广州越秀区商圈发展战略调研报告.doc

集聚中心城区资源优势打造越秀核心产业功能提升区越秀区北部区域发展战略调研报告越秀区北部区域发展战略调研小组二九年十二月目 录一、发展区位识别1（一）基本情况11.区位定义及识别12.行政组织与人口结构33.土地储备情况54.人文、地理资源95.交通战略地位显要10（二）产业发展111.经济总量112.空间特征123.发展趋势14（三）支撑条件17（四）初步结论201.具备强大的现实生产力与发展潜力支撑202.具有后发优势的“发展区位”203.越秀区未来发展的战略要地22二、发展定位23（一）发展定位提出的背景23（二）发展定位的科学内涵241.战略定位的必要性252.国际视野下的定位选择283.具体发展定位30（三）发展目标311.总体目标312.具体目标32（四）产业空间布局341.环市东智力总部区（IHD）打造集聚高端总部的人文CBD352.黄花岗创意及网络经济区（CNED）构建广州市文化创意及科技服务先导区373.流花时尚品牌运营区（FBOD）打造广州辐射全国的时尚风向标394.东风路高端商务服务带成为广州现代服务业布局的战略连结带40三、实施建议41（一）影响“越秀核心产业功能提升区”战略实施的主要因素411.区域功能规划定位的认可412.战略组织实施的执行能力413.区位再造的长期性42（二）推进“越秀核心产业功能提升区”战略的策略建议421.融合生成422.整合提升433.产业主导43（三）推进“越秀核心产业功能提升区”战略实施的路径安排及主要工作措施431.实施路径安排432.主要工作措施47（四）近期重点建设项目531.“创意大道”建设项目532.“流花展贸中心”项目533.“花园城市广场”项目534.环市东CBD商务拓展区545.淘金金融服务街546.黄花岗现代教育核心服务园547.流花矿泉商圈信息化建设54附件1：越秀区北部地区可能利用地块一览表56附件2：越秀北部地区优势产业分析58附件3：国内外先进城市发展经验摘录63越秀区在开展学习实践科学发展观活动中，根据珠江三角洲地区改革发展规划纲要（以下简称“珠三角纲要”）中对广州市建设国家中心城市的定位和发展要求，积极挖掘、分析自身优势与不足。经过一系列的深入调研，我们发现，越秀区北部区域南联越秀中心老城区、北临白云新城、西引白鹅潭经济圈，东接天河北、珠江新城，具有独特的区位优势，是区内经济活跃度最高、最具发展潜力的区域。如何利用好该区域的各种资源禀赋，充分发挥其核心战略位置，在突破越秀发展空间束缚的同时，成为广州市建设国家中心城市发展战略中的新经济增长极，是当前亟待研究的课题。为此，越秀区委、区政府于今年4月份成立调研小组，从区域经济统筹发展及核心产业战略功能定位的角度，对越秀区北部区域（以下简称“北部地区”）的发展问题展开专项调研。本报告主要就以下三方面进行分析研究：一、北部地区发展问题的识别；二、北部地区发展定位的选择；三、推进北部地区发展的建议。一、发展区位识别（一）基本情况1.区位定义及识别“北部地区”在这里既是指一个城市地理空间概念，同时也是一个产业区位概念。在这里，“区位”的本质在于其“经济空间场的特征，或者说区位是一种经济空间场”参见高进田 著：区位的经济学分析，上海人民出版社 格致出版社，2007年版。根据区位理论，区位的价值由两个部分组成，一是区位空间坐标的原始价值，二是区位聚集要素的价值。因此，本课题主要通过在确认北部地区城市空间发展现状和产业发展现状“原始价值”的前提下，对该地区未来的“发展价值”进行识别，并提出增进北部地区“发展价值”的建议。本研究所指“北部地区”的地理空间范围大致为，东风路以北至白云山脚（越秀区界），包括矿泉、登峰、黄花岗、流花、洪桥、建设、华乐、梅花村（部分）、六榕（部分）、东风（部分）等行政街道，国土面积约16.2平方公里，占全区面积的48%。从城市空间结构来看，北部地区的发展呈现出“中心城区板块”和“新城区板块”并存的地域分布特征。“中心城区板块”主要分布有黄花岗、华乐、建设、洪桥、流花、东风、六榕和梅花村等行政街道，该区域区位优势明显，是广州市政治、经济、文化的中心集聚区域。“新城区板块”主要分布在矿泉和登峰两条行政街道，主要是农村“撤村改居”向城市社区转制的区域，区位特点和城市功能与中心城区板块形成较大反差。从城市区位（经济空间场）关系看，北部地区的“中心城区板块”，实际上就是以“环市东中央商务区”为核心的总部经济区，是广州在改革开放30年发展起来的中央商务区。该商务区与珠江新城、琶洲会展中心、白云新城等新崛起的商务区，共同在我市加快推进现代产业体系建设进程中发挥举足轻重的作用。但是，另一方面，随着广州市总部经济区的泛化，环市东中央商务区如何在新的格局下，在充分利用现有优势的同时，及时调整自身的战略发展方向，保持又好又快的发展势头，给我们提出了新的发展课题。