[地铁物业]20071106_远洋地产_中山轻轨项目应标.ppt

1 世联简介 1 2 Content内容提要 世联之路我们的服务我们的团队我们的平台 3 Agenda历程 14年发展历程 30 年均增长 3 5亿营业额 06年 世联之路 4 世联集团旗下拥有20家分支机构 服务全中国90多座城市的600多家海内外机构 环渤海区域 长三角区域 珠三角区域 Location服务中国 5 国家建设部核准的房地产一级评估机构中国土地估价师协会注册许可机构 可在全国范围内从事土地评估业务中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位广东省房地产业协会副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位香港测量师学会会员单位广东省估价师学会常务理事单位北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构上海市房地产管理局核准的房地产评估机构天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构上海市房地产经纪行业协会会员单位 Qualifications资质 6 2006中国房地产最佳综合服务品牌2006全国优秀房地产经纪机构2005 2006年度中国房地产诚信企业2006年中国房地产策划代理品牌价值TOP10第一名2006年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构2005 2006年中国房地产策划代理百强企业TOP10第二名2005 2006年中国房地产中介品牌价值TOP10第一名2005中国 品牌年度大奖 地产专业品牌TOP10中国100最佳雇主深圳市科学技术进步三等奖 Honors荣誉 7 至2006年 世联已参与国内570多个地产项目发展顾问 累计策划和销售代理物业项目近500个 累计销售金额近900亿元 06年销售金额290亿元 历年累计评估总值6707亿元 Figures数字世联 8 Figures数字世联 世联基础数据库历年累积100余万件土地和二手楼交易案例 14000多个房地产一手项目资料市场信息月更新速度4万条 9 世联历年已编辑出版 20本地产专著 80余本行业期刊 Figures数字世联 10 我们的服务 土地拆迁补偿评估 规划的市场及经济评估 土地出让策略 主题地产开发战略顾问 城市进入战略及发展策略 项目物业发展建议 城市相关产业及商业地产发展前景预测 城市调研 产品定位 客户定位 物业发展建议 营销策略 形象宣传及包装方案 广告推广策略 价格方案 品牌战略 项目开发融资咨询 销售执行 组建销售团队 建议销售制度 制定销售目标计划 执行销售各项工作 签约及按揭咨询服务 产权办证 实现销售回款 世联综合服务 市场定位 主题确定 物业入伙 物业买卖租赁委托代理 代办银行按揭服务 个人房屋担保服务 提供房地产信息 提供房地产法律法规 物业转让税费及手续 代办各项房地产产权相关手续 IntegratedService综合服务 11 ServiceLines服务体系 世联中国 代理sales marketing 顾问DevelopmentConsultancy 评估RealEstateAppraisal 经纪PropertyBrokerage 研发Research Development 研究与数据服务Research Data住宅策划代理服务residentialservices写字楼策划代理服务officeservices商铺策划代理服务retailservices战略顾问服务strategicconsulting住宅顾问服务Residentialconsulting商业顾问服务office retailconsulting机构评估服务land buildingappraisal个人评估服务personalpropertyappraisal投资咨询服务InvestmentAdvisoryService房屋租售服务2ndpropertyselling leasing房屋托管服务corporatepropertyservices一手楼按揭办证服务1ndpropertymortgageservice二手楼按揭办证服务2ndpropertymortgageservice不动产担保服务PropertyGuaranteServices 金融FinanceService 12 我们的团队 客户意识 平台资源 专业团队 3000余名专业房地产服务人员 13 周晓华董事总经理长江商学院EMBA中国注册房地产估价师中国注册造价工程师 佟捷副董事长中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师 Management管理核心 董事会简介 14 旨在创建中国房地产行业领先的研发机构和卓越中心 提供战略性的 创新的 国际水准的 可复制的解决方案 推动行业和公司的进步 提供真实的数据Data 建构成功的知识Knowledge 研发创新的技术Technology 