二三线城市炒楼？第三，二三线城市房价尽管不如一线城市那么高，但是，泡沫的严重程度如出一辙，大量的城市居民买不起房子，依靠炒房客来哄抬高房价，当地的城市居民也不可能答应，一旦惹怒老百姓，这个城市的市长不一定还能做下去。所以，从全国70个大中城市普涨再到普跌，是30年河东30年河西的事。中国社会致力的是，让房价合理回归到普通居民买得起的程度，而决不允许任何人炒买炒卖胡作非为。现在，一线城市大势已定，房价将很快跌去30%以上，随后央行将动用货币工具逼迫房价继续下行。而二三线城市，将紧随一线城市之后，房价开始大跌，预期今年跌幅在30%左右。从此，中国住宅的民生化趋势确立，未来的中国社会不可能再产生房价暴涨的情况，无论多少年。中行房贷业务：由单纯让利转向服务升级 发布时间： 2010年04月29日 作者： 李岚打压投机、平抑房价政府调控意图之强烈、力度之大、节奏之快，正在令商业银行房贷业务面临变局。针对日益严重的房地产市场投机行为及日益攀高的房价，今年1月，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明令“严格二套房贷款管理，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”。紧接着，4月中下旬，国务院再度打出“组合拳”，以更加严格的差别化住房信贷政策、二套房贷首付50%并执行1.1倍基准利率、增加有效供给、加强市场监管等措施，来遏制房价过快上涨。伴随着日趋紧缩的宏观调控，商业银行的房贷政策开始频繁调整。据悉，为严格执行“国发10号文”，目前各大银行均已纷纷出台了新的房贷细则7折房贷优惠利率始告终结。虽然房贷骤降未必就是房地产市场的拐点，但显然，房贷紧缩的效果有目共睹。不过，由此带来的房贷业务萎缩，并不意味着商业银行就此放弃这块曾一直被视为优质资产的领地。尤其是，个人房贷在各家银行的个贷业务中均占据重要份额。以中行为例，去年全年支持个人购房的新增贷款超过2500亿元。中行行长李礼辉今年3月底在该行2009年度业绩发布会上明确表示，房地产行业是国民经济的支柱产业，也是国家宏观调控的重点行业。中行既要抓住优质业务机会，又要防控信贷风险，促进业务持续健康发展。面对2010年房地产行业风险加大，以及发展的诸多不确定因素，中行的信贷策略仍然锁定为：选择性增长。换句话说，就是在防范市场波动和政策调整风险的同时，做到有保有压，择优选择客户和项目。而中行最近一次明确表态则是在本月23日。当日，该行发布了引人关注的房地产信贷管理措施，率先于业内上调了房贷利率。在表示严格执行动态、差别化的个人住房贷款政策的同时，中行