“新城区板块”在更多方面是由于历史与制度的原因，遗留给越秀区的一份特殊遗产。一方面，它以“城中村”或“城市边缘带”的方式呈现，带有“城郊农村社区”和早期无序开发、超速扩张形成的城市空间和产业空间关系错综复杂的特点，另一方面它又具有可以重新开发，实现区位增值的潜力。2.行政组织与人口结构（1）组织结构“中心城区板块”的黄花岗、华乐、建设、洪桥和流花等行政街道由街道党工委、办事处负责履行辖区内城市管理、综治维稳等社会管理职能，城市管理较为规范。“新城区板块”内的矿泉和登峰两条行政街道，除了街道办事处，客观上还存在转制社区经济组织行使部分社会公共治理的职能，具有“城乡过渡带”的特征。（2）人口结构2008年末，北部区域户籍人口达350298人，占全区户籍总人口的30.13%。“中心城区”与“城区边缘”地区户籍人口结构比为78.59：21.41,户籍人口分布趋势呈现由“中心城区”向“城区边缘”逐步递减的特征。（见图1.1、表1.1）图1.1 2008年北部区域户籍人口状况表1.1 2008年北部区域户籍人口状况单位：人/%单位名称户籍人口占全区比重占北部区域比重越秀区1162489100-北部区域小计35029830.13 100 黄花岗街道931708.01 26.60 华乐街道537844.63 15.35 建设街道610155.25 17.42 洪桥街道463713.99 13.24 流花街道174481.50 4.98 登峰街道453803.90 12.95 矿泉街道331302.85 9.46 从动态角度观察，由于城市中心地区的“挤出效应”，“新城区板块”成为人口迁徙与流动的“洼地”，出现了人口快速向“新城区板块”流动、集聚的趋势。换言之，北部地区，特别是“新城区板块”正成为流动人口（主要是外来小商贩）的集聚地。初步统计，2009年5月1日，北部区域流入人口(指户籍不在本社区居委,且离开户籍所在地半年以上流入本社区居委的人口)达109798人，占全区流入人口的45.81%。其中，“中心城区”与“新城区”吸纳的流入人口结构比为33.2766.73（见表1.2、图1.2）表1.2 2009年北部区域流入人口状况单位：人/%单位名称流入人口占全区比重占北部区域比重越秀区239699100-北部区域小计10979845.81100黄花岗街道169417.0715.43华乐街道54432.274.96建设街道58012.425.28洪桥街道46001.924.19流花街道37411.563.41登峰街道3889016.2235.42矿泉街道3438214.3431.31图1.2 2009年北部区域流入人口状况3.土地储备情况（1）尚未开发利用的土地资源据越秀规划分局的统计数据，目前可以确认北部地区共有20块尚未开发利用的土地，面积约有89.6万平方米。其中，有15块土地尚未征用，9块属村生活用地(见图1.3)。有关具体地块分布与权属，参见附件1越秀区北部地区可能利用的地块。图1.3 北部产业区尚未开发利用地块分布图（2）存在可能利用的土地资源一是“城中村”空间。越秀区的6个城中村（即农林、寺右、西坑、登峰、瑶台和杨箕）有4个在北部（即农林、西坑、登峰、瑶台），面积约5平方公里（见图1.4）。部分地块具有可以进行深度开发的价值，是越秀区未来具有重要发展潜力的地区。图1.4 越秀区北部城中村分布图二是传染病医院用地。北部的医疗资源比较丰富（见表1.3）。其中，市第八人民医院、市结核病医院（胸科医院）、皮肤病院等均为传染病医院，建筑面积约有10万平方米。作为传染病医院，处在人口稠密区不合适，目前，一些大城市为了有利于传染病患者的集中收治，从根本上控制传染源，切断传播途径，都将传染病医院外迁到远离市区、人口稀少、交通便利的地区，如北京地坛医院已经从市中心迁到郊外。位于越秀区的市第八人民医院（原广州市传染病医院）也即将外迁。可以预期，如果此类医院能够外迁，也将增加北部地区可开发利用的土地资源。表1.3 越秀区北部医院一览表 单位：平方米序号医院名称地址建筑面积备注1广州市胸科医院广州市横枝岗路62号71194建议搬迁2中山大学肿瘤防治中心广州市东风东路651号932863广东省妇幼保健院广州市广园西路13号199704广州市第八人民医院广州市东风东路627号19021建议搬迁5广州市皮肤病防治所广州市恒福路56号9500建议搬迁6广州市肿瘤医院广州市麓湖路横枝岗78号360657广东省第二中医院广州市恒福路60号301918中山大学中山眼科中心广州市先烈南路54号346179区一医院洪桥门诊部小北路小石新街76810区正骨医院东风中路449号1147812区流花卫生院桂花岗一街13号首层30013区口腔二所东风西路126号301三是广工校区用地。广东工业大学大学城校园建成后，广东工业大学校本部（位于越秀区的环市东路，占地14.2万平方米）将仅留下建筑与城市规划学院、艺术设计学院、文法学院和继续教育学院四个院系，其他超过10万平方米的土地均属于教育用地性质的厂房资产，具有非常高的可利用性。