项目四 市场比较法操作.doc

项目四 市场比较法操作【教学目标】1、应知比较法的基本原理； 2、应会搜集交易实例； 3、学会选取可比实例； 4、学会建立价格可比基础； 5、学会编制比较因素说明表、指数表、修正系数表。 任务一 认识比较法的基本原理 一、比较法的概念和理论依据 比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 二、比较法适用的对象和条件 比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。 比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。 比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。 三、比较法的操作步骤 运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行： 1搜集交易实例； 2选取可比实例； 3建立价格可比基础； 4进行交易情况修正； 5进行交易日期修正； 6进行房地产状况修正； 7求取比准价格。任务二 搜集交易实例运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格；所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。 搜集交易实例主要有下列几种途径： 1查阅政府有关部门的房地产交易等资料。如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 2查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 3参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。 4向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。 5假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 6同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括： (1)交易双方的基本情况和交易目的；(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：(3)成交日期；(4)成交价格；(5)付款方式；(6)交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。 搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化。需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表”(参见表41)。搜集时按该表填写，既方便又能避免遗漏重要事项。在实际工作中，还可以将估价人员与交易实例搜集者分开，某些人可以专门从事交易实例的搜集工作。 交易实例及其内容的真实性、可靠性，是提高估价精度的一个基本保证。对于搜集到的每个交易实例、每项内容，都应进行查证核实，以做到准确无误。 作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。 任务三 选取可比实例虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。 可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合4个方面的要求：(1)区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；(2)交易类型与估价目的吻合；(3)成交日期与估价时点接近；(4)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 在实际选取时，上述四个方面可具体化为下列8点： 1可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 2可比实例的用途应与估价对象的用途相同。这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。 3可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要指大类建筑结构，如果能做到小类建筑结构也相同则更好。大类建筑结构一般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。 4可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 5可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。 6可比实例的交易类型应与估价目的吻合。交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等。为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为可比实例。 7可比实例的成交日期应与估价时点接近。交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用，因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。 8可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。 上述选取可比实例时，一般是指估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例；为房地的，应选取类似房地的交易实例。 选取可比实例还有所谓“分配法”，其内容如下：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而有土地与建筑物合成体的交易实例时，则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解，提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格，再以此为可比实例。例如，估价对象为土地，但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中，没有类似土地的单独交易实例，而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正，即可求得估价对象土地的价格。 选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。任务四 建立价格可比基础选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。 建立价格可比基础包括5个方面：(1)统一付款方式；(2)统一采用单价；(3)统一币种和货币单位；(4)统一面积内涵；(5)统一面积单位。 (一)统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格会有所不同。估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。 例4：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为5。，则在其成交日期时一次付清的价格为： 上例中如果已知的不是月利率，而是：(1)年利率r，则计算中 的就变为；(2)半年利率r，则计算中的(就变为(1+r)；(3)季度利率r，则计算中的就变为。 (二)统一采用单价 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为楼面地价。在这种情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如：仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。 在此还需要说明的是，有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。 (三)统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。 (四)统一面积内涵 在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下： （五)统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下： 平方米下的价格亩下的价格666.67 平方米下的价格公顷下的价格10000 平方米下的价格平方英尺下的价格10.764 平方米下的价格坪下的价格0.303 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理： 1统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8，则： 乙总价15(万美元) 2统一化为单价。则： 甲单价7642202003821.1(元人民币平方米建筑面积) 乙单价150000250060(美元平方英尺使用面积) 3统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，则： 甲单价：38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价608.3498(元人民币平方英尺使用面积) 4统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米使用面积，则： 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价4980.753735(元人民币平方英尺建筑面积) 5统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米10.764平方英尺，则： 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价373.510.76440204(元人民币平方米建筑面积) 任务五 交易情况修正 一、交易情况修正的含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。因此，经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。 二、造成成交价格偏差的因素 由于房地产具有不可移动性、独一无二性、价值高大性等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列几个方面： 1有利害关系人之间的交易。 2急于出售或急于购买的交易。 3交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 4交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 5特殊交易方式的交易。 6交易税费非正常负担的交易。在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照有关税法及国家和地方的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，有的税费应由买方缴纳，有的税费由买卖双方各负担一部分。正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在现实交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方来缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳。在某些地区，房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。 7相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地面积、土地形状、建筑规模的影响。