第十一章地价评估与分摊.ppt

1 第十一章地价评估与分摊 第一节地租理论及测算第二节路线价法第三节城镇基准地价评估第四节基准地价修正法第五节补地价的测算第六节高层建筑地价分摊 2 第一节地租理论及测算 由传统的地价理论 地价是地租的资本化 或者说是资本化的地租 是预买一定年数的地租 或 地价的评估离不开测算地租地租理论是房地产估价的基础理论之一有必有学习地租理论 3 一 地租的含义 熟悉 狭义的地租 指利用土地所获得的超额报酬 广义的地租 超额的工资 利息 利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬 基本含义 纯粹的剩余物 4 第一节地租理论及测算 二 地租现象 熟悉 土地肥力不同 收获的产量不同 地租现象 土地位置不同 运输费用不同 地租现象 不同的摆摊地点 不同的销售净收入 地租现象 5 第一节地租理论及测算 三 地租理论的回顾 了解 一 威廉 配第 二 理查德 坎蒂隆 三 亚当 斯密 四 詹姆斯 安德森 五 大卫 李嘉图 六 马尔萨斯 七 约翰 冯 杜能 八 马克思 九 其他 6 第一节地租理论及测算 四 地租的测算 熟悉 1 计算公式 地租 农产品市场价格 农产品销售税费 农产品生产成本 土地上投入资本的利息 农业经营者利润 2 土地是在最佳用途下使用的 3 土地是在最佳集约利用下使用的 7 第一节地租理论及测算 销售税费 生产成本 资本利息 经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的 这是等量资本要获得等量利润 等质劳动力要获得等量工资等的要求 在资本周转率 投资风险不同的情况下 不同周转率 不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润 8 第一节地租理论及测算 测算地租的其他方法 从房租中分离出地租 由地价求地租 用市场法求地租 用类似假设开发法的方法求地租 9 第二节路线价法 一 路线价法概述 熟悉 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 将此平均价格称为路线价 然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率 计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法 10 2 理论依据 1 路线价法实质上是一种市场法 是市场法的派生方法 其理论依据与市场法相同 是房地产价格形成的替代原理 2 在路线价法中 标准临街宗地 可视为 可比实例 路线价 可视为 可比实例价格 其他临街土地的价值是以路线价为基准 考虑其临街深度 土地形状 临街状况 临街宽度进行适当调整 这些调整实际是 房地产状况调整 11 第二节路线价法 2 路线价法与一般的市场法的3个不同之处 A 不做 交易情况修正 和 交易日期调整 B 先对多个 可比实例价格 进行综合 然后再进行 房地产状况调整 C 利用相同的 可比实例价格 路线价 同时评估出许多 估价对象 该街道其他临街土地 的价值 而不是评估出一个 估价对象 的价值 12 3 适用的对象和条件 1 主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价 2 因可同时对大量土地进行估价 特别适用于房地产税收 市地重划 城市房屋拆迁补偿或其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形 3 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整 两侧临街土地的排列较整齐 13 4 操作步骤 1 划分路线价区段 2 设定标准临街深度 3 选取标准临街宗地 4 调查评估路线价 5 制作价格修正率表 6 计算临街土地的价值 14 二 划分路线价区段 熟悉 1 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段 2 在划分路线价区段时 应将可及性相当 地块相连的土地划分为同一个路线价区段 3 两个路线价区段的分界线 原则上是地价有显著差异的地点 一般从十字路或丁字桥中心处划分 两个路口之间的地段为一个路线价区段 15 二 划分路线价区段 熟悉 4 在同一条街道上 如果两侧的繁华程度 地价水平有显著差异的 应以街道中心为分界线 将该街道的两侧各自视为一个路线价区段 分别附设不同的路线价 16 三 设定标准临街深度 了解 1 标准临街深度简称标准深度 从理论上讲 是街道对地价影响的转折点 由此接近街道的方向 地价受街道的影响而逐渐升高 由此远离街道的方向 地价可视为基本不变 2 实际估价中 设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数 可以简化计算和提高代表性 17 四 选取标准临街宗地 了解 1 标准临街宗地简称标准宗地 是路线价区段内具有代表性的宗地 18 2 选取标准临街宗地的要求是 一面临街 土地形状为矩形 临街深度为标准临街深度 临街宽度为标准临街宽度 临街宽度与临街深度的比例适当 用途为所在路线价区段具有代表性的用途 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率 