四是广州电视台用地。广州电视台位于环市中路花果山上，占地1.2万平方米。随着新电视塔的落成，广州电视台将迁出花果山地块。据悉，此地块可能会用于住宅开发或新建商务酒店。五是城区更新区域。我市2009年下半年 “三旧”改造工作（即旧城镇、旧厂房、旧村屋）全面铺开。除了城中村之外，北部还有部分旧厂房如南洋电器厂、新华印刷厂、团结橡胶厂（此三家旧厂房共占地52487平方米）等、旧村屋如建设新村等，将可以进行更新或有效利用，这些项目的推开将有利于改善城市形象，也有利于改变土地利用效率低下的现状，腾出更多的城市产业发展空间。4.人文、地理资源（1）历史、文化底蕴厚重越秀区是广州“古城商都”的发祥地、中国近现代革命的策源地，同时也是两千多年来广州城市中轴线的所在地。全区各级文物保护单位107处，占全市的23%，其中全国重点文物保护单位有13处，占全市的54%；省级文物保护单位19处，占全市的42%；市级文物保护单位58处，占全市的23%；市登记保护单位17处，占全市的12%。而位于越秀北部区域的全国重点文物保护单位和省级文物保护单位各3个、市级文物保护单位26个，占全区的35.5%。同时密集的科研院所、学校、文化艺术机构等资源，也构成北部地区发展文化、创意、科技等知识密集型现代服务业的有力依托，是北部地区核心竞争力的重要组成部分，也是建设宜商宜居城区的主要优势之一。（2）城市生态绿地资源丰富北部地区的绿地面积较大，其中包括了越秀山公园、麓湖公园、流花湖公园、草暖公园等9个大型公园绿地，面积达458.6万平方米，约占北部区域总面积的1/4。（见表1.4、图1.5）。这些城市绿地生态景观资源虽然不能直接开发利用，但是作为城市软实力的重要组成部分，对于整个北部地区的经济发展与城市功能而言，具有无法取代的巨大价值，将成为提升本地区整体竞争力的基础性优势。表1.4 越秀区北部公园一览表公园名称面积 （万平方米）流花湖公园54草暖公园1.3广州兰圃3.9越秀山公园84中山纪念堂6.4麓湖公园250黄花岗公园13广州动物园42东风公园4总面积458.6 图1.5 越秀区北部绿地分布图5.交通战略地位北部地区南靠广州老城中心区，北连白云新城，东部与天河北部接壤，处于关键战略节点，占据重要的战略交通位置。北部地区还是广州市交通的中心枢纽，有与市外联系的重要交通集散地火车站、省、市汽车总站、流花车站；处于毗邻白云国际机场的有利位置；内环路贯穿全区，有环市路、东风路等多条市级交通主干道；地铁二、五、六号线区内站点密集，快速轨道交通发达，形成了联通广州各区的、功能齐全的立体交通网络。优越的交通战略地位，一方面为越秀中心区总部经济、现代服务业的集聚与辐射提供了可能；另一方面，也使越秀北部与白云区、天河区在市场自发的作用下天然、有机地联系在了一起。从促进区域经济发展的角度看，完全可以利用北部区域这个有利条件，促进一个跨行政区的统一经济体的形成。图1.6 越秀交通网络图（二）产业发展1.经济总量2008年末，北部地区共有法人单位和个体经营户4.2万户，占全区的44%，企业法人单位实现营业收入1892亿元，占全区的29%，期末从业人员33万人，占全区的39%（参见图1.7）。图1.7 北部地区三大经济指标的产业区位图示2.空间特征（1）各街区发展水平呈现层级差异表1.5反映了2008年北部地区法人单位、个体经营户的数量和营业收入及其每一个行政单元（街道办事处）的状况，以及它们在全区的地位。表1.5 2008年北部地区法人单位及个体经营户行政单元分布情况法人单位及个体经营户(个)占全区的比重其中：法人单位个体经营户数量(个)占全区 的比重数量(个)占全区 的比重全区总计96305100%28066100%68239100%北部区域小计4236744%1169142%3067645%矿泉街13269（）14%9563%1231318%登峰街4540（）4%15666%29744%黄花岗街5418（）6%395914%14592%流花街11241（）12%9644%1027715%洪桥街2446（）2%9293%15172%建设街2642（）3%16086%10342%华乐街2811（）3%17096%11022%按经营单位数量来分，北部地区可以分为三个级次：级次（1万以上）、级次（5千以上，1万以下）、级次（5千以下）。从表1.5可以看出，矿泉街和流花街的法人单位数量占全区比重都很低，但仍未妨碍它们进入第级次，因为它们的产业现状以大量专业市场为主，这使它们在个体经营户上占有绝对的数量优势；而在法人单位数量上位居第一位的黄花岗街因个体经营户数量上的落差，进入第级次；登峰街、洪桥街、建设街及华乐街则归为第三级次。从经济规模来看，北部地区可以分为三个能级：A能级（300亿以上）、B能级（100亿以上，300亿以下）、C能级（100亿以下）（参见图1.7）。