建设项目的定义与结构

工程项目建设中的投资管理问题 引言 任何一个大中型项目的建设过程都是一个复杂性系统 合理确定与控制工程项目的投资也是一个系统优化的过程 世界各国的数学家 系统工程学家 运筹学家 还有工程投资领域和财务会计领域的专家们 都在不遗余力地探索这种复杂性系统 这种探索将是长期的 艰辛的 目录 建设项目的定义与结构 建设项目是按一个总体设计进行施工的一个或几个单项工程的总体 单项工程是有独立的设计文件 竣工投产后可以独立发挥效益 且配套齐全的项目 单位工程是有独立的施工条件 形成独立的使用功能的项目 分部工程是按专业性质和建筑部位确定的 分项工程是按施工工艺 设备类别 材料等进行划分的 是计量人机料消耗的基本单元 只有建设项目 单项工程和单位工程才能称为项目 注意 项目内各方关系 工程师 设计 招标代理 质量监督 合约管理等PMC ProjectManagementContractorQS QuantitySurveyor CE CostEngineer FA FinancialAdvisor 供货商 业主 建设单位QS CEFAPMC 工程师 咨询合同 总承包商 承包合同 贷款方 贷款合同 分包商 供货合同 分包合同 政府 财政拨款 分包合同注意事项 分包合同权益的转让事宜质保期不一致的后遗症总承包合同终止时的后遗症指定分包商的问题中国政府明令禁止指定分包业主有选择权和决定权业主对指定分包可能带来的质量缺陷承担过错责任总包商有监督权和管理权 手段 工程款 总包商对指定分包可能带来的质量缺陷 工期延误和成本失控承担主要责任业主批准的分包商不一定就是指定分包商 各方地位 各阶段主要关注点 项目管理结构 一 总承包模式 建立在业主对总承包商的部分信任 以及法治环境完善的基础上 可节约部分交易费用 专业间资源配置优势大 平衡关系向总承包商倾斜 容易造成总承包商不城信 总承包商因独自承担风险而索取更多的风险补偿费 适应范围 适用面广 尤其适用项目规模较大且技术复杂项目 要求业主和总包单位均具有较强专业素质 优点 缺点 项目管理结构 二 平行发包模式 业主 工程师及所有的承包商形成三足鼎立的稳定关系 相互制约 公平公正 风险承担主体多 与每个承包商都存在交易费用 业主管理协调失误几率大 专业间资源配置难度大 分工过细 效率下降 适应范围 项目规模较大且可以划分为若干相对独立的标段 分标比较清晰 要求业主有较强的管理能力和协调能力 优点 缺点 项目管理结构 三 优点 建立在业主对所选择的PMC的充分信任 可利用PMC优秀的管理团队及卓越的融资能力 可减少大量的干扰费用和不必要的损失 最终达到降低项目投资的目的 缺点 PMC获利途径有两部分 成本 奖励促使PMC在各个阶段采取不诚信方式 业主缺乏监督PMC的有效机制 控制权被削弱 适应范围 适用于建设业主缺乏对项目规模 投资额及投资风险都大的项目管理经验 包括专业技能或管理团队 造价师 财务顾问 PMC模式 项目管理结构 四 优点 建立在业主与承包商的充分信任 以及项目未来收益的部分分配权 期股 公允的基础上 除设计师外 不需要聘请工程师 不需要招投标 可节约大量交易费用 缺点 承包商获利途径有两部分 施工阶段实质利润 未来收益分成 促使承包商采取不诚信方式 业主控制权被削弱 适应范围 适用项目规模 投资额 投资风险 投资回报都大的项目 伙伴模式 Fast Track与传统进度计划 Fast Track方式 缩短工期 传统方式 设计 招投标 施工 设计 招投标 施工 工期提前时间 最佳PM方式 聘用了水平高的项目管理单位 未聘用水平高的项目管理单位 经营性项目 非经营性项目 计价体系 咨询目的 市场平均价值 相对竞争优势价值 咨询方法 特定经济行为 价值类型 决定 约束 咨询价值质的规定 咨询对象价值量化过程 匹配 定额计价法 计价体系 清单计价法 约束 造价咨询的价值类型 是指造价咨询对象价值的质的规定性 是造价咨询价值形式上的具体化 定额计价费用组成 特别指出 动用预备费必须经原概算审批部门批准 承包商 单价形式 综合单价法人机料费 管理费 利润等 将税金 保险费 临时设施费等开办费项目单独列项 完全费用单价法人机料费 管理费 利润 税金 保险费 临时设施费等 工料单价法人工费 材料费 机械费又称直接费单价法 工程量清单按其计价方法不同 