传播进步的主张Thought 知识管理平台资源 R D世联研发支持 15 基础数据库 城市宏观数据窗 图书信息库 客户信息系统 短信平台 明源销售管理系统 三级交易系统 世联EVS 开放资源 客户相关 业务系统 知识管理 策划平台 估价顾问平台 行政资产管理系统 文件管理系统 合同管理 网上办公系统 职能管理 我们的平台 OurGuarantee平台不败 16 顾问业务概览 DevelopmentConsultancy 世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务 不断开拓中国房地产咨询业的高端市场 以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长 最终成为中国地产顾问第一品牌 房地产业的麦肯锡 世联顾问七年以来累计为中国90多个城市的570多个项目提供了高质量的顾问咨询服务 顾问业务 17 模块化顾问 战略顾问 工商全程顾问 住宅全程顾问 OurService顾问服务 18 战略顾问咨询服务链 土地拆迁补偿评估 土地利用计划建议 区域土地价值评估及资源盘点 区域市场评估 预测与定位 区域开发方案设计与评估 区域经济评价及可行性分析 区域开发组织形式设计 公共投资的收益及经济分析 规划的市场及经济评价 区域产业研究 土地市场需求评估 土地底价与出让方式的制定 土地出让前的地块分级 土地出让策略 土地包装与推广 土地转让的风险评估 土地转让的途径与模式制定 土地转让的经济评价 主题地产开发战略顾问 大规模房地产项目开发 1500亩以上 城市重建整体定位及发展战略 开发强度研究与经济评价方案 拆赔模式与实施策略 港口 码头等区域重建战略与整体定位 历史文化街区保护与更新策略 旧城改造全程驻场顾问 土地储备 土地一级开发 土地出让 土地转让 二级开发 土地再开发 19 住宅全程顾问服务链 城市房地产市场发展前景预测 城市进入战略及发展策略 企业取地策略及时经济评价 多项目开发策略研究 立项报告 可行性研究报告 市场顾问 大规模房地产项目发展战略定位研究 大规模房地产项目物业发展建议 市场定位研究 项目物业发展建议 项目启动策略研究 规划方案的市场评价 设计顾问 项目市场定位优化及调整 营销执行策略制定 营销实施及推广方案 项目入市营销执行方案 项目价格策略及价格方案 月度推广总结及调整建 销售现场管理及销售控制 方案实施指导与监督 协调并监控合作单位工作 销售诊断及调整方案 销售团队招聘及培训 销售组织框架及管理制度建议 销售人员测评 销售人员基础 销售人员提升 策划人员基础 策划人员提升 销售管理培训 取地阶段顾问服务 产品力阶段顾问服务 营销执行顾问服务 专业培训课程输出 20 取地阶段顾问服务 工商全程顾问服务链 城市相关产业及商业地产市场发展前景预测 相关领域市场进入战略及发展策略 企业取地策略及经济评价 立项报告 可行性研究报告 金融投资机构项目咨询 商业机构投资合作咨询 消费市场顾问 项目发展战略定位 市场定位案例专题研究 项目物业发展建议 项目启动策略研究 规划方案的市场评价 主力店招商顾问 次主力店招商顾问 租售价值及项目财务评估 设计顾问 项目营销战略与策略 招商服务内容项目商户定位优化及调整 招商策略及条件制定 招商实施及推广方案 月底推广总结及调整建议 招商现场管理及控制 活动方案实施指导与监督 协调并监控合作单位工作 招商团队招聘及培训 招商组织框架及管理制度建议 招商人员测评 招商现场管理及控制销售服务内容项目市场定位优化及调整 营销执行策略制定 营销实施及推广方案 项目入市营销执行方案 项目价格策略及价格方案 月度推广总结及调整建议 销售现场管理及销售控制 方案实施指导与监督 协调并监控合作单位工作 销售诊断及调整方案 销售团队招聘及培训 销售组织框架及管理制度建议 销售人员测评 取地阶段顾问服务 产品力阶段顾问服务 营销执行顾问服务 21 顾问研究类型 ResearchProjects 区域发展土地运营旧城改造政策分析研究城市投资价值分析取地策略主题式房地产研究CBD旅游地产产业园创意园教育地产港口码头区汽车城总部基地空港经济 住宅全程顾问 工商全程顾问 陌生区大规模开发城市中心区住宅开发新城区房地产开发成熟热点区住宅开发城市公寓类豪宅项目低密度地产项目小户型公寓研究松散型社区研究 城市大型综合体项目写字楼项目中心区商业项目社区商业项目酒店项目 战略顾问 住宅全程顾问 工商全程顾问 22 顾问专业价值服务于企业层面 以客户目标为核心 从市场角度出发解决商业问题 为客户挖掘整体价值 ProfessionalValue 核心竞争力 全国视野 平台资源 方法论 质量保障体系 内部评审机制 外部充分沟通 高端人才 超过370位专业顾问咨询师 14 为MBA 70 拥有硕士学位 45 为注册估价师 60 毕业于国内名校建筑 城市规划 工程管理 房地产开发等相关专业 23 ClassicCases顾问服务经典案例 合肥政务新区规划研究 广东房地产预售许可制度研究 深圳市福田区15个城中村改造项目 北京顺义新城的发展战略研究 深圳盐田区房地产业与市场研究 海口美丽沙项目土地出让营销 