承接查验方案1.doc

XXXX 承 接 查 验 方 案二0一一年十二月前言 为利于XXXX项目承接查验工作的开展，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准，及中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日发布，2011年1月1日起施行物业承接查验办法中的有关规定，结合德商国际实际情况及工程进度，我部编制此承接查验方案。第一、 承接查验的条件及依据一、承接查验前提条件1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、已安装独立计量表具； 3、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 4、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 5、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 6、法律、法规规定的其他条件。 二、 承接查验依据1、前期物业服务合同； 2、物业规划设计方案； 3、建设单位移交的图纸资料； 4、建设工程质量法规、政策、标准和规范。 第二、 承接查验的内容一、物业公司将会对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。二、建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第三、 承接查验程序一、现场查验20日前移交有关图纸资料； 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、承接查验所必需的其他资料。 6、资料清单资料清单（包含但不限于此列）序号名称样式份数一、 项目建设资料1国家建设征用土地通知书及红线图复印件12同意使用土地通知书复印件13建设用地批准书复印件14固定资产投资许可证复印件15建设工程规划许可证复印件16市规划局建设工程报建审核书复印件17规划报建图复印件18建筑设计防火审核意见书复印件19物业各分项工程设计方案复印件110建设工程规划验收合格证复印件111建设工程竣工验收质量认定书复印件112面积测绘报告复印件113建筑工程竣工消防审核意见书复印件114单位工程质量综合评定表复印件115工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件116公共安全技术防范工程设施使用证复印件117通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件118供水协议书复印件119供用电合同复印件120同意供电通知复印件121申请门牌呈批表复印件122公共设施设备清单（含名称、型号、规格、安装位置、数量等）复印件123其它相关资料二、 物业产权资料24拆迁资料复印件125租赁资料（租户、产权、位置、建筑面积等）复印件126其它相关资料三 、建筑工程技术资料27地质勘察报告复印件128工程合同及开、竣工报告复印件129建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原 件130图纸会审记录复印件131.工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件132.隐蔽工程验收签证复印件133.沉降观察记录复印件134.竣工验收证明书复印件135.主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件136.新材料、构配件的鉴定合格证书复印件137.砂浆、混凝土试块试压报告复印件1序号名称样式份数38.建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原 件139.其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原 件140.各分项工程施工单位资料复印件141.各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件142.其它相关资料复印件1四、设备资料-供电系统43.变配电系统、供电系统操 作 和 维 护 保 养 手 册原 件144.供电系统质保合同复印件145.供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件146.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原 件147.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原 件148.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原 件149.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原 件150.配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原 件151.灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原 件152.配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件153.避 雷 装 置 系 统 图 、 平 面 图 、 测 试 报 告 、 防 雷 办 验 收 报 告复印件154.各 种 用 电 设 备 调 试 、 测 试 报 告复印件155.其它相关资料复印件1五、设备资料-空调系统56.空 调 系 统 、 送 排 风 系 统 操 作 和 维 护 保 养 手 册原件157.空 调 制 冷 主 机 随 机 资 料 、操 作 说 明 （中 文）原件158.