2004聚焦长寿路商业地产发展.doc

2004聚焦:从半岛休闲广场看长寿路商业地产发展来源：文汇报2004年07月08日10:14我来说两句(0)聚焦长寿路“半岛休闲广场” 是商业地产热？是消费需求旺？在住宅价格不断攀升，市民投资住宅信心一度受挫的背景下，申城房地产出现了一个新的迹象：上海人的购房视线开始转移商业地产领域。7月2日，位于长寿路的半岛休闲广场开盘当天，经历四十一小时排队的百余名购房者，当天就抢购了价值达1.5亿元的商铺，创下了今年来上海商铺销售日均成交额新高。聚焦一：上海人的商业地产信心近年来，上海商业地产日益引起市场关注。从去年1月至今年3月，上海市场共推出商业用房75例，与住宅480例的个案供应之比为1：6.4，上海一年中共推出总建筑面积为100多万平方米商铺，与住宅面积比为1：20，按上海市政府规划规定居住区商业服务设施按5.5配备推算，上海商铺有效上市面积在短期内依旧不足。从去年迄今上海推出的商业用房中，有54个商业项目集中在去年下半年及今年首季，目前上海在售的商业楼盘仅33个，短期供应量紧缺。从需求市场来看，受“浙江商铺现象”的影响，上海投资经营者日益关注商业地产板块，荒岛工作室在对第二届上海商铺展的定点调查显示，上海商铺购房者中投资和自营的比例为59和41，而今年6月份上海第三届商铺展的调查发现，上海商铺购房者中投资和自营的比例为65和35，说明上海市民对商铺市场信心已迅速提升。在传统的南京路、淮海路商业铺租售价格置高不下的情况下，中价商铺市场，特别是可分割型的中价商铺成为上海商铺市场的热中之热。聚焦二：“半岛现象”背后的秘密半岛休闲广场掀起上海七月商铺的热潮，专家们解析了中价商铺市场热销的三大原因：商铺市场性能比成为购买中价商铺的第一要素。上海传统“三街四城”由于租售价格水涨船高，市民对商铺市场的热情和焦点开始着眼于二板商业市场。半岛休闲广场位于长寿路胶州路口，除底楼外，此次上市的二至五楼小型商铺均价为1.6万元左右，略高于当地住宅房价格，与现有租金相比，性能比是客户青睐的最大动因。据半岛休闲广场现场统计，有82的购房者非常熟悉上海商铺市场，抢购原因之一是半岛休闲广场的性价比合理。新型商业业态是驱动置业的第二大动因。半岛休闲广场一改传统百货的业态定位，采用休闲服务和店中店的“剪刀差”定位，不仅展示了长寿路未来区位有效商业服务的个性，还补充了这一人流集散地的中偏高商业用房严重不足的现状，对于长寿路沿线商铺市场中拥有84的餐饮及娱乐面积，而便民类商业面积比重仅占4的情况来说，这一业态定位注入了中价商铺的未来竞争性。商铺市场动态价值是中价商铺热销的第三要素。从此次半岛休闲广场购房调查中发现，区域内投资者居多，大多购房者非常了解当地政府对长寿路沿街商业改造整顿力度，看好近年来172万平方米高档住宅开发所引入的近5万人的高消费客户，即关注中价商铺的动态价值。在关注住宅开发建设的同时，商业地产的价值也在不断的形成和聚集，灿坤电器、亚新生活广场、永乐家电、世纪联华、古井假日酒店等，逐步登陆长寿路，形成了集专业连锁店、超市、休闲生活广场等主场所。另一方面，在南华火锅、新南华海鲜城、新沈记酒店、知味馆、舟山河信海鲜、海帝海鲜城、舒鑫饭店、杭帮菜、南杰大酒店、肯德基、麦当劳等中外餐饮名店的入驻，又使长寿路成为上海罕见的特色餐饮街区。聚焦三：谁将掀起第二轮商业地产热？商住互动形成的价值是长寿路的一大特色，专家们认为，长寿路十年住宅开发及引入的全新居住结构及高消费人流，为第二轮商业地产的开发和经营形成了天然的基础条件和活力。目前，长寿路沿线住宅开发地块已日益稀少，而传统的商业地产正面临一次深加工的市场机会，长寿路目前紧缺中高档服务休闲类的商业用房。而沙田房地产开发公司近期推出的半岛休闲广场，正在以“业态新、品质高”的姿态，引领长寿路商业地产格局的变化。上海商业地产专家姜新国认为，长寿路聚集的大量区域消化人流，按年2亿流量来测算，对未来长寿路商业地产开发和提级是上海其他区位难以类比的。