西安高新区中央行政区项目发展顾问 24 OurClients顾问服务客户 25 世联观点 2 26 本项目在定位过程中的思考关键点 世联观点 3 不同物业的发展模式及核心驱动力 4 不同类型的物业在综合体中承担的功能 5 各种物业类型之间的相互影响 6 开发时序与物业价值最大化的关系 1 轻轨给城市及区域发展带来的机遇 2 不同区域背景下的轻轨物业发展模式 27 1 不同物业的发展模式及核心驱动力 世联观点 根据项目的区位及产业资源 结合市场条件 确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型 进而确定项目的发展模式 28 2 不同类型的物业在综合体中承担的功能 世联观点 酒店 项目标志性物业 定义项目整体档次商业 可实现较高利润 承担某种社会职能 可以塑造与其他项目较大的差异 项目的活力核心 写字楼 价值标杆 可树立项目高端形象 公寓 保证开发企业现金流来源 满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下 需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比 29 3 各种物业类型之间的相互影响 世联观点 与单个物业的研究方法不同的是 在研究综合体项目过程中需采用相关分析法 例如在确定项目的整体规划时 必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段标志性 尤其是对外地和外籍人士 实现较高的销售价格保持物业形象 外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异 保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求 商业为写字楼 酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业 酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次 30 4 开发时序与物业价值最大化的关系 世联观点 综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义 一 最大限度的实现各个物业自身的价值二 避免各物业之间的负面影响 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 首先 各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异 例如商业入市必须在社区成熟以后 而为了树立项目品牌形象 酒店或写字楼项目一般先期入市 其次 不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择 例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售 31 影响综合体构成的主要因素 区域属性 环境资源 开发目标 区域属性 环境资源 开发目标 主导物业的拟合度 世联模型 32 不同模式的收益方式 33 工作提纲 3 世联顾问服务工作将与远洋地产工作计划相配合 以便在各方努力下按时 高效的推进工作进度 34 本项目工作内容大纲 项目整体定位与物业发展建议 一 前言 研究背景客户战略思考项目限制条件第一篇 宏观经济与中山市规划研究中山总体经济发展状况中山产业结构中山人口结构及生活水平研究中山城市总体规划项目所在区域整体定位及在城市发展中的机会本项目在区域规划中的地位预测经济发展趋势及对房地产行业的影响第二篇 中山市商业市场研究中山现有商家分布经营档次主流消费群体研究售价 租金情况经营状况第三篇 中山市办公市场研究中山市现有办公区分布及特点现有办公物业规模 档次 优劣势分析不同物业档次的客户群研究售价 租金情况经营状况 第四篇 中山市酒店市场研究中山市现有酒店分布及特点现有酒店规模 档次 优劣势分析经营状况客户群研究第五篇土地资源盘点与价值分析自然资源规划资源政策资源市场环境客户资源地块的SWOT分析第六篇 国内外类似成功案例研究成功的核心驱动因素分析各物业功能的内在关联性各物业类型入市时机分析第七篇 项目整体定位市场价值定位形象定位客户定位各条产品线的功能定位 35 本项目工作内容大纲 项目整体定位与物业发展建议 二 第八篇项目功能分区与规划指标建议项目功能比例项目功能分区与空间布局各种不同类型物业的定位 功能 客户 规模各种不同类型物业布局建议第九篇 酒店产品线物业发展建议本项目驱动模式与酒店价值点衔接当地现有酒店物业创新点分析基于竞争及区域价值的物业发展建议规划设计要点 组团建议 建筑设计要点建筑风格及外立面建议第十篇 写字楼产品线物业发展建议本项目驱动模式与写字楼价值点衔接写字楼发展阶段及规律当地目前写字楼市场阶段研判当地现有写字楼市场产品价值点扫描基于竞争与未来的产品线模式本项目写字楼租售比例建议物业发展建议规划设计要点建筑设计要点建筑风格及外立面建议 第十一篇 