小产权房清理整治政策方案.doc

小产权房清理整治政策方案“先清理后治理”已经成为当前小产权房清理整治工作的方案，与以往历年口头表态有所不同，这次对小产权房的清理有望进入具体操作环节面对小产权房日渐庞大的建设规模，是全面清退小产权房、维护现行律法威严，还是在新一轮土地管理法修订中承认既成事实、给小产权一条合理出路？已经成为2012年国土资源系统“两难”抉择之一。3月26日，国土部在其官网上公布的关于小产权房处理的新思路：先清理后治理则给出了最终选择。据悉，由国土资源部、住房和城乡建设部等14部委联合草拟的小产权房初步清理整治政策方案，日前已经上报。“止住小产权房扩建风潮”成为这次14部委联合清理行动的重点。与此同时，如何处置“已售存量小产权房”，相关部委还未形成明确统一的治理意见。事实上，这一答案早已有迹可循。今年全国两会前后，包括部长徐绍史在内的国土资源部相关负责人曾数次表态：2012年将选择部分乱象突出城市，对小产权房进行试点清理，为下一步大规模全面清理做政策准备。与以往历年口头表态有所不同，这次对小产权房的清理有望进入具体操作环节。国土资源系统相关人士告诉记者，目前上报的方案侧重“对新发现违法建设的小产权房依法查处”，具体指“占用耕地的、尚未销售的、新建续建的小产权房项目”。这位内部人士还表示，由于方案尚处征求意见阶段，对于相对棘手的“已售存量小产权房”，还未形成明确统一的治理意见。规模庞大针对今年小产权房的清理行动，此前有媒体报道说，北京、重庆、郑州和海口等城市或将被纳入首批小产权房试点清理范畴。但该说法并未得到国土资源部证实。“具体试点名单目前尚未确定，国土部正在和各部委以及地方政府沟通，明确试点城市”。据记者调查了解到，上述几座城市的小产权房问题较为突出，颇有代表性。业内人士估算，北京市目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%左右，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县；重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；郑州市近年来面临大规模城中村改造，而土地确权及规划变性工作相对滞后，以致私搭滥建小产权房问题失控；海口则是旅游度假区，在海南国际旅游岛规划获批后，一路上涨的房价给小产权房提供了市场。据海南省住建厅2010年底统计资料显示，海口违建小产权房有11.5万平方米。“小产权房”并非法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房，也称“乡产权房”，指由乡镇政府而非国家颁发产权证的房产。国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。近年来，伴随城镇住房价格的飙升，农村与城市之间土地价差迅速拉大，占用农村集体土地进行建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅凭借平均价格仅为正规商品房一半甚至更低的优势，备受城市购房者青睐。全国工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示，“十一五”期间(1995-2010)，全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。2010年，北京、上海等部分房价上涨过快的大城市开始实行住房限购政策。众多不具备购房资格的人再度盯住郊区，小产权房迎来新一轮增长。据上述报告统计，当年全国约竣工8345万平方米小产权房，相当于同期城镇住宅竣工面积的9.6%。清理逐步推进在业内土地专家看来，小产权房处理的难点所在，主要是存量房的处理上。一方面由于其规模巨大，个别小产权房小区及其配套都已成型，全部拆除的难度较大，另一方面，如果保留下来，将是对现行土地法律法规的冲击。为此，此次清理中“两步走”的思路愈发明显。2010年5月，国土部国家土地执法监察局局长李建勤表示，对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。今年2月，李建勤还表示，将选择城市试点小产权房的处理，在试点基础上总结完善政策。“两会”期间，国土部部长徐绍史强调，今年对小产权房的清理思路将是：一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。“对小产权房的处理，将不再采取一刀切式手段，而开始有计划、有步骤地推进”，上述土地专家向记者表示，近期提出的“先清理后治理”正是这一意图的体现。据上述国土部知情人士介绍，当前小产权房清理的一个原则是：区别对待、分类处置。其中，尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售。据记者了解，国土部对“一定年限”的要求曾以2008年为限，因为当年国土部曾为国务院报告过小产权房的初步处理意见，而由于种种原因实际工作中推行困难。据国土部网站信息，先清理的对象主要是“在建和未售、侵占耕地的小产权房”，目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而就清理举措看，主要包括“强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等。”针对已售、已长期居住的小产权房，上述国土资源系统相关人士称：“方案征求意见阶段，各部委对此并未形成统一意见，地方政府也有自己的一套思路，还未达成一致。短期看，只能先选择小产权房问题严重的地区做试点；与此同时，国土部将抓紧摸底全国小产权房的确切数据”。据了解，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。有消息称，在国土部与地方政府的沟通中，地方政府普遍反映，希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房。如果收归为保障房，可能存在政府为小产权房正身的嫌疑，间接承认小产权房的合法性；而回收小产权房的价格如何确定、如何确保保障房公平公正，还需要再深入探讨。合法化声音渐强尽管因其价廉广受购房者青睐，但多年来小产权房都以“非法”的状态存在并不断扩大。然而近年来，学术界支持小产权房部分合法化、适当转正的声音日渐集中。全国工商联此前曾表示，小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，同时在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求，因此，他们对于小产权房的存在价值颇为认可。长期关注农村土地改革问题的中国社会科学院农村发展研究所宏观经济研究室主任党国英认为，小产权房的处理要秉持“承认现实”的精神，既要考虑到维护法律权威，同时兼顾老百姓利益。对于存量小产权房的处置，党国英建议：第一步可以给小产权房发使用证。今后推行房产税，使用证可作为纳税依据，以限制小产权房的投机；第二步可以在明确增值利益如何分配的前提下，依据一定细则，把使用证换成正规的大产权房产证。参与起草住房保障法的北京大学房地产法研究中心主任楼建波则建议，小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。以收编为保障房的方式，对部分未占用耕地的已建小产权房进行合法化登记确权，成为众多专家的共同建议。同时，修改现行土地管理法，也大都被专家们认为是彻底解决小产权房问题的治本之策