宝安西乡片区区域价值与房地产市场发展特征89284606.doc

西乡片区区域价值及房地产市场发展特征分析一、 片区价值分析（一）片区在城市中的位置与功能定位西乡地处深圳市西部，东南是宝安区人民政府所在地新安街道办，西北和东北分别与福永镇、石岩镇、公明镇接壤，西接珠江口，南与宝安中心区新城相接，辖区总面积93平方公里。2006年6月，宝安中心区定位与规划确立，西乡碧海片区被纳入宝安中心区。城市定位于深圳西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地，重点发展房地产、商贸服务、金融等为主体的服务业，以及以航空、港口和与之配套的仓储、先进工业、商贸服务等为主体的现代物流业。（二）片区目前所处发展阶段分析西乡是深圳西部重要的工业基地，同时因其地理位置成为港深穗国际城市带上的重要交通枢纽，其发展分为两个阶段：第一，2001-2005是工业化阶段，也是全面城市化阶段。这一阶段工业化进程加快，第三产业迅速崛起，一定程度上使产业结构趋向协调，进一步强化了西乡工业制造业在深圳的产业分工地位。第二，2005年后，在加强工业化高速发展的前提下，实施了一系列促进城市化进程的战略措施，诸如农村撤村委会，全部改为社区居委会，本地村民全部转成了城市居民身份，“镇改街道办”，集体土地转为国有土地等，另外还加大西乡城镇建设的力度，使得城市环境、公共配套、治安环境、居住环境等得到较大的改善，从而使西乡步入了全面城市化阶段。（三）片区未来承担功能分析2007年11月，深圳市城市总体规划（2007-2020）草案公布，规划指出，未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。宝安中心区又被纳入前海中心区，和福田中心区同为“双城市中心”。西乡碧海新区将和宝安新中心区一起构成城市新中心功能区，在未来重点承担建设宝安区的行政、经济、科技、商贸、金融和文化中心，同时发展商贸、金融、保险、旅游、信息中介服务等第三产业和高科技产业，重点构筑以综合服务和居住为主的海滨新城。二、 房地产市场关键影响因素分析（一）通勤成本海滨大道宝安大道西乡大道沿江高速地铁1号延长线07年3月开工09年11月建成05年10月开工09年7月建成07年6月建成03年12月开工96年6月开工01年6月开工05年6月开工09年12月建成图1 西乡交通建设进展表1 西乡通勤情况通勤范围通勤途径通勤方式通勤时间（分钟）开通前开通后西乡-南山海滨大道、宝安大道、地铁1号线私家车、公交车、地铁30-5015-30西乡-福田海滨大道、宝安大道、地铁1号线私家车、公交车、地铁30-6020-40西乡-香港海滨大道、地铁1号线私家车、地铁6030宝安大道、西乡大道、海滨大道、沿江高速、地铁1号线共同构建了深圳西部城市的交通路网，贯通了深圳西部交通瓶颈，实现了深圳东西城市的紧密连接。无论是已经开通的宝安大道，还是未来开通的海滨大道、地铁1号线，都将大大拉近西乡与各区域的心理距离。而通勤时间上，从西乡经宝安中心区到南山、福田只需15-20分钟车程，到香港也只用30分钟，通勤范围的扩大，使得区域房地产价值得到前所未有的提升。与此同时，随着广深沿江高速的修建，将带动西乡物流业和第三产业的发展，吸引和留住更多的白领人士到在本地置业。货柜车远离居住区域，靠海行驶，西乡居住区域的宜居环境不受影响。（二） 产业发展前景西乡以毗邻宝安中心区和港口资源而获得产业发展机遇。在“以港兴区”和“宝安中心组团”战略发展规划下，紧紧抓住航空、航海港的优势，现已建设成“汽车销售服务聚集基地”、“金融一条街”、“专业市场资源整合”和“F518创意设计产业园”等重点产业基地。2005年，西乡规模以上工业总产值比上年增长了20.7%。随着深圳进入城市转型与跨越式发展的新阶段，承担城市部分“中心”功能的宝安中心区将获得巨大的发展空间。西乡也将受到经济辐射与带动，形成产业聚集效应，为本区域未来地产行业的发展提供有力的支撑。（三） 人口构成及演变表2 西乡片区人口构成及演变趋势所处阶段前一阶段当前演变趋势人口构成原住居民当地的企业职员当地的企业职员原住居民其他区域的白领其他区域的白领当地的企业职员原住居民 2006年，西乡常住人口规模为44.2万人，其中本地人口占比仅一成多。