上海商会副会长唐豪则认为，由于地铁等现代化交通与长寿路无缘，在隔绝外区介入长寿路商业消费的同时，正沉淀了区域商业消费额巨大商机，长寿路出现了第二轮商业地产热，已经从半岛休闲广场开盘前，几百位购房者排着四十多小时的热情中，从这一项目的日成交金额1.52亿中得到验证。半岛休闲广场开盘热销是2004年上海商铺市场值得解析和关注的个案。这一商业物业的背后给上海商业房地产带来了启示：创新型商业业态、中价商铺铺位、可分割产权式商业用房所合成商业地产，在上海房地产市场将拥有巨大的商业机会。商铺热背后的冷思考上海市工商联合会副会长 唐豪近日，上海市长寿路地区的商业地产项目“休闲半岛广场”开盘，在不到一周的时间里，就完成了50左右的销售总额，在同类型产品中销售速度较快，需求旺盛，购房者纷纷表示对该项目充满了信心。但对于这一“商铺热”现象，我们能否能就此判定上海出现了第二波“商铺热”？或者说上海市民的投资热情已经逐步转向了商铺？我认为，虽然只是长寿板块的“半岛休闲广场”现象，但对上海整个商业地产走势还是需要作出全面客观的分析。投资商业地产要有风险意识商业房产相比较住宅房产而言，风险更大，还涉及到租赁和经营等问题，因此，投资商铺的人数在沪上仍然只占了很小的一部分。商铺是一种十分个性化的投资品种，由于受到土地的唯一性的影响而造就其差异性。如今，在供应比较充足的市场条件下，差异性使投资者更加注重商铺本身的价值比较和选址比较。商业地产开发商、销售商的优势渐渐开始弱化，而投资者也拥有更大的选择权。现在一窝蜂排队抢购旺铺的情形并不多，原因不仅是商铺数量正在大幅增加，投资者也逐渐形成一道商铺投资的自我保护屏障。投资者清楚地了解到商铺投资不是包赚的“元宝”，在具有高回报特点的同时也具有高风险，一旦走入了误区，很可能达不到预期回报而被套牢。“休闲半岛广场”的热卖现象，可以作为长寿板块的一个典型的个案，其成功虽有区域的特殊性，但项目特质和精确的定位是形成销售情况良好的主因。上海房地产市场在高位运行的情况下，我认为“半岛休闲广场”是一个相当不错的商业地产项目，销售情况也比预计来得好。商铺地产并非处处黄金近年来商业规划中遇到的问题，很大一个原因是政府的规划存在越位问题，一是规划太细，取代了很多市场配置的作用；二是规划目标中过多的体现了政府的偏好，忽视了消费者的选择。更深层次的原因在于，商业聚集区也往往是一个城镇或区域的最中心，具有象征着经济发展进程的标杆意义。除去投资者对发展物业本身利润与回报的追逐，也同样存在了区域与区域之间的经济竞争。因此，在商铺到处林立的上海，并不是处处是金块。有的区商业格局已经形成，有的正在趋于成熟，有的算是四平八稳，有的却走向低落。随着商铺数量正在不断增加，商铺价格、地理位置、周边条件（包括：常住人口数量、基本交通、人口素质等）、投资回报以及开发商对商铺的总体管理与规划等种种因素是成为衡量一个商业地产项目的标准。“半岛现象”的成功值得借鉴早在几年前，普陀区已明确了长寿路商住街的定位，经过几年的开发，聚集了大量的中高档住宅楼盘和商务办公楼，长寿路商住街已经初具雏形，这是区域的资源优势。因此，“半岛休闲广场”作为中长线的投资项目具有以下优势：第一，它与周边三大成熟商业项目形成中心集点，商业氛围凸现。“半岛休闲广场”所在的长寿板块作为一个新的商业中心，比起周边曹家渡、新客站等老的商业中心，更具优势和潜力。半岛休闲广场自身东向为亚新生活广场，西侧紧邻灿坤电器，北则面对古井假日酒店，这几个项目形成一个小规模商业集点，有利于商业人气聚集和产品的互补，具有一定冲击效应。第二，投资长期稳定，适宜中长线投资。据了解，开发商沙田房产聘请知名的商业运营公司对半岛休闲广场进行商业定位、招商以及日后的经营管理，从而很好的解决了今后的经营定位问题。而从整个长寿板块来看，其发展也相对稳定，风险较小，预计年租金可以达到7，再加上3的增值收益，收益还是相当可观的。如果保持一个相对理性的投资心态，“半岛休闲广场”投资不大，项目本身套面积的划分上较为灵活，最小的单元仅为20平方米，很值得考虑。