房地产价值影响因素.doc

不动产管理方案房地产价格学生姓名：范世秋学 号：12110606003班 级：12资产本1学 部：公管学年学期：2014-2015-1课程名称：房地产估价 价格是市场运行的核心，房地产价格是房地产市场中重要的指标，同时，也与房地产市场中的给予与需求有着密切的联系。认识和理解房地产价格的本质及影响因素，对于认清房地产是非常重要的。主要内容：房地产特价格的概念，房地产价格的影响因素。房地产价格是建筑物连同其所占土地的价格，使人们合法地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产经济价值(交换价值)的货币表示。西方经济学认为房地产价格是房地产的效用，相对稀缺性，有效需求三个因素共同作用的结果，房地产价格的形成也符合这一理论。房地产价格的效用或有用性 地产的效用或有用性是指房地产能满足人们的某种需要欲望或欲望的能力。如果房地产没有效用，人们就没有占有它的得要求和欲望，也就谈不上花钱去租购房地产，房地产也就不会有价格。显然，不同的房地产具有不同的效用，如商业房地产，工业房地产，住宅房地产其效用都不相同，相应的价格也有很大的差异。房地产的相对稀缺性 房地产的相对稀缺性是指房地产的数量是有限的，不能满足所有人们的全部需求和欲望。房地产仅仅具有效用或有用性还不能使其具有价格，比如像空气这样的物品，没有它人类就生存不下去，但是由于它的数量丰富，供给充足，人们随时随地都能自由的取用，它也就没有价格。因此，房地产要形成价格，还必须具有稀缺性。只有稀缺，人们才会争相占有它：只有稀缺，人么才会通过价格来限制对它的需求：也只有稀缺，人们才肯付出金钱去占有或使用它。房地产的有效需求房地产的有效需求是指由于有购买力而形成的对房地产的需求，或者是有购买力的支持而形成的对房地产德需求。这种需求是指不但愿意购买或租赁，而且有能力购买或租赁的需求。有了有用性和相对稀缺性，房地产还不一定有价格，必须要加上房地产的有效需求这一充分条件。综上所述，任何一个房地产价格的形成都要同时具备有用性，相对稀缺性和有效需求三个条件。影响房地产价格的具体因素是通过这三者起作用的。不同的房地产价格的差异性，同一房地产价格的变化性，归根结底都是由于这三者的程度不同及其变化所引起的。房地产价格的影响因素：1 一般因素主要包括：政治因素，经济因素，社会因素，人口因素，国际因素。（一）政治因素 （1）土地制度和住房制度。（2）房地产税制，政府无论是对开发商还是对房地产交易者征税，都会提高被征税者的成本，减少被征税者的利益。（3）城市规划与土地利用规划决定了一个城市性质，发展方向和发展规模，还决定了城市用地结构，城市景观轮廓，地快用途，利用程度等，特别是城市详细规划中确定的地块，容积率，覆盖率，和建筑物的高度等指标对房地产价格有很大的影响。（4）行政隶属变更分两类：一类是级别升格；另一类是级别不变，其管辖权发生变化。我们把政府的行为无论是消极或是积极都归为政治因素。（2） 经济因素 （1）经济发展状况不仅体现在经济问题的持续赠机，经济结构的变化以及城市人口的增加上，而且还包括居民的生活质量提高以及福利的改善等方面。（2）物价（3）居民收入与消费水平对房地产可能有影响的是居民的可支配收入及可任意支配收入。（4）利率水平，房地产是投资大，价值高的商品，其价格高低与利率水平有密切关系。（三）社会因素 （1）政治安定状况是指一国现有政权的稳固程度，不同的政治观点的党派和团体的冲突情况等。（2）社会治安程度是指偷盗，抢劫，强奸，绑架，杀人等方面的犯罪情况。（3）房地产投机是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常收益的行为。（4）城市化水平意味着人口向城市地区集中，造成对房地产，尤其是住宅房地产的需求不断并持续的增加，从而带动城市房地产价格的上涨。（4） 人口因素（1）人口数量（2）家庭规模（3）心理因素2 区位因素主要包括：区域商业服务繁华程度，区域交通条件，区域基础设施条件，区域环境条件。 （1）区域商业服务繁华程度是指一个区域的商业服务业的聚集程度和对周围环境的影响程度。（2）区域交通条件是指一个区域的道路交通通达程度，公共交通的便捷程度以及对外交通的便利状况。（3）区域基础设施条件是一地区的供电，供热，供气，通信，环保，抗灾，给排水等基础设施和医院，学校等公共设施和生活设施的基本状况。（4）区域环境条件包括声觉环境，大气环境，水文环境，视觉环境，卫生环境等等。3 个别因素主要包括：微观环境条件，微观实体因素。 （一）微观环境条件是指影响具体房地产或房地产所在地点的微观环境条件，包括大气环境，水文环境，声觉环境，视觉环境，卫生环境及日照，通风，温度，湿度等。 （二）微观实体因素是指房地产本身的自然条件状况，包括土地的位置，面积，形状，地形，地势，地质，地貌，建筑物的质量，功能，外观，风格，式样，朝向，结构，布局，楼高，楼层，设备配置，装潢，成新，房地产的临街状况，容积率，覆盖率，利用类型等等。凡是位于良好区位，建筑物外观新颖，优美，容积率适当，布局合理的房地产，其价格通常较高；反之，则房地产价格会相对偏低。分析房地产价格影响因素后，知道影响房价的原因是多种多样的,而由于土地价格的影响因素和房地产价格的影响因素大多相同或有相关性，因此分析后我觉得影响房地产价格的最大的因素是土地价格，土地价格的影响基数是最大的。 近年来,关于土地价格与房产价格的关系有多种观点,房产价格的迅速攀升,以及频频出现高达几十亿元土地出让金的“地王”事件,这些看似紧密相连的现象,使许多相当有影响力的经济学家都将房价上涨的情况与不断攀升的土地价格联系到一起。 房产价格是指可以在市场上自由交易的商品房价格,但不包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。与房价相关的土地价格主要是指宗地价格,即开发商得到土地而付给政府的土地价格,也可以说是土地成交价。 从理论上讲,根据不动产估价的原理,具有投资开发或在开发的不动产估价适用于假设开发法。开发商以这样的原则确定拍卖出价。基本公式为:开发完成后的不动产价值=待开发不动产价值+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+购买待开发不动产应