房地产市场调查.ppt

房地产项目策划第二章房地产项目市场调查作用 捕捉市场机会 感知市场 了解消费者行为 把握市场供应 避免风险 一 房地产市场调查基本理论 1 概念运用理论和技术手段 系统收集各方面情报 信息和资料目的 预测房地产未来走势 提供决策依据在项目策划中作用 前提和基础2 特点实用性时效性实践性客观性完整性计划性系统性 3 房地产市场调查基本步骤 准备阶段实施阶段分析和总结阶段 1 确定调查内容和目的 调查对象 2 拟定调查计划 时 地 人 方法 3 调查人员的挑选 设计调查问卷进行实地调查 7 数据的分析与解释8 攥写调研报告9 总结 反馈 一 环境把握1 宏观环境把握 1 政治法律环境税收 土地 金融 开发经营政策 住房政策 房地产法律法规等Q 请同学们列举最近的一些房地产宏观调控政策 2 经济科技环境亚洲金融危机 香港楼市缩水三成 来源 新闻报道分析 名人讲座 专家论坛 3 社会与文化环境 人口环境 二 房地产市场调查的内容和途径 2 中观环境分析 1 城市建设与规划 调查城市发展方向项目选址来源 规划部门成都的发展例证 2 城市房地产企业情况 数量 类型 资质 实力来源 管理部门 业内人士 3 房地产供需状况 供应量 需求量 销售价格水平 平均开发成本来源 查询预售许可证 竣工面积统计 产权登记情况 4 专业与中介机构调查 工程咨询公司 销售代理公司等 根据修编的成都市城市快速轨道交通线网规划 成都市快速轨道交通网由7条线路组成 线路总长度274 15km 其中地下线长度144 24km 地上线129 91km 1 1号线 大丰站 广都站 1号线为南北方向主干线 北起大丰 沿人民北路北延线 人民北路 人民中路 人民南路 人民南路南延线及南都西路 孵化园北干道 外环高速敷设 经会展中心 科技园后 沿人民南路南延线南下 止于华阳镇广都街附近 1号线线路全长31 6km 设23座车站 其中地下线长约22 44km 地上线长约9 16km 高架车站5座 地下车站18座 2 2号线 龙泉东站 石牛站 2号线为东西方向主干线 2号线东起龙泉东 经龙泉镇西行 过东三环路后 穿过沙河 西至于石牛附近 线路全长为50 65km 设26座车站 其中 地下线长约为17 45km 地上线长约为33 2km 高架车站11座 地下车站15座 3 3号线 红星车站 板桥南站 3号线为东北 西南向骨干线 东北起自规划红星车站附近 南止于板桥南站 线路全长为49 28km 设车站22座 其中 地下线长约15 59km 地上线长约33 69km 高架站11座 地下站11座 4 4号线 温江站 西河站 4号线为东西方向内部填充线 西起温江 东止于西河站 线路全长38 9km 设车站19座 其中 地下线长约20 21km 地上线长约为18 69km 高架车站8座 地下车站11座 5 5号线 驷马桥站 江河站 5号线为中心城西部南北方向的外部填充线 北起于3号线的驷马桥站 止于江河站 线路全长24 63km 设车站13座 其中 地下线长约17 9km 地上线长约6 73km 高架车站2座 地下车站11座 6 6号线 1 6号线主线 沙湾站 四河站 6号线为中心城东部南北向的外部填充线 是南北向第二条辅助线 起于5号线的沙湾站 止于四河站 线路全长22 05km 设车站13座 其中 地下线长约15 5km 地上线长约6 55km 高架车站2座 地下车站11座 2 6号线支线 琉璃场站 双流航空港站 6号线支线为东西方向 连接规划行政中心和机场 东起于6号线琉璃场站 西止于双流航空港 线路全长为15 11km 设车站8座 其中 地下线长约5 52km 地上线长约为9 59km 高架车站4座 地下车站4座 7 7号线 生态站 