第三节 土地增值税法.doc

第三节 土地增值税法一、土地增值税概况（一）土地增值税的概念 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（二）我国土地增值税的特点 （1）以转让房地产的增值额为计税依据（2）征税面比较广（纳税人）（3）实行超率累进税率（4）实行按次征收二、我国的土地增值税制度（一）纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。（二）征税范围 土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。（三）税率 土地增值税实行四级超率累进税率： (1)增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。 (2)增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。 (3)增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。 (4)增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。 上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。土地增值税四级超率累进税率表（四）计税依据 1、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 2、扣除项目的确定（重点） 可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表： （1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 （2）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （3）房地产开发费用（适用新建房转让） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内 纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内（4）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。（三税一费）（5）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%（6）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让） 由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。 评估价格=重置成本价成新度折扣率 此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（五）应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是： 应纳税额（每级距的增值额适用税率） 简便方法： （1）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额增值额30% （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 土地增值税税额增值额40%-扣除项目金额5% （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 土地增值税税额增值额50%-扣除项目金额15% （4）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额增值额60%-扣除项目金额35% 土地增值税的计算步骤： 第一步，计算收入总额； 第二步，计算扣除项目金额； 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额； 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数； 第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数（六）税收优惠 主要税收优惠如下： 1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除