物权变动的案例.doc

一、物权法定原则案例一：某市一老人立下遗嘱，遗嘱上规定，我死后保姆余某可以在我的房子终身居住。当老人死后，执行遗嘱分遗产的时候，继承人不愿让余某居住，把她赶了出去。余某向法院起诉请求保护“终身居住权”。法院在审理这个案件中，考虑到“终身居住权”在我们的物权法上没有规定，判决驳回他的诉讼请求。理由是“终身居住权”违反物权法定原则，因此不具有物权的效力，法院不承认所谓终身居住权。【物权种类】案例二：某市郭家与刘某达成协议，刘某出资将其全家所居住的老宅予以翻新，郭家将翻新后的五间房屋全部卖给刘某，并达成一份协议，郭家有权永久居住其中两间房。后，刘某将房屋出卖给王某，王某要求郭家腾房。经协商不成，王某起诉至法院要求郭家腾房，并支付房产过户后的房屋使用费。法院依据物权法定原则，对王某的诉讼请求予以支持。【物权种类】解析：第十一章至第十四章规定的用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权四种。并未规定永久居住权。因此，当事人自我创设的物权不被法律承认和接受。物权法定原则指的是物权的种类和物权的内容（即权能）应由法律直接规定，不得由当事人基于自由意志而协商创设或者确定。案例一中，被继承人在遗嘱上所规定的“终身居住权”违反了物权法定原则，因而不具有物权的效力，法院不能保护所谓“终身居住权”，但遗嘱上的规定是被继承人的真实意思表示，符合继承法上规定的遗嘱自由的原则，可以发生继承法上的效力。因此，当事人可变更诉讼请求，要求法院执行遗嘱、判决被告支付一定的费用，能够使用这笔赔偿金去租房以解决居住问题。案例二中，当事人创设的物权违反物权法定原则，不能发生物权的效力，但如果符合其他法律的规定，可以发生其他法律上的效力。意味着双方所签订的永久居住权协议有效。此为双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，双方之间存在着债权法律关系。但因当事人创设的物权违反物权法定原则，不能发生物权的效力，不能对抗所有权人王某的所有权。王某的所有权在法律上对财产有进行占有、使用、收益和处分的权利，具有排他性、绝对性、对世性。基于此，法院支持了王某的诉讼请求，判决郭家腾房并支付房屋使用费。案例三：甲、乙约定，甲将自己的一块劳力士手表在自己占有、使用的情况下质押给乙，担保乙的债权的实现。甲违约，乙向法院起诉，要求行使质权。乙能胜诉吗？ 【物权内容】 解析：这个问题与物权法定原则有关。物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”至此，物权法以立法的方式确立了物权法定原则。理解如下：物权法定原则，又称为物权法定主义，是指能设立哪些种类的物权，各种物权有哪些基本内容是由法律明确规定的，当事人之间不能自由创立或变更。物权法定包含以下具体内容：（1）物权的种类和内容只能由全国人大及人大常委会制定的法律来规定，其它法律文件一律不得设定物权的种类和内容。（2）违反物权法定原则的行为不产生物权效力。当然，相应的合同并不因为违反该原则而无效。因为，合同法保护合同自由，当事人签订的合同只要意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，就是有效的。根据物权法第二百零八条规定，动产质押要求将动产出质给债权人占有，因此，上述案例中的乙不能取得手表的质权。二、公示公信原则+物权的效力（物权的优先效力）案例一： 1994年3月，张二购买邳州市运河镇跃进街道赵某平房三间及院落一座。张二因种种原因，即将此房登记在其妹夫索某名下，1996年7月张二又以其妹夫之名申办手续，将此房翻建成三层楼房；2001年5月张二举家迁居异地，将此房转卖给其胞弟张三，张三自知该房底细，未提出异议，交足房款后，便迁入居住，一直未办理房屋产权过户登记手续。索某对张二未将此房转卖给自己而生不满，一气之下，将登记在自己名下的房屋转卖给不知情的第三人黄某，黄某交足房屋对价款后，于2001年11月双方到有权机关办理了产权过户手续。张三得知后，遂诉到法院，要求确认索某与黄某买卖关系无效，并要求索某，黄某将房屋的产权证过户到自己名下。