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物业安全管理规定一览 第一条签订安全普查计划书 标准原文：每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划组织实施。 因为房屋及其设施是否安全，不能仅凭目测，需要相应的设备和标准来检查，这应该是技术监督部门的工作，而且其必须有检测检验的资格。所以建议业主管理委员会先聘请有关方面的专家顾问，然后与物业公司协商签订一个关于安全普查的计划书。比如每年普查的具体时间、普查哪些方面、按什么标准等等内容都要事先以文字的方式规定好，避免普查流于形式，变成每年走走过场。 第二条约定报修服务的质量 标准原文：白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场。 这完全是物业管理合同应该规定的内容，建议业主们直接将此条写入物业管理合同。同时约定服务的质量和态度：如果一个人值班，三个业主报修，怎么办？半个小时到不了场，怎么办？各种修理分别应该在几小时内完成？解决不了的如何进行赔偿等。 第三条超标准收费有罚则专职管理 标准原文：与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准。 物业公司应该与代表全体业主的业主委员会签订合同，业主个人无权就共有资产的管理事宜委托他人。服务标准最好能约定，如果超标准收费，要受什么样的处罚。 第四条管委会调查物管满意率 标准原文：每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80。 曾经很多小区的调查表，是由物业公司自己填写的。调查表要确保发到业主手中，由业主亲自填写。还要写鉴定，超过一定比率不满意可以换物业公司。建议这项调查由管委会来做。如果可能，让公证处参与调查会更有可信度。 第五条危险索赔要写入合同 标准原文：相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施。 什么叫相对封闭？在与物业公司签约时要注明小区的哪道门全天有专人值守，什么时间段有几个人在岗。 什么是危及业主安全处？国外一般规定高层楼群周围两米都属危险处，包括井盖也应该有危险标志。倘若未尽此义务造成他人损害的，由物业公司承担赔偿责任。这也应该事先在合同中注明。 第六条清扫规定是最低标准 标准原文：每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫。 一次清扫恐怕不足以保持服务范围内无杂物，业主可以通过合同约定服务范围内每日清扫的次数，也可以约定杂物出现多少分钟内必须清除，谁来评价“服务范围内无废弃杂物”，其标准又是什么。不过怎么签订合同都应该将违约责任写清楚，就是说如果达不到保洁标准的话，物业公司必须承担赔偿或者其他责任，没有违约责任的标准或者规定一般都会形同虚设。 楼梯扶手、栏杆等虽然不像汽车那样容易招灰，但是一周一次怎么说也很难保持起码的卫生。清扫次数、具体时间和方式最好还是由业主自己在合同里约定，不同地方也可不同对待，不一定一刀切。 第七条统一消毒费用有出处 标准原文：按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。 这条规定对业主的身体健康很有好处，但要约定这笔开支由谁出。政府如果有规定，当然按政府规定。但在政府没有相关规定时，业主希望小区也要进行消毒，那么一定要将此项工作的要求和费用的出处签到合同里，否则物业公司可以不做此项安排。 第八条指定装修垃圾堆放地点 标准原文：及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。 无论如何，社区内都不应该随意堆放垃圾，应该指定这些垃圾堆放的地点。而且三天太长，尤其在夏季，当天清理比较好，我们不能给SARS之类的病毒提供太多可能的传播机会。 第九条电梯无故障不间断 标准原文：主梯6：0024：00不间断运行，0：006：00呼叫运行，电梯工夜间值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；凡有备梯的，在高峰期6点8点、17点19点与主梯同时运行；主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其他维修应于23点至次日5点以内完工。 关于电梯方面的规定比较详细和全面了，物业管理委员会还可以根据本小区的实际情况与物业公司具体协商制定电梯的运行时间。比如本小区经常夜生活的人多或者有其他特殊原因必须电梯运行到很晚的，双方完全可以商定24小时不间断运行。还有设不设电梯工，如果不设是不是应该降低物业费呢？这些都可以协商解决。 Re:物业安全管理规定一览 3.巡逻时间及规律 (1)时间安排 值班岗保安实行24值班制，早班：8：0016：00，中班：16：0024：00，晚班：2 4：008：00；早、中、晚三班每10天依次轮换一次，即每月10日、20日、30日为倒班日。 (2)小区巡逻 巡逻周期：20min一次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天台巡查一遍。 巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。 (3)大厦巡逻 巡逻周期：90min巡逻打卡一次。 巡逻规律：先从天台起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室外。 (4)记录 巡逻保安员将巡逻中发现或处理的情况认真详细的记录在治安巡逻签到表内，保安班长 将本次的情况收集并记录在治安一日情况汇总表、值班情况记录内，存档。 4.治安巡逻工作的检查 交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表 是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。 每1巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写保安工作班检表。 队长巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写员工考核表。 巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。 本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告队 长或管理处处理。 四、出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理规程 1.基本原则 依法办事的原则。必须按适用的法律、法规、条例、办法等管理、办事。 文明服务的原则。在检查、办证、管理时，必须要文明服务，文明执勤。 时效性原则。在对检查、办证、管理时，必须在规定的时间内完成工作。 2.小区内出租屋暂住人员的管理 出租屋和暂住人员的出租屋治安管理许可证及暂住证的办理： a.在小区的出租屋业主和暂住人员在入住小区7天内，通知其办理两证； b.按公安部租住房屋治安管理规定、公安部暂住证申领办法的规定和要求，对业主填写的出租屋许可证申请表、业主与租屋方签订的租屋合同和治安责任书或暂住人员 填写的暂住人口登记表的有关办证资料审批； c.将审批办证的有关申请资料及办证用工本费用统一送交当地派出所办理； .从业主或暂住人员的办证申请当天起，15天内办好出租屋治安管理许可证、3 天内办好暂住证； e.出租屋治安管理许可证的有效期分为1年、半年两种、暂住证的有效期分为 3个月、半年、1年三种。 在出租屋治安管理许可证到期年审或暂住证到期的7天前通知年审或补办。 管理： a.对小区内的出租屋暂住人员的分布及流动情况要准确掌握并登记存档； b.经批准，对辖区内的出租屋及暂住人员进行不定期检查，填写房屋出租登记表，严禁单独一人对被检查对象进行检查； c.