广州市房地产消费者购买行为分析开题报告.doc

毕业设计(论文)开题报告题目： 广州市房地产消费者购买行为分析 一、问题的提出当今很多房地产开发商常常因为对房地产消费者的购买行为分析得不够充分，不够全面，缺少对消费者购买行为的认识，盲目地开发新楼盘，从而导致开发的楼盘销售惨淡，以至无力经营，出现亏损，甚至破产，这样的例子屡见不鲜。因此，作出一个系统的，全面的房地产消费者购买行为分析，对于很多房地产开发商来说是非常必要的，房地产开发商只有了解消费者的购买行为，才能充分地做好楼盘规划以及销售策划，使自己在激烈的竞争中立于不败之地。本课题的分析结合消费者购买行为理论的知识，对房地产消费者购买行为展开分析探讨，为房地产开发商提供一个参考平台。二、设计（研究）现状概述（文献综述）目前，国内外对房地产消费者购买行为的研究理论很多，但多数的理论和观点还都集中在分析房地产消费者的购买心理，购买需求和影响购买决策的因素上。例如，在购买心理方面，刘少雄（2004）认为，当今的房地产消费者购买心理主要分成7种，包括追求质量、追求实用、追求方便、追求价廉、追求信誉、追求新奇和追求名牌。李传裕（2006）认为，通过消费者的购房行为而表现出来的购房心理主要有6种，包括环境格局设计心理、地区位置便利心理、设施配套管理心理、价格选择消费心理、社会文化习俗心理和优越品牌消费心理。贾士军（2003）认为，房地产消费者的购买心理直接影响着他们的购买行为，房地产开发商要根据消费者心理过程中呈现出的一般心理活动规律，才能在营销推广过程中制定出可实施的销售策略。在购买需求方面，吴先敏（2005）等根据马斯洛的5个需求层次，大体划分出房地产消费者市场的5个层次：一是生理需求；二是安全需求；三是社会需求；四是尊重需求；五是自我实现需求。田琦(2005)认为三大因素在长期和短期上，对个人购买需求具有影响，这三类因素包括个人购买面积、城镇居民人均可支配收入、城镇人口占总人口比重等。而在影响购买决策的因素上，付轲（2008）认为房地产品牌会给购房者的购买决策作出很大的刺激。于丹（2006）等将影响购房者购买决策的因素归结为9方面：建筑质量、户型、开发商信誉、价格、物业管理及服务、交通、小区规划、周边自然景观、未来的升值潜力。满江虹（2004）认为，购房动机不同导致他们所追求的利益也不会相同，进而在购房时所看重的因素也不相同。Ridker（1967）提出住宅是一种多属性集合的商品。他们认为各种住宅属性的组合与住宅的品质才是消费者住宅选择购买的重要因素，尤其是邻里属性(如环境问题等)和住宅内部属性(如面积等)。王岩（2008）认为购房者的购买决策受年龄、职业、经济状况等个人因素以及交通、房子价格、质量等社会因素的影响。综上所述，尽管研究者们对房地产消费者购买行为中的购买心理，购买需求和购买决策影响因素等方面研究得非常透彻，但都是经验性总结比较多，解决问题的途径不够。同时需要指出的是，房地产消费者购买行为实质上分为5个部分，分别是需求产生、动机形成、评估选择、购买决定、购后反馈，各个部分都是不可或缺的。因此，对房地产消费者购买行为进行分析，就应该对组成购买行为的5个部分进行分析。三、设计（研究）拟采用的技术路线和方法（论文框架、研究方法）（一） 技术路线：本课题研究首先对房地产消费者购买行为的现状进行分析。其次运用消费者购买行为的理论知识，对组成房地产消费者购买行为的5个部分进行分析。最后，根据分析研究得出的房地产消费者购买行为中存在的问题，提出具有普遍性、实用性的对策。 文献法访问调查法搜集资料，对房地产消费者购买行为的现状进行调查分析课题研究背景和目的，研究现状与研究意义案例分析法访问调查法通过案例，以及对消费者的访问调查，分析组成房地产消费者购买行为的5个部分问题的分析针对房地产消费者购买行为中存在的问题，提出具有普遍性和实用性的对策问题的解决（二）研究方法：（1）文献研究法。