解析：公示原则是物权法中一项基本原则，所谓公示原则即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力原则。之所以要确立公示原则，是因为任何当事人设立，移转物权都会涉及第三人利益。因此，物权的设立，移转必须公开、透明，以利于保护第三人利益、维护交易安全和秩序。公示方式原则在物权法上一般均采取不动产登记，动产交付的原则。结合本案，黄某在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续；根据上面的分析，黄某当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人，这个房屋的买卖合同当然受法律保护。张三虽支付了房屋的对价，但终因法制观念淡薄，未要求办理产权过户手续，其以占有权来抗辩他人并主张所有权，理由不足，因而不应支持，对于张三的损失应向侵权人索某及张二主张权利，以弥补自己损失，故张三无权要求索、黄二人将房屋产权证过户到自己名下. 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 解析：对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：某开发商将一房多卖, 与甲签订了合同, 甲也付款了, 但没有办理过户手续。与乙签订了合同, 乙也占有了该套房屋, 但没有办理过户手续。与丙签订了合同, 并办理了过户手续。现在甲、乙、丙三人起诉, 都要求取得该套房屋的所有权。解析：对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。评析：对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。案例四：甲农民祖传一件明代景德镇瓷器，分别与乙、丙和丁三位收藏家签订了协议, 收取了乙的定金，收取了丙交付的部分货款，交付给了丁。由于同类瓷器在国际拍卖市场价格猛生，所以乙和丙都起诉要求取得这件瓷器的所有权。解析：由于乙公司和丙公司对甲公司只享有债权, 而丁公司通过甲公司的交付, 已经对该批钢材取得了所有权, 根据物权优先于债权的原理, 应该判决该批钢材的所有权归丁公司。对于乙公司和丙公司的损失, 只能要求甲公司承担违约责任。【物权法定+物权优先案例】案例五：2008年4月15日，厦门市城建局经市政府授权作为甲方与该市商业城股份有限公司作为乙方(以下简称股份公司)签订该市“一路两环三街”户外广告经营发布权购买协议书，约定将关于该市此路段的十年户外广告经营发布权以人民币5000万元的价格由股份公司购买（买断范围为买断路段的路面上、桥体及路段两侧的第一视线内建筑物、桥体两侧的路面上及两侧的建筑物所发布的户外广告均在买断范围内）。股份公司以外的公司不得在买断路段上设置发布户外广告。协议签定后，股份公司授权其子公司广告公司经营广告业务。泰达宾馆系一家涉外三星级宾馆，2008年其经城建局批准在自己家的楼顶设置了广告牌，城建局与股份公司签定购买协议后，泰达宾馆未再进行该广告的年审，也未再办理继续审批手续。广告公司以泰达宾馆未经其同意擅自在上述买段路段范围发布广告，侵犯其独家经营权为由，要求泰达宾馆赔偿损失，双方协商无果。广告公司遂提起诉讼，要求泰达宾馆承担侵权赔偿责任。评析：判决认为，本案当事人讼争的广告经营发布权系广告公司由股份公司与原城建局订立的买断协议，并经股份公司授权而来的，从该协议约定的内容来看，股份公司系于订立协议之日起十年内独家买断该路段的经营发布权的，但该经营权毕竟是股份公司与原城建局的合意所为，且我国现行法律中对此项权利并未加以规定，故该经营权不属于物权，不具有排他性，因而，金龙宾馆设置广告牌之行为亦不构成侵权。金龙宾馆作为建筑物的所有权人，对物有全面支配并排除他人干涉的权利，而广告经营发布权不属物权，系缔约双方自由创设的一种权利，从该买断协议约定条款来看，具有债权性质，而债权系相对权，其存于特定的当事人之间，不具有社会公开性，第三人难以知悉其存在，因而无排他性，如此，在金龙宾馆这一特定物上就存在既有物权即所有权，又有债权即广告经营发布权两种权利并存的情形，并发生权利的冲突 ，物权优于债权。