土地基础知识(四)土地估价师考试复习.doc

2010年土地估价师考前辅导（精讲班）学习（土地管理基础与法规）土地基础知识（三）土地产权一、考试目的和考试大纲变化情况测试应考人员对土地产权的理解与掌握程度。考试大纲变化情况：（1）将题目土地权利及制度，改为土地产权。（2）将“土地产权的概念”，改为“土地产权的内涵”；将“土地产权的种类”，改为“土地产权的类型”。（3）将“我国土地所有权制度”，改为“我国土地所有权”；将“土地所有权的含义”，改为“土地所有权的权能及规定”； 将“国有土地所有权的权能及范围”，改为“国有土地所有权的权能及规定”；将“集体土地所有权的权能及范围”，改为“集体土地所有权的权能及规定”。（4）将“我国土地使用权制度：(1)土地使用权的含义；(2)国有土地使用权的种类及其权能；(3)集体土地使用权的权能。”统一规范为：“我国土地用益物权：(1)国有建设用地使用权的权能及规定；(2)集体建设用地使用权的权能及规定；(3)土地承包经营权的权能及规定；(4)宅基地使用权的权能及规定； (5)地役权的权能及规定。”（5）将“土地他项权利制度：(1)土地抵押权的含义及抵押的范围；(2)土地租赁权的含义。”统一规范为：“我国土地担保物权：(1)不同土地抵押权的权能及规定；(2)土地质权的含义。”二、考试基本要求掌握：土地产权的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型；熟悉：我国土地所有权、用益物权和担保物权的权利及规定；了解：主要国家和地区的土地制度。三、章节框架1土地产权的内涵2土地产权的类型3我国土地所有权4我国土地用益物权5我国土地担保物权6主要国家和地区的土地制度内容辅导一、土地产权内涵（掌握）土地产权是权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。土地产权指对土地享有的直接支配和排他性权利，是有关土地财产的一切权利的总和。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等。二、土地产权的类型（掌握）土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，土地产权是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。其中土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权等。（一）土地所有权土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。（二）土地用益物权土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征：1用益物权是具有独立性的他物权所谓独立性是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提。用益物权的独立性表明用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，它的存在不须具备前提条件。而担保物权虽然也源于所有权，但其存在须以担保权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提。就是说，用益物权不以他权利的成立为成立前提，不随他权利的让与而让与，亦不随他权利的消灭而消灭；同时，用益物的变化，如部分灭失或价值减少等，用益物权都将随之发生变化。2用益物权是限制物权所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。但与此同时，用益物权的设定也从本质上约束了所有人行使所有权的权能，使所有人不能随时发挥自己对物的占有、使用、收益以至处分的作用，而担保物权则不能全部体现这一限制功能。3用益物权具有使用的目的设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。而担保物权则在于物的交换价值，目的是通过物之价值担保债权得以清偿。由于用益物权的目的在于对物的使用和收益，因而，它不可能具有担保物权的变价受偿性和物上代位性等属性。就是说，用益物权不涉及以用益物的价值清偿债务问题，也不涉及用益物灭失后以其他物代替的问题。用益物权的用益性因用益物权的种类不同而存在着范围和程度上的差别。4用益物权的标的物主要是不动产用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性且价值较高，以及土地所有权依法不可移转性，使在土地等不动产上设立用益物权成为经济、社会发展的必然要求。而动产的特性决定了通常可以采用购买、租用等方式获得其所有权和使用权。此外，用益物权行使的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。例题1：甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为( )。（2003年房地产经纪人制度试题）A自物权 B用益物权 C不动产所有权 D地役权答案：B解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。例题2：房地产用益物权不包括( )。（2007年房地产经纪人制度试题）A房屋使用权 B国有土地使用权C地役权 D集体土地承包经营权答案：A解析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。例题3：下列权利中，不属于用益物权的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)A地役权 B居住权 C相邻权 D土地承包经营权答案：B解析：在我国，用益物权的种类主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。例题：下列关于用益物权特点的表述中，正确的是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)A用益物权的标的物是动产 B用益物权是一种自物权C用益物权重在取得物的使用价值 D用益物权重在取得物的交换价值答案：C解析：用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。