商业产品线物业发展建议本项目驱动模式与商业价值点衔接不同级次商业产品价值规律当地现有商业物业的产品价值点扫描本项目商业租售比例建议物业发展建议规划设计要点 交通组织 街区布局 建筑设计要点建筑风格及外立面建议第十二篇 区域环境及景观设计要点第十三篇 区域配套设施建议 36 世联顾问服务流程与工作思路 调整修改 专案团队 部门 公司三级评审 终稿提交 37 世联经验 4 世联类似综合体实操案例 世联国内经典案例研究 38 世联服务过往案例 世联地产从2001年开始接受商业客户或政府委托 进行地铁沿线物业开发研究 其中包括深圳地铁一号线 三号线 四号线 以及天津地铁一号线延长线等超过10个顾问项目 案例研究并实地考察城市包括 日本东京 香港 上海 北京 广州 地铁沿线物业开发研究的项目实践 为我们积累了比较丰富的城市轨道交通沿线物业开发经验和成果 典型案例有 天津地铁一号线沿线物业发展研究港铁深圳地铁四号线沿线290万平米土地开发价值研究深圳中心区国商购物地下商城项目深圳地铁一号线延展段开发模式研究深圳地铁三号线市场专项研究华联地铁一号线地下商城项目深圳地铁一号线站点银行网点租金调查 39 天津地铁1号线沿线物业发展研究 项目规模 26 7公里项目类型 轨道交通沿线物业工作成果 地铁沿线物业发展模式 16个项目物业发展研究 开发模式 营销战略与策略 典型案例 40 港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究 项目规模 深圳地铁4号线沿线290万平米项目类型 轨道交通沿线物业工作成果 深圳房地产市场判研 深圳各专项物业市场摸底 地铁沿线物业发展模式 4个地块整体定位和物业发展组合研究 开发模式 营销战略与策略 典型案例 41 轨道交通沿线物业价值研判 42 影响住宅价值的因素很多 轨道交通属于区域因素中重要的影响因素之一 住宅价格 宏观环境 政策调控 区域因素 行业发展 项目个别发展 宏观经济发展状况 物价水平 居民收入等以及社会安定状况 城市化水平 人口状况等 金融政策 土地政策 拆迁政策以及有关房地产资本金 预售门槛 转让税金等相关政策法规 城市规划调整 区域化发展 区域环境改变 交通状况改善和产业结构及产业布局 市场发育程度 市场供求状况 类似楼盘的竞争状况和市场营销因素以及由于土地成本 建筑材料 运输成本 人力成本 施工工艺等因素 项目规模 整体规划 结构形式 楼层 潮向 园林 配套设施等将会对项目本身价值也能产生较大的影响 43 城市轨道交通的定义 城市轨道交通系统定义如以下五个条件 1 必须是大众运输系统2 必须位于城市之内3 必须以电力驱动4 大部份需独立于其他交通体系 如马路和其他铁路 以外5 班次必须频密 1969年北京建成中国第一条地铁线路 标志中国迈进世界轨道交通 地铁 领域 大多数的城市轨道交通系统在城市中心的路段都会铺在地下挖掘的隧道里 这些系统亦可称为地下铁路 简称地下铁或地铁 在台湾 曼谷和新加坡则称作 捷运 MassRapidTransit MRT 在中国大陆城市 修建于地上或高架桥上的城市轨道交通系统通常被称为 轻轨 轻轨 与 地铁 的区分方式在于运量的不同 轻轨 指每小时单向运输量1 5 3 5万人 小时的城市轨道交通系统 而 地铁 指每小时单向运输量3 7万人 小时的城市轨道交通系统 地铁 轻轨 44 深圳轨道交通现状 深圳地铁是中国广东省深圳市的城市轨道交通系统 始建于1999年 于2004年12月28日正式通车 随着深圳地铁的开通 深圳已成为中国继北京 香港 天津 上海及广州后第六个拥有地铁系统的城市 现已投入运行的有一号线和四号线 全长21 866公里 并设有19个车站 已完成的深圳地铁一期工程包括一号线东段和四号线南段 于2004年12月28日试通车运营 总计19个车站 21 866千米 试运营期于2006年6月30日结束 次日开始转入正式商业运营 深圳地铁二期确定优先发展1号线延长线 4号线延长线 3号线 2号线和11号线共五条线路 总长120 7公里 预计投资364 3亿元 45 地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和变输能力 以及人群的集中能力 地铁对房地产影响最直接的结果 除了促进市场格局的重整 还对住宅价值产生影响 从地产市场格局来说 地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟 还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些 而新开发区域也相对于老开发城区 在前景预期方面更胜一筹 46 上海莘庄位于外环线以外 在地铁开通之前住宅物业处于极低的发展水平 随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价 1997年地铁1号线通车以后 莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格 目前已经成为配套齐全 工薪阶层购房的重要选择区域 案例一 上海莘庄地铁开通前后片区价格变化走势 上海市西北部地铁图 淮海路 徐家汇 上海体育馆 莘庄 47 