广告公司的广告经营发布权亦不能对抗金龙宾馆对其所有的建筑物所行使的占有、使用、收益处分的所有权权能。广告公司直接向金龙宾馆诉请侵权赔偿，于法无据，不应支持，当然，广告公司可经股份公司授权并依买断协议追究对方债务不履行的违约责任以寻求救济。依据民事诉讼法的有关规定，判决，撤销原审判决。驳回广告公司诉讼请求。三、买卖不破租赁原则（物权优先原则之例外）【买卖不破租赁】案例五：潘小姐在年初时经中介公司租住天河区东圃大马路一两房单位，该业主何小姐以每月2000元的租金出租给潘小姐使用，双方签订租赁期从2009年2月1日到2010年2月1日止。合同签订后，双方依约履行，一直以来都相安无事。今年6月中旬，潘小姐突然接到业主何小姐的电话，告知其现租住的单位已经转售给他人，要求潘小姐在半月内搬走。潘小姐认为何小姐没有提前通知自己，就将自己正租住的物业出售，而且离双方签订的租赁期还有大半年的时间。加上现时适逢租赁旺季，一时之间很难找到合适的房子。便要求业主宽限到自己找到新的房子才搬走。而业主方面却以新买家要求尽快收楼为由，拒绝了潘小姐的要求。潘小姐一气之下干脆拒绝搬走，以租赁期未到要求继续租住。因双方未能达成协议，业主每天都打电话骚扰潘小姐，潘小姐虽然不胜其烦，亦不愿妥协，双方陷入僵持中。评析：1、业主在租赁期内出售房产，需提前3个月书面通知承租人；在同等条件下承租人拥有优先购买权； 2、租赁期间房产的权属变更不会影响原来的租赁效力，也就是说新业主在原租赁合同未解除前的需履行之前签定的条款。由此可见，潘小姐要求继续租赁的要求是合法的，其承租人的利益应该受到法律的保护，何小姐和新业主都无权要求承租人限期搬离，但是新业主有权要求潘小姐按原租赁合同支付租金。何小姐或新业主可以通过与潘小姐协商，给出充裕的时间让潘小姐另寻新住处，或帮潘小姐尽快找到新的房子租住，这样更有利于解决问题。 【买卖不破租赁】案例六：2006年7月8日，A向甲银行贷款30万元，以一套房产设定抵押，并办理了抵押登记手续。2006年9月16日，A又将该套住房出租给B，约定租期三年。2008年9月15日，贷款到期，A未归还甲银行贷款本息。甲银行诉至法院，要求行使抵押权，法院委托某拍卖机构将抵押房产进行公开拍卖，C公司竞买成功。在C公司要求B搬出租赁房屋时，遭到B的拒绝。C公司是否可以要求B搬出该租赁房屋呢？评析：根据合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 说明我国从立法角度上对租赁权的对抗效力予以确认，亦是在立法上对“买卖不破租赁”这一法定原则的认可。这一规定是为了保护承租人的利益，是“债权的物权化”。2009年9月1日，最高人民法院出台了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释第二十条也明确规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。由此可见，抵押权发生在先，租赁权发生在后的，只要抵押权办理合法登记，则不适用“买卖不破租赁”原则。【买卖不破租赁之例外】案例七：黄某夫妇拥有厦门某小区403房的产权。2006年3月，黄某夫妇将此房卖给了洪某，洪某随后装修入住，但不久洪某就被告上了法庭。原告是合邦公司，据该公司称，2005年6月1日，黄某夫妇与合邦公司签订了一份房屋租赁合同，将该房出租给合邦公司，租赁期限自2005年6月1日至2015年6月1日，租金总额为5万元。但黄某夫妇一直没有将房屋交付给合邦公司实际使用。虽然没有实际入住，但合邦公司认为，租赁期未到，根据“买卖不破租赁”的原则，自己作为承租人有权状告洪某和黄某夫妇，请求法院判令腾空房屋交其使用。此案历经两审，日前，厦门中院终审判决，驳回合邦公司的诉讼请求。 解析：为什么“买卖不破租赁”也有例外？本案二审法官认为，“买卖不破租赁”原则的适用应有相应条件的限制，如租赁物应当已交付于承租人。细推本案案情，存在诸多不合情理的情节，比如租金奇低、租期过长，租赁物至今未交付承租人等。不排除出卖人与承租人恶意串通、损害买受人合法权益的可能，因此应该保护购房者洪某的合法权益。四、善意取得制度（公示公信原则之应用）【关键在于梳理知识要点】5、 所有权的取得（拾得遗失物等重点）【遗失物善意取得问题】李某系为某公司职员，家有一珍贵的祖传玉镯。