从表1.6可以看出，黄花岗街、建设街、华乐街三个法人单位最多的街道，企业法人营业收入均超过了300亿元，属于A能级；登峰街、流花街、洪桥街紧随其后，属于B能级；矿泉街的规模企业分布态势较弱，属于C能级。表1.6 2008年北部地区企业法人营业收入行政单元分布情况企业法人营业收入(亿元)占全区的比重全区总计6568100%北部区域小计189229%矿泉街42（C）1%登峰街135（B）2%黄花岗街652（A）10%流花街131（B）2%洪桥街231（B）3%建设街355（A）6%华乐街346（A）5%注：由于2008年全国经济普查，个体经营户普查只填报了人数指标，个体经营户营业收入有待国家统一核定后反馈。目前全区个体经济户增加值占地区生产总值的2%左右。从经济密度来看（见表1.7），建设街、华乐街、黄花岗街相对其它街道处于遥遥领先的地位，并且超出了全区平均经济密度；洪桥街处于中间水平，经济密度超出了北部区域平均水平，但仍低于全区平均水平；流花街、登峰街和矿泉街三个街区的经济密度低于北部区域平均水平，同时明显低于全区平均水平。表1.7 2008年北部地区经济密度(按营业收入计算)营业收入(亿元)面积(平方公里)从业人员(人)经济密度全区总计656833.8083907897.16北部区域小计189216.3432636457.90矿泉街423.10183086.78登峰街1354.603531814.68黄花岗街6523.298997999.09流花街1311.723727938.08洪桥街2311.522665275.99建设街3550.9143528195.06华乐街3461.2075300144.17说明：经济密度要考虑劳动力和国土面积的双重因素。国土面积和劳动力因子的权重取值各为0.5。（2）产业发展呈现空间集聚性特征目前，该地区主要的产业群有环市东CBD总部集群、以黄花岗科技园为依托的创意产业群、东风路智力服务带、流花矿泉地区专业市场群（包括细分的服装、皮具、精品、美容等市场）；永福路后汽车市场集群；旧交易会及周边的会展业集群等，产业发展各具特色。（见图1.8）图1.8 越秀区北部产业集聚空间分布图3.发展趋势从动态角度观察，北部地区发展有以下特点：（1）现代服务业呈现稳健成长态势。越秀区现代服务业近年来呈现高速增长的趋势，其中租赁和商务服务业、水利、环境和公共设施管理业、教育、文化、体育和娱乐业等行业，自2004年以来均呈现了年均20%以上的增长速度。表1.8 2008年现代服务业的高端行业情况高端行业营业收入（亿元）2008年比2004年增长交通运输、仓储和邮政业151 17%信息传输、计算机服务和软件业24 60%房地产业114 48%租赁和商务服务业205 114%科学研究技术服务和地质勘查业25 56%水利、环境和公共设施管理业9 800%教育2 90%文化、体育和娱乐业41 116%（2）传统产业面临整合提升。传统产业，特别是传统经营业态的专业市场，作为商贸流通领域沟通连接消费者和生产者的桥梁，由于长期以来在管理、经营、交易方式等方面缺乏创新，近年营业额已多呈下降趋势。这说明落后的运营模式已日渐不能满足市场发展的需要和产业结构提升的要求。北部区域专业市场众多（包括接壤的白云、天河片区），如何运用信息化提升市场经营管理水平、利用电子商务平台扩大经营规模、进行业务拓展，从而提升传统商贸流通产业的整体经营档次，是今后要重点考虑的发展问题。表1.9 2008年北部区域商品交易市场情况商品类别市场数(个)同比增长成交额(亿元)同比增长合计13911.203506.69其中:服装类5210.6428810.63 鞋帽类2017.659-1.89 汽配类12持平27-9.81 日用品类1741.672014.66（3）高端资源出现“扩散”迹象。表1.5和表1.7的统计数据表明：2008年与2004年相比较，北部地区的法人单位和个体经营户数量的增长率高于全区同期水平。但是，如果从营业收入来观察，企业法人实现营业收入1892亿元，虽然增加了853亿元，但占全区的增量仅为21%，占全区的总量比重为29%（比2004年下降了12个百分点）；期末从业人员33万人，占全区的比重为39%，比2004年减少3个百分点（参见图1.9）。在经济密度上，北部区域的平均密度为57.90，远远低于全区的97.16。这种现象的发生，显示出北部地区单位产出能力有所减弱，存在高端资源扩散或转移的可能。主要有两方面原因：一方面由于近年来传统专业批发市场的竞争力下降，营业收入增长放缓；另一方面具有规模和影响力的一些公司总部从北部地区外迁。如广交会、中国贸易中心集团的外迁；还有环市东大量总部企业流向外地，如索尼、通用电气等总部企业搬迁到外区，飞利浦、西门子等搬到区内其他地方。（4）呈现中小企业聚集趋势。