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km 在郊区为2km至3km 依据城市的不同和区域不同 影响和辐射范围略有不同 地铁对沿线住宅物业价值的影响曲线 在研究交通系统与资产价值的关系时 使用最为广泛 最为成熟的方法是HedonicPriceModel 即 特征价格模型 该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km 在郊区为2km至3km 依据城市的不同和区域不同 影响和辐射范围略有不同 如果楼盘离地铁车站太近 则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降 随着距离地铁交通站点半径的增加 项目价值呈递减趋势 如忽略地铁站而以地铁线为基准 物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势 48 通州区房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长 轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放 时间序列表现从城市轨道交通项目规划开始 沿线房地产开发即开始逐渐升温 而随着地铁的建设和运营 其对沿线房地产开发的影响也不断变化 所以轨道交通给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程北京的通州板块在地铁建设运营期间开发量骤增 价格上涨幅度均超过50 案例二 通州区轨道交通对项目的价值提升的时间序列表现 49 深圳中心区西移 关外建设加速都是城市化进程中的不可或缺的部分 地铁的出现加速了关外的宝安 龙岗两区与关内的联系 改变了深圳房地产的格局 关内和关外的巨大差异 尤其是在城市功能和交通配套上的差异 成为制约关外房地产发展的最大障碍 地铁的出现促进了关外房地产的高速发展 改变了深圳房地产格局 近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大 由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善 十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域 连续几年成为深圳市房地产的主战场 各区历年住宅销售面积所占比例走势 各区历年房地产销售面积 单位 万平方米 2004年各区土地出让面积比例 案例三 50 地铁对成熟片区如罗湖福田有如 锦上添花 南山区多数区域都受到地铁开通的利好刺激 地铁对于关外区域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区 地铁对深圳住宅价格影响分析 福田典型片区三级市场价格走势 南山典型片区三级市场价格走势 51 地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势 伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析 地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势 伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产 2002年开始建设至2004年投入运营期间 地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显 地铁二期工程目前已经开始建设 至2010年全线通车之后 地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少 而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段 沿线物业所占的比重逐步增加 地铁对深圳住宅价格影响分析 地铁发展阶段 对房地产价值的影响幅度 一期建设 一期运营二期建设 临近完工 全线通车 运营成熟期 地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现 轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比 注 地铁对房地产的影响的有效距离为 600米的范围 52 轨道交通沿线物业开发模式初探 53 深圳地铁4号线开发建设经验借鉴 运作核心原则 深圳市政府将地铁修建与沿线土地开发合成为BOT项目转让给香港地铁公司 地铁公司通过沿线物业的增值来平衡地铁运营的巨大亏损 土地运转模式 54 模式一 土地出让步骤 政府用剩余法评估未有地铁情况下的土地价值 实际操作中 可预先调研地铁因素对某一片区地价的影响幅度 如深圳四号线的建成对特区外龙华地区沿线周边地价的增值幅度约为增值后总地价的40 地铁公司按出让届时未有地铁因素前提下的地价评估值向政府交纳协议地价 获取土地使用权 地铁公司对土地进行开发或者拍卖给开发商 