下沙畲族民宿村项目建议书

下沙畲族民宿村项目建议书目 录一、项目概述及背景二、项目实施规划三、服务模块四、项目运营初步规划五、投资估算六、投资效益预测七、结论1、 项目概述及背景（一）项目概述1、项目名称：顺昌县下沙村畲族民族村项目2、项目地点：顺昌县下沙村3、项目投资：12000万元4、项目内容及规模：对下沙畲族村民宅进行流转并按照民宿标准进行内部装修改造，优化配套设施，打造畲族特色民宿村。（二）项目背景1、通过对下沙村整体自然资源及人文资源的调查研究，明确下沙民宿及配套服务产业的体验特征，明确对下沙民宿村的整体项目定位、市场定位、品牌定位。2、研究顺昌县下沙村物产资源以及顺昌县特产资源的关联性及独特性，通过对民宿村商业环境的整体规划，打造具顺昌县下沙地域特色的民宿旅游产品及周边配套产品。通过整体性的商业价值链条有机整合实现一二三产业融合发展。 3、研究顺昌县域尤其是下沙周边民俗文化活动，配合演艺文化活动策划方案进行文创品牌打造，以实现农业采摘体验、旅游体验、消费体验、娱乐体验为一体的体验式消费环境打造。4、对下沙民宿村的品牌思路、品牌核心价值、品牌调性进行深度挖掘，对下沙民宿村的品牌形象、视觉空间应用、品牌传播应用进行整体的品牌打造。（三）项目实施条件分析1、在旅游住宿市场，尤其是客栈民宿市场正处于爆发式增长期。依托当地一个5A级景区的优势资源，依托某市X经济圈的区位优势，下沙民宿村在旅游客源引流和主城客源引流方面具备了天然的优势。2、下沙下沙由于开发较早，已经密布传统农家乐，近两年虽然有了部分个性化的民宿参杂其中，但已经失去了整体性民宿群落打造的机会。下沙民宿村的模式在某市及某市周边城市而言，整体规划，统筹打造，集中推广的方式存在后发优势。不仅仅可以作为主力景区的服务配套，也可以作为单独的景区进行品牌包装和整体打造。3、下沙山、下沙坪、下沙峡、下沙山、下沙湖、下沙山等形态多样的旅游景区，全方面的证明了顺昌县极佳的天然生态环境。如何将生态环境资源有效的转化为下沙的原生态产品资源，甚至转化为顺昌县特色农业品牌资源，下沙民宿村除了常规的民宿住宿和餐饮形态以外，本身就是天然生态环境和原生态产品资源的展示和推广场所，可以说是一个天然的农夫市集。如何依托这样一个天然的优势资源打造下沙乃至顺昌县的农特产产品品牌是一个必须考虑的课题。4、顺昌县作为中国下沙文化之乡、下沙之乡等，本身具有丰富的地方文化资源； 如何依托这些地方文化资源来塑造下沙民宿村的文化内核，从而形成从自然景观到人文特色之间的良性互动，这本身就是品牌传播的一种良性循环。5、项目所在地下沙村，位于顺昌县下沙镇，距下沙高速下沙山出入口仅20分钟车程，由某市主城区到达项目所在地用时不足两小时。该村位于下沙山东麓谷地，青山叠翠，环境清幽，风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林，兼有有机下沙、下沙X等特色景观资源。村内现有民居建筑主要为80年代初建造，建筑质量良好，建造风格具有浓郁的当地山石建筑特色。综合以上因素，顺昌县下沙民宿村对于某市周边旅游市场属于相对稀缺性旅游资源，具产品塑造价值及传播推广内生动力。但其整体项目规划、项目实施、品牌打造，景观导示体系设计，演艺氛围包装，品牌传播体系打造都需要专业团队参与，需要一个同时具备项目规划能力和实施能力的统筹方来推进该项目。而八戒工程则是在国内极少数同时具备以上能力的专业型平台公司。（四）项目初步定位利用本项目为下沙景区周边第一个特色民宿的良好条件，以下沙村文化资源和自然风光作为依靠，通过展现传统村落形态、优美的自然风光以及淳朴的农耕生活，吸引周边城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌的同时，对下沙村村民增收及下沙特色农产品品牌的营销推广做出贡献。 （五）项目市场供求初步分析目前顺昌县下沙景区周边现有住宿大部分档次较低、缺乏特色，无法满足旅游市场对于“特色化、多样化”的需求，且经营收入较低。其一，大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较低。其二，建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单一。随着近几年下沙景区的深度开发以及城市居民周边短途游习惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于低端(150元/间以下)的“楼下吃、楼上住”的简单农家乐模式，娱乐方式也渐渐不满足于“找个房间打牌唱歌”。 此外部分高端（500元/间以上）酒店，又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少游客与旅宿地的互动沟通。因此，一个既有优美环境，又可以体会原始淳朴农耕文化的旅游项目有着较大的市场需求。 二、项目实施规划（一）项目实施目标1依托下沙X景区，宣传下沙村村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合，打响顺昌县特色民宿旅游品牌。 2保证民宿项目本身的收益，带动当地村民增收，打造当地特色农产品品牌。3建立某市市域民宿的标杆。 4积累更多经验，为以后的项目做准备。 5增强下沙X景区游客休闲住宿满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源。 6、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，打破传统景点以门票收入为主体的收入模式。