森林景观资源资产评估.docx

精品文档 你我共享第三节 森林景观资产评定一、森林景观资源评估 森林景观资源是指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林(含森林公园)、森林游憩地、部分名胜古迹和革命纪念林、古树名木等。 森林景观资产评估是为保护森林景观资源资产所有者和经营者的合法权益，为日趋活跃的以森林景观资源资产为对象的合作经营、股份经营、资产转让等经济活动提供一个客观合理的价格。二、森林景观资产评估方法森林景观资产评估主要选择现行市价法，收益现值法 包括年金资本化法、条件价值法、重置成本法等几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。由于森林景观资产评估比较复杂，因此选用较适用方法介绍。 (一)现行市价法 现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为： E=KKbGS (4-41)式中E森林景观资产评估值； K景观质量调整系数； Kb物价指数调整系数； G参照物单位面积的市场价格(形hm2)； S被评估森林景观资产的面积。 (二)年金资本化法 年金资本化法主要适用于有相对稳定收入的森林景观资产的价值评估。其计算公式为： E=A/P （442) 式中E森林景观资产评估值； A年均纯收益； P投资收益率。 (三)条件价值法 条件价值法是通过对游客进行调查，获得森林景观资产评估值的评估方法。评估操作过程中需考虑以下两种情形： 1评估对象为整个森林风景区 运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时，主要步骤如下：进行游客调查，得出游客对该景区门票的平均愿意支付值； 以该平均愿意支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其他经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入； 年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益； 以年均纯收益除以适宜的投资收益率得出该森林风景区的评估值。 2旅游风景区中某一森林景观资产的评估 森林景观资产仅为风景区的一部分时，运用条件价值法评估森林景观资产的主要步骤如下： 计算出该风景XE,总的评估值； 进行游客调查，计算在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值； 以该愿意支付值作为合理门票价格，计算出风景区的评估值； 风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资产的评估值。(四)重置成本法 重置成本法是用现有条件下重新取得与被评估对象相类似的森林景观资产所需的成本费用，作为被评估森林景观资产价值的评估方法。其重置价值主要考虑林木、林地和旅游设施的重置价值。计算公式为： E=KCi(1+p)n-i+1+Q (4-43)式中E森林景观资产评估值； K景观质量调整系数； Ci第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等； Q旅游设施重置价；p利率。张志云版森林资源资产评估森林景观资源资产评估81-1森林景观资源资产的概念“景观”意同于“景色、山水、风景”。“景”是以自然环境为主(包括人工环境)的客观世界表现的一种信息，“观”是这种形象信息通过人们的感官(视觉、听觉、嗅觉、味觉)传到大脑而产生的感觉、情感与联想，景观即反映客观世界的形象信息与主观世界感受的综合。森林景观是以一定的森林群落为主，与一定的地球表面气候、土壤、地貌、生物所形成，表现特定的客现世界形象信息，具有观光、欣赏、游览、休闲价值的一种自然人文环境综合体。具有森林景观特征的森林资源，统称为森林景观资源。属于依托森林及由森林形成的特有小气候而综合形成的风景资源都属于森林景观资源的范畴，包括自然或人工栽植的森林、草原、草甸、古树名木、奇花异草等植物景观、野生动物及其他生物资源形成的景观。 