春天的楼市表情.doc

房价持久战2011年的春天，关乎民生的重大问题，物价问题困扰中国人的情绪，升还是降？仍然是个问题。2010年的楼市苛政频出，从国务院到房、地、税、央行几大相关部委纷纷出台遏制房价的条例和法规，房价成为公敌，降价成为众望所归，然而，事实上房价不降反升，带动了物价上涨，成为了民生问题的焦点。2011年的春天，民意把希望寄托给两会，时至今日，房价面对重重围剿，拒不投降，反而逆市而上。一、新国八条：给二套房套上的紧箍咒调控成为2010年的主题，虽然是“越调越涨”，但政府仍然没有放弃，1月26日，国务院再次推出“新国八条”，要求要求强化差别化住房 信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。随后产生的影响是，“3个月前，二套首付要五成，现在又要涨一成，现在买房恐怕还要等等了。”1月27日是房产调控“新国八条”出台的第一天，不少有购房计划的市民表现得有些忧心忡忡。“政策一出来，我们就通知了所有已经签约、但未过户的客户。”1月27日，记者从走访的几大中介发现，不少工作人员都在忙着联系买家赶紧过来办理过户的相关手续，一些买家也是积极响应，纷纷表示选择赶在本地政策落地之前过户。而相对于买家赶政策的心态，卖家则显得淡定得多了。据了解，卖家由于一般要求“净得价”，各类费用自然可以转嫁到买家身上，因此已经签订购房合同的卖家对政策并不“感冒”。二、两会：房价成热点，总理充满信心举世瞩目的两会，民生话题成为会议议题的重中之重，而房地产的困局被摆在了最显耀的位置。两会之初，温总理通过新华网在线解答网民提问，有网友提及去年2月27日温总理第一次同网民在线交流时表示：“有决心在任期内把这件事情管好。”一年来，房价无惧政策打压，仍然居高不下，“请问总理还有信心么？”温总理表示不但有信心，而且正在付诸于行动，他相信“只要把群众放在心上，就一定会实现调控目标”三、两会：代表委员把脉房价开方子出席全国两会的代表、委员密切关注房地产领域的“风吹草动”，他们结合政府的调控措施对2011年房价走势进行把脉。供给侧：政府“加力”，缓解压力快速增长的住房需求与供给不足形成的失衡，是房价持续上涨的一个源动力。为更好缓解这一矛盾，今年政府出台的一记重拳是在供给侧“加力”，大幅度增加保障房的建设力度，其竣工面积将首次超过商品房。财政部有关负责人介绍，按1000万套计算，中央财政将给予补助1000亿元以上，力度前所未有。“这是增加有效供给的强力措施，有助于从根本上改变住房市场的不合理结构，为持续发热的中国楼市退烧。”全国人大代表王明义说。怎样确保中央精神落实到位，而不是把它当成“面子工程”和“政绩工程”，是决定保障房建设能否发挥调控作用的最关键因素。日前，中央与各地签署了2011年保障性住房“军令状”，完不成目标任务或进度迟缓者将被约谈、问责。“过一段时间，保障性安居工程协调小组将组织对各地今年年度计划的安排落实情况，以及工程质量、进度等进行全面督查。”住房和城乡建设部部长姜伟新强调。随着低价格、小户型、齐功能的保障性住房逐步竣工并投放市场，越来越多的普通群众将住有所居，商品房价格“一股独大”的失衡局面将得到改变。“这是百姓的热切期待，也是重拳调控追求的双赢效果。”全国人大代表、河南省财政厅厅长钱国玉说。需求侧：提高成本，管住房价严格房地产开发贷款、提高二套房信贷成本、减少首套房贷的利率优惠新一轮房地产调控剑指银行信贷与成本提高。中国的住房金融体系是以银行信贷为主的体系。监管部门的一项估计显示，来自银行的贷款至少占房地产开发资金的70%。“没有银行的支持，多数楼盘都无法支撑。”一些来自房地产领域的代表委员坦言。一边是“难以承受”的高房价，一边是持续升温的住房热销；一边是开发商抱怨贷款难，一边是目不暇接的楼盘开工与封顶；一边是调控措施的频频出台，一边是商品房价格的飞速上涨一个时期发生在中国房地产领域的一连串令人费解的现象，为这一“坦言”提供了最好注脚。上世纪90年代，由于资金链断裂导致的中国房地产泡沫破灭，使银行背负巨额的呆坏账，教训深刻。全国人大代表、中国人民银行调查统计司司长盛松成认为，当前提高借贷成本的举措，有助于从需求侧管住房价。“其实，只要管住银行，就可以管住房价，房地产业价格蒸蒸日上、场面欣欣向荣的现象就可以得到改变。”全国政协委员、山东经济学院教授郭松海说。治标：用“限购缰绳”勒“房价烈马”截至2月24日中午，房价过高、上涨过快的35个城市中，包括北京、上海、天津在内的20个城市已经新出台或调整了住房限购措施，但仍有14个城市尚未出台。当天下午，姜伟新在全国保障性安居工程工作会议上对这些城市逐一进行了点名，这在以往并不多见。限购令这条“缰绳”能否勒住“房价烈马”？“限购措施直接导致开发商资金回笼放慢，甚至资金链条脱节，一些开发商将因此遭到淘汰，这对于房地产市场的理性回归作用直接。”全国人大代表、工商银行(4.50,0.04,0.90%)河南分行行长刘卫星说。统计显示，受“限购令”影响，北京市场网签总量锐减，2月份不到1万套，相比1月份下调六成，创一年来月度新低。