用益物权具有以下特点：用益物权的标的物是不动产；用益物权是一种他物权；用益物权以对物的使用、收益为主要内容，重在取得物的使用价值。（三）土地担保物权土地担保物权是以确保债务履行为目的，在债务人或第三人所有或经营管理的土地财产上设定的一种物权。担保物权包括抵押权等。土地担保物权具有以下特征：1担保物权具有价值权性与用益物权以对物的利用为目的不同，担保物权以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的；担保物权实现时，其价值权也得以实现。2担保物权具有法定性担保物权对提供担保的债务人或第三人的财产具有直接支配的效力；具有直接支配标的物的效力的权利，仅以法律规定为限，当事人不得约定设立担保物权，也不得协议变更担保物权发生的要件和内容。3担保物权具有从属性一般情况下，担保物权从属于债权而存在，担保物权的成立以债权的成立为前提，而且因债权的移转而移转，因债权的消灭而消灭。应当注意，担保物权的从属性并不是绝对的，如最高额抵押并不以债权的存在为其发生或存在的前提条件。4担保物权具有不可分性在所担保的债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的全部行使权利。担保物权的不可分性不是担保物权在性质上的不可分，而是为增加其效力赋予担保物权不可分性，当事人可约定排除担保物权行使的不可分性。5担保物权具有物上代位性担保物权的实质在于对标的物交换价值的直接支配。因此，担保标的物变化为其他的价值形态时，担保物权所具有的支配效力及于变形物或者代替物。担保物因毁损灭失所获得的赔偿金成为担保物的代替物，担保物权人可就该代替物行使担保物权。物权法第174条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。”例题1：担保物权具有的特征包括( )。A担保物权具有约定性 B担保物权具有法定性C担保物权具有从属性 D担保物权具有物上代位性E担保物权具有可分性答案：BCD解析：担保物权具有不可分性。例题2：我国土地权利总体上可以分为( )三大类。（2006年土地管理基础与法规试题）A土地所有权、土地使用权和土地他项权利B土地出让权、土地转让权和土地租赁权C土地继承权、土地赠予权和土地买卖权D土地使用权、土地处分权和土地收益权答案：A解析：我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。三、我国土地所有权（一）土地所有权的权能及规定目前，我国土地所有权存在两种表现形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。例题：依据有关法律规定，我国土地所有权分为( )。（2008年土地管理基础与法规试题）A国有土地所有权和农民集体土地承包权B国有土地所有权和集体土地所有权C国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权D国有建设用地所有权和国有农用地所有权答案：B解析：我国土地所有权存在两种表现形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。1土地所有权的权能土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利。土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用;土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。土地处置权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属,是土地所有权的核心。2土地所有权的规定土地管理法规定，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。土地管理法实施条例第二条规定，“下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地“。1995年3月11日，原国家土地管理局颁布的确定土地所有权和使用权的若干规定分别对国家土地所有权、集体土地所有权作了具体规定。（二）国有土地所有权的权能及规定1国有土地所有权的权能国有土地所有权的权能包括土地的占有权、使用权、收益权、处分权四项基本权能。（1）土地占有权。土地占有权可由土地所有人行使，也可根据法律、行政命令或依土地所有人的意志由他人行使。所以说，土地所有权与土地占有权既可结合又可分离。（2）土地使用权。占有是使用的前提，使用则通常是占有的必然结果。土地使用权与土地所有权也是可以结合也可以分离的。（3）土地收益权。土地收益权包括收获土地上土地收益权，生长的农作物，收取出租土地的地租等。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。土地管理法规定，国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30上缴国家中央财政，70留给有关地方人民政府。财政部、国土资源部、中国人民银行关于进一步调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号）规定，调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍；调整地方新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式，从2007年1月1日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（财综字1999117号) 第二条规定，新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。例题1：假如某项目在获取的1000亩建设用地中，耕地占500亩，未利用地400亩，建设用地100亩，该市对应的土地等别为了等，新增建设用地有偿使用费标准为48元/平方米，下列说法正确的是( )。