（2）访问调查法。（3）案例分析法。四、设计（研究）内容（论文框架）与进度计划（一）论文提纲 1.绪论1.1课题探讨分析的背景及目的 1.2国内外研究状况 1.3课题分析探讨的主要内容 1.4课题探讨分析的意义2.房地产消费者购买需求分析2.1购买需求的定义2.2影响购买需求的因素2.3购买需求分析对房地产开发商的启示 3.房地产消费者购买动机分析3.1购买动机的定义3.2影响购买动机的因素3.3购买动机分析对房地产开发商的启示 4.房地产消费者评估选择分析4.1评估选择的定义4.2影响评估选择的因素4.3评估选择分析对房地产开发商的启示 5.房地产消费者购买决定分析5.1购买决定的定义5.2影响购买决定的因素5.3购买决定分析对房地产开发商的启示 6.房地产消费者购后反馈分析 6.1购后反馈的定义 6.2购后反馈的作用 6.3购后反馈分析对房地产开发商的启示7.结束语（二）进度计划1、毕业设计（论文）前期准备工作阶段：2008年11月3日至12月5日；2、毕业设计（论文）调研、毕业设计（论文）写提纲计划、撰写和完成开题报告：2008年12月6日至2009年1月9日；3、完成毕业设计（论文）初稿、第二稿和定稿的审阅、修改：2009年1月10日至5月20日；4、毕业设计（论文）答辩：2009年5月21日至5月25日；五、设计（研究）结论与成果形式研究结论：房地产消费者购买行为是由5个部分组成的，分别是需求产生、动机形成、评估选择、购买决定、购后反馈，并且这5个部分是缺一不可的。作为房地产开发商，既要了解消费者的购房需求及影响他们评估、购买决策的因素，又要了解他们对购后反馈的看法以及对房地产开发商购后服务的期望，这样开发商才能根据消费者的购买行为，为自己的规划作好充分的准备。成果形式：本论题的探讨分析成果主要以论文形式展示。六、参考文献1 陈慧卿. 消费者购买行为分析J. 商业经济, 2006(1).2 智库百科. 消费者购买行为分析J. , 2009.3 刘少雄. 房地产营销须揣摩消费者心理N. 中国房地产报, 2004-12-09.4 李传裕. 浅谈我国消费者购房心理与房地产营销策略J. 商讯商业经济文荟, 2005(5).5 贾士军. 由消费者心理过程谈房地产销售策略J. 商业研究, 2003(10).6 吴先敏，宋永发. 商品房消费者行为模式浅析J. 建筑管理现代化, 2005(4).7 王岩. 住宅产品消费者行为分析J. 学术交流, 2008(6).8 于丹,董大海,刘瑞明,原永丹. 消费者购房需求及个人因素的影响研究D. 大连：大连理工大学, 2006.9 吴勇. 房地产开发项目可行性分析的探讨兼论重庆S房地产项目的可行性分析D. 重庆：重庆大学, 2003.10 付轲. 房地产品牌与理性决策消费者购买行为作用机理分析D. 东莞：东莞理工学院, 2008.11 高炳华. 当前住宅消费者购买行为分析N. 中国房地产报, 2001-03-06.12 田琦,张力. 商品住宅需求影响因素的协整与通径分析J. 统计与决策, 2005:3637.13 满江虹,达庆利. 基于知识发现的商品住宅有效需求J. 系统T程理论与实践, 2004(10):4954.14 王金明. 购后评价不可小视的环节J. 经济师, 2001(4).15 胡奕斐. 购房消费行为模式分析J. 中国房地产金融, 2001(4).16 李悦. 注重住宅购买后行为评价塑造房地产企业品牌J. 中国房地产, 2004(9).17 A.Henry. 消费者行为和营销策略(第六版)J. 北京机械工业出版社, 2001.18 (美)J保罗彼德， 查理C奥尔森. 市场消费者行为与营销战略M. 大连：东北财经大学出版社.19 江林. 消费者行为学M. 北京：首都经济贸易大学出版社, 2002.20 左洪亮. 对影响消费者