菜市场重新立项前的市场调研及调研分析.doc

工作总结 菜市场重新立项前的市场调研及调研分析 南极菜市场现状：南极菜市场位于南极街52号，共三层，总面积3500平方米，其中二楼1332平方米，一楼1221平方米，地下室950平方米，场地内有四处消防通道，三个入口。目前有门市7个，6个已出租，一层有摊位72个，现在已经出租30个，二层闲置。经过一年的运营，菜市场的经营不是很乐观，经过全面的分析市场方面考虑重新立项，选择新项目，招商部召开二次专题会针对菜市场立项的项目集思广益，群策群力，经过大家的提议研究招商部对1、医药连锁2、整体库房出租3、娱乐中心（游艺、台球、网吧）4、餐饮5、旅店6、大酒店（暂时未对此开展调研工作）7、汽车修配厂8、食堂搬迁9、联合与艺术学校合作做出了调研。方案一：医药连锁店选择这个项目的目的是一楼二楼整体招租，一楼做经营二楼做库房招商部联系了宝丰、人民同泰药店、国康药品连锁。宝丰：反应很快，早晨联系以后上午就派人过来看了，但是没有再和我们联系。不满意这个地点原因有两个，其中之一是面积太大了，其次就是地理位置不理想。人民同泰：店大压人，对于我们的询问，要求报价，原则上是对的，因为既然合作确实需要有一个报价。但是我们对菜市场没有评估过具体的报价是多少才能首先是维持整个的运营费用，也没有一个利润率的标准。方案二：整体库房出租a：二楼分为二户或四户出租b：一、二楼整体分二户出租措施办法：印制招商名片，在市场周边业户中寻找业户承租，挂招商条幅配合招商。方案三：娱乐中心实地调查了买卖街附近的娱乐中心，台球厅、游戏室等地。目前的经营状况都不景气。具体分析是网吧出现以后其他的娱乐行业就持续低迷，ktv和迪吧这两个项目的经营情况相对来讲比较好一些。制约因素：第一，门口狭窄不利于停车。第二，楼上是居民区，不适合做这个项目。第三，南极市场的附近流动的无业人员比较多，不是很安全。第四，娱乐中心的投资相对而言比较高，短期合作有困难。方案四：餐饮餐饮方面是有针对性的对买卖街的两个比较大的快餐进行了调研，一个是世纪联华的顶层，一个是曼哈顿的顶层，调研的主要内容是这两个快餐的经营模式和相应的租金标准。世纪联华顶层：采取的是联合经营的形式，业主交给市场主办方押金两万元，采取商场提成营业额的25%的方法，而且有最低的营业收入要求，每天不低于500元。500*25%=125元，保守的估计每天收入125元一年365天，保守的来算，去掉三个法定假日：五一、十一、春节3*7=21天，经营的天数应该是365-21=344天，344*125=43000元。世纪联华的租金为43000元/年曼哈顿顶层：每半年收一次租金22000元，全年的租金价格是44000元。而且以上两个地方的保洁工作都是统一作的，方便管理。值得一提的是买卖街是处于商业繁华区，客流量大，业户的资质也相对而言好，就餐的客源以到商业街购物和商场本身的经营者为主。菜市场若单位面积的租金收入必然低于商业繁华区的价格，其中的具体原因有：第一，南极市场周围的客流以南极市场业户以及工人为主，工人的消费是比较低的，人数虽然多，但是消费的水准低。第二，附近的一职的学生也是比较固定的客流，学生的消费水平一般，但是有双修日和寒暑假的影响。第三，买卖街的两个商场的快餐经营的时间较南极市场长，菜市场经营快餐的话也会象食堂一样，主要是以中午为主，那样的话，单位时间内的运营成本就会大幅升高。方案五：旅店作这个项目的前提条件是一楼二楼整体招租，因为涉及到安全和管理方面的具体的问题。客流来源：第一，市场面对下面的市县作渠道，从各地来南极市场进货的客户是一大部分。第二，南极街上的滨江火车站和承德街上的客运站有一部分客流。不利条件：第一，楼的举架比较矮。第二，受各种条件制约，旅店仅可能是中低挡的招待所，那么利润就会很低，运营起来也会有一些问题。方案六：大酒店暂时未对次开展调研工作。方案七：汽车修配厂做这个项目，主要是一楼。菜市场一层的举架很高适合汽车修配厂的基础要求。制约因素：第一，临挑战的是交通情况，景阳街、南极街、承德街这几条街道的走向问题，到菜市场楼下的路不是很顺利就能到达，涉及到逆行。第二，菜市场门前空间狭小，制约了排队等候的车辆，成为一个非常现实的问题,虽然维修的车辆要到室内，但是不可能一次只来一个那么有秩序。方案八：食堂迁至菜市场二楼，现有食堂作为门市出租。现在食堂的经营也不是很好，就食堂的位置来讲，可以作为批发部出租出去，增加收入，把菜市场二楼给食堂用，这样的话，至少可以实现一部分的收入，比让二楼白白闲置要好一些。是一个下下策，建议在其他的项目无法操作或者是操作，困难的情况下进行。方案九：联合与艺术学校办艺术学校以上是南极市场招商部经过实地的调查对菜市场提出的几个可供选择的项目，并且有针对性的分析以上几个项目与菜市场的地理位置的适合程度，希望可以扬长避短挖掘出菜市场真正的潜力。鉴于菜市场招商的以往的经验，