河南鑫达桑拿水疗工程有限公司会所项目投价值分析.doc

河南郑州桑拿水疗会所项目投资 分析报告分析报告 项目负责人 刘先生项目负责人 刘先生 联系方式 联系方式 1551455996915514559969 工程设计 河南鑫达桑拿水疗工程有限公司工程设计 河南鑫达桑拿水疗工程有限公司 施工单位 河南鑫达桑拿水疗工程有限公司施工单位 河南鑫达桑拿水疗工程有限公司 20122012 年年 8 8 月月 2020 日日 水疗会所项目水疗会所项目可行性分析可行性分析 1 水疗市场未来发展趋势水疗市场未来发展趋势 近年来水疗行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势 据不完全统计 昆明市区 每年新开 6000 平米以上水疗会所 6 10 家 且会所规模逐年扩大 就我国国内来讲 随着经济的发展 生活水平的提高 消费能力的增强 消费观念的 进步 消费者对洗浴的要求越来越高 已经完全摆脱了传统的 澡堂子 的模式 而是升 华为以放松精神 愉悦身心为目的的新型休闲娱乐方式 水疗会所更成为成功人士洽谈业 务 广泛社交的重要场所 带之而来的是规范化 专业化 多功能及洗浴休闲为一体的综 合性的娱乐场所 让人们在洗浴中处在一种清新高雅的氛围中 并逐渐融入在现代化的社 会的思想观念里 形成特有的洗浴文化 也打造了具有中国特色的洗浴行业 尽管综合性的水疗会所投资很高 但由于洗浴消费的规模性 大众化 加上业已形成 的时尚性 潮流化趋势 赢利能力亦是相当可观 以昆明世纪城大澡堂水疗会所为例 该 会所 2008 年 4 月进入设计阶段 同年 12 月 24 日试营业 总面积超过一万平米 总投入额 达到七千多万 开业至今会所基本天天爆满 特别是周末用餐时段常常需限制进入餐厅人 数 晚上更是一床难求 两年后的 2010 年底基本收回成本并在成都地区再次投资一家面积 超过两万平米的超级水疗会所 而据了解另一家 2007 年在曲靖开业的四千平米水疗会所投 资人也于三年后挥师昆明再次投资另一家面积一万平米的新水疗会所 由此可见此行业的 利润回报率相当可观 才能让业内投资人对此抱有如此强烈的投资激情 从近年发展来看 这一趋势正向一些地州城市扩散 大理 曲靖 玉溪等地类似水疗 会所也纷纷开业 且都经营的有声有色 而据调查文山地区市场刚进入一个起步期 如今 只有一家相对规模的桑拿浴场 且从设施到设计经营理念相对滞后 因此我们认为于文山 市投资此项目是有很大操作空间及发展前景的 2 本项目水疗会所的可行性分析本项目水疗会所的可行性分析 2 1 项目经营水疗项目经营水疗会所会所的优势的优势 洗浴规模 洗浴规模 本项目总面积达 8000 平米 在文山地区来说是绝无仅有的 如此大的面 积进行水疗会所投资 无疑形成了规模效应 一方面有利于投资商将项目作为文山市的一 个洗浴娱乐的亮点 提升周围地块影响力 另一方面有利于项目形成自我的独立环境 若配 以完善的服务配套设施 优雅高贵的洗浴娱乐环境 营造一个放松的洗浴娱乐氛围 必能 增加该项目的市场竞争力 交通条件 交通条件 本项目位于文山市市区核心区域 交通十分便利 周边环境 周边环境 项目所处地段位于文山市市区核心商业住宅区域 商业气氛浓厚 人流量 基数很大 而周边还拥有多个大型的成熟居住区 这些有利条件都为项目提供了最有力的客 流基础 物业管理 物业管理 由于本项目是开发商自己经营 同时项目对于物业管理的要求相对也比 较高 而开发商的物业有多年的物业管理经验 储备了大量专业的物业管理人才 可以避 免经营风险并降低管理成本 企业实力 企业实力 投资企业为文山地区实力地产开发商 不论从经济实力还是政府背景 对于项目来说都是一个强有力的支撑 对于企业后期的经营有非常大的帮助 地块优势 地块优势 本项目属于永久性项目 没有拆迁风险 可以为经营者提供稳定的经营 场所 确保投资回报的如期实现 客源优势客源优势 近年来水疗在以休闲 康乐 健身的良性模式发展下 其客源范围不断 扩大 如今已逐渐形成大众化消费趋势 而其中家庭及朋友聚会比重不断加大 消费人群 更是完全涵盖了从儿童 青年 中年至老年的全体人群 相对于其他如 KTV 等仅针对部分 人群消费来说优势十分明显 2 2 项目的机会分析项目的机会分析 从上面提到的本项目的几大方面优势 特别是项目规模的优势 是本地所有洗浴中 心所无法比拟的 其他本地水疗相对本项目而言 都只是中小项目 国家多次强调拉动内需的必要性 而消费作为拉动内需和经济增长的一个重要动力 正在寻求新的突破 如今文化休闲服务开始成为新兴的消费热点 而洗浴娱乐则是休闲服 务中重要的一部份 