基于香港地铁土地开发经验下的深圳地铁4号线沿线土地创新出让模式 55 土地出让步骤 政府和地铁公司建立战略性合作伙伴关系 在一定土地范围内 由政府和地铁公司统一规划 策划 以及统一开发由政府国土部门招标沿线土地开发权 亦可采用拍卖或挂牌方式 政府与地铁公司参与招标地价的利润分配 因为地价是市场真实反映 不存在评估问题 只是政府与地铁公司分成需要确定 例如 龙华土地出让价格因地铁因素而增值的幅度大约为40 所以确定地价分成比例为6 4 政府获得地价并不减少 和开发商是一个双赢的结果 模式二 56 深圳地铁4号线沿线土地出让模式选择 土地出让原则 土地出让须符合国家的土地管理政策 经营性土地必须招拍挂 双方互惠 互利 共赢 充分利用和开发土地 使土地与地铁经营进入良性循环 综合考虑 深圳地铁4号线沿线土地出让方式选择模式二 这既不违法国家有关土地出让政策的实质精神 又实现了政府与开发商的双赢 所以此种土地开发操作模式是值得国内实践和推广的 57 三种轨道沿线物业开发模式 一 地铁沿线物业三种开发模式1 自行开发 政府将土地出让给地铁公司 自行成立房地产开发公司进行物业开发2 重组合营开发 政府将土地协议出让给地铁公司 地铁公司与国有企业重组成立房地产开发公司进行物业开发3 联合开发 TJD 政府将土地以协议方式给地铁公司 地铁公司定向或公开招标房地产开发企业 由房地产开发企业开发建设 地铁参与物业开发利润分成 自行开发物业 金道花园 联合开发物业 青衣城 物业开发模式 58 模式一 地铁自行开发 政府 地铁 统一规划 政策优惠 出让土地 59 模式二 地铁重组合营开发 政府 地铁 统一规划 政策优惠 出让土地 甄选国有企业 国有房地产企业 重组开发企业 60 模式三 联合开发 TJD 模式 政府 地铁 物业开发利润分成 物业管理和经营 统一规划 政策优惠 出让土地 协助招标 房地产开发企业 物业规划 开发计划 招标开发商 签订合同 缴纳地价 物业开发 物业销售 利润分成 地铁 61 地铁沿线三种物业开发模式优劣势 效果预测和风险比较 联合开发 TJD 模式是最佳的物业开发模式 62 在政府统筹协调下 以地铁公司作为物业开发的主导者 负责沿线土地规划设计和开发商的招标 63 在联合开发模式下 地铁公司在地铁沿线物业开发过程中需承担起主导者的职责 64 高速铁路站点对周边发展的影响模型 65 高速铁路站点对于周边发展的影响根据空间和时间的变化而呈现不同 第一影响区域 距离站点步行或者自行车距离5 10分钟 适合发展高等级功能 包括高级办公 商业以及居住 开发强度高 通常是地价最高 最先发展起来的区域 开发强度很高 veryhigh 第二影响区域 距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达 包括交通以及换乘时间 是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集 cluster 的相关功能 开发强度较高 high 第三影响区域 距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间 包括交通以及换乘时间 取决于地段状况可以发展多种功能 开发强度取决于地块以及开发内容 资料来源 Sch tzE 1998 StadtentwicklungdurchHochgeschwindigkeitsverkehr UrbandevelopmentbyHigh SpeedTraffic Heft6 66 城市轨道交通站点对于周边土地利用的影响半径在400 600米之间 同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响不同 一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围 通常这个距离是400 600米 在这个半径范围内 大约0 5 1 01平方公里的土地利用受到交通导向的影响 地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减 但呈现非直线型衰减 300米以内衰减范围不明显 300米外较为显著 地铁站点100米范围内商铺具有较大升值空间 100 300米范围内增幅变化不大 可以说站点100米之内对于商业来讲是黄金地段 地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间 100 200米饭范围呈现较大梯度衰减 300米以外增值幅度已不明显 资料来源 深圳1号线地点周边物业价格测算分析 67 以轨道快速交通为导向的土地规划利用原则 提高开发强度 研究表明每新增加92 9m2的楼地板面积 商业 办公 将额外每天产生60个乘次的客流量 日本站点周边物业开发容积率在6 而香港在7左右 因此 提高站点周边物业的开发强度不仅有利用土地的集约利用 也有利于轨道交通的运营 确定正确的土地利用性质 距离站点100米范围之内核心区域优先布置商业 办公用地 在100 300米内可适当增加城市居住 商务交流等功能 400米以外则考虑以居住用地为主 