空 调 、 送 排 风 系 统 图 、 平 面 图 及 电 气 控 制 图原件159.水 泵、空 调 机 组 ( 组 合 风 柜 )、 新 风 机 组 、 水 处 理 器、空 气 处 理 器 冷 却 塔 及 风 机 盘 管 等 设 备 产 品 合 格 证 、安 装 及 使 用 说 明 等 随 机 资 料原件160.额 外 冷 却 水 系 统 操 作 和 维 护 保 养 手 册复印件161.空 调 系 统 / 设 备 试 压 、管道的冲洗 调 试 报 告复印件162.其它相关资料复印件1六、设备资料-给排水系统63.给排水系统操 作 和 维 护 保 养 手 册64.给排水系统质保合同复印件165.给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件166.二次供水许可证原件167.水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原 件168.设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等原 件1序号名称样式份数69.设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原 件170.主要材料和制品的合格证或试验记录复印件171.配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件172.水、暖、卫生器具检验合格证书原 件173.其它相关资料复印件2七、设备资料-电梯系统74.电梯操 作 和 维 护 保 养 手 册复印件175.电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件176.电梯设备质保合同复印件177.电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等原 件178.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件179.电 梯 安 装 图 纸、电 梯 机 械 及 电 气 控 制 图 纸、电 梯 备 品 备 件 清 单复印件180.电 梯 应 急 维 修 电 话、电 梯 供 应 商 和 安 装 单 位 、质 保 单 位 联 系 人 、 电 话 、 等 资 料复印件181.设备安装调试记录复印件182.电梯设备检验记录、电梯验收检验报告（特检所）原 件183.电 梯 安 全 检 验 合 格 证 （特检所）原 件184.国家特种设备档案复印件185.其它相关资料八、设备资料-消防系统86.消防系统操 作 和 维 护 保 养 手 册复印件187.消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件188.消防系统质保合同复印件189.消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等原 件190.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件191.设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件192.消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件193.消防验收合格证书复印件194.其它相关资料复印件1九、设备资料-弱电系统95.弱电系统操 作 和 维 护 保 养 手 册复印件196.弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件197.弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原 件198.弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原 件199.弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原 件1序号名称样式份数100.宽频接入协议复印件1101.有线电视及电话协议复印件1102.弱电系统质保合同复印件1103.设 备 原 理 图 说 明 复印件1104.电 脑 软 件 程 序 （ 须 为 正 版 ） 原件1105.其它相关资料十、设备资料-动力系统106.锅 炉 和 应 急 发 电 机 等 设 备 操 作 和 维 护 保 养 手 册原 件1107.锅 炉 和 应 急 发 电 机质保合同复印件1108.锅 炉 房 、 应 急 发 电 机 房 平 面 图 ， 煤 气 调 压 站 平 面 图 和 煤 气 系 统 图 、 平 面 图复印件1109.劳 动 局 、 质 检 站 及 煤 气 公 司 有 关 验 收 证 明复印件1110.锅 炉 、 应 急 发 电 机 及 电 梯 等 设 备 的 调 试 报 告 、 产 品 合 格 证 书复印件1111.环 保 部 门 测 评 合 格 报 告复印件1112.煤 气 管 道 的 试 压 报 告复印件1注：以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，将存档保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。 系 统 的 操 作 和 维 修 保 养 手 册 说 明 ：承 包 单 位 在 物 业 移 交 前 ， 须 递 交 设 备 /系 统 的 操 作 和 维 修 保 养 手 册 以 下 （简 称 “手 册 ”），以 确 保 物 业 管 理 公 司 操 作 人 员 能 尽 快 掌 握 验 收 设 备 /系 统 的 操 作 和 管 理 ， 一 般 有 以 下 要 求 ： u 手 册 内 所 有 内 容 应 以 中 文 编 印 ， 文 字 、 插 图 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 u 每 一 系 统 应 独 立 成 册 ， 以 减 少 每 册 的 厚 度 ， 不 同 内 容 或 章 节 应 以 塑 料 索 引 标 签 分 隔 ， 并 附 有 清 楚 的 目 录 指 示 ， 以 便 操 作 人 员 翻 查 参 考 。 