其他方面 如土地使用年限 土地生熟程度等 也应具有代表性 19 五 调查评估路线价 了解 1 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格 2 通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地 运用收益法 通常是其中的土地剩余技术 市场法等 分别求其单位价格或楼面地价 然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数 中位数 众数 即得该路线价区段的路线价 20 3 路线价通常为土地单价 也可为楼面地价 可用货币表示 也可用相对数表示 用货币表示的路线价格较容易理解 直观性强 便于土地交易时参考 用点数表示的路线价格便于测算 可以避免由于币值发生变动而引起的麻烦 21 六 制作价格修正率表 掌握 1 价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表 2 临街深度价格修正率表通常简称为深度价格修正率表 又称深度百分率表 深度指数表 是基于临街深度价格递减率制作出来的 3 临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象 或者说 距街道深度越深 可及性越差 价值也就越低 22 制作深度价格修正率的依据 深度价格递减规律细条面积相同 越接近街道 价值越高 深度n米ann 1米an 1n米 2米a21米a1街道单位地价 23 不同城镇 同一城镇的不同路线区段 土地价值随着临街深度变化的程度是不完全相同的 表现为图中曲线的位置及弯曲程度不同 弯曲程度越大 表明土地价值对临街深度的变化越敏感 弯曲程度越小 表明土地价值对临街深度的变化越不敏感 深度 单位地价 24 4 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则 1 该法则是将临街深度100英尺的街临土地 划分为与街道平行的四等份 各等份由于距离街道的远近不同 价值有所不同 从街道方向算起 第一个25英尺等份价值占整块土地价值的40 第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30 第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20 第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10 25 2 如果超过100英尺 则以九八七六法则来补充 超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9 第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8 第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7 第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6 26 40 value 30 value 20 value 10 value 27 例 某临街深度为30 48m 即100英尺 临街宽度20m的矩形土地 总价为121 92万元 试根据四三二一法则 计算其相邻临街深度15 24m 即50英尺 临街宽度20m的矩形土地的总价 该相邻临街土地的总价计算如下 121 92 40 30 85 34 万元 上例中如果相邻临街土地的临街深度为45 72m 即150英尺 其他条件不变 则该相邻临街土地的总价为多少万元 该相邻临街土地的总价计算如下 121 92 40 30 20 10 9 8 142 65 万元 28 5 制作临街深度价格修正率表的要领是 1 设定标准临街深度 2 将标准临街深度分为若干等份 3 制定单独深度价格修正率 或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率 29 深度价格修正率表的制作形式有 单独深度价格修正率 深度价格递减率 a1 a2 a3 an 1 an 累计深度价格修正率a1 a1 a2 a1 a2 a3 a1 a2 a3 an 1 an 平均深度价格修正率a1 a1 a2 2 a1 a2 a3 3 a1 a2 a3 an 1 an n 30 以四三二一法则为例单独深度价格修正率为 40 30 20 10 9 8 7 6 累计深度价格修正率为 40 35 30 25 21 8 19 5 17 8 16 25 将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率25 转换成100 保持不变 因此在上述不等式各边同乘以4 即可得 平均深度百分率 160 140 120 100 70 8 65 0 31 表11 1深度价格修正率的形式 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示 平均深度价格修正率 累计深度价格修正率X 32 七 计算临街土地的价值 掌握 就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说 