第三，产品定位合理，形成小“新天地”概念。随着智慧广场、古井假日酒店、商海采邑沙田大厦等中高档商用物业的相继落成，以及沿线光明城市、音乐广场新湖明珠城等高档居住区的逐步入住，形成中高档的消费群体，而兼有中心商业和社区商铺的“半岛休闲广场”，定位在小“新天地”概念，正是迎合了这部分人的消费需求。人口集聚催生商业热潮中国商业网点建设管理委员会高级专家 姜新国现在，上海市中心的人口密度开始逐年下降，比如说卢湾区过去有50万人口，现在估计在30万左右了，人口都迁出去了，在内外两环附近形成新的集结。这种情形在黄浦、静安、卢湾城市核心三区表现得尤为突出，在中心市区的其他诸区如徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口最向心部分也有这种情形。上海城市七个土地等级发生了很大变化，绝大部分地区的土地等级由于环境、交通、生活配套的医疗、学校、商业的丰满，适合居住的程度提高而引起土地升级。长寿路就是这么一个地区。过去的长寿路地区是工厂比较集中的地方，记得起来的有面粉厂、印刷厂、国棉一厂、国棉六厂、电扇厂、纺织局供销处（有仓库）、筛网厂等，还有上海闻名的“三湾一弄”中的药水弄，当然还有至今余音缠绕的“大自鸣钟”，1993年以后，该地区房地产启动了，1995年、1996年普陀区长寿街道提出了“商务居住”的地区开发方向，该地区成为了市场的热点，从曹家渡到莫干山路，从苏州河到玉佛寺的带状地带里布满楼盘，要知道，长寿路可是普陀区最高等级土地，在这方土地上，区、街道和开发商倾注许许多多的心血，才使得长寿路有了今天的繁荣景色，成为上海最合适人居住的地方之一，高楼竖起来了，大量人口引进来了，商业的需求变得迫切起来。长寿路也随着消费需求的猛增，一日胜似一日地兴旺起来，“盘踞”长寿路多年的“南华火锅”、“亚新广场”自不待音，新落户的商家也开始尝到了甜头。长寿地区呈带状分布，长寿路于中间横穿，商业布局在北，南边人不去，商业布局在南，既没空间，又怕人从长寿路上走掉，没办法，只能选址长寿路上，因为两边分布的购卖力逼你成市，逼你兴旺。构筑长寿路的市场形象沙田房地产开发有限公司董事长 梁振民房地产开发与地域有缘。九年前沙田进入长寿路沿线开发，九年后我们又回到长寿路，沙田与长寿路结下了不解的情缘。这不仅是我们伴随长寿路走过了九年的风雨岁月，而是这九年中，我们在普陀，在长寿路、在奉献和收获中壮大和发展。记得五年前的公司员工大会上，我第一次披露了这辈子的梦想：要在长寿路建设一幢标志性建筑，造一个以“沙田大厦”命名的大楼，这不仅想告诉沙田所有的员工，沙田的发展、沙田的今天，离不开普陀各界的支持和帮助，也离不开普陀人民对我们的信任。在我心中，这幢大厦，已经远远不是常规房地产商所追求和效益，而是想奉献给长寿路的一个礼品，一个历史符号，一个发展的历史责任。感谢长寿路给了我们沙田一次机会，当原先停工多年的长乐大厦改造落到我们手中的时候，我开始了几十年从未有过的失眠期，我如热爱生活一样热爱着这难得的机会，成百上千次地游走在这生气勃勃的长寿路在西部俊园的门口，我听到了刚入住普陀的一位客户的声音：周末老是要去南京路、去徐家汇、长寿路不错，但为什么没有一个真正满足我购物的中高档商场？在亚新生活广场、在灿坤电器、在世纪联华，我开始不断地走进商场，总觉得，十年前普陀区建设长寿路商住一条街还缺什么，于是有了我与商业地产专家姜新国的深夜长谈，有了拜见上海商会唐豪副会长的欲望，就在我52岁生日的那个晚上，在点燃生日蜡火许愿那个时刻，我心中下定了在长寿路建设“半岛休闲广场”中高档精品决心！这注定是一次艰难的挑战！我没有把自己看成是一个半百老人，我要带领沙田的创业者完成这一充满激情的挑战！十年来，作为一个开发商，我目睹了政府、房地产业对长寿路打造的全过程，从音乐广场、秋水云庐、光明城市、到西部俊园、上青佳园、苏堤春晓，172万平方米全新的住宅街区已经成为现实，近5万人居住在这长寿路的黄金地段。