房地产评估方法培训.ppt

1 培训内容 第一部分 土地估价方法第二部分 房地产估价方法 2 第一部分 土地估价方法 3 宗地地价评估基本方法 收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法基准地价系数修正法 4 宗地地价评估基本方法 收益还原法 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益 地租 以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加 以此估算待估土地的客观合理价格的方法 土地未来地租的资本化是其基本原理 收益还原法的基本公式如下 P a r 1 1 1 r m 式中 P 有限年期土地收益价格 a 年土地纯收益 r 土地还原利率 m 土地使用年期 5 宗地地价评估基本方法 市场比较法 市场比较法是根据市场中的替代原理 将待估土地与具有替代性的 且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较 并对类似地产的成交价格作适当修正 以此估算待估土地客观合理价格的方法 在同一公开市场中 两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致 6 宗地地价评估基本方法 市场比较法 市场比较法的基本公式如下 1 直接比较公式 PD PB A B D E式中 PD 待估宗地价格 PB 比较案例价格 A 待估宗地情况指数 比较案例宗地情况指数 正常情况指数 比较案例宗地情况指数 7 宗地地价评估基本方法 市场比较法 市场比较法的基本公式如下 1 直接比较公式 PD PB A B D E式中 B 待估宗地估价期日地价指数 比较案例宗地交易日期指数D 待估宗地区域因素条件指数 比较案例宗地区域因素条件指数E 待估宗地个别因素条件指数 比较案例宗地个别因素条件指数 8 宗地地价评估基本方法 市场比较法 2 间接比较公式 PD PB A B C D E式中 PD PB A B D E含义同前 C 标准宗地条件评价系数 比较案例宗地条件评价系数 9 宗地地价评估基本方法 成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法 成本逼近法的一般地价公式如下 1 新开发土地地价 土地取得费 土地开发费 利息 利润 土地所有权收益 成本价格 土地所有权收益2 已开发土地地价 土地重新开发成本 开发原价 减价修正 10 宗地地价评估基本方法 成本逼近法 成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时 应注意土地的剩余使用年限 并注意进行年期修正 其年期修正公式为 P P 1 r n m 1 r n式中 P为经年期修正后的土地价格 P 为未经年期修正的土地价格 r为土地资本化率n为土地使用权的法定最高使用年限m为经有偿出让后 土地的已使用年限 成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估 特别适用于土地市场狭小 土地成交实例不多 无法利用市场比较法进行估价时采用 11 宗地地价评估基本方法 剩余法 剩余法以称假设开发法 是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用 利息 利润和税收等 以价格余额来估算待估土地价格的方法 基本公式 V A B C 式中 V 待估土地的价格A 总开发价值或开发完成后的不动产总价值B 整个开发项目的开发成本C 开发商合理利润对于房地产开发项目 其基本公式为 土地价格 房屋的预期总售价 建筑总成本 利润 税收 利息 12 宗地地价评估基本方法 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析 对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正 估算宗地客观价格的方法 其基本公式如下 土地价格 基准地价 1 K 式中 基准地价修正系数 13 宗地地价评估基本方法 基准地价系数修正法 地价影响因素的修正系数计算 K K1 K2 K Kn式中 宗地地价影响因素修正值 K1 K2 Kn 分别为宗地在第1 2 n个因素条件下的修正系数 其它修正 期日修正 容积率修正 年期修正 土地开发程度修正 14 第二部分 房地产估价方法 15 房地产评估基本方法 市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法 16 房产估价方法 市场比较法 运用市场比较法估价应按下列步骤进行 1搜集交易实例 2选取可比实例 3建立价格可比基础 4进行交易情况修正 5进行交易日期修正 6进行区域因素修正 7进行个别因素修正 8求出比准价格 17 房产估价方法 收益法 运用收益法估价应按下列步骤进行 1搜集有关收入和费用的资料 2估算潜在毛收入 3估算有效毛收入 4估算运营费用 5估算净收益 6选用适当的资本化率 7选用适宜的计算公式求出收益价格 注 潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 净收益均以年度计 18 房产估价方法 收益法 资本化率分析确定方法 1 市场提取法 应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格 净收益等资料 选用相应的收益法计算公式 求出资本化率 2 安全利率加风险调整值法 以安全利率加上风险调整值作为资本化率 安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率 风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测 估价对象的用途及新旧程度等确定 19 房产估价方法 收益法 资本化率分析确定方法 3 复合投资收益率法 将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率 按下式计算 R M RM 1 M RE式中R 资本化率 M 贷款价值比率 抵押贷款额占房地产价值的比率 RM 抵押贷款资本化率 第一年还本息额与抵押贷款额的比率 RE 自有资本要求的正常收益率 20 房产估价方法 收益法 资本化率分析确定方法 4 投资收益率排序插入法 找出相关投资类型及其收益率 风险程度 按风险大小排序 将估价对象与这些投资的风险程度进行比较 判断 确定资本化率 21 房产估价方法 成本法 其构成包括下列内容 1土地取得费用 2开发成本 3管理费用 4投资利息 5销售税费 6开发利润 注 开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础 根据开发 建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取 22 房产估价方法 成本法 建筑物的重置价格或重建价格 可采用成本法 市场比较法求取 或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取 也可按工程造价估算的方法具体计算 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限 估价采用的耐用年限应为经济耐用年限 经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构 用途和维修保养情况 结合市场状况 周围环境 经营收益状况等综合判断 23 房产估价方法 假设开发法 运用假设开发法估价应按下列步骤进行 1调查待开发房地产的基本情况 2选择最佳的开发利用方式 3估计开发建设期 4预测开发完成后的房地产价值 5估算开发成本 管理费用 投资利息 销售税