在单独深度价格修正率 累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中 究竟应采用哪一种 要根据所给路线价的含义来确定 采用不同的临街深度价格修正率 路线价法的计算公式有所不同 即我们要注意路线价与临街深度的对应对应 33 以一面临街矩形土地的情形为例 1 路线价法的计算公式 1 当以标准临街宗地的总价作为路线价时 应采用累计深度价格修正率 当估价对象的临街宽度与标准临街宽度相同时 V 总价 标准临街宗地总价 单独深度价格修正率V 单价 标准临街宗地总价 单独深度价格修正率 估价对象土地面积 标准临街宗地总价 单独深度价格修正率 临街宽度 临街深度 34 2 当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时 也应采用累计深度价格修正率 35 3 当以标准临街宗地的单价作为路线价时 应采用平均深度价格修正率 V 单价 路线价 平均深度价格修正率V 总价 路线价 平均深度价格修正率 临街宽度 临街深度 36 4 若土地的形状和临街状况有特殊者 则还要做加价或减价修正 以标准宗地的单价作为路线价的情况为例 计算公式如下 V 单价 路线价 平均深度价格修正率 其他价格修正率V 总价 路线价 平均深度价格修正率 其他价格修正率 土地面积 37 或 V 单价 路线价 平均深度价格修正率 单价修正额V 总价 路线价 平均深度价格修正率 土地面积 总价修正额即特殊情况 进行相应的修正率调整 38 2 路线价法计算举例一面临街矩形土地价值的计算 前后两面临街矩形土地价值的计算 矩形街角地价值的计算 三角形土地价值的计算 其他形状土地价值的计算 39 一面临街矩形土地价值的计算 计算一面临街矩形土地的价值 是先查出其所在区段的路线价 再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率 其中 单价是路线价与临街深度价格修正率之积 总价是再乘以土地面积 计算公式如下 V 单价 u dvV 总价 u dv f d V 土地价格 u 路线价 用土地单价表示 dv 临街深度价格修正率 采用平均深度价格修正率 f 临街宽度 d 临街深度 40 例 下图中是一幅街深度15 24m 即50英尺 临街宽度20m的矩形土地 其所在区段的路线价 土地单价 为2000元 m2 该宗地的平均深度价格修正率为140 计算该宗土地的单价和总价 41 解 由于路线价是土地单价 应采用平均深度价格修正率计算宗地价格 故 宗地单价 路线价 平均深度价格修正率 2000 140 2800 元 m2 宗地总价 土地单价 土地面积 2800 20 15 24 85 34 万元 42 前后两面临街矩形土地价值的计算 计算前后两面临街矩形土地的价值 通常是采用 重叠价值估价法 即先确定高价街 也称前街 与低价街 也称后街 的影响范围的分界线 再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分 然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值 再将此两部分的价值加总 V 总价 u0 dv0 f d0 u1 dv1 f d d0 V 单价 u0 dv0 d0 u1 dv1 d d0 d式中u0 前街路线价 dv0 前街临街深度价格修正率 d0 前街影响深度 u1 后街路线价 dv1 后街临街深度价格修正率 d 总深度 43 分界线的求取如下 后街影响深度 总深度 前街影响深度 44 例 右图中是一块前后两面临街 总深度为30m的矩形土地 其前街路线价 土地单价 为2000元 m2 后街路线价 土地单价 为1000元 m2 试按重叠价值估价法计算其前街影响深度 45 解 前后面临街矩形土地的前街影响深度计算 前街影响深度 20 m 46 矩形街角地价值的计算 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地 计算街角地的价值 通常是采用 正旁两街分别轻重估价法 该方法是先求取高价街 也称正街 的价值 再计算低价街 也称旁街 的影响加价 然后加总 计算公式如下 V 单价 u0 dv0 u1 dv1 tV 总价 u0 dv0 u1 dv1 t f d 式中u0 正街路线价 dv0 正街临街深度价格修正率 u1 旁街路线价 dv1 旁街临街深度价格修正率 t 旁街影响加价率 注意 街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的 应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整 47 例 右下图中是一块矩形街角地 其正街路线价 单价 下同 为2000元 m2 旁街路线价为1000元 m2 临正街深度为22 86m 75英尺 旁街深度为12 54m 50英尺 根据深度价格修正率 另设旁街影响加价率为20 求该土地单价和总价 48 该宗土地的单价 u0 dv0 u1 dv1 t 2000 120 1000 140 20 2680 元 该宗土地的总价 土地单价 土地面积 2680 15 24 22 86 93 37 万元 49 三角形土地价值的计算 计算一边临街直角