区领导把“长乐大厦”改造工作落到沙田的肩膀上，那种沉重的份量，全部凝集在半岛休闲广场的开发过程中。商住第一街的概念，需要半岛休闲广场；长寿路沿线街区，需要对商业业态提级；普陀的城市形象，需要对传统进行突破；上海的西北地区，需要让长寿路变脸！沙田在半岛休闲广场所投入的精力和财力是这十年来超常规的。使我感动的是，当上海房产交易中心公布半岛休闲广场开盘后，百余位客户争相转告，在经历四十一个小时排队后，开盘当天我处金额便超过了1.5亿元，创造了沙田房产销售历史之最。数字是一种象征，使我最为兴奋的是人们对长寿路商铺超乎想象的热情，是人们再一次对沙田开发物业的信任，是人们对长寿路未来的看好。沙田至今没有对半岛休闲广场有过什么公开承诺，但我想，沙田品牌对这一物业的珍爱、对这一物业所注入的特有情感，其实，已经远远超过了那种仅限于广告的宣传和承诺。因为我们把沙田的命运与长寿路的发展紧紧连在了一起！商业地产应该有自己的个性上海财经大学房地产经济研究中心主任 印坤华改革开放为中国商业地产的发展创造了无限商机，然而，如果单纯地放任市场调节，往往也会过犹不及，导致出现投资过热、重复建设、经营无序的混乱局面，国内某些大型商业设施建设过热的苗头，成为近期政府彻查的目标。商业地产不同于普通的住宅房产，因此在开发过程中更需要保持一定的个性。同时，随着市民消费水平的提升，也必然导致消费结构发生变化，购物需求正转向综合消费需求，运作一个成功商业地产项目，必须将这些动态的变化因素考虑在内。商铺开发要补市场缺从目前的商业地产的市场情况来看，成功的商业地产往往得益于项目的合理定位，以长寿板块为例，该地区周边集中了大量成熟中高档住宅区，社区商铺不能满足这部分需求。而目前该区域已经成型的商业地产项目中还是以餐饮和家电卖场为主，面向中高档需求的“休闲广场”产品还比较少。因此，开发企业如果抓住长寿板块此类产品的稀缺性，开发“休闲广场”进行产品补缺将是一个亮点。通过几年来的整体开发，长寿板块有了一定的规模，也聚居了大量的北区人气，也为商业地产的发展形成利好，该区域将成为上海北区最重要的商业中心之一：首先，政府对长寿路规划有一个合理的定位，在几届政府的努力下，长寿路已经从一条上海交通的主干道变成了一条现代的“商住街”，政府在区域规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业物业的发展，区域整体规划使得长寿路上的住宅和商业地产开发紧密结合。其次，虽然目前上海商铺的总的供应量不小，但部分地区商业地产，特别是具有市场补缺性的产品仍然是需求旺盛，长寿路地区集中了172万平方米的中高档住宅区，入住人口超过5万人，带来了全新的住宅结构和高消费人群，需求在今后里仍将不断扩大。最后，在上海这个市场，商业地产的投资机会始终存在，按照房地产包括商铺等投资品种的收益定价原理分析上海商铺市场，可以发现上海商铺市场的基础相当稳定，而上海的商业发展势头连续多年强势增长，引起了商铺的增量需求，进而引起新开的商铺租价强劲上涨，商业发展有力地支持了商铺投资和开发，鼓舞了市场信心的同时，市民投资心态也更趋于理性。商铺开发要掌握规律性相比较普通住宅的开发而言，商业地产开发牵涉到后续的经营问题，因此，要开发一个成功的商业项目需要花更多的投入，在开发过程中必须掌握一定的规律性：第一，要有适度的超前性，也就是商业地产项目的发展规划要适度超前于区域的整体规划。适度超前能够起到引导生产、引导生活，树立区域形象的作用。第二，要研究市场的需求性，任何的区域的需求都是相对的，任何一个商场要有一定的消费群体来支撑的。必须对项目所在地区有一个整体的把握，所以需求必须考虑到区域的人口及购买力，以经济发达程度来决定商业的发展规模。第三，要掌握发展的平衡性。一个市场的建立，一个城市的整体商业中心必须考虑到协调不协调的问题，这个平衡既包括单体内的扩产设计，顾客的通道，货物的环境，能够建造一个舒适、健康、绿色的商场，创造一个群众美