2005年8月，在一次公司举行的聚会中，李某不慎于酒后将其丢失在洗手间盥洗台上，后被单位清洁工老何捡到。老何把这支玉镯卖给了表弟赵某，得款6万元（赵某不知情且价格合理）。2006年1月的一天，李某偶然发现事情真相，要求老何归还丢失的玉镯，遭老何拒绝。由于赵某生活在另一个城市，李某一直未向赵某提出归还玉镯的请求。2008年2月，李某在多次向老何交涉无果的情况下，方才找到赵某。后李某把赵某告上法庭，要求归还玉镯。评析：综上所述，遗失物适用善意取得除满足善意取得的一般构成要件，还应当满足以下条件之一：其一，权利人怠于向受让人行使请求返还权利。权利人直接向无权处分人请求损害赔偿，意味着权利人放弃了对遗失物请求返还的权利，受让人从而取得遗失物的所有权，则遗失物可适用善意取得制度；其二，权利人行使权利超过有效期限。权利人自知道或者应当知道受让人之日起2年内未向受让人请求返还原物，2年期限届满后，遗失物适用善意取得，即受让人取得该遗失物的所有权。本案中，李某于2006年1月知道事情的真相后，他本可以有两种途径维护自己的合法权利。李某既可以直接要求无权处分人老何赔偿其损失，又可自2006年1月起，即知道受让人赵某2年内要求赵某返还玉镯，且在要求返还玉镯时不需要向赵某支付对价。但遗憾的是，李某在知道事情真相后，即未对老何采取有效的措施，又未在法定的期限内向赵某行使请求返还玉镯的权利。根据物权法第一百零七条条的规定，2008年2月李某已无权要求赵某向其返还玉镯，因赵某依善意取得已取得玉镯的所有权。但这并不意味李某无法寻求法律救济了，他可以以老何侵害其合法权利为由向法院提起侵权之诉。案例二：农民孙权养了一头母水牛（价值4000元），某日放牛时牛走失。邻村农民刘备见到此牛无人看管，将其牵回家中喂养使用。一年后，刘备同村的农民蒋干听说刘备捡到了一头牛，即上门敲诈刘备分1000元给他，否则就向公安机关报案。刘备不同意，蒋干在当夜潜入刘备家中将牛偷走。次日蒋干将牛牵到集镇上的牲畜交易市场将牛以4200元卖给了周瑜。设3日后孙权在周瑜处发现了牛，向周瑜主张返还该牛。能否支持？评析：笔者首先同意上述第二种观点，即对孙权的请求可以支持。本案中周瑜受让的是孙权的遗失物，不能依据善意取得制度取得母牛的所有权，亦即善意取得制度适用范围中不应包括遗失物。物权法第107条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”该条明确规定了对遗失物不适用善意取得，亦即是对善意取得制度适用范围的限制。如果受让人取得遗失物的行为符合善意取得各项之要件，根据物权法第107条的规定，也不能对抗原所有权人的物权，而只有“要求权利人在取回遗失物的同时支付自己所付费用”的请求权。即遗失物所有人对遗失物的返还请求只要未超过法定消灭时限，就应受到法律的保护和人民法院的支持。对孙权在得知牛在周瑜处，即时向周瑜主张还牛的请求应予支持。同时，鉴于周瑜取得该牛是在公开的交易场所且支付了合理的价金，主观上应属善意，在支持孙权要求周瑜还牛的同时，应责令其向周瑜支付4200元购牛费用。此后，孙权可再向无处分权的价金占有人追偿。【拾得人的义务】案例三： 某日下午，吕某下班回家途中拾得一皮包，内有5600元现金及一张磁卡。自小受到良好教育的她毫不犹豫地想到要归还失主，于是她站在原地等待失主，还不停地向行人打听。随着夜幕的渐渐降临，吕某也心急起来，因为她还得赶路。此时，她发现一东张西望者，便跑过去问他是不是掉了钱包，那人说是，并表示已找了半天。吕某未加思索便将皮包、现金、磁卡交给了他。自以为做了一件好事，不料，次日早晨吕某刚上班，真正失主刘某便找上门来，吕某虽一再解释，但刘某不予谅解，要求吕某赔偿损失。 评析：吕某具有主观上的过失。作为拾得者将失物交归失主，本应核实失丢物以及失主身份或交由公安及其他相关部门处理。但吕某仅凭他人东张西望的表现，随便问几句便交出失物，无论是出于应当预见到失主有假却因疏忽大意而没有预见，或已经预见但轻信可以避免，都无法回避一个现实：她已形成了过错。 案例四：江苏省淮安市淮阴区57岁的周翠兰在卖豆饼途中捡到1700元，几经周折找到失主；失主则坚称丢的是8200元，反把周翠兰和一名目击者告上法庭，引起社会各界广泛关注。