在高端资源有所扩散的同时，北部地区中小企业聚集趋势日益明显。2008年末，北部区域共有法人单位和个体经营户4.2万户，与2004年经普数据对比，增加了1.3万户，占全区增量的59%，增加4个百分点。其中：法人单位1.2万户，比2004年增加5个百分点，个体经营户3.1万户,比2004年增加4个百分点。从增长速度来看，2004年至2008年间，该区域法人单位数量以年均10.5%的速度增长，个体经营户以年均9.4%的速度增长，分别比全区水平高出3.3个百分点和2.8个百分点。表1.10 2008年北部地区法人单位及个体经营户的行政单元（街道办事处）增长情况法人单位及个体经营户其中：法人单位个体经营户数量（户）增长速度（%）数量（户）增长速度（%）数量（户）增长速度（%）全区总计9630530%2806632%6823929%其中：北部区域小计4236744%1169149%3067643%矿泉街1326971%95667%1231371%登峰街454021%156635%297415%黄花岗街541850%395975%14598%流花街1124136%96499%1027732%洪桥街244654%92920%151785%建设街264222%160827%103416%华乐街281130%170930%110231%注：1、本表增长速度是指法人单位或个体经营户数量2008年比2004年的增长速度。2、矿泉与登峰街的个体经营户的数量产生了很大增长，主要原因是由于对无证照经营的整治力度加强，补办工商登记的业户剧增。（三）支撑条件越秀区是广州市历经2223年一直未变的城市中心，越秀区的各项优势资源将成为北部区域今后发展的强大支撑。与广州其他地区相比，越秀及其北部地区在城市功能上具有以下难以替代的支撑条件和比较优势。（1）高效的资源整合能力。行政区划调整后的新越秀区，有效实现了区域资源的整合，经济快速增长，发展动力强劲，从地区经济贡献上就能显著地反映这一特点。完成区划调整后的2005年，地区税收即从2004年的负增长转为正增长。2005-2007年期间，实现年均税收超过50亿的增长。2008年，实现全区税收收入比2004翻一番。表1.11 2004年-2008年全区税收收入表年份税收收入（亿元）同比增长占全市比重2004年165.83-3.7%15%2005年199.2720.2%15%2006年272.2919.1%18%2007年329.1620.9%18%2008年347.4118.7%16%注：税收收入增长速度按可比口径计算。（2）强大的要素资源聚集功能。近年来，越秀区进一步整合现有的产业资源，形成了总部经济、创意产业、文化产业、教育现代服务业、健康产业等特色经济，经济发展与社会政治、文化、教育发展相互融合，高端资源聚集功能不断提升。2008年，越秀区现代服务业占区内生产总值的七成以上，占广州市28.59%；服务业在广州市的区位商是1.94 数据引自广州2020：城市总体发展战略规划咨询,高居全市各区之首。由于高端要素资源的集聚，越秀区33.8平方公里的土地上创造的经济密度奇迹，在国内城区中实属罕见。2008年，越秀区人均服务产品占有量为12.97万元/人，是全市平均水平的2.7倍；服务密度为39.51亿元/平方公里，是全市平均水平的60.56倍;地区GDP每平方公里的密度为40.67亿元/平方公里，是全市平均水平的36.64倍；税收密度为10.28亿元/平方公里，是全市平均水平的34.27倍（见表1.12）。表1.12 2008年广州市各区各类经济密度对比区域人均服务产品占有量（元/人）服务密度（万元/平方公里）地区生产总值密度（亿元/平方公里）税收密度 （亿元/平方公里）广州市4794565231.110.30其中：越秀区12965739505140.6710.28荔湾区45865567278.222.27海珠区27841410715.390.90天河区10246412061014.892.31白云区3330068200.980.10黄埔区54417180125.531.02番禺区2324044490.930.22花都区1974114900.500.09南沙区262079600.680.17萝岗区8330245962.550.60（3）领先的文化发展优势。越秀区作为广州城市文明的发祥地，悠久的历史积淀和中西方文化的交融荟萃，造就了底蕴深厚的岭南文化和独特的岭南文化风情，形成了广州城市文化特色的根基。从“大文化”的角度来看，区内教育、医疗健康产业、文体事业均在省内领先发展，形成了难以取代的文化优势，凸显出文化引领效应。自宋元以来，越秀区一直是广州的教育重地，至今名校林立，教育发达，是广东省首批“教育强区”，水平居全市之冠。区内医疗卫生水平全国领先，以其一流技术设备，一流医科专家，一流服务水平，享誉华南乃至东南亚地区。（4）完备的综合服务配套。