将车站打造成为场所 轨道交通车站在规划时应当考虑大量的客流 最大限度地综合利用车站空间 在站点上修建大型综合性设施 同时注重站点与周边建筑的方便连接 努力营造方便舒适的步行以及换乘环境 68 国内经典案例研究 港铁开发模式 69 香港地铁是香港城市拓张的路径 香港 人口600 地铁每日载客量200万人次 轨道交通在公交体系中比重为55 目前香港地铁共分五条线路 港岛线 荃湾线 观塘线 东涌线及将军澳线 根据分区人口统计分析 香港市区约有75 的人在地铁附近500米内居住和生活 70 港铁沿线物业开发与管理已成为港铁重要的利润来源 形成了一套行之有效的 港铁模式 港铁模式 将地铁建设与沿线地产开发捆绑在一起 每开一条新建线路 香港地铁都首先向政府取得发展车站上层空间的权利 之后找来地产商共同开发车站及上盖空间 根据不同条件兴建大型住宅 写字楼或商场 出售物业所得利润 由地铁公司与发展商共享 而管理已落成的物业的收入 则成为香港地铁的重要收入来源 在建于1975 1986年的3条铁路线上 香港地铁公司开发了18处房地产 其中10处不动产由香港地铁公司自行管理 包括28000套公寓 3个购物中心的150500平米零售店及128500平米写字楼 3条城市地铁线的总建设成本为250亿港元 而18个房地产开发项目的收益为40亿港元 约占总建设成本的16 71 港铁物业开发以 商业 住宅 为主 根据不同区位因素 业态组合各有侧重 都市综合体 商场 写字楼 酒店 服务式公寓 普通住宅 商场 普通住宅 位于市中心地带 及交通枢纽 飞机场 居住为主 商业为社区配套 港铁自主经营商业 形成地铁商业中心 市区内 市区内 地处非传统商业旺区 新区建设 商场 普通住宅 搭配少量写字楼 新支线建设沿线 将军澳 总站有少量写字楼 72 都市综合体 商场 写字楼 酒店 服务式公寓 香港站 国际金融中心 香港站商业综合发展 命名为国际金融中心 占地5 71公顷 位于東涌和机场快线地铁站之上 邻近维多利亚港 总面积415 900平方米 集写字樓 商场和酒店于一体 两座总面积254 190平方米的写字樓 59 460平方米的多层商场 两座豪华酒店 酒店式寓所 巴士 小巴 的士 穿梭巴士 旅游巴士站与超过1 340個停车位 广阔的公众及私人空间 各类康乐与社区设施 发展蓝图 1 38层甲级写字楼2 总建筑面积72880平米3 楼层面积约1860平米4 304个车位5 只租不售 1 88层甲级写字楼2 总建筑面积181310平米3 楼层面积约2800平米4 750个车位5 地铁公司持有33 52共18层6 只租不售 1 南面三层12183平米2 北面四层47277平米3 250个地下停车位4 设置高级购物商铺 饭店与咖啡茶座 1 两栋六星级酒店2 四季酒店集团管理3 超过1000个房间 配备会议与餐饮4 36个车位 发展财团成员 新鸿基地产发展有限公司恒基兆业地产有限公司香港中华煤气有限公司中银集团投资有限公司 73 都市综合体 商场 写字楼 酒店 服务式公寓 住宅 东涌站 机场旁新市镇 整个区域由五个地段組成 共占地21 7公顷 地段间由架空走廊连接 总面积1028910万平米的住宅 商铺 写字楼和酒店 包括32栋高层大厦和低密度住宅 一栋1 5万平米的写字楼一家364个房间的酒店超过3800个停车位4个幼儿园与商贸市场 发展财团成员 恒隆有限公司恒基兆业地产有限公司新世界发展有限公司新鸿基地产发展有限公司太古地产有限公司香港兴业国际集团丰窿实业有限公司长江实业 集团 有限公司和记黃埔有限公司 住宅区域 由东堤湾畔 海堤湾畔 蓝天海湾 映湾园共4个楼盘组成 以户均71 76平米的高密度住宅为主 海湾旁有部分中 低密度住宅 东荟城 大型综合发展项目 1 交通 到机场5分钟 往返中环20多分钟2 包括大型购物中心 甲级写字楼 商务酒店 千个车位的地库停车场 74 都市综合体开发模式 提供土地 与多个开发商合作 开发写字楼 商业 酒店 住宅等 销售后分享利润 该模式特点 1 开发地段位于城市中心或机场旁 开发综合形态物业2 开发面积大 参与合作方众多 有可能将土地分为不同地段 再分别与不同的开发商合作开发3 港铁仅提供土地 不参与物业开发 也不参与建成物业的管理4 主要以建成物业的销售利润分成方式获得收入 75 市场调研 5 市场调研问卷设计 市场调研访谈提纲设计 76 根据项目服务内容 我们认为市场调研需要分为六个部分 2 城市规划研究 工商市调模块结构 3 城市商圈调查 1 宏观资料 5 开发商 消费者 经营者 投资者 4 竞争项目调查 6 地块研究 历史沿革政治人文经济人口产业房地产板块研究 功能分区城市发展历程及方向人口分布状况土地供应状况重大交通和市政设施商业网点规划 1 2部分主要以文献等二手资料为主 3 6部分主要以实地调研的一手资料为主 本次以探讨3 6部分的调研方法为主 77 结合市调的流程 将3 6部分的实地调研的内容划分为七大部分 1 城市结构扫描 2 地块研究 3 相关测试 人流 车流 提袋率等 4 商业体量 业态 租金等调查 5 6 在营 在售 待售项目调查 7 相关人士访谈 问卷调查 78 以项目地块为原点进行城市扫描 建立项目区位坐标体系 