外来常住人口占主导，并在以年增长率近20%的比率增加。来自产业园区的管理者、职员正成为本区域常住人口增长的主力，以及住宅市场的消费主体。从未来趋势看，随着交通“短板效应”的逐渐消除，西乡房地产市场将承接大量来自关内区域的“外溢需求”，关内白领阶层也将成为本区域常住人口的主要来源。（四）综合配套条件表3 西乡综合配套情况名称小学中学医院公园商场数量（所）62128西乡现有的配套包括西乡中心小学、西乡公园、扩建的西乡人民医院等，新规划中的其他配套包括小学（10所）、运动场（1所）、图书馆（2所）、影剧院（3所）、文化中心（2所）以及邮局、派出所等，区域内的生活配套设施将更加完善、居民生活便利程度得到提高。三、 片区房地产市场发展特征分析（一）土地市场分析2003-2004年，是西乡土地交易市场最为活跃的两年，无论是成交宗数、成交建筑面积还是成交价格，都为历年最高，年度楼面均价分别为3704元/平米和4382元/平米。其中招商、华侨城地产先后两次联手拿下的地块，楼面地价分别达5441元、8575元/平方米，创下了当时土地拍卖价格的最高纪录。前几年出让的地块，所开发的楼盘自2005年相继推售以来，产品均价不断走高，以拿地价格占售价的比例来看，楼盘的刚性成本从32%左右下降到25%、20%甚至10%。土地增值溢价部分随开发周期的延长而明显上升。2007年下半年，宏观调控持续深入，宝安土地市场也由乐观转为谨慎。2007年12月17日，西乡两宗土地出让使用权遭遇流拍，两宗地45004800元/平米的楼面地价虽然未大幅度超出之前出让地块的价格，但由于地块含公建面积较多，尤其是开发商市场期望降低，导致地块乏人问津。表4 西乡片区历年政府公开出让商住、居住用地成交情况宗地号土地面积()总建筑面积()楼面地价(元/)出让方式交易日期开发楼盘名称（或拿地企业）销售均价（元/）楼面地价占售售价比例A112-011982217903801427拍卖2002-03-22中粮澜山花园待推/A103-005895344931451718拍卖2003-07-25缤纷世界花园540031.8%A012-00682131871065985441拍卖2003-12-30招商华侨城曦城2500021.76%A104-01081111532668001293拍卖2004-05-28阳光海湾花园1300010%A012-0070A012-0071A012-0078A122-02975807621965018575拍卖2004-11-26招商华侨城曦城3500024.5%A104-011127807834204555招标2006-9-15中信（集团）待推/注：项目销售均价采用楼盘入市时的销售价格，分批分期推售楼盘采用首次入市价格。图2 西乡历年（政府出让）商住、居住土地成交情况（二）住宅市场分析1、 供应分析西乡片区的房地产市场起步较早，后续发展中受楼盘个数和个盘体量的影响，年供应量波动较大。目前，片区仍处于成型期向成熟期发展的转型阶段。2007年，西乡片区新增供给的楼盘有8个，为富通城三、四期、槟城西岸华庭、阳光海湾花园、时代俊景园、桃源盛世园二期、金海华府、航城国际公寓、招华曦城二期。总预售面积为43.6万平方米，总供应套数为4827套。 图3 西乡片区历年住宅批准预售面积（单位：万）根据星彦监测，截至2007年底，西乡在售新盘的存量为20.6万，加上2008年待推的4-5个项目，预计明年上市量逾50万平米，后市供应较为充足。2、 需求分析2007上半年、下半年，西乡片区的市场呈现“冰火两重天”。据星彦监测数据显示，8月份之前，片区住宅市场成交量一路走高，6月份市场需求达到新高，销售面积为7.24万平方米，套数为826套，交投异常活跃。进入9月份以后，市场受调控政策的影响非常明显，成交量大幅萎缩，月成交面积和成交套数不及高峰期的十分之一。同期推售楼盘，如阳光海湾花园二期、富通城四期、金海华府等项目销售情况均不甚理想。可见，投资性需求退潮，区域自住型需求乏力，导致市场需求短期回暖难度加大。预计2008年市场仍受到调控政策的影响，余波尚未消除，购房者观望心态依然浓厚。