2009年12月7日淮阴区法院开庭审理此案，经过法庭调解，原告现场撤诉。在庭审现场，原告周继伟称，今年11月6日晚他不慎丢失8200元。次日上午，他听邻居说周翠兰捡到了他的钱后，当即赶到周老太家，要求其归还。但周老太表示，她只捡到1700元钱。双方因此发生争执并报警。在派出所民警的协调下，周继伟暂时拿走了所丢的1700元钱。周继伟要求被告归还剩余的6500元，并承担诉讼费用。评析：周翠兰的代理人在法庭上表示，周翠兰是当地村民，靠卖豆饼为生。今年11月7日早晨，周翠兰在淮阴区杨庄村卖豆饼，发现路边草丛里散落着一些百元面值的人民币，于是她将钱捡起。当时在场的村民王长玉说：“这钱可能是我邻居买奶牛的钱。”周翠兰在没数钱的情况下把钱交给王长玉，自己则继续卖豆饼。中午回到家后，周翠兰发现脚下粘着200元。儿子提醒周翠兰失主可能来寻找后，她又找到王长玉，得知之前交给王长玉的钱是1500元，还未找到失主，因此将钱要了回来。王长玉的代理人表示，经两位当时在附近的村民作证，在整个过程中，王长玉没有把这笔钱占为己有的想法和行为。庭审中，被告是否捡到原告丢失的8200元钱成为本案焦点。公安机关的出警记录显示，原告周继伟第一次报警称，自己丢失了4200元，第二次报警改为8200元。周继伟解释，11月6日晚喝了很多酒，忘记朋友当日曾借给自己4000元，后经提醒，第二次报警时纠正了具体数额。由于原告周继伟对自己的主张缺乏有力的证据，经过法庭调解，原告现场撤诉。庭审费用50元，减半收取，由原告承担。6、 建筑物区分所有权案例一：冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯强开始建楼。不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。这样，冯强由于资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯强经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖三层楼已经城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。评析：二年后，冯强打算把楼房的第三层盖起来，通知孙秋把堆放在二层楼顶的杂物清除，应认为冯的要求是正当的，法院应予以支持。二层楼顶不属于孙所有，在冯未加盖第三层楼以前，属于共用部分，应为冯、孙二人享有共有所有权，共同占有、使用。冯有权在二层楼顶加盖第三层楼房。因为，在孙购买该二层楼房前，冯已经取得了盖第三层小楼的许可，且冯把第二层楼房出卖给孙时，双方签订的买卖合同中也没有约定冯不得加盖第三层楼房。 在第三层楼房盖好后，对于该第三层楼房（专有部分），冯享有单独的专有所有权，但三层楼房的楼顶则属于共用部分，应由冯、孙二人共同占有、使用。也就是说，孙有权把他的杂物堆放在该楼顶上。案例二：刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵权呢？于是，刘大爷想了解，自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？ 评析：要解答刘大爷的疑问，首先要明确屋顶的法律性质及其权属，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条，屋顶属于建筑物的基本结构部分，属于该建筑物内共有部分，归该建筑物内全体业主所有。案例三：陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。于是，陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？ 评析：事实上，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条及第六条解释，再结合物权法的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。回到陈小姐的案例，如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。