因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理 又填补了本地高档次水 疗娱乐消费空白 随着文山市政府对于目标区域内的规划和开发 在不久的将来 目标区域不论是生 活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃 而本项目作为开拓者 能够在今后立于不败 之地 从省会城市昆明近几年的水疗行业发展状况来看 每年都有 4 5 家大型水疗场所投资 兴建 且很多都为同一企业的二次投资 也就是说一般在新开场所 2 3 年后丰厚的利润又能 让投资人再进行新的项目选址兴建 这一现象也从另一个侧面印证了这一行业可观的投资回 报率 如今国内通货膨胀严重 人民币购买力持续下降 而国内投资渠道又相对单一 投 资此项目亦有资金保值升值的作用 2 3 结论结论 本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的 3 水疗中心消费群体特征分析水疗中心消费群体特征分析 对昆明现行水疗项目进行考察后发现 6000 平米以上水疗中高端场所已基本形成 大众消费为主导的消费群体 多以家庭活动 朋友聚会 公司活动及商务接待 为主 消费群体广泛 无单一性顾虑 4 自营洗浴中心的空间布局划分自营洗浴中心的空间布局划分 洗浴中心初步规划面积为 8000 平米 表表 洗浴中心项目的大概面积规划洗浴中心项目的大概面积规划 序号序号项目项目数量数量单面积单面积面积 平方米 面积 平方米 1前台大厅1500 2男桑拿区11000 3女桑拿区1600 4自助餐厅1500 5按摩室5012 20 平米 个1000 6VIP 区域1000 7休息区900 8套间 棋牌室 3030 平米 个900 9其他功能区800 10公共部分800 合计8000 5 自营洗浴中心的人员配备自营洗浴中心的人员配备 本项目规模的洗浴中心至少配置 350 人左右 表表 洗浴中心项目的人员配备洗浴中心项目的人员配备 序号序号职位职位数量 人 数量 人 1总经理1 2副总经理1 3大堂经理4 4前台经理2 5前台服务人员14 6洗浴部经理2 7技师100 8服务人员100 9保安部经理2 10保安20 11内保20 12会计1 13出纳3 14后勤部经理2 15后勤人员10 15 16餐厅经理1 17餐厅服务人员20 18后厨6 19维修工程部经理1 20维修工6 21采购人员20 22销售部经理1 23销售推广人员10 6 自营洗浴中心的成本分析自营洗浴中心的成本分析 6 1 员工工资员工工资 依据以下数据测算 以员工平均工资 1500 元 月 每月员工工资为 375 000 元 月 年 员工工资为 450 万元 此统计未包括技师工资 表表 洗浴中心项目的员工工资洗浴中心项目的员工工资 序号序号项目项目单人工资 元单人工资 元 月月 人 人 1前台 收银 迎宾 1500 2500 2保安1000 3内勤 人事 采购1000 2000 4后勤 出纳 技术人员1000 2000 5会计2000 3000 6领班 大堂经理 5000 7技师 包含足疗及按摩 1500 5000 备注 备注 此统计未包括技师工资 因技师的费用较为特殊 一般都是以返点的形式按比 例 4 6 5 5 6 4 分成 因此数据与客人流量有直接关系 相应技师工资丰厚公司利润 也同样提高 反之亦然 因此这块将最终利润分析表中予以体现 6 2 管理费用管理费用 依据以下数据测算 每月的管理费用为 914000 元 月 年费用为 1096 8 万元 表表 水疗中心项目的管理费用水疗中心项目的管理费用 序号序号项目项目顾客量顾客量数量数量单价单价费用费用 1水600 人300 吨 天6 元 吨1800 元 天 2电1000 度1 元 度1000 元 天 3自助餐费用3505000 元 天 4设施维护费用1000 元 天30000 元 月 5员工工资450000 元 月 6其他费用200000 元 月 合计合计914000 元元 月月 6 3 装修费用装修费用 本项目的装修费用大概为 2500 万元 当中包含室内装修 外观入口装修 桑拿设备 空 调暖通 消防 水电 及固定设备 表表 洗浴中心项目的装修费用 部分 洗浴中心项目的装修费用 部分 序号序号项目项目面积面积单位造价单位造价费用 元 费用 元 备注备注 1重点区域装修3000 平米5800 元 平方米1750 万 2普通区域装修5000 平米1500 元 平方米750 万 合计合计2500 万万 6 4 硬件投入费用硬件投入费用 硬件投入主要包括灯具 洁具 按摩床 一次性洗漱用品 餐具器皿 包间内的电视 DVD 家具 字画 