刀楼寨风景休闲·旅游度假区整体开发项目建议书

刀楼寨风景休闲旅游度假区整体开发项 目 建 议 书武汉市禅雾生态农业有限公司2016年11月12日目 录第一章 总论1、项目名称2、项目单位概况3、项目拟建地点4、项目建设内容及规模第二章 项目建设的必要性及条件1、项目建设的必要性分析2、项目建设条件分析3、项目建设的资源条件评估第三章 项目开发思路及初步规划1、本项目的开发目标及指导思想2、总体规划和布局3、功能分区4、建设周期5、项目经营思路第四章 投资估算及资金筹措1、投资估算2、资金筹措第五章 效益分析一、经济效益二、社会效益第六章 结论刀楼寨风景休闲、旅游度假区整体开发项目建议书第一章 总论1、项目名称：刀楼寨风景休闲、旅游度假区整体开发项目建议书2、项目单位概况经营企业：武汉禅雾生态农业有限公司。项目投资企业： 北京创源通达投资有限公司，注册资本为1000万元，经营范围：投资与资产管理。参股及投资的企业有：北京创恒通达市政工程有限公司、北京创源通达生态环境科技发展有限公司、北京市宣武华厦市政工程有限责任公司、海绵城市投资股份有限公司、内蒙古沛沛饮品有限公司。目前公司已组织相关单位人员正在完成刀楼寨风景旅游度假区总体规划设计。3、项目拟建地点刀楼寨风景区位于湖北武汉市新洲区东北部山区，属大别山余脉南麓，东临道观河风景区，北与楼寨村接壤，西至瓢耳山，南与团上村比邻。规划区域总面积约为600公顷。4、项目建设内容与规模刀楼寨风景区东、南接红色旅游公路，该公路南接106国道，北连318国道，西距京九铁路火车站5公里，距市区近70公里，离新洲城区17公里，贯通新洲区问津书院、道观河、将军山等多处红色遗迹和绿色生态、禅宗文化旅游景点景区。道观河风景区周边旅游的日益红火，刀楼寨的休闲、度假的地域及生态原生环境优势将凸现。为此将刀楼寨风景区规划以原生态为主的世外桃源似的休闲、旅游、观光的胜地。根据刀楼寨风景旅游度假区现状地形，首先确定度假区的规划结构，可概括为“一带一环两片放射组团结构”。4.1 一带规划在度假区内部冲积沟位置结合冲积沟特有的景观特色建设一条景观绿带。包括拦泉筑坝，营造人工湖及水系瀑布，湖面划分水生植物区；沿道路两侧除原生植物外，种植乔木及灌木相结合的园林景观；开辟草本植物园，形成百花齐放的景观。满足游客徒步旅行观光的要求。三道冲积沟设水坝68处，水系瀑布34处，高差约510米。4.2 一环根据规划地段的特殊地形条件，因地制宜的设置了一条环度假区的主道路，连接各个景观带及放射组团。并在主要入口等地设置开敞式休闲广场及停车位，同时在景观上也做了相当充分的考虑，使其成为度假区内部的一条绿色景观休闲环状走廊。双车道6米宽道路约5公里，3米宽道路约8公里，1.5米宽人行道路约12公里。4.3 两片根据自然地形，规划区域由中间一条冲积沟自然地分成东西两片，每片沿观光路的一定距离内都设有相对独立的配套公共服务设施。便利店及卫生间约20套。4.4 放射组团围绕着度假区内部环状主道路，放射型道路连接各个组团，组团包括主出入口处的宾馆会议中心及游泳娱乐设施组团；原生独立态茅草屋组团；高端别墅组团；温泉度假组团；生态农庄组团，使其紧密联系的同时又有保持了相对的独立。宾馆会议中心约5000平方米，游泳娱乐设施约2000平方米，其它服务设施约500平方米。原生独立茅草屋组团约需建设50栋，根据休闲的人数设计不同的面积，30150平方米不等。高端别墅组团建高端别墅20栋，面积约200平方米，配小型泡池、KTV包房、酒吧、健身室等。温泉度假组团建温泉池35座，和相关配套附属设施，总面积约2000平方米。生态农庄占地约300亩，种植绿色有机蔬菜、原生茶叶及果木。附属建筑约300平方米。5项目建设年限：8年第二章 项目建设的必要性及条件1、项目建设的必要性分析刀楼寨风景区位于湖北武汉市新洲区东部山区，属大别山余脉南麓，东临道观河风景区，北与楼寨村接壤，西至瓢耳山，行政区划属于新洲区旧街。旧街历史文化底蕴深厚，名胜古迹众多，人文资源丰富。