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房地产泡沫 房地产泡沫是泡沫的一种 是以房地产为载体的泡沫经济 是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离 市场价格脱离了实际使用者支撑的情况 房地产泡沫的主要特征有 1 房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态 2 房地产泡沫具有陡升陡降的特点 振幅较大 3 房地产泡沫不具有连续性 没有稳定的周期和频率 4 房地产泡沫主要是由于投机行为 货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的 房地产泡沫的判定 在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难 一般可以从以下指标或状况判断 1 整个经济是否过热 如果整个经济处于过热的状态 那么由于其内在的相互关系 可以相信房地产业也会有一定的过热的现象 2 投资增长率 当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时 如相当于经济增长率的2倍时 就有产生泡沫的危险 3 商品房的空置情况 一般当空置率达到10 时 就是房地产业过热的预兆 土地价格指数 土地价格指数是反映地价变化的相对值的指标 即不同时点的地价水平与某一固定时点或相对时点的地价水平比较的相对关系 以平均地价比值的100倍表示 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年 1926年的美国佛罗里达房地产泡沫 这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃 并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机 最终导致了第二次世界大战的爆发 从20世纪70年代开始积累 到90年代初期破裂的日本地价泡沫 是历史上影响时间最长的房地产泡沫 案例分析 日本的房地产泡沫开始 1985年的 广场协议 泡沫经济的繁荣期 1986 1990 90年9月达到最高峰代表性城市 六大都 东京 横滨 名古屋 京都 大阪和神户 泡沫经济破灭 1990年秋季开始 日本房价开始直线下落 并一直到现在 现状 至今仍未痊愈 图示1 日本六大城市房价 1982年3月一2002年3月 图示2 日本的城市房价比较 紫色为日本的平均城市房价走势蓝色为日本的六大城市房价走势 图示3 日本六大的城市自1982年3月至2002年3月的土地价格指数图 以1990年为计算基准 1990 100 图示4 与美国土地价格指数的比较 1990年 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格 国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本 土地的总价值几乎是美国的4倍 泡沫产生的原因及经过 利率 从1986年1月到1987年2月 日本银行连续五次降低利率 把中央银行贴现率从5 降低到2 5 不仅为日本历史之最低 也为当时世界主要国家之最低 1989年 日本政府感受到了压力 日本银行决定改变货币政策方向 1989年5月至1990年8月 日本银行五次上调中央银行贴现率从2 5 至6 股价 1985 1989年 日经平均股价上升了2 7倍 1990年 日本股票价格开始大幅下跌 股市由历史最高位的39000点跌至34000点 10月日本股市比年初降了48 暴跌至21000点附近 房价与地价 见上面的一些图文 图表中所涉及到的一些想相关数据 资金的流入 在1985 1987年间都市银行的贷款增加了10 其中对房地产的贷款增加了20 以上 在1987年紧缩了一下之后再度放松 1989年末日本金融机构向不动产业的贷款比上年增加了16 非银行系统的金融机构也纷纷向日本住宅金融专业会社 住专会社 等房地产开发商贷款 不仅炒股和炒房的人数大增 连企业也把股市和房地产炒作当做重要的财源 如 在1987年丰田公司40 的利润来自于非汽车生产 三洋在股市和房地产市场上的投资收入是实际生产领域利润的134 松下的相应数据为60 尼桑的相应数据为65 索尼的相应数据为63 从图中和一系列的数据中我们可以看出其原因一 金融市场的自由化二 日本政府的反应迟钝与判断失误 宽松的货币政策 由紧缩财政到趋向扩张的财政政策 三 人们相信土地价格只升不降的神化 争相购置房地产四 各金融机构为了追求高额利润 将房地产贷款作为最佳贷款项目 无节制地扩大信贷规模 助长了泡沫的形成五 地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产 造成房地产业虚假繁荣 前车之鉴 对中国的启示 日本因房地产泡沫失落十年 静观当前中国房地产持续升温 常常使人想起日本上个世纪80年代的那场空前的房地产泡沫 分析比较 美国 纽约时报 不久前指出 中国的房屋的空置率已超过国际警戒线 同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂 在上海 大约有1 6的高级住宅是没有人住的 在北京为1 4 在深圳附近为1 3 而且在未来的几年里 房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加 预计在未来的两年内 办公楼的供给将猛增50 泡沫之争 虽然对我国的房地产泡沫之争激烈 但我们依然相信应该做出必要的防范与措施 在日本的房地产泡沫中得到启示 启示与措施 1 在稳步汇改的前提下 恰当把握运用货币政策的时机2 避免被稳定的物价指数所迷惑而错失再次调整货币供给的最佳时间3 在实