可分为三类 1 按 单价 UnitPrice或Rate 计价项目 2 按 项 Sum或L S 包干计价项目 3 按 单价 计价与按 项 包干计价两种方式混合使用 清单单价特性 范围内容标准 市场价格 综合单价 目录 工程投资控制关键线路 项目建议书 可行性研究 方案设计 建设准备 招标投标 建设实施 生产准备 竣工验收 后评价 生产运营 项目选址 财务决算 绩效评价 工程结算 决算审计 投资估算 暂定事项 基建审计 变更与计价 索赔与计价 投资控制目标是否达到的标志 投资计划约定的 规模 范围 内容和标准 是否完成三超现象是否出现 降低工程成本最重要的手段 技术手段管理手段 实现投资控制目标最核心的办法 全过程造价咨询 设计因素 建筑材料优化 设计因素 1 轨道基础是挖入式的 其坡度可以按照轮压力的传递线角度 450 来确定 不必要用规范规定的1 2的坡度 2 水下挖泥的断面坡度不能简单按照设计规范确定 应该在对挖泥区周边作适当处理的前提下设计 工程量优化 比较基准 投资分解 投资分解是投资整体规划和动态控制的一种管理方法 是投资人对项目参与各方进行投资监控 绩效考核的基准和参照细化了业主投资战略管控目标和年度资金使用计划投资分解涉及项目所有参与者的技术经济行为 其有效推行为各参与者确定了具体可行的努力目标 同时也建立了他们必须共同遵守的行为规范投资分解是进行事前 事中 事后投资控制最有效的管理工具 便于管理层及时发现在投资计划执行过程中的偏差和偏差原因投资分解是对参与者进行最终绩效考核和奖惩的基础和比较对象投资分解须经投资主管部门审核通过 方后执行 投资分解是投资控制的灵魂 投资分解的作用 提高工作计划性和透明性 功能 激励参与组织与员工 促进目标和组织间的协调 为管理层提供良好的监控和决策支持 随时纠正投资偏差 保证投资目标实现 调整下阶段的工作方案 为内部组织设定努力的方向 提供绩效评价的框架和衡量的标准 提前确定的预算考核方法 寻找组织间协调的问题并处理它 寻找多目标的平衡与协同 寻找规范化的投资分解语言并实现共享 表现 主要计价原则 历史成本原则计价体系不等同于计价原则主要计价原则包括 计价体系的确定综合单价的构成 招标范围与规模 工程项目施工单项合同 重要设备 材料等货物采购单项合同 勘察 设计 监理等服务采购单项合同 公开招标 200万元 100万元 工程项目施工单项合同 重要设备 材料等货物采购单项合同 勘察 设计 监理等服务采购单项合同 公开招标 其他形式采购 50万元 60万元 50万元 项目总投资在3000万元以下时 50万元 可直接委托 项目总投资在3000万元上下时 评标专家 由招标人的代表和有关技术 经济等方面的专家组成 成员人数为5人以上的单数 招标人代表不得超过三分之一 招标人代表不一定只能由招标人的雇员担任 专家原则上应从评标专家名册或招标代理机构的专家库中随机抽取 工作满8年 高级职称或者同等专业水平对于技术特别复杂 专业性要求特别高或者国家有特殊要求的项目 可以由招标人直接确定专家 北京招标投标条例第26条 招标投标法第37条 政府采购评审专家管理办法 第2条 分标应考虑的因素 工程特点对工程造价的影响对工程质量的影响现场管理其他因素 清标 不平衡方法 能够早日结帐收款的项目报高价 后期工程项目报低价 与时间有关 充分利用工程量表中的失误 表低实高的报高价 与工程量有关 充分利用设计失误 预计变更工程量变大的报高价 与工程量有关 对暂定项目 若不分标 则其中肯定要做的报高价 都可能有关 有利于施工流动资金的周转 获取更多的存款利息 有助于早日归还贷款 减少贷款利息支出 降低财务信用风险 使承包商在工程争议时 处于有利地位 本质 早收入 早收益多收入 多收益方法 定性 好处 定性的不平衡报价策略 变更洽商计价应考虑的问题 是否属于变更洽商 是否属于新增事项 程序是否符合规定 计价依据是否齐全 计价四项原则 目录 竣工财务决算目的 评价项目的目标实现程度反映项目的投资计划执行情况反映项目的投资效果分析项目的绩效和影响核增固定资产 为固定资产移交做必要准备总结经验 提出对策建议 重要概念 决算启动时机及完成时间决算基准日费用处理决算对象尾工工程 剩余任务结余资金和结存资金 决算对象 基本建设项目竣工财务决算的编制对象确定的最重要依据是项目投资主管部门下发的投资计划 