1 城市结构扫描 城市道路体系框架 城市商圈划分 重大设施分布 项目与其他区域距离 城市意向扫描 重点项目坐标 目的 建立项目组对陌生城市的基本认识 项目在城市中的区位以及重点在营 在售 待建项目的城市坐标 工具 汽车 开发商提供 照相机 城市地图 城市楼盘图 笔 笔记本 人员 城市房地产向导 开发商提供 市调全体人员 方法 a 以项目为原点 按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈 重大公共设施基础设施等的距离 b 拍照 广告牌 标志性建筑 售楼处 重点项目 城市广场等 成果 a 城市道路体系框架 b 城市级 区域级商圈划分 c 重大公共设施 基础实施分布 d 项目与主要商业区 重大设施等的距离 e 在营 在售 待建项目分布图 79 地块勘查 把现场带回家 2 地块研究 项目四至 地块自然和人文资源 地块高差 拆迁 工程进展情况 周边道路基本资料 临近商业租金状况 道路人流车流状况 方法见 测试 部分 目的 建立对地块条件的全方位认识 明确地块与道路 城市的关系 项目面临的工程环境 工具 照相机 笔和笔记本 秒表 计数器 人员 市调全体人员 方法 a 选点拍照 b 访谈 经营者 成果 a 地块资源分析 b 项目四至 c 地块周边道路商业价值分析图 d 地块周边道路分析图 见道路调查表 地块商业价值分布图 80 问卷调查 问卷的基本结构 3 问卷调查 消费者问卷调查 投资者 经营者问卷调查 问卷标题 问卷开头 甄别部分 问卷主体 背景部分 问卷的基本结构 调查问卷 或调查表一般由五个部分组成 1 问卷标题 问卷的题目 对问卷调查内容的概括2 问卷开头 包括问候语 填表说明和问卷编号3 甄别部分 甄别也称过滤 剔除不合适的调查对象 一般而言 不合适的调查对象有两种情况 一种是与调查项目有直接利益关系的人群 为了达到避嫌的目的应剔除此类人群 另一种是不符合调查要求的人群 如在年龄 性别或其他方面不满足要求的人群4 问卷主体 问卷的正文 包括问题和备选答案部分5 背景部分 被调查者基本的背景资料 如企业的名称 行业 职工人数等 又如个人的性别 年龄 职业 文化程度 婚姻状况 月收入等等 一般一份问卷中的问题在20个左右 答卷时间在30分钟以内为宜 81 问卷调查 调查问卷式样 样本选取原则 3 问卷调查 消费者问卷调查 投资者 经营者问卷调查 调查问卷式样 小组访谈 采用 问卷 答案分离 的方式 即被调查者拿到以答题纸形式出现的填写答案部分 而问题部分由调查者持有 在调查的过程中 调查者以口述问题的方式进行问卷调查一对一调查 采用 深度访谈 的方式 即以问卷为基础进行发散式访谈 保证问卷的填写人是访谈人 而为被访谈人 样本选取原则 街头拦截样本选取原则 采用 定数法 选取样本 即选择一个固定点 间隔相同人数 如5人 进行拦截 如果拦截不成功 继续转入下一个间隔单元拦截小组访谈样本选取原则 保证样本覆盖范围广度与深度 选取标准必须保证有 一次置业 投资和多次置业 投资 本区域和周边区域 投资和自营 不同职业来源 白领 公务员 银行电信系统 私营业主 教师等 等 82 人流结构测试 衡量区域繁荣度的 相关测试 人流 车流 提袋率等 4 人流量测试 车流测试 提袋率测试 客单价测试 性别比测试 捕捉率测试 肯德基 麦当劳测试 相关公式 提袋率 提袋人数 总人流量性别比 女性人数 总人流量捕捉率 测集中商业 进入人流 途径人流量 目的 通过人流量及人流结构的区域比较来确定各商圈的属性 工具 计数器 笔记本 人员 项目组人员 可有其它人员协助 方法 a 选点计数b 共测三次 以五分钟人流为一个计量单位 两次之间间隔1分钟 成果 a 地块价值分析图b 人流分布图c 提袋率比较d 性别比例e 捕捉率 83 车流结构测试 确定道路等级及属性特征 相关测试 人流 车流 提袋率等 4 人流量测试 车流测试 提袋率测试 客单价测试 性别比测试 捕捉率测试 肯德基 麦当劳测试 目的 通过各干道各类型车流量的比较来确定道路等级及属性特征 工具 计数器 笔记本 人员 项目组成员及协助人员 方法 a 选点计数b 测三次 以五分钟人流为一个计量单位 两次之间间隔1分钟 成果 a 项目周边道路车流量统计图b 城市主干道车流量比较图 相关Excel表格见 20070309 工商部市调模块 84 客单价 肯德基 麦当劳测试 衡量区域消费能力指标 相关测试 人流 车流 提袋率等 4 人流量测试 车流测试 提袋率测试 客单价测试 性别比测试 捕捉率测试 目的 通过超市客单价测试以及肯德基 麦当劳测试来量化区域消费能力 工具 笔记本 人员 项目组成员及协助人员 方法 客单价 选取各商圈代表超市 目测单价 样本量20个以上 取平均值肯德基 麦当劳 观察法 成果 a 各商圈超市客单价比较b 各商圈肯德基 麦当劳规模 上座率比较 肯德基 麦当劳测试 相关Excel表格见 20070309 工商部市调模块 85 确定商业体量 商业业态结构 商业繁荣程度 商业体量 业态 租金等调查 5 集中商业体量调查 商业街体量 业态调查 租金调查 目的 对比各商圈商业体量 业态结构以及租金水平来确立项目所在商圈的商业