锅炉 水处理设备 厨房设备 此项费用可根据项目规模和企业的资金 实力自定 比如 同式样类型家具因品质差异可能价格也有较大差别 因此硬件投入费用 的测算有不确定性 大概在 1500 万元左右 6 6 广告宣传及市场推广费广告宣传及市场推广费 广告宣传及市场推广费为 51 万元 管理费用 装修费用 硬件投入费用 1 51 万元 6 7 不可预见费不可预见费 不可预见费用为 153 万元 管理费用 装修费用 硬件投入费用 3 153 万元 6 8 总投入费用总投入费用 总投入费用为 5722 万元 管理费用 装修费用 硬件投入费用 广告宣传及市场推广费 不可预见费 1096 8 2500 1500 51 153 5300 8 万元 7水疗中心自营可行性分析水疗中心自营可行性分析 7 1 自营水疗中心的利润自营水疗中心的利润 根据对水疗中心经营者的定性研究 如果本项目进行自营 则可获得非常可观的利润 本项目得出以下参考数据 人均消费人均消费200200 元元300300 元元 日均客流量日均客流量 300400500600300400500600 日营业额 万元 日营业额 万元 6810129121518 年营业额 万元 年营业额 万元 21902920365043803285438054756570 年技师提成 万元 年技师提成 万元 438 584730876876116814601752 一次性投入 万元 一次性投入 万元 4204 年运行成本 万元 年运行成本 万元 1096 8 年利润 万元 年利润 万元 65565512401240182318232407240713121312211521152918291837213721 回收期回收期 6 46 4 年年 3 33 3 年年 2 32 3 年年 1 71 7 年年 3 23 2 年年 1 981 98 年年 1 41 4 年年 1 121 12 年年 备注 备注 人均消费 200 元中 40 元为技师提成 人均消费 300 元中 80 元为技师提成 年技 师提成为日均客流量 人均技师提成 365 天 一次性投入为装修费用 硬件投入费用 广告宣传及市场推广费 不可预见费 回收期为一次性投入 年利润 年技师提成 年运行成本 此表未考虑货币汇率及通货膨胀等外部影响因素 7 2 出租物业的利润出租物业的利润 如果将自营水疗中心的物业面积进行对外租赁 相对于自营洗浴中心来说 租赁风险 几乎为零 但获得的利润也不可观 经营面积 经营面积 8000 平米 租金 租金 20 元 平米 月 年租金收入 年租金收入 192 万元 年 管理费用管理费用 10 19 2 万元 年 租赁利润租赁利润 172 8 万元 7 3 自营与租赁利润的比较自营与租赁利润的比较 针对以上两组数据可以发现 自营利润是租赁利润的 3 7 倍 21 5 倍 且自营仅仅是 一次性的投入 即一次投入 4204 万元 之后获得的则是几倍的利润 7 47 4 结论结论 此项目在此时投资占尽天时地利人和 天时 水疗前期设计施工准备周期一般为 9 10 个月 而此时开展正可在年底冬季圣诞 元旦期间开业 能迅速积聚人气并集中收回 部分投资成本 地利 文山市此类水疗项目尚处起步阶段 竞争压力小且能提前布局占 得先机 人和 投资方为本地地产龙头企业 不论从经济实力还是政府背景 对于项目 来说都是一个强有力的支撑 对于企业后期的经营有非常大的帮助 综合上述可行性报告 分析不难看出此项目有比较大的可操作性 河南桑拿工程设计施工区域河南桑拿工程设计施工区域 郑州桑拿水疗工程 中原区 二七区 管城区 金水区 上街区 惠济区 巩义桑拿水疗工程 荥阳桑拿水疗工程 新密桑拿水疗工程 新郑桑拿水疗工程 登封桑拿水疗工程 中牟县 开封桑拿水疗工程 鼓楼区 龙亭区 顺河区 禹王台 金明区 杞 县 通许县 尉氏县 开封县 兰考县 洛阳桑拿水疗工程 西工区 老城区 瀍河区 涧西区 吉利区 洛龙区 偃师桑拿水疗 工程 孟津县 新安县 栾川县 嵩县 汝阳县 宜阳县 洛宁县 伊 川县 平顶山桑拿水疗工程 新华区 卫东区 湛河区 石龙区 舞钢桑拿水疗工程 汝州桑拿 水疗工程 宝丰县 叶 县 鲁山县 郏 县 焦作桑拿水疗工程 山阳区 解放区 中站区 马村区 沁阳桑拿水疗工程 孟州桑拿 水疗工程 修武县博爱县 武陟县 温 县 鹤壁桑拿水疗工程 淇滨区 山城区 鹤山区 浚 县 淇 县 新乡桑拿水疗工程 卫滨区 红旗区 凤泉区 牧野区 卫辉桑拿水疗工程 辉县桑拿水 疗工程 新乡县 获嘉县 原阳县 延津县 封丘县 长垣县 安阳桑拿水疗工程 北关区 文峰区 殷都区 龙安区 林州桑拿水疗工程 安阳县 汤阴县 滑 县 内黄县 濮阳桑拿水疗