森林景观资源资产是指通过法律程序、明确归属为某经济主体，并作为生产要素投入经营活动能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林(森林公园)、森林游憩地、山地名胜古迹和古树名木等。812森林景观资源资产的特点 森林景观资源资产是一种特殊的森林资源资产，主要特点有： (1)可持续性：在森林游憩过程中一般不损害景观资源和环境，不会产生森林景观资源资产实体性损耗，而可从中获取各种知识并得到享受，使身心舒畅。同时随着景观知名度的提高，景观的价值也不断增长，森林景观资源资产利用容易做到保护环境与发展经济相结合，实现可持续性。 。(2)资产利用的社会性。森林景观资源资产的开发利用会带来季节性的人口流动，带来交通、森林旅游等服务行业的繁荣，带动地区性社会经济发展。(3)资产产品的不可转移性。森林景观资产不仅像一般的森林资产一样不可移动，且其产品也是不能运输、不能转移的。而其他森林资产的产品大多是可以转移的，如木材。 (4)资产产品消费的逆向流动性。森林景观资源资产产品的不可转移性决定了其产品的消费只能在该林地上，要求景观使用者必须亲身到森林景观资源地才能进行消费。 (5)资产使用的特殊性。森林景观资源资产是特殊资产，只要合理开发，妥善保护，其资产的使用对资产本身无消耗，产品的产出只要有用户，即可自动产出而无需其他原材料。8.1.3森林景观资源资产价值类型马克思的劳动价值论认为，森林景观资源资产的价值由无差别的人类社会劳动所构成，其价值量由无差别的人类劳动投入量决定。但是，森林景观又是人们对森林美的一种主观意志表达，森林景观资源资产价值取决于人们对价值客体的态度、爱好，并与公众的信仰、伦理、道德水准相关，这是一种主客观价值的体现，也构成为森林景观资源资产价值伴估的基础。 (1)森林景观资源资产使用价值森林景观资源资产使用价值是指森林景观资源资产可以直接为人们所利用的价值，包括： 旅游价值。人们为了获得森林游憩服务愿意付出的费用。森林以及其中的河流可以供人们狩猎、野营、漫步、观赏、游泳、划船和钓鱼等，消费者愿意付出一定的费用如门票费、执照费、税收和旅行费用等，以获取这种服务。 科学研究价值。主要指能够提供给人们进行各种科学研究，如森林生物多样性、森林群落研究的价值。历史文化教育价值。森林可以提供多种历史的、文化的、科普的教育场所和样本，它的价值司以由科普教育实习、图书画片制作发行价值等来体现。环境价值。主要包括了森林资源在有机质的生产、维持大气中CO2和O2的平衡、保持水土和涵养水源等方面的价值。 (2)森林景观资源的非使用价值 森林景观资源的非使用价值是森林资源中不能直接为人们所利用或不能为当前人们所利用，而是供未来或子孙后代利用的价值。包括：选择价值。人们不仅自愿支付一定的费用以现场获得游憩服务，而且愿意为自己的未来支付一定的费用，以便把这种森林游憩服务的选择留给自己，这种为自己未来而支付的费用即为森林游憩的选择价值。遗产价值。遗产价值是指当代人为了把森林游憩遗产保留给子孙后代而自愿支付的费用，因为人们不希望森林游憩遗产在后代人能利用之前就完全损失掉。存在价值。森林游憩的存在价值是人们为后代人保护森林野生生物及其生境愿意支付的费用，如人们自愿支付一定的资金能够为后代人对生物多样性加以保护。82森林景观资源质量评价 821森林景观资源分类 根据中国森林公园风景资源质量等级评定(GBT180051999)标准，森林景观 资源分为5类(表81)。表8-1森林景观资源构成名称构成说明地文景观资源包括典型地质构造、标准地层剖面、生物化石点、自然灾变遗迹、名山、火山熔岩景观、蚀余景观、奇特与像形山石、沙(砾石)地、沙(砾石)滩、岛屿、洞穴及其他地文景观森林水文景观资源包括风景河段、漂流河段、湖泊、瀑布、泉、冰川及其他水文景观景观生物景观资源包括各种自然或人工栽植的森林、草原、草甸、古树名木、奇花异草等植物景观；野生或人工培育的动物及其他生物资源及景观人文景观资源包括历史古迹、古今建筑、社会风情、地方产品及其他人文景观天象景观资源包括雪景、雨景、云海、朝晖、夕阳、佛光、屋景、极光、雾淞及其他天象景观。 822森林景观资源质量评价 我国普遍采用定性评价方法进行森林景观资源的质量评价。近年也有不少学者借鉴旅游部门的评价方法，运用数量化模型和层次分析法，进行定量与定性结合的评价。