“购房狂热的萎缩，势必带来房价涨势的趋缓。”全国政协委员、清华大学教授蔡继明说。目前的房价尚未出现实质性跳水，但是，“稳中有降”已被越来越多的代表委员视为2011年中国房价走势关键词。“也应看到，限购毕竟是特殊时期的特殊之举。乱世用重典，但其作用往往较多体现在治标上。”全国人大代表、建业集团董事长胡葆森认为。治本：终结“土地财政”考验地方政府总额2.7万亿元，同比增幅70.4%国土资源部负责人年初披露的我国土地出让金数据被一些代表委员反复引用。“土地财政愈演愈烈的状况，既是对地方政府理念与能力的一种考验，也直接关系房价走势。”全国政协委员、北京大学经济学院教授李庆云说。国家在新一轮调控中出台一系列硬措施和硬约束治理“土地财政”顽疾，其中包括，各地土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。住房和城乡建设部披露，这些措施在一些地方收效明显，内蒙古、吉林等省区提取的比例达20%；有一些省份并没有达到要求。“各地要切实做到应提尽提，专款专用。”姜伟新要求。抑制房价的非理性上涨，最根本的还是要终结“土地财政”。“当前一味强调土地收入而不为居民的保障性住房建设提供资源，将背离群众的根本利益。”全国人大代表、贵州铜仁地委书记廖国勋认为。代表委员在接受采访中普遍认为，“土地财政”不可持续。财政部财政科学研究所所长贾康委员则指出，随着调控措施的执行，中央和地方政府在事权、税权分配上会更加合理，抬高地价增加土地出让收入等地方政府的短期行为将逐步消除，地方对“土地财政”的依赖将逐步减小。“作为国民经济的支柱行业，重拳调控绝不是打压房地产，更不是要让房地产出现大起大落，而是希望其能保持平稳、持续、健康的发展，拉动经济，造福百姓。”全国人大代表、郑州市市长赵建才的话在代表委员中引起共鸣。房产税：地方政府：限令围剿房价，战果如何？房价作祟，地方政府的“土地财政”暗中支撑，人民日报于去年末载文批评：土地财政不可持续，文章指出：“土地财政”是高房价的罪魁祸首，“土地财政”不除，房价下不来。今年2月，国务院发布史上最严厉的国八条房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。两会中，温总理提出“三管齐下治理房价，地方政府将负主要责任”。今年2月，国务院发布史上最严厉的国八条房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。 2011年3月29日，离这一大限还有一周，全国目前只有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。其中，涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年房价涨幅不超过9%。这些已经出台房价控制目标所限定的均是房价的上涨幅度，却只字未提降低房价。对此复旦大学住房政策中心执行主任陈杰则表示，房价控制目标很容易变成数字游戏。 房价：理论上的降，事实上的涨住建部部长姜伟新表示：接受媒体采访时表示，楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市调控政策。政策调控的高强力度，加上保障房建设的增加，使得开发商普遍对今年楼市走势不乐观。第一季度成交量锐减已开始带动楼价进入“下降通道”，如果这一轮的楼市促销没有带来积极的市场反应，第二季度或将出现单位面积楼价下降的实质性降价，专家预计，楼价下滑的幅度会很小。事实上，早在几个月前，一线城市开发商已经放慢了楼盘施工的进度，加之商业房用地较少，开发商并不急于采取大幅度降价来促销楼盘。因此，一线楼市处于政策高强压力与刚需两股力量的博弈，预计今年的楼价走向会有起有伏。地产商在二、三线城市突围已出台调控目标的城市，普遍沿用的是当地GDP和人均收入增幅作为参照。在地方GDP纷纷“超十”的情况下，近年房价涨幅较慢的城市今年反倒可以允许更宽松的涨幅。 另一方面，尽管楼市调控政策不断加码，但开发商仍然看好二三线城市的刚性需求。 国务院多次强调，对于未如期公布房价调控目标的城市，将对负责人进行问责。事实上，仍然按兵不动的一线城市，才是此次调控的关键和难点。目前，在36个已经出台限购令的直辖市、省会城市和计划单列市中，房价调控目标一栏却还只出现了5个省会城市的身影。北京、广州、上海、深圳等地仍然对调控目标三缄其口。国家统计局的数据显示，2月，上述四地房价环比、同比仍然在持续上涨。“二三线城市楼市泡沫不明显，可以直接参考GDP增幅作为调控目标。但一线城市控制房价涨幅的压力更大，需要考量因素会更多更复杂。”中国房地产协会副会长陈国强认为，一线城市房价调控目标稍晚出台是正常的。业内认为，这些要考虑的复杂因素包括，在房地产投资占到总投资1/4的情况下，房价调控目标的设定是否会抑制短期内房地产投资，从而导致GDP增速下滑。今年1-2月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。其中，住宅投资3014亿元，增