一宗房地产与其相邻房地产合并后，效用通常会增加，故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时，相邻房地产的拥有者据此会索要高价，而该房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买，所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。如有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为55万元。 8受债权债务关系影响的交易。 三、交易情况修正的方法 有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则必须对其进行交易情况修正。 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例的成交价格交易情况修正额正常价格 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为土S(当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为+S； 低时，为-S)，则： 在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。因为在比较法中要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。例如：以正常价格为基准，说可比实例的成交价格比其正常价格高10，意即： 正常价格(1+10)可比实例的成交价格 如果正常价格1500元m，则： 可比实例的成交价格1500(1+10)1650(元平方米) 如果以可比实例的成交价格为基准，说正常价格比可比实例的成交价格低10，意即： 可比实例的成交价格(1-10)正常价格 假定可比实例的成交价格1650元平方米，则： 正常价格1650(110)1485(元平方米) 可见：1485元m1500元平方米。所以，“说可比实例的成交价格比其正常价格高10”与“说正常价格比可比实例的成交价格低10”是不等同的。为此，在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。 交易情况的具体修正，需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度，但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验加以判断。不过，估价人员平常就应搜集整理交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，把握适当的修正系数也是不难的。 其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是把握下列2点： 1正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 2正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格 例：一宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，则： 卖方实际得到的价格2500250072325(元平方米) 买方实际付出的价格2500+2500 52625(元平方米) 例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为： 正常成交价格一应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 应由卖方负担的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率 例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。则该宗房地产交易的正常成交价格为： 正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格 应由买方负担的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率 任务六 交易日期修正一、交易日期修正的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。 二、交易日期修正的方法 在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：(1)平稳；(2)上涨；(3)下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数在估价时点时的价格 其中，交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为T(从成交日期到估价时点时，当可比实例的价格上涨的，为+T；下跌的，为T)，则： 可比实例在成交日期时的价格（1T%）在估价时点时的价格 或者 交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况)，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产的价格随着时间的变化而变动的规律，据此再对可比实例的成交价格进行交易日期修正。修正的具体方法，可通过价格支书或价格变动率进行调整，也可采用时间序列分析。 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。 定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表4-2。 采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格 例47：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为996，947，967，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元m2，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为： 20001.051.0921.1251.18130468(元) 房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。其中，采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数在估价时点时的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为： 可比实例在成交日期时的价格（l价格变动率期数）在估价时点时的价格 例48：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年9月末的价格为： 3000(1+1.5)(1+2)3658(元) 例49：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为： 10008.26(1+0.2)88393(人民币元) 例4一10：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元m2，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降05。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元8.26元人民币，2002年10月1日为1美元8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为： 1000(10.5)88.297964(人民币元) 在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：(1)一般物价指数或变动率；(2)建筑造价指数或变动率；(3)建筑材料价格指数或变动率；(4)建筑人工费指数或变动率；(5)房地产价格指数或变动率。房地产价格指数或变动率又可细分为：(1)全国房地产价格指数或变动率；(2)某地区房地产价格指数或变动率；(3)全国某类房地产价格指数或变动率；(4)某地区某类房地产价格指数或变动率。 至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期修正，要看具体的估价对象和有关情况。从理论上讲，由于房地产价格指数能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用。最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。 任务七 房地产状况修正一、房地产状况修正的含义 如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应进行房地产状况修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。因此，经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。 二、房地产状况修正的内容 房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。进行房地产状况修正，是比较法的一个难点和关键。 (一)区位状况修正的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象以外的部分)、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。 (二)权益状况修正的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 权益状况比较修正的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正。 (三)实物状况修正的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较修正的内容，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。 三、房地产状况修正的思路和方法 房地产状况修正的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。 房地产状况修正的方法有百分率法、差额法和回归分析法。 采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为： 可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数在估价对象房地产状况下的价格 采用差额法进行房地产状况修正的一般公式为： 可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正额在估价对象房地产状况下的价格 在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为R(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R；低时，为-R%)，则 (二)间接比较修正 间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率，参见表44。 上式位于分母的括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于标准房地产的得分；位于分子的括号内应填写的数字，为估价对象房地产相对于标准房地产的得分。 四、房地产状况修正应注意的问题 1可比实例的房地产状况无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。可比实例的房地产状况，除期房交易外，一般是在其成交日期时的状况。 2由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。即使某些因素相同，但对价格的影响程度也不一定相同。 任务八 求取比准价格一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 由前面的内容我们知道，比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样