u 为 使 手 册 便 于 使 用 ， 并 经 得 起 在 日 常 维 修 的 工 作 环 境 下 多 次 反 复 翻 阅 而 不 易 破 损 ， 手 册 应 采 用 优 质 的 A4标 准 纸 张 编 印 ， 配 上 坚 硬 的 封 面 和 书 背 ， 并 以 胶 质 塑 料 或 其 它 耐 磨 损 的 材 料 作 保 护 。 u 手 册 须 同 时 附 有 本 项 目 的 “竣 工 图 目 录 ， 按 所 属 系 统 分 列 于 有 关 系 统 的 章 节 内 。 如 某 一 图 纸 同 时 适 用 于 多 个 系 统 时 ， 则 需 在 每 个 有 关 系 统 章 节 内 同 时 列 出 。 若 递 交 手 册 时 尚 未 完 成 竣 工 图 ， 必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 ， 并 附 详 细 的 设 计 修 改 说 明 ， 竣 工 图 最 迟 必 须 在 免 费 保 修 期 开 始 后 的 六 个 星 期 内 呈 交 。 u 系 统 操 作 需 提 供 的 技 术 资 料 (至 少 包 括 以 下 内 容 )： A. 系 统 正 常 运 作 程 序 和 在 不 正 常 情 况 时 的 应 变 程 序 。 B. 详 尽 介 绍 每 个 独 立 系 统 如 何 调 节 、 控 制 、 监 察 和 调 校 说 明 。 C. 系 统 内 所 有 的 管 道 和 接 线 图 ， 并 说 明 主 要 设 备 和 部 件 的 规 格 和 功 能 。 D. 提 出 每 个 系 统 的 可 调 节 部 件 和 保 护 装 置 的 最 初 调 校 参 数 ， 并 预 留 一 定 的 空 位 以 便 加 插 最 后 调 定 的 参 数 。 E. 系 统 中 有 关 供 电 、 配 电 屏 和 控 制 屏 的 详 细 说 明 。 u 设 备 操 作 需 提 供 的 技 术 资 料 (至 少 包 括 以 下 内 容 )： A. 设 备 正 常 启 闭 程 序 和 出 现 异 常 情 况 时 停 机 程 序 。 B. 详 尽 介 绍 每 台 独 立 设 备 如 何 调 节 、 控 制 、 监 察 和 调 校 说 明 。 C. 所 有 设 备 的 原 厂 所 发 的 随 机 文 件 、 图 纸 资 料 ， 包 括 每 块 电 路 板 的 电 路 图 ， 以 及 所 有 电 子 元 件 的 布 置 图 。 如 有 需 要 ， 还 需 提 供 部 件 分 解 图 ， 以 显 示 各 部 件 的 位 置 。 D. 列 出 所 有 设 备 的 生 产 制 造 厂 商 、 型 号 、 系 列 编 号 、 经 调 试 运 行 后 所 设 定 的 参 数 。 E. 所 有 设 备 的 产 品 说 明 书 、 合 格 签 证 书 、 生 产 厂 测 试 报 告 以 及 性 能 指 标 图 表 等 资 料 。 u 系 统 /设 备 维 修 保 养 需 提 供 的 技 术 资 料 (至 少 包 括 以 下 内 容 )： A. 所 有 系 统 /设 备 检 查 手 册 。 B. 设 备 更 换 部 件 的 程 序 和 要 求 。 C. 从 整 个 系 统 到 设 备 的 维 修 保 养 说 明 ， 调 校 的 操 作 程 序 和 寻 找 故 障 的 方 法 。 D. 执 行 运 作 和 维 修 保 养 程 序 时 应 特 别 注 意 事 项 。 E. 常 见 故 障 处 理 和 解 决 方 法 。 F. 提 出 系 统 /设 备 保 养 制 度 ， 列 明 主 要 设 备 每 天 、 每 周 、 每 月 、 每 季 、 每 年 及 五 年 需 记 录 和 维 护 保 养 内 容 和 方 法 。 u 安 全 保 险 需 提 供 技 术 资 料 (至 少 包 括 以 下 内 容 )： A. 各 类 设 备 的 保 护 操 作 程 序 。 B. 对 各 项 系 统 操 作 时 可 能 发 生 的 事 故 危 险 应 作 的 预 防 、 应 变 和 保 护 措 施 说 明 。 电 气 事 故 保 护 机 械 事 故 保 护 火 灾 和 爆 炸 事 故 保 护 化 学 事 故 保 护 在 处 理 燃 料 和 化 学 物 品 出 现 的 事 故 保 护 急 救 和 事 故 报 告 u 在 任 何 设 备 或 控 制 系 统 所 采 用 的 电 脑 专 用 软 件 ， 需 提 供 的 技 术 资 料 (至 少 包 括 以 下 内 容 )： A. 软 件 内 容 目 录 表 打 印 本 。 B. 流 程 图 、 数 据 表 和 程 序 说 明 。 C. 特 殊 的 软 件 和 工 具 的 使 用 说 明 。 D. 程 序 设 计 和 系 统 使 用 手 册 。 E. 应 用 的 基 本 软 件 、 专 用 工 具 和 通 用 软 件 资 料 ， 便 于 业 主 进 一 步 修 改 和 发 展 软 件 。 u 列 出 每 一 种 型 号 设 备 、 材 料 和 附 件 的 供 应 厂 商 和 代 理 商 名 单 ， 并 详 细 列 明 这 些 厂 商 的 地 址 、 电 话 及 图 文 传 真 号 码 。u 列 出 承 包 单 位 提 供 给 业 主 的 所 有 备 品 、 备 件 和 专 用 工 具 清 单 。 7、未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 二、 承接查验前培训培训人:各系统承建商、开发商、设备供应商等公司技术、设计专业人员；受训人:承接查验小组（物业工程及相关人员）培训内容：各系统原理、构成，管路的走向、设计更改、答疑等；培训目的：以便于承接查验小组提高验收的效率和验收的质量；三、 现场查验1、 承接查验小组组成：查验主体：物业方：XXXX物业服务中心建设单位：成都德商置业有限公司参与配合：承建商：各系统施工单位 XXXX物