对于没有投资计划的项目 如紧急工程 则宜按照紧急工程投资所涉及的全范围为口径予以编制 尾工工程 尾工工程师指工程竣工验收后还遗留的少量零星事项 尾工工程对应的预计投资应纳入竣工财务决算范围 尾工工程预计投资额须由建设单位 施工单位和中介机构签字盖章确认 预计投资额不得超过项目建安投资的5 否则 不具备出具竣工财务决算报告的条件 尾工工程完工后 无须对竣工财务决算进行调整 尾工工程预计投资额不能作为结算的依据 尾工完成后 应按实结算 剩余任务 剩余任务是指投资计划已经下达 施工合同已经签订并已经开工 但已完工程项目实物量在95 以下的项目 原则上 当项目存在剩余任务时 不具备启动和出具竣工财务决算报告的条件 因特殊原因导致项目终止 或中止时间过长时 也宜启动已完工程部分的财务决算 应依据投资概算 合同 形象进度 已完工作量统计报表及已付款情况 合理确定已完工程实际投资额 实际投资额纳入决算范围 剩余任务对应的投资估算额仅需在决算中以管理报表的形式予以反映 并对未完原因予以详细说明 项目重新启动 剩余任务完工后 须对原编制的竣工财务决算进行调整 决算顺序 对于建设内容多 时间跨度长的工程项目 可在单项工程竣工且达到验收条件时 先以单项工程为单位编制竣工决算 待所有单项工程竣工且达到使用条件后编制工程项目竣工总决算 所有单项工程全部竣工后应编制建设项目竣工财务总决算 结余资金和结存资金 结余资金是指项目已经按照原投资计划约定的 规模 范围 内容和标准 完成 经投资主管部门 或财政部 批准的实际投资额与计划投资额的差额 结余资金分配 首先归还项目贷款 如仍有结余 30 作为建设单位留成收入 主要用于项目配套设施建设 职工奖励和工程质量奖 70 按投资来源比例归还投资方 财建394号文件第14条 结存资金是指项目尚未按照原投资计划约定的 规模 范围 内容和标准 全部完成所暂时留存的金额 未完部分尚需继续实施 结存资金不得予以分配 建管费用与招待费用标准 建设单位管理费系指从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质开支 建设单位管理费实行总额控制 分年度据实列支 建设单位管理费的总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数 并按投资总概算的不同规模分档计算 特殊情况确需超过上述开支标准的 须事前报同级财政部门审核批准 业务招待费支出不得超过建设单位管理费总额的10 财务决算前期准备 懂工程的财务人员 懂财务的工程人员 工程人员与财务人员组成的团队技术经济文档清理 计划清理 项目清理 合同清理 资金清理债权债务清理 财产物质的盘点核实 基建账务处理 人员准备 各项清理 第39条 主要挑战 项目参与各方的责任 权利和义务混乱 界线不清足够的 复合性的管理人才难以集中多数人不了解项目的整体专业人员之间 单位之间不能有效沟通 目录 4基建程序与手续办理 3工程竣工财务决算 2基建投资宜关注的几点问题 1基础知识 5相关法律 法规和政策 工程咨询 项目建设程序 项目建议书 设计总概算 施工图预算 可行性研究报告 设计任务书编制 设计工作 建设准备 建设计划 建设实施 生产准备 竣工验收 后评价 投资估算 竣工财务决算 招标 可行性研究 生产运营 长远计划 近期计划 眼前计划 合同履行 中标价款 工程款 结算款 项目选址 解决问题及规律 项目建议书阶段可行性研究阶段whether where项目设计招投标及设计阶段项目建设地点选择阶段what when项目建设准备阶段how howmuch 施工招投标及施工合同履行阶段竣工验收及投产准备阶段howlong建设程序包括从决策 设计 施工到竣工验收等全部过程的各个阶段 各阶段之间的内容环环相扣 该顺序是法定的 不能有任何改变 除非是紧急工程 但起点可以不同 开工前的各项审批 自有土地项目 新征土地项目 建设单位向市规委申报规划意见书 建设单位编制项目建议书向投资主管部门申报立项 市规委审批规划意见书 投资主管部门向市规委发建设地点征求意见函 建设单位编制项目建议书向投资主管部门申报立项 市规委审批规划意见书 投资主管部门对建设项目备案 文物 水利 地震 环保 园林 人防 消防 交管 节水 卫生 教育 节能 安全 