（2008年土地管理基础与法规试题）A应向该市人民政府建设管理部门缴纳新增建设用地有偿使用费2880万元B应向该市人民政府建没管理部门缴纳新增建设用地有偿使用费1600万元C应向市人民政府缴纳新增建设用地有偿使用费2880万元D应向该市人民政府缴纳新增建设用地有偿使用费1600万元答案：C解析：（1000100）66748元/平方米=288144万元。例题2：新增建设用地有偿使用费的本质是( )。（2007年土地管理基础与法规试题）A土地的取得成本构成之一 B政府土地收益C土地资源税 D土地流转税答案：B解析：新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益。（4）土地处分权。土地处分权，是指依法处置土地的权利。包括出卖、出租、赠送、遗赠、抵押等等具体权能。土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按土地管理法规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。2国有土地所有权的规定根据物权法、土地管理法及土地管理法实施条例规定，国有土地所有权的规定包括：（1）城市市区即建成区的土地属于国家所有。宪法、物权法都明确规定，城市的土地属于国家所有。1982年宪法第十条第一款宣布：“城市的土地属于国家所有。”从此中华人民共和国废除了城市土地私有制和城市土地集体所有制。土地管理法第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”物权法规定，城市的土地，属于国家所有。（2）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。（3）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。（4）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（5）国家依法征收的土地。（6）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。物权法规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。（7）根据森林法、草原法和渔业法等有关法律和条例规定，农村中的国有土地还包括：名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)；国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地； 国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。例题：“城市的土地属于国家所有”的规定，是( )年修订颁布的宪法第10条正式宣布的。（2007年土地管理基础与法规试题）A1972 B1982 C1992 D2002答案：B解析：法规考核点。1982年宪法第十条第一款宣布：“城市的土地属于国家所有。”从此中华人民共和国废除了城市土地私有制和城市土地集体所有制。（三）集体土地所有权的权能及规定集体土地所有权的主体是农民集体。所谓农民集体应具备三个条件：第一，必须有一定的组织形式和组织机构。如集体经济组织、村民委员会或村民小组。第二，应当具有民事主体资格。就是这个集体组织是被法律承认的，能够依照法律享受权利和承担义务。第三，集体成员应为长期生活于该集体内的农业户口的农村居民。集体土地所有权包括：村农民集体土地所有权、乡(镇)农民集体土地所有权、村内两个以上农业集体经济组织的土地所有权三种情形。根据物权法、土地管理法及土地管理法实施条例规定，集体土地所有权的权能及规定包括：1集体土地所有权的权能（1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制。物权法规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。（2）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制。受农民集体经济组织成员共同意志的限制；受国家法律和政府管理的限制。2集体土地所有权的规定农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。物权法规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。例题：农村中的国有土地有( )。A名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)B国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地C国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地D国家拨给农村集体和个人使用的国有土地E国家拨给农村集体和个人使用的集体土地答案: ABCD解析: 国家拨给农村集体和个人使用的集体土地，不属于农村中的国有土地。四、我国土地用益物权(一)国有建设用地使用权的权能及规定2007年，物权法将“土地使用权”统一界定为“建设用地使用权”。国有建设用地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指单位或个人依法使用国有土地的权利。国有建设用地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。不同类型的国有土地使用权其权能有所不同。1国有建设用地使用权的权能（1）属性。国有建设用地使用权具有派生性、从属性、直接性和可转让性等属性。（2）权能。物权法规定，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。表明国有建设用地使用权的权能主要包括：占有权、使用权和收益权。2国有建设用地使用权规定（1）建设用地使用权的设立物权法规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。（2）建设用地使用权出让合同物权法规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