越秀作为自古以来的岭南行政中心，所聚集的综合服务资源，是市内其他各区所不能比拟的。区内聚集了几乎所有广东省和广州市的党政军首脑机关，形成了完善的行政服务网络；云集众多学校和科研单位，有部、省、市属科研机构32个，是市内最密集的；在公共服务方面，越秀区更以高效的政府治理能力，领先的发展理念、高质量的城区管理水平和完善的市政配套设施，打造了公共服务的特色品牌。（5）优越的宜商宜居城区环境。作为成熟的中心城区，区内发达的商务区、商业区、住宅区布局和谐，有机交融，人们办公、居住、出行、购物、娱乐等活动都非常便利。区内还保留了良好的自然生态环境，拥有越秀公园、人民公园、黄花岗公园、麓湖公园等十多个难得的市中心公园绿地；“黄花皓月”、“越秀新晖”、“珠水夜韵”入选新世纪羊城八景。（四）初步结论1.具备强大的现实生产力与发展潜力支撑正如前文所述，因为先发优势，北部区域已具备了强大的现实生产力，形成了极高的经济密度，对我市具有较大的贡献。总部企业、高端服务业和专业市场群等在区域内高度集聚，形成了有“黄金8公里”之称的东风路高端商务带、流花矿泉专业市场群、黄花岗科技园等优质产业集聚区，人才、信息、资本、技术等产业高端要素在北部有限的区域内高度集聚。另一方面，支撑北部区域发展的强大体系是根植在越秀整个区域资源整合的基础上的。历经长时间的要素积累，越秀北部区域已经初步形成了集行政管理功能、文化功能、商业功能、现代服务业功能和高新技术产业功能于一体的复合型功能区，形成了独特的中心区魅力。这些综合因素使这个区域具备了可持续发展的强大动力。2.具有后发优势的“发展区位”从城市功能、经济空间结构、社会主体等方面观察，北部地区的空间分布呈现出“中心城区”和“新城区”共存的典型二元结构，在产业上则表现为现代服务业和低端传统产业共生的二元特征（见图1.10）,造成要素聚集不平衡的现象。然而，从可开发、改造和重建的角度看，该片区的发展又具有一定的后发优势。从资源集聚与辐射的角度来看，由于地缘的接近性，新城区正受到中心城区高端要素的辐射而日益提升；在条件具备的情况下，新城区完全有承接中心城区高端要素延伸的可能性。图1.10 北部地区单位营业收入产出空间图示从土地资源来看,北部地区具有较多的可开发利用空间，可以为越秀区提供拓展总部经济、现代服务业所急需的发展空间，一旦有效利用，将成为区域内产业空间布局的战略节点，使周边产业集聚区连接起来联动发展，对促进区域内的产业发展，提升越秀区乃至广州市中心的发展区位，具有重要的战略意义。据越秀区规划分局统计，北部区域共有20块尚未开发利用的土地，面积约有89.6万平方米。其中，有15块土地尚未征用，9块属村生活用地(详见图1.3)，北部地区的四个“城中村”的国土面积约5平方公里（详见图1.11），可利用的空间也非常可观。图1.11. 越秀区“城中村”空间分布3.越秀区未来发展的战略要地当前，广州市未来经济发展的定位为总部经济的多元化和泛总部经济化。越秀区总部经济的发展，是与其自然禀赋资源分不开的。改革开放以来，优越的历史人文资源、高质的城市管理水平、完善的生活配套条件、发达的商业网络，构成了越秀区总部经济形成的有利大环境和基础性条件。但随着发展空间的局限性逐步凸显，越秀区吸引总部企业及高端服务业企业的能量有减弱趋势。目前虽然仍有新的总部企业及高端服务业企业进入，但从趋势来看，如果仍依赖固有的产业和城区空间格局，越秀区聚集这些优质资源的能力必然会不断下降。越秀区国土面积仅33.8平方公里，南部作为广州市2000多年的历史文化中心区，虽然还存在城市更新带来的发展空间，但其开发成本也比较高，难以进行大范围的重新战略布局。北部地区依托南部地区丰厚的历史文化底蕴，又存在后发优势潜力，如果能够对北部地区的发展区位进行重新定位，对该地区进行科学规划与战略投入，可进一步提升越秀区北部地区的空间结构及产业布局，重塑越秀区在广州市的战略发展定位，从而加快广州市建设国家中心城市的步伐。二、发展定位（一）发展定位提出的背景“珠三角纲要”提出，广州市要充分发挥省会城市的优势，增强高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能，进一步优化功能分区和产业布局，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，将广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”，建成立足珠三角、服务全国、面向世界的国际大都市。建设国家中心城市以功能论输赢，提升国家中心城市功能已成为广州城市发展战略的方向。今年5月，广州建设现代服务业中心实施方案、广州市现代服务业功能区发展规划纲要和广州市总部经济发展规划等陆续出台，发展现代服务业成为集聚高端要素，提升城市功能的重要途径。以上规划明确了2020年前，将由“珠江新城员村琶洲”、“天河北环市东东风路”共同构成广州新世纪CBD。