从操作性看，国家颁布的中国森林公园风景资源质量等级评定标准，能够客观、科学、综合地反映森林景观资源质量状况、环境特征、区位开发条件，所介绍的风景资源质量评价方法，具有权威性和实用性，适宜作为森林景观资源资产质量和实体状况评价的首选方法。 8221评价因子 典型度：景观资源在景观、环境等方面的典型程度； 自然度：景观资源主体及所处生态环境的保全程度； 多样度：景观资源的类别、形态、特征等方面的多样化程度； 科学度：景观资源在科普教育、科学研究等方面的价值； 利用度：景观资源开展旅游活动的难易程度和生态环境的承受能力； 吸引度：景观资源对旅游者的吸引程度； 地带度：生物资源水平地带性和垂直地带性分布的典型特征程度； 珍稀度：景观资源含有国家重点保护动植物、文物各级别的类别、数量等方面的独特程度； 组合度：景观资源类型之间的联系、补充、烘托等相互关系程度。 8222评价方法森林景观资源质量评价分森林景观资源基本质量评价，森林景观资源区域环境质量评价，森林景观资源旅游开发利用条件评价。 (1)森林景观资源基本质量评价 B=Xi*Fif (81) 式中：B景观资源基本质量评价分值； 。 Xi景观资源类型评分值； f一景观资源类型权数。 (2)森林景观资源质量评价 M=B+Z+T (82) 式中：M森林景观资源质量评价分值； B景观资源基本质量评分值； Z景观资源组合状况评分值； T-特色附加分。 评价因子的评分值越接近于权数，表示景观资源的基本质量越接近于理想状态。 森林景观资源质量评价因子评分值及权重见表8-2。 表8_2森林景观资源类型质量评价因子评分值及权重表 景观类型评价因子极强强较强弱因子权值景观类型权值森林景观基本权值森林景观总权值典型度 5 43 2 lO 5 自然度 5 43 2 1O 5地文资源 吸引度 4 3 2 1O 4 20 多样度 3 2 l 1O 3 科学度 3 2 1 10 3典型度 5 43 2 10 5 自然度 5 43 2 10 5水文资源 吸引度 4 3 2 l0 4 20 多样度 3 2 1 l0 3科学度 3 2 1 10 3地带度108 76 53 20 10 珍稀度 108 76 53 2O 10生物资源 多样度 86 54 32 lO 8 4053 吸引度 65 4 32 l0 6 60 科学度 65 4 32 lO 6珍稀度 4 43 2 1O 4 典型度 4 43 2 1O 4人文资源 多样度 3 2 21 1O 3 15 吸引度 2 21 10.5 0.50 2 利用度 2 2l 10.5 0.50 2多样度l0.8 0.7O5 O40.3 0.20 1珍稀度1O8 0.7O5 O40.3 0.2O 1天象资源典型度1O8 O7O5 0.4O3 O2O 1 5 吸引度 1O8 O7O5 O4一O3 O2O l 利用度 10.8 O7O5 O4O3 O2O 1组合状况组合度 1.51.2 1.1O8 O7O4 O3O 1.5 1.5 3特色附加附加分21.5 1.4l_0 O9O5 O4O 2 2 4 (3)森林景观资源区域环境质量评价 森林景观资源区域环境质量评价分值按以下环境要素进行评价获得，满分值为20分。森林景观资源区域环境质量评价指标包括：大气质量、地表水质量、土壤质量、负离子含量、空气细菌含量。森林景观资源区域环境质量评价分值(日)计算由各项指标评分值(表8_3)累加获得。表8_3森林景观资源区域环境质量评价评分标准评价项目|评价标准评分值达到国家大气环境质量(GB30961996)一级标准 4 大气质量 达到国家大气环境质量(GB30961996)二级标准 2 达到国家地面水环境质量(GB38381988)一级标准 4 地面水质量 达到国家地面水环境质量(GB3838一1988)二级标准 2 达到国家土壤环境质量(GBl56181995)一级标准 3 土壤质量 达到国家土壤环境质量(GBl56181995)二级标准 2 旅游旺季主要景点其含量为5万个cm 5 旅游旺季主要景点其含量为1万5万个cm 4 负离子含量 旅游旺季主要景点其含量为0.3万1万个cnl3 2 旅游旺季主要景点其含量为O1万O3万个cm3 1 空气细菌含量为1000个m。以下 4 空气细菌含量 空气细菌含量为O1万l万个m。 3 空气细菌含量为1万5万个m。 1注：各单项指标评分值累加得出环境质量评价分值，满分值为20分。 (4)森林景观资源旅游开发利用条件评价 森林景观资源旅游开发利用条件评价，按以下评价指标评分标准进行，满分20分。森林景观资源旅游开发利用条件评价指标包括：公园面积、旅游适游期、区位条件、外部交通、内部交通、基础设施条件。森林景观资源旅游开发利用条件评价分值(L)由各项指标评分值(表84)累加获得。 (5)森林景观资源质量等级评定 N=M+H+L (83)式中：N森林景观资源质量等级评定分值； M森林景观资源质量评价分值； H森林景观区域环境质量评价分值；L森林景观旅游开发利用条件评价分值。表8-4森林景观资源旅游开发利用条件评价指标评分标准评价项目评价指标评价值 景观资源面积规划面积大于500hm2 2 景观资源面积 景观资源面积规划面积小于500hm。 1 大于或等于240dy 2 旅游适游期 在150 dy至240(dy之间 1 小于150 dy O5距省会城市(含省级市)小于100km，或景观资源地为中心、半径100km内有100万人口规模的城市，或100km内有著名的旅游区(点) 2 区位条件 距省会城市(含省级市)或著名旅游区(点)100200km l 距省会城市(含省级市)或著名旅游区(点)超过200km 0.5 续评价项目评价指标评价值 铁路 50km内通铁路，在铁路干线上，中等或大站，客流量大 1 50km内通铁路，不在铁路干线上，客流量小 0.5 公路 国道或省道，有交通车随时可达，客流量大 1外部交通 省道或县级道路，交通车较多，有一定客流量 0.5 水路 水路较方便，客流量大，在当地交通中占有重要地位 1 水路较方便，有客运 0.5 航空 100km内有国内空港或150km内有国际空港 1 区域内有多种交通方式可供选择，具备游览的通达性 1 内部交通 区域内交通方式较为单一 0.5 基础设施条件自有水源或各区通自来水，有充足变压电供应，有较为完善的内外部通讯条件，旅游接待服务较好 2 通水、电，有通讯和接待能力，但各类基础设施条件一般 1 注：各单项指标评分值累加得出景观资源旅游开发利用的评价值。 森林景观资源质量等级评定分值满分为100分。 森林景观资源质量等级确定标准(按森林景观资源质量评定分值划分为三级)： 一级为80100分，符合一级的森林景观资源，多为资源价值和旅游价值高，难以人工再造，应加强保护，制定保全、保存和发展的具体措施。 二级为6079分，符合二级的森林景观资源，其资源价值和旅游价值较高，应当在保证其可持续发展的前提下，进行科学、合理地开发利用。 三级为4059分，符合三级的森林景观资源，在开展风景旅游活动的同时进行森林景观资源质量和生态环境质量的改造、改善和提高。 三级以下的森林景观资源，应首先进行资源的质量和环境的改善。 8.3森林景观资产评估 在划分森林景观资源资产类型，确定评估森林景观的质量，综合评定森林景观资源资产等级的基础上，选择合适的评估方法估算森林景观资源资产的价格。 8.3.1 森林景观资产评估应提供的基础材料 评估对象的山林权属分布图、山林权清册、山林权证书等具有法律效力的产权证明； 评估对象基本情况及森林资源清查资料； 森林景观资源调查分类评级资料； 森林景观资源开发与旅游基础设施建设资料；森林旅游经营现状(一般应提供3年以上财务会计报表)； 其他有关资料。 832森林景观资源资产评估方法 根据森林资源资产评估技术规范(试行)，森林景观资源资产评估主要选择市价法、重置成本法、收益现值法等，结合景区评价等级和相关设施等进行综合评估估算。 8321现行市价法 现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对像值的方法。其计算公式为： E=K1K2GJs (84)被评估森林景观资源资产质量等级评定分值 K1=被评估森林景观资源资产质量等级评定分值/所参照森林景观资源资产质量等级评定分值 K2-评估基准日评估对象所在地区旅游行业相关物价指数/所参照资产交易时其所在地区旅游行业相关物价指数式中：E森林景观资源资产评估值； K1森林景观质量调整系数； K2旅游消费水平调整系数； G参照物单位有效利用面积的市场价格(元hm2)(即为参照物单位森林景观 资源资产评估值除以参照物单位景观资源有效利用面积)； S被评估森林景观资源资产的有效利用面积。