图4 2007年4-12月西乡片区住宅销售面积与销售套数变化情况图5 2007年4-12月西乡住宅销售套均面积变化情况（单位：m2）3、 价格分析西乡片区商品房住宅价格增势迅猛。2005年成交均价“破5”，2006年山语华庭销售均价达8500元/平方米，迅速“破8”，年均涨幅呈现过快势头。进入2007年，市场价格继续走高。除了创富时代俊景园8600元/平方米外，其他楼盘的均价都不低于12000元/平方米。个别楼盘，如阳光海湾花园1期加推单位，均价达到16000元/平方米，富通城四期，均价也达到15000元/平方米。调控政策出台后，西乡片区成为受影响较为明显的片区之一。前期市场交投繁荣时，片区交通、规划等各种利好出台恰逢其时，带动大量的投资性需求，助推价格加速上行，未来上涨空间一定程度上被提前“透支”。但在后期产品品质不断走高的趋势之下，房价下调空间有限，再加上有招华曦城二期等高端项目的出现，受产品供应结构影响，区域整体房价仍将有一定幅度的拉升。图6 历年来西乡片区典型楼盘销售价格走势4、 产品品类及客群分析综观2007年西乡片区入市新盘，产品类型丰富，包括中高档居家产品、普通居家产品、投资和过渡型产品。高档居家产品的楼盘包括阳光海湾花园一、二期和富通城四期海House，主力户型为2房79-82，3房102-122。总价上，2房达到了120-130万，3房达到160-200万，4房和复式都不低于200万，较高的总价针对的客户群体主要是本地私营老板、个体户群体、企业的高层、储蓄较多的公务员以及关内少数富有人士，他们工作区域毗邻西乡，有着较深的区域情结。这部分客群年龄相对较大，购买力强，购房目的主要是改善居住环境。产品吸引因素方面，主要是偏好大客厅、大露台、私家花园、大景观的户型。西岸华庭、金海华府这类中档居家产品相对上述高档居家产品，在楼盘品质上，户型设计上以及楼盘所处地段上都稍逊一筹。主力户型2房在71-88之间，3房在101-121之间，总价也达到100万元左右，客户更多的来源于本地个体户群体、企业中高层、公务员，他们事业有成，收入理想而又稳定，有追求上档次住宅的需求，但鉴于经济实力的考虑，选择中档居家产品。目前，西乡普通居家产品需求依然很大，一是相对其它成熟区域，片区楼盘总价较低，二是户型面积理想。如桃源盛世园二期、时代俊景园主力户型都在2房75-85，3房101-128之间，总价63-100之间。大量需求客户主要是本地居民、公职人员、企业管理者、事业小成的年轻生意人，他们购房可选择的弹性较大，从2房至4房均可，更主要是改善目前住房，受制于现有经济实力，他们购房着重考虑实用性、价格等性价比。富通城三期世界公寓这一居家、投资及过渡型产品的推出，大大缓解西乡年轻的经理人员、技术人员、业务人员、办事人员等白领阶层对小户型购房的需求。单房32-41，1房48-58，总价在45-60万元和65-80万元不等。在购房客户里，投资需求型占比较大。从片区租金回报率来看，目前楼盘品质较好的30左右的单房，月租金在1000元左右，481房，月租金为1500元左右。而投资世界公寓30单房，按首付两成、20年还款期计算，每月月供需2700元；481房，每月月供达3700元。可见，目前西乡小户型租金远远不能抵供，租金对投资型需求的支撑力不足。投资者购买目的仅在于短时间内转手，在市场面临宏观调控的政策风险时，投机型需求迅速退潮，将对片区后期供应楼盘带来较大的销售压力。表5 2007年西乡新盘产品品类情况项目名称产品类型推出套数户型配比总价区间（万元）开盘日期阳光海湾花园一、二期富通城四期海House高档居家产品14172房79-82 32.6120-1302007-6-22007-8-182007-12-153房102-122 49.1160-2004房137-142 5.5220复式136-152 12.9210-250西岸华庭金海华府中档居家产品15792房71-88 66.775-1002007-5-202007-12-303房101-121 33.1110-1304房以上220 0.2240时代俊景园桃源盛世园二期普通居家产品7692房75-80 39.460-702007-6-232007-4-153房101-128 50.985-1084房137 9.8120富通城三期世界公寓居家型兼投资、过渡型产品800单房32-41 2945-602007-5-191房48-58 35.560-802房62-70 19.585-100小复式39-77 1654-110注：楼盘总价区间参照楼盘均家计算，为估算数据。