（二）工作方式 八戒工程将统筹协调旅游规划、建筑规划、建筑设计、品牌策划、民宿运营、媒介传播、网络运营等专业团队组成下沙民宿村建设项目团队，与某市顺昌县下沙民宿村项目组一道对“下沙民宿村整体打造”进行专项的研究规划与项目实施；（三）工作内容1、下沙民宿村旅游资源条件研究2、下沙民宿村农业资源及人文资源条件研究3、下沙民宿村公共品牌命名及品牌定位；4、下沙民宿村整体项目改造规划；5、下沙民宿村整体品牌VI设计；6、下沙民宿村整体导视系统形象设计；7、下沙民宿村项目工程实施；8、下沙民宿村品牌宣传推广规划；9、下沙民宿村网络媒体运营；（四）项目实施安排 本项目预计在2016年8月中旬启动。本项目建议书中的服务估计在议定起始日期后，在12个月内实施完毕。（五）项目成果 项目实施完毕后，提交以下工作报告：1、顺昌县下沙民宿村整体建筑规划2、顺昌县下沙民宿村导视系统形象设计手册；3、顺昌县下沙民宿村品牌形象设计手册；4、下沙民宿村项目施工方案；5、下沙民宿村项目施工预算方案7、下沙民宿村形象宣传推广方案；8、下沙民宿村网络推广运营方案三、服务模块（一）服务框架1、市场定位研究2、整体建筑规划2、品牌形象体系搭建3、项目改造工程实施4、导视系统形象设计5、品牌形象宣传推广6、网络平台搭建及运营推广（二）工作开展流程 1、通过市场研究，对相关产业参与者的问卷访谈，对项目实施方向及品牌打造方向进行定位：2、初步了解市场机会，以及下沙民宿村自身特色的挖掘，排查和筛选定位机会点。3、通过对下沙民宿村整体建设思路、品牌定位深度挖掘，提炼下沙民宿村品牌核心价值，并进行全方位的设计表达。4、通过对项目市场的供需分析，对项目规划结构和开发时序进行规划，分阶段对项目进行规划实施。5、对投入成本及经营收益进行客观论证及整体规划，制定分阶段实施的预算和运营计划。6、结合项目运营及发展方向，制定民宿村的运营招商计划和品牌推广规划，保证项目有计划有步骤的顺利实施。7、整合顺昌县农特产产品资源及文化演艺资源，搭建民宿村网络平台，通过互联网技术手段实现线上下沙的上线运营，形成线上线下的持续互动。（三）项目预估关键时间点2016-2017：整体VI系统的打造，中心服务区建筑风貌整治，规划区基础设施梳理整治。2018-2019：民宿一期项目开发建设及宣传运营。2020-2021：民宿二期项目开发建设及宣传运营。（四）民宿改造的规模与标准 民宿客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据35-50平方米/间的客房标准进行设计。楼房主体外部装修修旧如旧，与当地传统民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户的需求确定风格样式，保证房间的实用性、丰富性和舒适性。 （五）下沙民宿村的初步规划步骤“一轴一廊 一心两翼”一轴：串联一二期开发项目的交通主轴；（长约4公里）一廊：由下沙国道引导到规划区的景观导视廊道；（长约6公里）一心：为民宿一二期项目提供商业商务等多种服务类项的综合服务中心；两翼：以宁谧氛围为主题的民宿一期（长约4公里,10栋旧房改造）及以骋怀开阔氛围为主的民宿二期。四、项目运营初步规划结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。 在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘下沙X村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。 在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色： 1、挑选1-2个项目作为民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加乡村旅游活力。 2、根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围，并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。 3、可以与当地农民配合，设立“下沙村远程农业”（暂名）计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带回某市给客户。 此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。 4、下沙村四面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系某市市区户外活动组织设计山路户外活动，对于下沙等尚未开发特色旅游资源进行探索。 5、收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。 6、根据本地地理位置，帮助外地游客设计下沙江旅游线路，体现集散地作用。 7、收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅局限于下沙村一处。 8、寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。五、投资估算投资总计约12000万元，其中部落社区土地采用与当地政府、村民合作的方式取得。 六、投资效益预测（一）投资收益预测该区主要盈利点是景点开发利用和特色旅游接待服务。根据其他同类项目的经营先例，此类项目利润率均在60%以上。（二）项目投资回收项目总投资约12000万元，年均纯利润约2000万元，预计6