应用该方法评估需满足两个前提条件：一是有一个活跃的公开市场，二是公开市上有可比的森林景观资源资产交易案例。实际操作时，森林景观质量等级可根据82节的方法确定。旅游消费水平调整系；用待评估对象森林景观的游客日均消费水平(包括食、住、购、娱4个方面)与参照物地区的游客日均消费水平之比求得。市价法是资产评估中最直接、最具说服力的评估方法之一。在森林景观资源资产市场交易环境比较成熟、公开、有序，且有足够数量可比交易案例以供参考的情况下，宜优先选用此方法。但是，目前国内森林景观资源资产公开市场交易案例较少，且由于森林景观资源的自然特性、周边经济因素、经营环境等的不同，给市价法的应用带来了很多限制。 8322重置成本法 重置成本法是指按现时的标准、工价及生产水平，将重新营造一块被评估对象相的森林资源资产所需的成本费用，作为被评估森林景观资源资产的评估值。具体公式 E=KCi *(1+r)n-i+1+Q * v (85 式中：E森林景观资源资产评估值； K景观质量调整系数； Ci第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等； Q旅游设施重置价； V旅游设施成新率； r折现率； n平均林龄。在森林景观资源资产评估中，用造林成本、抚育成本、管护成本和森林经营管理成本来衡量森林价值，虽然有偏差，却易为人们所理解和接受。这种方法是对森林景观资源资产评估方法的一种必要补充，是一种替代方法，或是确定资产最低价，“保本”价的方法，较适用于森林景观建设初期，景观资源资产价值收益体现不明显、不稳定的阶段。运用重置成本法评估森林景观资源资产的关键在于：一是确定森林景观资源的重置价值；二是合理估算景观资源资产的各种贬值与耗费。 8323收益现值法 该法适用于市场发育较成熟，年均收益相对稳定，旅游资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估。主要包括年金资本化法和条件价值法等。在实际的操作过程中，可根据被评估对象的特点和评估要求选取适当的方法。 (1)假设开发法该方法主要用于被评估森林景观资源资产需要经过一定的基础性建设，才能给经营主体带来经济效益采用的评估方法。其计算公式为： n En= A/(1+r)n (8_6) i=1，式中：En森林景观资源资产评估值； A 森林景观资源资产第i年的预期收益额(需扣减投资额)； r-折现率； n评估年限。该方法是在合理开发的假设条件下，先测算评估对象达到预定可经营状态时必要的初始开发投资，再预测评估对象在营运期内各年经营净收益，然后将各年经营净收益现值扣减初始投资现值后的差额累计求和，作为森林景观资源资产评估价值。 如森林景观资源资产已开发完成，未来不需要再进行基本建设投资，并已经开始经营获利，在评估时不再测算开发投资，仅预测未来经营期内的预期净收益额折现并累计求和，作为森林景观资源资产评估价值。运用假设开发法评估森林景观资产关键在于确定年纯收益(A)和投资收益率(r)。年纯收益包括门票收入的利润，景区内的其他设施的超额利润。投资收益率r需根据森林旅游行业的实际情况，参考银行存贷款利率和证券投资收益率等综合确定。(2)条件价值法 条件价值法简称CVM，也称意愿调查法，自愿支付法，调查法，直接询问法和假定价法，于1963年由Davis首次将此法应用于游憩资源的效益评估上。CVM属于直接性经济评价方法，是目前西方国家用于评价没有市场价格的环境服务(如森林游憩等)最流行也是较为成功的方法。 支付意愿简称WTP，是指消费者为获得一种商品、一次机会或一种享受而愿意支付的货币资金。目前，支付意愿已被美、英等西方国家的法规和标准规定为环境效益评价的标准指标，并用来评价各种环境效益的经济价值。在森林景观资源资产评估中运用条件价值法，就是通过对游客进行问卷调查，测算出游客对森林景观资源的平均支付意愿，以该平均支付意愿作为合理的门票价格，从而获得森林景观资源资产评估价值的方法。 评估步骤。 A整个森林风景区的评估：调查并得出游客对该森林风景区门票的平均支付意愿值；计算出景区的年门票收人，其他经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入；年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益；年均纯收益以适当的投资收益率折现，得出该景区评估值。 