（三）典型案例分析1、 项目概述表6 项目基本指标项目名称区位占地面积建筑面积容积率商业面积车位比销售均价富通城西乡3000006000001.820000富通城地处宝安新中心西区，位于西乡大道与宝源路交汇处，临近地铁一号线，其北面为西乡镇建成区，南面与宝安新中心区相连，面临风景优美的前海，同时邻珠江出海口，有数公里长的海岸线风景，东南与大小南山和大小铲岛隔海相对。富通城占地面积30万平米，总建筑面积60万平米，总规划户数约6000户左右，计划分四期开发完成。2、 开发节奏表7 项目推盘数据开盘时间推盘量销售均价销售周期一期2005.3.301580套3700-5300元/2005.5-2006.1二期2006.4.28563套6000元/2006.4-2006.11三期2006.11.201835套8000-12000元/2006.12-2007.6四期2007.12.15296套15000元/2007.12-2008富通城分四期推出，一期第一批单位于2005年3月底推出，当时起价3200元/平方米，均价约3700元/平米，推出的400余套单位当日售出80%。此后的4月、7月、8月和12月项目相继推出第2至第5批单位。至12月份的最后一批住宅，开盘均价上涨至5300元/平方米。二期06年4月28日推出，二期规模较小，仅563套住宅。因为全市楼价上涨，项目二期的均价也上涨至6300元/平米，但受楼盘规模较小的影响，销售速度相对缓慢。三期的第一、第二批分别在06年11、12月份推出，第一批均价约8000元/平方米，第二批达到8400元/平方米。第一批销售速度较快。第二批由于积累客户时间短，销售略有放慢。第三批在07年5月19日推出，均价上涨至14000元/平米，当月即售90%。四期07年12月15日推出，规模在四期当中最小，为296套。入市的均价为15000元/平米。由于受到调控政策的影响，客户观望心态浓厚，市场需求低迷，目前销售率为18%。3、 产品简析 富通城一期：表8 项目一期户型配比户型面积区间（）套数配比2*2*171-7738824.63*2*188-10551932.83*2*2110-11848930.94*2*2125-14017611.1复式196-20280.5总计1580一期户型主要以3房为主，3房比例63.7，面积在88-118平米之间，2房比例24.6，面积在71-77平米之间。另还有少量的4房和复式，比例分别为11.1和0.5。表9 项目二期户型配比户型面积区间（）套数配比2*2*175-7617330.73*2*194-10016228.83*2*2107-12414225.24*2*2133-1518014.2复式192-23961.1总计563二期户型的设置同一期差不多，仍以2房和3房为主，但3房、4房和复式的面积较一期有所增大。表10 项目三期户型配比户型面积区间（）套数配比单身公寓32-60392（复式80套）21.41*1*146-77193（复式128套）10.51*2*170-74332（复式48套）18.12*2*174-7831016.93*2*193-12151828.24*2*2192-239904.9总计1835三期的户型配比中增加了单身公寓、1房1厅和1房2厅三种投资型小户型，其中小户型里，出现复式户型，占小户型比例的27.9。不过3房2厅1卫的户型的比例仍最大。表11 项目四期户型配比户型面积区间（）套数配比1*2*133-356421.62*2*179-8213645.93*2*188-896421.64*2*21373210.8总计296四期的户型受“90，70”政策的影响，13房户型整体比例达到89.2。其中2房居多，比例为45.9。而3房的户型面积较前三期有所减小，面积为88-89平米之间。户型唯一特点就是2房与1房组合一起，形成居家型3房。4、市场反应（以四期成交客户为例）1）客户一：戴先生客户年龄：29岁左右购买户型：两房两厅一卫，自住客户描述：朋友陪同。