在此基础上，全力打造“一区聚合、双轴驱动、三心拓展、四极辐射”的现代服务业空间布局。从发展趋势来看,广州新世纪CBD作为总部经济集聚区，将呈现“多核心”结构，包括了“环市东东风路”、 “天河北”、“珠江新城”、“琶洲”等地区总部经济集群，而在未来发展中这些集群的空间可能扩大，又或可能会增加诸如“白云新城”、“鹅潭总部经济圈”等新群落。但目前这些“集群”正处于散点分布状态，缺乏联结，未能真正发挥出集群发展的效应。图2.1 北部地区在广州市五大现代服务业功能区组团中的战略位置图近两年，我市提出实施“中调”战略，并提出了重点建设白云新城、白鹅潭、珠江新城、琶洲、和广州新城市中轴线南端及珠江后航道沿岸地区等五大现代服务业功能区的布局。越秀区正位于该五大现代服务业功能区的中心，这更迫切地引出了越秀区尤其是北部地区的战略发展问题。在广州市“南拓、北优、东进、西联、中调”的城市空间发展战略中，越秀区的区位决定了它必将是广州市建设中部现代服务业核心聚集区的着力点。那么，我们应当如何看待与确定越秀区尤其是北部地区与五大现代服务业功能区的关系，如何通过战略谋划实现北部地区与五大功能区的协同发展？这不仅是关系到越秀区今后发展的关键问题，也是事关广州市增强城市功能，加快国家中心城市建设的重大课题。（二）发展定位的科学内涵1.战略定位的必要性（1）是发挥区位优势、实现地区资源整合的必然要求城市功能区通常具有较强的辐射扩散能力，相关区域、相关产业都会受其影响。功能区的辐射扩散功能在于：一是扩张自身市场性权利的作用范围；二是构筑更大空间的集聚协作体系；三是扩散功能区的优势能力，如技术、管理、观念、资金等，向周边地区渗透，带动周边地区发展。从区域发展的聚集与辐射作用来看，我们把北部地区放在广州重点规划发展的五大现代服务业功能区的发展关系上来分析，可以看到以下地区之间的相互作用。图2.2 中心区域对周边地区的辐射图2.3 周边发展起来对中心区辐射带动图2.4 地区间连接形成有机整体国内外中心城市发展的实践证明，城市的发展历程是一个有机的演进过程，有其自身内在规律。从广州城市的发展历史、现代服务业的发展空间布局来看，都是围绕越秀区为主体的传统中心城区为核心发展起来的。在这一阶段（如图2.2），中心区由于长期的资源投入与积累，形成领先发展的内核，其城区功能不断强化，辐射与带动周边区域的发展。我市布局的五大现代服务业功能区目前仍处于规划发展的初期，各功能区在分工、联系和知识外溢功能方面仍需加强，加强中心地区的建设，强化中心内核对其辐射、带动与连接作用，将有效地促进其发展。当各大服务业功能区成熟发展后，各功能区必然产生向周边地区辐射扩散的效应（如图2.3）。而作为处于五大功能区的中心区，可以预见到两种选择：要么是城市的空心化，要么成为五大功能区辐射与交换的集聚地，核心功能进一步强化。很明显，城市空心化会使五大功能区不能形成区位上连接，进而影响城市功能的发挥，是不符合我市建设国家中心城市的发展要求的，因此中心地区功能的强化仍然是不二选择。从以上两个角度来看，在实施“珠三角纲要”的历史条件下，由于优越的区位条件，最终将形成以越秀区为核心的城市功能区交错格局，北部地区作为现代服务业核心功能区的建设是必然的趋势。因此，对北部地区进行战略定位，强化北部地区核心功能建设，与五大服务业功能区实现资源整合、协同发展，一起形成各有特色，相互支撑的有活力的有机整体（如图2.4），可以使各自资源禀赋优势充分发挥，也可以使整个城市在多元功能整合的基础上进入更高的层次运行，共同实现“国家中心城市”的职能。（2）是实施“中调”战略、提升北部地区乃至越秀区竞争力的迫切需要“中调”战略提出以来，作为中调战略核心区的越秀区，大手笔的落实措施仍然有所欠缺。经过深入调研，我们认为，北部地区战略定位的推进，可以作为落实“中调”战略，实施“珠三角纲要”切实可行的行动方案。通过该战略定位的实施，可以有效解决越秀作为老城区面临新发展所遇到的主要问题，实现中心城区“调优、调高、调强、调活”目的，切实体现出“中调”的战略成果。一是可作为解决“越秀短板”的最佳途径。越秀在经济发展和城市建设方面，有两大“短板”：第一，发展空间或者说产业承载空间不足。第二，现代服务业高端要素增量聚集不足。对北部地区进行战略定位与实施，不仅可以打开越秀发展的短板，为拓展发展战略新空间寻求出路，更重要的是，它可以在一个新的产业战略制高点上，重新构建越秀总部经济“新核”，从而实现越秀在现代服务业高端领域发展的新时代。二是成为从战略层面化解城区“二元结构”的切实之策。新越秀成立之后，主要处于北部地区的城乡过渡带的六个转制社区划归越秀区管理（其中杨箕社区经济组织的管理关系还在天河区）。在城市扩张的过程中，这几个社区在无序中高速增长，塑造了短暂的辉煌，却又在阶段性繁荣后留下了难以解决的“城中村”问题。