B旅游风景区中某一森林景观资源资产的评估：计算该风景区总的评估值；调查并得出在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值；以该愿意支付值作为合理门票价格，计算风景区评估值；风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资源资产的评估值。支付意愿的测算。运用条件价值法对森林景观资源资产评估，关键在于对游客的支付意愿进行合理、准确的估算，游客的支付意愿大，折算成的门票价格就高，景观的价格也相对高。 通过问卷调查资料对支付意愿进行计算：WTP=Qi*WTPi/Qi (87)用总平均支付意愿作为合理门票价格。 在测算出游客的平均支付意愿以后，景观或景区门票收入与合理的门票价格成正比，也应与景区的年游客数量呈正比，可以用数学表达式：A=WTPQ (88) A：。Q (8_8)式中：WTP合理门票价格； Q年游客数量； A年门票收入。如果，WTP选用的是当年值，则Q值也应选用当年的实际人数，若是通过曲线方程和其它模型预测或模拟出来的，游客量值也应与之相配，即预测年份的游客量。其他经营项目的收入和成本费用。在森林景观区设立各种观光、游览、接待设施或增添人造景点是对景观的一种必要补充，游人在欣赏森林美丽景色中游乐，在游乐中享受大自然的美丽景色，在森林里漫步、游憩、野餐等，充分地与自然环境融为一体，不仅能锻炼身体、陶冶情操，而且可以在景点游玩中增长知识，增进感情，甚至体验一份惊喜与刺激。如在水面上开展摩托快艇、高空降落，在森林中进行体能测试、高速滑道等项目。这些经营项目的收入中包含了三个部分： 由经营者或投资者投入经营的成本费用，其可能是固定的，也有可能是变化的，这部分逐年发生和计算。 由固定资产投入和流动资产投入产生的正常收益构成，表达式为： A=C * r (89)式中：C投资成本； r社会平均收益率或行业平均收益率。 正常收益和平均收益与经营项目投入成本及经营项目内容有关。 经营项目的超额投资收益。这是经营者投资的主要目标，其本质是通过对景观的依托享有或垄断形成的，其与景观资产所有者实得收益的差额，则是项目经营者超额利润的源泉。与景观资产收入、经营项目收入相对应的成本费用，即原始成本、费用及应计利息，构成总成本费用。在实际操作中，有两种方法计算这部分景观超额收益：一是通过实际收入扣除其他两部分值来计算；另一种是根据森林景观所有者实际所得的管理费用等来计算。森林景观资源资产评估值的确定。在森林资产评估中，利率一般定为46。因考虑到森林景观经营的风险较大，参考一般折现率水平，把森林景观资产评估折现率定为8。根据以上分析，可以综合而得森林景观资源资产评估计算公式：E=Q x kIQ形qQ，j=1。，r(1。-I-r)”+A一日 k2 b【(1+r)n1-c。(1+p)(1+r)“ m=1九=1 (810)式中：E评估值； Q年游客数量； Qi以前年度游客数量； K1、K2、K3以前某年度； ww，i-4年度游客支付意愿； A其他经营项目经营收入； B其他经营项目经营费用； Cm经营项目投资； r折现率； P社会平均投资利润率； n森林景观资产经营期限； h项目投资距评估的年数。 在运用条件价值法时，游客的支付意愿值主要是通过调查问卷的方式获得。而在调查问卷时可能存在起点偏差、信息偏差、策略偏差、假设偏差，加上问卷内容的设计，以及如何适当发问等没有统一的标准，如何将偏差降低到可接受的范围，还需要在评估实践作进一步的研究规范。84森林景观资源资产评估实例 某会计师事务所曾对江西省樟树市的阁皂山国家森林公园35年经营权进行了评估。其评估技术方法简要介绍如下。 841 森林公园风景资源质量等级评定 评估人员依据旅游资源分类、调查与评价(GBT 189722003)，将市阁皂山国家森林公园旅游资源分为8主类、23亚类。同时，依据中国森林公园风景资源质量等级评定，综合地文资源、水文资源、生物资源、人文资源和天象资源等五方面，以典型度、自然度、多样度、科学度、利用度、吸引度、地带度、珍稀度和组合度等作为评价因子，对被评估森林公园拟建市阁皂山国家森林公园可行性研究报告中有关景观资源等级评定得分进行了核查，对森林公园景观质量等级重新作了复查计算评定。 (1)景观资源基本质量评价分值 B=XiFi/F式中：B景观资源基本质量评价分值； X景观资源类型评分值； F景观类型权重。 B= (2820+2420+5440+1615+65)100=3470 (2)森林公园景观资源质量评价分值 M=B+Z+T式中：M森林公园景观资源质量评价分值； B景观资源基本质量评分值； Z景观资源组合状况评分值； T特色附加分。 M=3470+2+2=3870 (3)森林公园景观资源质量等级评定分值计算 N=M+H+T式中：N森林公园景观资源质量等级评定分值； M森林景观资源质量评价分值； H森林公园区域环境质量评价分值； L森林公园旅游开发利用条件评价分值。 =3870+16+14=6870 (4)森林公园景观资源质量等级评定结论 森林景观资源质量核查评定总得分为6870分，符合二级森林公园景观资源等级。 评价结果对选取同一级别质量等级的森林公园作为参照案例提供了依据，对预测景区人园游客量、各项目游客量，以及进行成本费用分析提供了重要参考。 842森林公园风景资源资产评估 被估森林公园2002年建成，经营7年多，经营资料较为完善，未来经营情况可预测，故评估方法采用收收益现值法。 En= Ai/(1+r)i 式中：En森林景观资源资产评估值； Ai森林景观资源资产第i个收益期的预期收益额(需扣减投资额)； r折现率； n评估年限。其中： Ai=ai-Ii-Ci-Fi ai森林景观资源资产(景区)第i年经营总收入； Ii森林景观资源资产(景区)第i年基础设施、设备更新改造投资支出； Ci森林景观资源资产(景区)第i年经营总支出(包括成本、税费等)； Fi行业平均经营利润。 8421 经营总收入确认 依据森林公园现有的经营项目，经营总收入包括年门票收入、观光汽车收入和公园内餐饮及纪念品销售收入。 ， (1)经营总收入计算公式 Ai=(Q1iPli)+(Q2iP2i)+Si(i=1，2，35)式中：Q1i第i年入园游客数； P1i门票价格； Q2i第i年观光车乘坐游客量； P2i观光车乘坐价格； Si第i年公园内餐饮及纪念品销售收入。 (2)年入园游客规模预测游客增长率的确定。未来35年游客量的预测，一考虑公园经营7年的游客量，二在本区域内选取3家森林公园的游客量作调整参考依据。选取要求是：地理区域相邻；质量等级评定划分为同一级别；景区面积、规模相近；景区周边目标城市消费水平相近；景区交通水平相近(包括景区距附近各市县距离以及干道路况等)；景区设施水平及核心景区周边住宿、餐饮条件相近；经营年数相对较长。按照上述原则，选取与被估森林公园各方面最为相近的3家森林公园。考虑到其年游客增减趋势能客观反映被估森林公园所在地区以及所定位目标市场的旅游消费情况和趋势，将其游客量的增长率作为对被估森林公园游客量预测的重要参考依据。表8_5阁皂山国家森林公园及相近三家森林公园游人统计与预测单位：万人、项目年度本公园游人公园1游人公园2 游人公园3游人数量增率数量增率数量增率数量增率 统计 2003 10O 8.8 10.3 7.8 统计 2004 11oo 10O 10.9 23.86 12.12 17.67 9.25 18.59 统计 2005 12.65 15O 13.55 24.3l 13.86 14.36 10.53 13.84 统计 2006 15.18 20.0 17,27 27.45 15.32 10.53 12.64 20.04 统计 2007 18.975 25.0 20.52 18.82 17.37 13.38 14.96 18.35 统计 2008 22.77 20.0 23.97 16.81 19.84 14.22 17.15 14.64 统计 2009 27.324 20.0 26.55 10.76 2l_75 9.63 19.96 16.38 合计平均增长 18.33 20.34 13.30 16.97 按8-5中的表数据计算2009年以后被评估森林公园每年的游客量平均增长率。 V=(1833+2034+1330+1697)4=172 游客总规模预测。 Q1i+1=Q1i* (1+V)式中：Q1i+1阁皂山国家森林公园第i年游客量； Q1i阁皂山国家森林公园第：i-1年游客量； V阁皂山国家森林公园年平均游客量增长率。 依据风景名