戴先生在西乡工作，电子公司的技术人员，目前居住在厂里。看过项目的样板房，对房子的空间比较喜欢，还可以看海景，交通比较方便，到公司仅20分钟车程。父母出钱交首付，自己付月供，计划用于结婚。2）客户二：杨先生客户年龄：34岁购买户型：三房二厅一卫，自住客户描述：女儿陪同，女儿11岁，就读西乡中心小学。阳先生工作在西乡，在单位做行政工作。目前居住在新安老城区，有一套60左右的房子，觉得小了一些，换套户型大些的。比较喜欢项目的户型，有海景，同时到公司上班比较方便，打算购买10层以上89的三房。算价时，16000元/平米，觉得价格较贵，但今天开盘有很优惠的折扣，最后的成交价格还可以接受。3） 客户三：李先生：客户年龄：36岁 购买户型：三房两厅两卫，自住客户描述：夫妻同来，都在西乡工作，做餐饮生意，私营老板。认可富通地产品牌，项目为大社区，居住舒适，小孩念书方便。组合的三房户型比较喜欢，可以观海景。价格略高。成交客户认同点关键词：交通便利，观海景、生活环境优越、户型理想。未成交客户原因关键词：价格略高四、片区SWOT分析（一） 优势1、位于深圳西部，临望香港新界、元朗，南接宝安中心区，北连东莞市，地理位置优越，是未来港深穗国际城市带上的交通枢纽之一和重要工业地带，以及深圳与珠三角地区经济合作的重要枢纽。2、目前片区内存有大量未开发空地，同时尖角山项目、桃源盛世园等大盘的后期土地存储量，西乡土地资源储备丰富。再加上集体土地转成国有土地，使得西乡片区的土地资源优势更加明显。3、地铁1号线延长线、关外全面城市化、卫星城建设、宝安大道通关便捷等等众多的利好因素，预示着西乡片区美好的未来，令人心驰神往。良好的前景预期，极大地加强了消费者的信心，同时也使得西乡片区住宅市场具有较大的升值空间。（二） 劣势1、西乡片区早期粗放式的工业发展模式，使片区商品住宅、工厂和农民村交错分布，城市功能布局混乱，市容环境和卫生条件欠佳，不利于片区形象的提升，对片区规划和住宅市场的发展造成了较大限制。2、片区市政配套相对于片区人口而言则明显不足，特别是休闲娱乐和城市公共活动空间方面的配套相当匮乏，使得片区住宅在生活舒适性、便利性方面大打折扣，限制了片区居住质量的提升。3、107国道承载了较多的货柜车运营，特别是上下班时间，只要有一辆车发生事故，整个片区的交通都会受到较大影响。同时关外车辆喇嘛声随处听见，噪音很大，严重影响周边居民生活。由于这类原因，在一定程度上使得部分市区客户购房犹豫不决。4、目前，西乡房价较高，而市场的租金水平很低，每月的租金远远低于还款的月供，不仅打击投资客户的信心，同时居家客户也对目前如此高的楼盘价格产生疑虑。（三） 机遇1、新出台的深圳市城市总体规划（2007-2020）草案出炉后，规划指出，未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。西乡碧海新区作为宝安中心区一部分，被纳入前海中心区，和福田中心区同为“双城市中心”。西乡碧海新区将和宝安新中心区一起构成城市新中心功能区，在未来重点承担发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。2、深圳地铁一号线续建工程东起世界之窗，西至宝安机场，全长23.4公里，工程总投资估算为103.95亿元。线路主要经过南山片区与宝安片区，设深大站、桃园站、大新站、前海站、新安站、宝安中心站、西乡站等15个车站，预计2009年通车。地铁的开通将极大的拉近了关内外的距离，西乡将成为那些由于从房价因素被迫从关内挤压出来的客户的首选；另外，地铁的建设将使周边物业升值，加强客户置业信心，为住宅市场的开发和销售提供助力。3、30万平方米的F518创意产业园的建设，将使大批收入较高的白领和技术人员在西乡片区聚集，新进人士将产生大量的购房需求，这将进一步形成西乡住宅市场的需求支撑。4、开展了巩固“国家卫生镇”、“国家卫生城市”工作，加强了市政设施管理和维护、净化环境卫生、美化绿化环境等工作。2007年上半年，整治卫生死角160多处，清理垃圾180多吨，扎实开展垃圾屋规范化管理整治和集装箱式垃圾站的建设，完成了第一批78间垃圾屋的整治工作；完成绿化面积150亩，新建