案例四：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。面对这样的结果，廖阿姨颇感无奈，她不知道在多数邻居都同意康老伯将住宅改为经营性用房的情况下，能否要求康老伯将住宅恢复原状。 评析：物权法第七十七条规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”同时，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条则确定“本栋建筑物内的其他业主”均应认定为“有利害关系的业主”。而廖阿姨与康老伯居住在同一栋建筑物中，则康老伯要将自己的住房改变为经营性用房的，就必须经得包括廖阿姨在内的该栋建筑物全体业主的同意。此外，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条第二款的规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”因此，廖阿姨在与康老伯多次协商无果的情形下，有权依法向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。 案例五： 高女士在某小区购买了一套四居室住宅。开发商2006年1月交房后，高女士即将该房租给了来昆做生意的林先生，并约定由林先生负责物业费的交纳，对于这一约定，高女士也及时书面告知了物业服务公司，物业服务公司人员当时也表示了认可。然而，就在林先生退租后两个月，高女士突然接到物业服务公司的催交通知，要求高女士结清林先生承租期间所欠交的物业费三千多元。高女士认为，既然当时自己与林先生约定该笔费用由林先生承担，并且物业服务公司也认可该约定，那么，物业服务公司就应该要求林先生偿还，而不是向自己催交。对此，高女士想了解，自己是否有权拒绝交纳该笔欠交的物业费。评析：根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，作为物业的业主，高女士在接到物业服务公司的催交通知后，应当按照物业服务合同的约定先行偿还该笔欠交的物业费。而高女士在交纳该笔欠交物业费后，有权依据与林先生签订的房屋租赁协议的约定向林先生进行追偿。 7、 相邻关系(1)相邻不动产的用水、排水关系：举例说明：甲村处于河的上游，乙村处于河的下游。甲村不能对河流的使用进行垄断，不能擅自截住水流影响下游乙村的使用。甲村应当合理开发使用水资源，并和乙村就合理分配进行协商。不论是甲村还是乙村，为了一己之利而影响相邻他方用水的，受损方都有权要求侵害方停止侵害，排除防害。造成损失的，还有权要求赔偿损失。(2) 相邻土地上的通行、使用关系。例如，甲的土地处于乙的土地包围之中。甲必须通过乙的土地才能通行到自己的土地上去，乙应当准许甲在他的土地上通行；但是在通行时，甲应当选择对乙损害最小的线路通行；如果由于甲的通行给乙带来损害，那么甲就应当赔偿乙的损失。比如，张三和李四是邻居。张三的儿子要结婚了，所以张三想在儿子办喜事以前把家里的房屋翻修一下。当买到翻修房屋要用的沙石材料后，就将其堆放在了李四家的院墙边。李四心里犯嘀咕，他能不能要求张三把沙石原料运走呢？这时基于相邻方的容忍义务，李四就不能要求张三将沙石原料运走。但是张三在房子翻修完了之后，应当立即将李四的土地恢复原状。如果因为张三在李四的院墙边堆放沙石而给李四造成损失，张三应当承担相应的经济补偿。(3)相邻管线安设关系。例如，李家的电话线必须从王家的外墙上走线才能够引到自家的住宅内。这时王家就必须为李家安装电话线提供必要的便利。即王家有义务同意李家在自家的外墙上走线。但是李家在安装电话线时应当选择对王家损害最小的路线和方法，而且不能给王家留下安全隐患，否则王家有权要求李家消除危险。如果给王家造成损害的，李家还负有赔偿损失的责任。（4）第91条：住在3楼的邻居突然在自家阳台和窗户上都安装了铁栅栏，说是出于防盗考虑。这引起了住在4楼的张某不满。张某认为，楼下安装的铁栅栏突出墙面20-40厘米，会使不法人员轻易攀爬进入他们家。楼下家安全了，可他家变得不安全了。张某诉至法院，要求楼下拆除铁栅栏。楼下辩称：没