02房地产销售人员培训：销售、产权、按揭、税费知识.ppt

中南地产房地产交易按揭知识培训 2 权证知识 权证 是在他项权利登记后 房管部门核发 由抵押权人持有的权利证书 房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发的合法所有权证书 房管部门核发给房屋所有人的对房屋拥有合法所有权的证书 是指 房屋所有权证 和 土地使用权证 权证办理问题 问题解答 购买一手商品房 何时可以申请办理 房地产证 根据规定 只有商品房项目办理了房地产初始登记后 小业主才能顺利地领取 房地产证 也就是说 只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记 按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后 初始登记才算结束 小业主才能办证 因此 并不是开发商一提交商品房项目的资料后 小业主就可以申请办理 房地产证 权证办理问题 问题解答 开发商办理产权证的期限是多少 由于开发商的原因 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的 除当事人有特殊约定外 开发商应承担违约责任 产权证的期限规定如下 权证办理问题 问题解答 1 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限 2 商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的 自房屋交付使用之日起90日 3 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的 自合同订立之日起90日 权证办理问题 问题解答 未成年人是否可以作为权利人办理 房地产证 未成年人可以作为权利人办理 房地产证 但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明 并在 房地产证 上备注其法定监护人姓名 由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人 因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定 问题解答 购房合同上签夫妻两人名字的 办理产权证时 能否只登记其中一人名字 产权证上登记的产权人是根据购房合同上签订的购房人来认定的 但在商品房竣工之前 合同签订双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增 减名手续 限于直系关系 若商品房竣工后 产权证只能按购房合同签订的购房人登记产权人 权证办理问题 产权登记知识 产权登记的分类 由土地使用权和房屋所有权所引申出的其他权利的登记 例 抵押权 典权 租赁权 继承权等 1抵押权的设定或变更2典权的设立或变更3法律法规其他规定 房屋所有权占有权使用权收益权处分权 买卖 交换 赠与 继承 遗赠 法律规定的其他情形 新建 原有未登记 1 用途发生改变2 权利人姓名或名称发生改变3 土地房屋面积增减4 房地产分割合并5 法律固定其他情形 预告登记 对未建成房屋的预购 转让 抵押的当事人取得土地使用权 房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权在一定年限内的确认 房地产产权登记程序 房地产产权登记程序 税费知识 税费名词 契税 指由于土地使用权出让 转让 房屋买卖 交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋 营业税 指对销售房地产的单位和个人 就其营业额按率计征的一种税 税费名词 营业税附加 指对交纳营业税的单位和个人 就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加 房产税 指以房屋为征税对象 按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税 税费名词 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让 出租或其他活动并取得收入 就其所得计算征收的一种税赋 税费名词 土地增值税 对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种 房地产交易手续费 指由政府依法设立的 由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用 税费名词 房屋权属登记费 指房地产管理部门在办理产权登记时按照国家政策收取的费用 其他 指不属于以上类别的其他税费 如土地收益金 土地出让金等 北海市地方税务局二手房交易缴纳税费一览表 抵押 按揭知识 抵押按揭名词 房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 现房抵押 是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 抵押按揭名词 在建工程抵押 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 按揭 购房贷款抵押 是指购房人在支付首期规定的房价款后 由贷款银行代其支付其余的购房款 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 抵押按揭名词 住房公积金 是单位及其在职职工缴存的长期住房储金 单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务 实行专户存储 归职工个人所有 按 专项使用 的原则运用住房公积金 只能用于职工购 建 大修住房 如果职工积累的公积金 包括其本户成员及其亲属积累的公积金 不足以支付购 建 大修住房费用的 可申请公积金贷款 按揭贷款类型 个人住房商业性贷款流程 合同备案 签订商品房买卖合同 付清首期款 准备贷款资料 办理申请贷款手续 银行审查批准 签订 住房预抵押贷款合同 购房人购买保险 借款人开设还款账户 办理预抵押登记手续 交易中心出产证 银行取回他项权利证明 银行放款 借款人还款 贷款还清 办理注销抵押手续 抵押按揭知识 抵押按揭知识 抵押按揭知识 公积金贷款流程 受理 借款人到公积金中心申请 房屋评估 公积金中心审批 受托银行受理 签订 住房贷款合同 购房人购买保险 借款人开设还款账户 办理预抵押登记手续 银行取回他项权利证明 银行放款 贷款还清 办理抵押注销手续 借款人还款 抵押按揭问题 问题解答 哪些情况会降低借款人的资信 在银行有过不良信用记录 含信用卡逾期 虽然收入较高但工作不稳定已有过多套房产贷款 抵押按揭问题 问题解答 哪些情况会增加借款人的资信 工作收入较高且稳定性强其它大额资产证明在银行信用记录良好 抵押按揭问题 问题解答 哪些房子不可以贷款 学校 幼儿园 医院 部队等以公益为目地的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施 依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋 土地使用权 权属不明或者有争议的房地产 依法被查封 监管的房地产或者被以其它形式限制转移的房地产 抵押按揭问题 问题解答 通过按揭方式买房 是否必须办理保险 根据中国人民银行 个人住房管理办法 的规定 购房人以所购房产作抵押的 必须在签订贷款合同之前办理抵压房屋财产保险 目前主要的按揭保险种类有 抵押物财产保险 贷款信用保险 购房贷款综合保险等 按揭抵押问题 问题解答 借款人可否要求提前偿还贷款 有哪些条件 借款人按期偿还贷款本息一年以上 提前偿还部分贷款的最低限额一般在1万元以上 一般需提前30日告知贷款银行 并将身份证明 借款合同 还款存折等资料向贷款机构提出书面申请 由贷款银行进行审查 借款人提前偿还部分贷款的 仍应按约偿还当月贷款本息 同时再将要求提前偿还的贷款金额存入还款账户 按揭抵押问题 问题解答 提前偿还部分贷款后 剩余贷款的偿还方式有哪些 办理部分提前还款后 借款人可以选择 重新计算月还款额 或是 按原月还款额还款 两种继续还款方式 两者的区别主要是 前一种减少月还款额 后一种缩短还款期数 按揭抵押问题 问题解答 重新计算月还款额是指银行将按借款人部分提前还款后的剩余贷款本金 剩余贷款期限 原贷款利率重新计算其月还款额 此时 借款人的贷款到期日并没有变化 但月还款额将有所减少 按原月还款额还款是指在借款人办理了部分提前还款后 选择仍按原还款额度还款 此时 月还款额不变 但贷款到期日将提前 整个借款期限将缩短 按揭抵押问题 问题解答 提前偿还全部贷款的 可否要求退还提前期内的保险费 借款人在办理按揭贷款时已一次性支付了借款期内的全部保险费 在提前偿偿还了全部贷款后 保险合同也随之提前解除 故按照有关保险合同的规定 借款人可持从贷款银行取回的保险单正本和提前还清贷款证明 要求保险公司按月退还提前期内的保险费 按揭抵押问题 问题解答 开发商逾期交楼 购房人能否停止还款 房屋买卖合同和抵押贷款同是两个相对独立的合同 是在各自当事人之间形成不同的法律关系 开发商逾期交楼是违反房屋买卖合同的行为 应按约定向购房人承担违约责任 而只要作为抵押贷款合同一方的贷款银行按约发放了贷款 则购房人应按期偿还贷款本息 否则即购成违约