龙潭东站 7号线为开口向北的U型辅助线 北起生态站 东止于龙潭东站 7号线线路全长41 93km 设车站22座 其中 地下线长约29 63km 地上线长约12 3km 高架车站5座 地下车站17座 地铁方向引导楼市方向涨 地铁声一响看涨幅度约20 省 家居地铁旁车费支出省一半快 上班搭地铁时速两倍私家车成都地铁楼盘 成都后花园书香府邸翠筑天地育才 竹岛城南名著博雅新城炎华置信 西江月 英郡领馆区1号龙湖 世纪峰景城市理想仁恒 置地广场 5 区域交通条件 6 影响区域发展的因素和条件分析 7 区域内楼盘的总体价格水平与供求关系分析 8 社区环境调查 3 微观环境调查 1 项目用地现状及开发条件进行分析 2 项目周边环境分析 3 项目对外联系程度 交通组织分析 二 消费者调查 6W 1H 1 消费者构成状况调查2 消费者动机和行为调查Q 通常消费动机有哪些 3 购房者需求类型调查住房位置 户型 风格 单价 总价 配套 交通方式 1 问卷调查 2 先推一些户型测试市场反应4 消费行为调查购买种类 数量 对房地产品要求 购买时机 购买频度 广告对购买行为的影响 三 竞争楼盘调查 Q 哪些楼盘可以确定为本项目竞争楼盘 调查内容 竞争楼盘产品物理状况 价格 推出时间 广告 销售渠道 促销策略 物业管理状况等的调查目的 了解竞争楼盘市场占有率和对本项目目标市场的分流程度 了解竞争楼盘的营销策略组合方式 踩盘 四 竞争对手调查 品牌实力开发经营方式楼盘质量营销理念开发动向成本 价格策略等 五 项目自身因素调查 开发企业调查开发项目调查 六 前五项调查结果了解优劣势 三 房地产市场调查的方法1 访问法 以询问方式为手段 以被访问人答复为信息资料依据方式 面谈 入户 拦截式 座谈法 行家 专家 深度访谈法投射法 运用于敏感问题Q 还有哪些调查方法 优缺点如何 优点 速度快 成本低缺点 收集的资料缺乏客观情况关键环节 一是调查问卷的设计二是个人询问技巧的运用 2 观察法 观察被调查者行为痕迹来获取信息 1 优点 容易获得被调查者不愿言及的信息 直观可靠 准确率高 2 缺点 花费时间长 面窄 观察的是表象 3 形式 直接观察法亲身经历法痕迹观察法行为记录法 3 试验法 将调查范围缩小到较小规模 进行试验后得出结论 1 目的 了解物业环境 功能 定位是否受欢迎 价格是否被接受 2 具体方式 试验求证法 随机试销尝试试验 产品设计方案竞赛 四 调查问卷的设计1 问卷构成 开头 问候语 填表说明 问卷编号正文 被调查者基本情况 资料收集结尾 开放题 征询被调查者意见 感受和建议 感谢语 2 问卷设计基本原则 1 一致性原则 问卷内容与希望了解内容一致 2 完整性原则 能涵盖调查目的所需要了解的所有内容 3 准确性原则 数据的准确性 措辞 顺序 结构 版式 4 可行性原则 保证被调查者能如实回答 5 效率原则 选择最便捷的询问方式 以使问卷长度 题量和难度最小 节省调查成本 6 模块化原则 问卷划分为若干功能块 五 问卷设计技巧 一 问句设计应注意的问题1 避免专业术语和缩略语2 避免含义不清的字眼很久 经常 一些 最近3 避免提断定性问题您打算什么时候买房子 您有买房子的打算吗 4 避免一问多答5 避免带有导向性问题 6 避免使用双重否定的问题7 避免敏感性问题释疑法 假定法 转移法8 问句要考虑时间性9 拟定问句要有明确的界限10 注意提问的顺序 二 问句答案设计技巧1 答案设计基本方法 1 二项选择法 是 否 有 无 2 多项选择法 考虑全部可能出现的结果 注意选择答案的排列顺序您认为住宅最重要的条件是什么 3 顺位法 被访者决定多个答案的排列顺序请对下面列出的五类房地产广告进行排序 4 回忆法 请您举出最近一个月在电视广告中出现过哪