建设单位 立项阶段 开工前的各项审批 续 市国土房管局集体土地征用 市规划委核发建设用地规划许可证 市国土房管局土地出让审批 市国土房管局建设用地批准文件 市规划委核发建设工程规划许可证 市规划委审定设计方案 市园林局移伐树木审批 市市政管委 交管局掘路 占地审批 市建委建设工程报建领取开工证申请表 市统计局工程项目统计登记 市建委核发建设工程开工证 建设单位 前期阶段 开工准备阶段 建委招投标部门办理 勘察设计招标投标登记 招投标部门办理各项施工招标投标登记 短 名单 仅为 投标者资格预审程序 雇主 工程师 阶段 承包商 1 0邀请承包商参加资格预算 在各种媒介上或大使馆等合适地方发布资格预审广告说明 业主或投资人项目概况 规模 位置 资金来源 进度 投标人合格的条件购买资格预审文件的时间 地点和价格承包商的资格预审资料提交时间和地点 2 0颁发和提交资格预审文件 颁发参加资格预审者须知和要求每个公司 联营体填写的问答栏1 组织和机构 2 从事该类工作的经验 3 资源 管理方面 技术方面 劳务 设备 4 财务报表 回执 需要资格预审文件 3 0资格预审资料分析 挑选并通知已入选的投标者名单 就有关公司 联营体 如适用 的情况填写问答栏 分析资格预审资料1 公司 联营体机构2 工作经验3 资源利用4 财务能力5 总体适合性 选择公司 联营体填入投标者名单 通知所有承包商 联营体所有入选的投标者名单 投标者名单 回执 确认提交有效投标书的意愿 程序流程图 一 程序流程图 二 招标投标程序 业主 工程师 阶段 投标者 4 0招标文件编制 投标者名单 准备招标文件1 招标函2 投标者须知3 合同条件4 规范5 图纸6 工程量表7 资料数据8 投标书格式和附录 把招标文件颁发给投标者名单上的承包商 5 0招标文件的颁发 6 0投标者考察现场 考察现场的日期和时间安排 业主 工程师陪同投标者考察现场 7 0招标文件的修订 准备招标文件的补遗 如有的话 向投标者颁发招标补遗 回执 回执 开始准备投标书 如需要 申请考察现场 程序流程图 三 招标投标程序 续 业主 工程师 阶段 投标者 准备解答 8 0投标者质疑 以书面形式向所有投标者发质疑问题和解答 投标者会议第一阶段 通知投标者出席质疑和解答会议第二阶段 投标者以书面提交任何补充质疑第三阶段 解答口头提出的质疑 准备解答 向所有投标者颁发质疑内容 补充质疑和解答 9 0投标书的提交和接收 通信的方法 或投标者会议的方法 通过以下方法 a 和 b 提出质疑 如果有的话 a 以通信方式 送交书面质疑回执或 b 通过投标会议 在指定日期前以书面形式提交所有质疑 回执 记录收到的日期和时间回执或原封不动退回迟收的投标书 开标前保证按期提交的有效的投标书的安全 通知某些其投标书在截止日期前三天仍未收到的投标者 回执 提交投标书 程序流程图 四 开标 评标和决标程序 业主 工程师 阶段 投标者 10 0开标 开标可以是公开的 有限制的或秘密的 宣布并记录投标者名称及标价 包括替代方案的投标书的标价 如果使用 宣布并记录由于投标书迟到或未到而不合格的投标者名称 如果有的话 评标技术方面合同方面商务方面提出需要澄清的方面 如果有的话 完成评标 如有必要就任何资格或不符合询价要求的其他方面进行商谈 分别与选中的投标者会面 决定授予合同 要求中标的承包商提供履约保证 如适合的话 准备合同文件 签署合同 通知未中标的投标者 退还投标保证金 如果提供了的话 中标的承包商提供履约保证 签署合同 中标者 未中标的投标者回函 进行说明 如需要 参加公开的或有限制的开标 11 0评标 12 0授予合同 资金支付审核流程 用款单位申请资金 监理单位审核 项目建设 使用 单位审核 项目管理单位审核 直接支付填制 直接支付申请书 造价跟踪审核单位审核 房产司支付审批 财务司财务复核 直接支付汇总 财政部国库支付执行机构审核 财政部驻北京市财政监察专员办公室审核 财政直接支付 财政授权支付实拨资金支付 代理银行 基本建设资金支付核定单 基本建设资金支付证书 基本建设资金支付意见表 基本建设资金支付核定单 财政授权支付令 财政直接支付令 变更洽商审核流程 注意 1 对于重大的变更 当规模超过 工程建设招标范围及规模标准 时 建设单位可重新进行招标或采购 2 原则上不容许出现变更套变更的