随着广州中心城市定位的确立，解决城市中心的“城中村”问题已显得十分迫切。通过北部地区发展战略的实施，将“二元结构”、高端产业新载体、区位提升等问题一揽子解决，是最为可行、最有效率的战略选择。（3）是实现区域协同发展、完善广州国家中心城市功能的客观要求“珠三角纲要”中指出，广州市要充分发挥省会城市的优势，增强高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能。建设国家中心城市，就是要通过完善和提升城市功能，从广州仅作为省会城市的发展定位，走向成为决定区域分工、引领整个珠三角城市群发展的中枢、核心城市。当前，在珠三角区域合作日益强化，地区特色发展、错位竞争格局逐渐形成的背景下，广州市内部行政区域之间出现了现代服务业发展差异性降低、竞争加剧的问题。因此，广州市要建设“国家中心城市”，就必须对各功能区进行全盘统筹，实现合理分工，实现功能修补、完善及优势提升。经历长时间的要素积累，越秀北部地区已经初步形成了集行政管理功能、文化功能、商业功能、现代服务业功能和高新技术产业功能于一体的复合型功能区。通过进一步强化北部地区功能，可利用特有的行政管理功能和文化功能，促进各个区域间集群网络的构建，形成优势互补、互惠互利、长期协作、共同发展的局面。如利用杨箕村改造的契机，建立与珠江新城梯度转移和动态沟通的节点，打通环市东商务核心和珠江新城之间的沟通障碍，建设以环市东商务核心-杨箕村-珠江新城为核心内容的“两圈一点”区域发展集群。又如，利用瑶台村的改造和花果山周边地区的开发，提升流花地区专业市场群的业态，建立节点打破北部经济区与白云新城、荔湾区等的行政区域分割，为白云新城地区、白鹅潭经济圈和越秀北部地区的整合发展创造有利条件。此外，对西坑村等北部潜在土地的开发利用，可成为连接环市东CBD与天河北CBD的节点。通过这些节点的构建，可以把各大服务业功能区有机动态地连接起来，形成网状发展，产生规模效应。2.国际视野下的定位选择当今国际城市都市化基本的城市内部空间结构模式归纳起来主要有三种：同心圆模式同心圆模式，是美国芝加哥大学社会学教授EW伯吉斯于1925年最早提出，实质上是将城市的地域结构分为中央商务区、居住区和通勤区三个同心圆地带。、扇形模式扇形模式，是美国土地经济学家H霍伊特提出，城市地域结构被描述为：中央商务区位居中心区；批发和轻工业区沿交通线从市中心向外呈楔形延伸。和多核心模式多核心模式，美国地理学者CD哈里斯和EL乌尔曼在研究不同类型城市地域结构情况下发现，除了CBD为大城市的中心外，还有支配一定区域的其他中心的存在。，其中同心圆与多核心模式是较为常见的。同心圆模式发展的城市有纽约、东京、北京、巴黎中心区等城市。如东京都市区里越靠近市中心就业越聚集（就业取代住宅），而越远离市中心，住宅越发展。就业聚集，源于相应的商务企业群聚集，而人流量的增长则是商务、商业聚集双重作用的结果，越是中心的地区，其核心城市功能就越是明显。尽管东京是世界上人口密度最高的城市之一，但高人口密度并没有影响它经济功能的发挥，也没有降低东京在世界范围内的经济地位。多核模式近年来也是不少大城市扩大发展的选择，同时也成为广州建设国家中心城市的发展模式的选择。越是规模大的城市，核心越多，专业化程度也越高。多核心模式作为城市功能进一步细分的结果，是不同资源环境满足不同城市功能的结果，也是资源自身得到不断优化配置的结果。在这一模式下，如何处理老中心城区和其他新核心区之间的关系就显得尤为重要。国外的伦敦、巴黎等先进城市近几十年来，为寻找城市可持续发展的动力，在建设新区的同时，高度重视对中心城区的保护与再造，纷纷掀起了“城市复兴”“城市复兴”的内涵为：用全面及融汇的观点与行动来解决城市问题，寻求一个地区在经济、物质环境、社会及自然环境条件上的持续改善。和中心旧城区复兴的运动。北京、上海等国内城市在规划多核心布局中也紧紧依靠老核心已形成的强大现实生产力，着力提升其产业素质，发挥其外溢功能，带动新区的发展。如上海的黄埔区并没有因为浦东新区的开发而没落，相反以打造“经典黄浦”为方向，逐步建设成上海市综合功能强、集聚和辐射效应大的核心功能区。从国内外先进城市发展轨迹来看，城市发展应结合地域特点，理性地考虑城市的增长。一个理性的城市空间模式是能使城市的资源得到最大利用的模式；是能使城市的各项交易成本达到最小的模式；是能使城市集聚效应最大化的模式；是能使经济、环境、社会等多方面得到平衡发展的模式。同时，城市区域间应有充分的联动，以利于形成资源的集聚效应。上面关于城市中心区复兴的经验表明，城市成功形成多核带动局面，首要条件是必须有一个核心首先成熟发展，以它为基础，充分发挥其对新核心的辐射与带动作用，从而整体提升城市发展。就广州城市发展来看，随着广州城市布局按照“南拓、北优、东进、西联、中调”的部署拉开发展，地区间的有效连接和资源整合显得尤其重要。而越秀区北部地区不仅处于多个核心的中心位置，更有成