物业经理笔试(一).doc

长沙市观澜湖物业服务有限公司物业经理面试试题（一）（时间：90分钟）姓名：日期：分数：一、 填空题（18小题每小题1分，第9小题3分，共25分）1、业主大会作出制定和修改业主公约，选、解聘物业管理公司等属于特别重要事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过。2、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；管道堵塞个月；供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期。3、一套完整的施工图，除了要有图纸目录和设计说明书以外，还应包括以下专业图纸：图图图图。4、管理的四大要素通常是指、领导和，其中领导又包括和。5、服务意识是指服务是服务人员通过语言、动作、姿态、表情、仪容仪表、行为举止所体现出的对服务对象的、和。6、住宅专项维修资金属于所有。7、物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是。8、新建物业承接验收时，物业管理公司应向索取物业档案资料。9、电梯出现紧急情况时，乘客应采取的正确措施是。二、单项选择题（每小题1分，共15分）1、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（）资质条件。A.一级 B.二级 C.三级 D.三级暂定2、物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。A.各业主分别 B.业主大会 C.业主委员会代表业主 D.物业建设单位3、业主临时公约由（ ）制定。A.建设单位 B.购房人 C.物业管理企业 D.房地产行政主管部门4、物业管理的早期介入是建设单位引入的（ ）。A.设计工作 B.工程监理工作 C.开发建设工作 D.物业管理咨询活动5、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至（ ）之日止的物业管理活动。A首次业主大会会议召开 B.业主大会成立 C.50%业主入住 D.物业服务合同生效6、业主大会选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业应向（ ）交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。A.建设单位 B.业主委员会 C.政府主管部门 D.新物业管理企业7、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ ）应当负责修复和赔偿。A.装修人 B.装修企业 C.装修施工人员 D.物业管理公司8、在购房合同约定的期限内，业主未办理入住及其相应手续的，（ ）。A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立 B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立C.业主未与建设单位联系并作有效声明的，视同入住成立D.即使业主与建设单位联系并作有效声明，仍视为入住不成立9、检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取（ ）查验方法。A.测量 B.敲击 C.使用 D.目测10、房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。A.砖结构 B. 木结构 C.钢筋混凝土结构 D.框架结构11、对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调（ ）。A.事后维修 B.紧急抢修 C.预防性维修 D.大修12、物业供配电系统技术档案不包括（ ）记录。A.日常运行 B.客户投诉 C.维修和技术改造 D.各项电气预防性实验和其它测试13、下列四种方法中，不属于白蚁防治主要方法的是（ ）。A.挖巢法 B.药杀法 C.熏蒸法 D.诱杀法14、下列四项工作中，不属于小区绿化日常养护工作的是（ ）。A.浇水 B. 病虫害防治 C. 杂草防治 D. 绿化改造工程15、下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中，表述正确的是（ ）。A. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作B. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任C. 物业管理区域内发生刑事案件时，物业管理企业不承担任何责任D. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。共20分）1、按照物业服务收费管理办法，物业服务收费实行（ ）。A.政府定价 B.政府指导价C.市场调节价 D.业主定价2、物业服务支出的构成不包括（ ）。A. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B. 物业管理企业财产保险费用C. 物业共用部位、共用设施设备保险费用D. 管理服务人员的工资E. 项目管理处用房装饰装修费用3、物业管理招标的主体包括（ ）。A. 物业管理企业 B. 物业建设单位 C. 业主大会 D. 业主委员会E. 物业所有权人4、前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有（ ）。A. 签订合同的主体不同B. 合同终止条件不同C. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要D. 前期物业服务合同属于固定期限合同，物业服务合同属于无固定期限合同E. 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同5、下列关于业主公约的说法中，正确的有（ ）。A. 业主公约经业主大会通过后生效B. 业主公约对全体业主具有约束力C. 业主公约对物业管理企业具有约束力D. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力E. 业主公约仅有道义上的约束力6、某物业竣工交付6个月时，因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中，正确的有（ ）。A. 立即通知电梯公司解决故障停梯问题B. 电梯公司应履行保修责任，并承担维修费用C. 建设单位应承担此次事故的全部费用D. 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用E. 电梯机房属物业共用部位，修缮费用应在专项维修资金中列支7、按使用功能划分，物业可分为（ ）物业。A. 居住 B. 公共C. 商业 D. 工业E. 其他8、物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括（ ）。A. 车辆维修员 B. 车辆清洗员C. 交通疏导及管理员D. 停车场保洁员E. 停车收费员9、 物业管理企业主营业务收入包括（ ）收入。A. 物业管理 B. 物业经C. 政策性亏损补贴 D. 物业大修E. 共用部位的租赁收入10、物业管理企业利润总额包括（ ）。A. 企业所属项目上交的管理酬金 B. 营业利润C. 投资净收益 D. 营业外收支净额E. 补贴收入四、判断改错题（判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“”；错误的打“”，将错误部分划线并改正。每小题1分，共10分）1、特约服务是为满足物业产权人、使用人的共同需求受其委托而提供的服务。（） 更正：。2、房屋完损等级一律以使用面积（平方米）为计量单位。() 更正：。3、低压供电系统通常以供电进户线的任一支持物为产权分界点。（）更正：。4、物业基础管理主要是针对物业本身的管理。（）更正：。 5、按照住宅室内装饰装修管理办法，业主在办理住宅装饰装修手续时，物业管理企业可以按照装饰装修管理服务协议，收取图纸施工审批费（）。更正：。6、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位（）。更正：。7、住宅专项维修资金用于弥补物业管理经费的不足（）。更正：。8、物业服务费采用包干制的，物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计（）。更正：。9、国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，物业管理企业资质分为一级、二级、三级、临时三级四个档次（）。更正：。10、业主大会应当与选聘的物业管理企业订立书面服务合同。（）。更正：。五、综合题（含现场模拟综合判断题和论述题）（30分）（一）现场模拟综合判断题(指出1个错误点得1.5分，相应说明规范做法或理由得1.5分，共15分)举例：下面是某物业公司在接管验收和专项维修资金管理方面的一些做法和基本要求，请指出其中错误或不规范之处，并说明理由。对物业接管验收中质量及遗留问题的处理1发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由施工单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。2发现影响相邻房屋的安全问题，由施工单位负责处理；因施工原因造成的质量问题，应由监理单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。3对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。4房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析情况，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善造成，则由业主委员会负责处理。5对资料遗留的问题，首先要登记确认遗留问题：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设备设施问题登记表中并请发展商相关人员签字确认。然后，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司负责人协助进行。6对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发建设单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发建设单位在三个月内解决。必要时公司负责人出面协商解决。7对于长期解决不了、势必会影响后续物业管理服务开展的问题，项目管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给建设单位备忘。8接管验收遗留问题登记表和备忘录交项目管理处归档长期保存。专项维修资金的使用与管理专项维修资金的使用严格按照物业公司定计划业主组织审查批准金融机构划款这一程序进行，业主大会有权制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用方面的规章制度。并且物业公司不定期向全体业主公布专项维修资金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以专项维修资金专户的开立按每一使用单元立账，并分列每幢的分账，以方便每一位业主查询，保证专项维修资金使用的透明性。（二）情景题（5分）举例：已知某房屋维修工程直接工程费为1000000元。各种费率如下：间接费率13.55%，计划利润率8%，税率为4%。试求以上各项费用及该工程造价。（5分）（三）案例分析题（10分）举例：一住宅小区物业管理公司告知所有的物业使用人，将对物业使用人的房屋装修活动进行统一监督管理。任何物业使用人装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以5005000元不等的罚款。一家业主在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要