对辖区内的出租屋暂住人员的搬迁情况要及时掌握； .协助公安机关对辖区内的出租屋暂住人员进行清查，对漏办的对象督促其办理出租屋治安管理许可证、暂住证； e.对出租屋的卫生、用电安全、租住人员变动、治安责任等实施管理，对租住人或暂住人员的活动情况要掌握，预防违法犯罪行为发生。 3.小区内施工人员申请施工证的办理 申请办理程序： a.在施工单位及施工人员入驻小区施工的当天通知其办证； .核实施工证申请表与施工单位及施工人员的实际情况是否相符； c.当天办好证，并作登记存档。 管理： a.对小区内的施工单位施工地点、住宿地点、人员分布及流动情况要准确掌握，并作登记存档； .对施工单位宿舍的卫生、用电安全、灭火器配备实施管理，对施工人员的活动情况要掌握，预防违法犯罪行为发生。 4.对小区内闲游逗留的“三无”人员的管理 保安部按流动人员管理规定对小区辖区内的“三无”人员进行依法管理： a.将清查小区“三无”人员的工作纳入日常巡逻基本任务中； .协助公安机关对辖区内的“三无”人员进行管理，将小区辖区内违反流动人口管理规定的“三无”人员送交当地公安机关处理。 采取不定时针对性方式对小区内的主要公共场所、交通道路(如停车场、食街、商业街等)进行清查： a.对小区辖区内闲游、逗留的乞讨人员、散发小广告人员以及有精神病、醉酒闹事等妨碍小区治安秩序的人员彻底清查并将其驱逐出辖区外； .对于在住宅小区内扰乱治安秩序、屡教不改或不听劝阻的“三无”人员，将其交由公安机关处理，并作记录存档。 5.记录存档 对小区业主、暂住人员、施工人员的办证资料及证件有效期等进行归档，对于“三无 ”人员送交公安机关处理的，应填写“查获三无人员情况一览表”登记存档，保存期为 2年。 根据存档资料，及时督促有关人员补办或年审有关证件。 五、保安员交接班 按时交接班，接班人员应提前10min到达岗位，接班人员未到达前，当班人员不准离开岗位。 接班人员要详细了解上一班的执勤情况和当值班应注意的事项。 交班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况及注意事项向接班人员交代 清楚。 当班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接 班人应协助完成。 接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等，发现异常情况应立即报 告，必要时双方签名作证。 交班人员应负责清理值班场地卫生。 六、对讲机的配备、使用管理规定 对讲机每岗1台，固定编号。 对讲机只用于工作和突发事件时的联系，严禁用对讲机进行聊天、说笑，不得讲一切 与工作无关的事。大厦有外来人员或施工人员进出运货等，可用对讲机通知相关人员留意或监督检查。 注意爱护对讲机，并认真做好对讲机的交接工作，以防出现问题时互相推卸责任。 谁使用谁保管，严禁外借，不用时由保安领班对对讲机进行保管。不能使用或丢失时 要及时汇报，非因公丢失、损坏的，照价赔偿。 由保安领班负责每季度进行一次检查，并填写检查记录。 七、紧急集合方案 1.目的 紧急集合是处理重大突发事件所采取的紧急行动，训练队员对突发事件的反应能力，做 到镇静自如，快速出击，方法有效。通过方案演练，使每位队员掌握对付各种突发事件的程序和方法，能在短时间内到达预定地点。 2.适用范围 治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、业主(住户)和公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。 受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁。 紧急集合方案演练。 其他重大意外情况。 3.方法 每个管理处保安员宿舍安装一个报警铃，治安值班室或消防中心，其他员工宿舍应尽 量安装报警装置。 当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警，各保安队员必须在90s内到达指定地点待命。 当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警，各保安队员必须在120s(即铃响的时间)内到达指定位置待命。 4.信号控制 在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按规定的信号报警。 每季度演练一次，在演练中只能由管理处主任控制报警，公司领导每年抽查一次。 5.注意事项 必须穿制服，可以不戴帽、不扎腰带、不系领带，不能穿拖鞋或赤脚。 各岗位必须留值班员坚守岗位。 注意联络和汇报，发生紧急状况，立即向领导汇报，将情况用对讲机告知值班人员。 八、保安应急计划和措施 1.目的 在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证 出色完成上级交办的临时任务。为增强应变能力和战斗力，平时每个管理处保安员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。 1.适用范围 治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主(住户)或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。 对受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。 其他重大意外情况。 2.职责 对可能发生的紧急、突发事件，由管理处负责制定保安应急计划，报上审批。 对即将发生或已发生的突发事件由保安队长临时确定应急措施，同时向上级汇报。 3.计划 计划。对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定 应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行；在处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，保安队长临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼 梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来；制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。 实施。在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认可；对发 生的每一事件必须进行总结，如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的再次发生；保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的 记录长期保存。 九、保安工作时限规定 为了保证保安工作质量，必须规定工作时限。某企业保安工作时限规定见下表： 十、保安员训练考核标准 1.单兵队列考核标准 军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下颚微收，两臂下垂，五指 并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。 停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。 齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约30cm，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约25cm，步幅75m，步速112116步min。 正步与立定：绷脚尖，小腿带动大腿，脚掌离地约25cm，步幅75，步速110115 步min。