风景区紧邻红色旅游通道，通道已于2014年全线贯通，与106国道、318国道相连，距新洲区中心20分钟车程，距武汉市中心50分钟车程，交通便利。该公路贯通新洲区问津书院、道观河、将军山等多处红色遗迹和绿色生态、禅宗文化旅游景点景区。景区内生态原始古朴，植被茂密，灌木丛生，空气清新，溪流清澈见底，气候宜人，既有禅宗彼岸，又有深沟泉水，同时还是红色之旅承接之地。景区海拔200余米，按地理位置不同划分为观光区和休闲度假区，因为景区距离红色旅游通道的道观河景区、少潭河景区、问津书院等旅游景点很近，距离武汉市不到一小时车程，加之景区属于不可多得的生态环境保持完好的地区之一，刀楼寨风景区实为现代人们旅游观光、休闲度假最为理想的去处之一。近年来，新洲区区委区政府致力于旅游兴区的发展战略，建设红色旅游通道，推动旅游资源整合，将旅游作为新洲区的支柱型产业加大力度，大力发展。刀楼寨风景区也将同红色旅游通道的周边的风景区一并大力发展，必将成为红色旅游通道上的一颗耀眼的明珠。丰富的旅游资源是新洲区的资源优势，发展生态旅游是“旅游兴洲，旅游富民”经济发展战略的需要，生态旅游业作为最环保的产业，是发展林业产业的重要途径，是将生态资源转化旅游经济的优势，符合国家长远发展和良性循环的发展战略，必将获得市、区的大力扶持。2、项目建设条件分析新洲区委、区政府十分重视旅游业的发展，把旅游业作为经济发展战略的重要的一环，红色旅游通道的建立，确立了旅游业在新洲经济发展中的战略地位。旅游通道东侧相旅游关项目发展蓬勃，西部稍显落后，刀楼寨风景休闲旅游度假区的建立，对红色景观通道周边旅游起到了完善支撑的作用。3、项目建设的资源条件评估3.1 项目定位根据刀楼寨风景区周边旅游景区较多，交通便利，景区环境原始天然，保持良好，气候温和等相关有的条件，将景区建设成区别于城市商务酒店，突出自然环境好、游乐设施齐全、档次高、服务配套齐、休闲度假的设计理念与特色鲜明的多项优势，是集休闲度假、温泉康体、康娱、康乐、商务会议、保健养生为一体的综合度假区。3.2 地理区位环境刀楼寨风景区位于红色通道西南，是去问津书院、少潭河水库、道观河风景区的必经之地，紧邻旧街，交通便利。3.3 生态环境景区年均气温164度，夏季最高温度比市区低4一5度。海拔高度在42一300之间，规划面积6平方公里。景区所在地为林场，固有的次生林、人工林、天热林交相辉映，植被茂密，无处不是丰富艳丽的季相景观，天蓝水绿，飞瀑流泉，山花烂漫，芳草青青，令人心醉神迷。3.4 民俗与红军文化景区周边有很多自然村，以农耕为主，但影响深远的是旧街花朝节，寓意百花吐艳，百花来朝，现定位新洲区旧街花朝文化旅游节，成为湖北省非物质文化遗产。花朝文化旅游节盛况空前，日均人流量达20万人次以上，范围扩展到周边山区。旧街及边的山区也是红色根据地，大革命时期、抗日战争时期、解放战争时期，有着光荣的革命斗争史，有着可歌可泣的英雄史，红色通道的建立就是要缅怀先烈，继往开来。第三章 项目开发思路及初步规划1、本项目的开发的目标及指导思想本项目主要是依托刀楼寨风景的森林生态资源及周边已日趋成熟的旅游市场，将刀楼寨风景区建设成集休闲度假、避暑观光、旅游的胜地。其建设指导思想是，项目建设必须和良好的生态环境相协调，创造一个人与自然和谐的优美的度假胜地。规划的原则本着以下三方面：1.1生态原则根据度假区的资源特色，顺应武汉市发展趋势，营建完善的生态环境，突出东部山前区的自然风光，建设生态旅游休闲度假胜地。1.2以人为本原则强调人居环境与建筑的共存与融合，配置完善的服务设施，注重动态交通系统的建构，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的旅游休闲度假区。1.3坚持可持续发展原则在不对当地自然生系统造成破坏的前提下，有效合理、循序渐进的进行土地开发，并为未来建设留有充分的余地。将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、与物业管理中。2、总体规划和布局按着总体规划的原则，严格执行休闲度假区和旅游观光区布局，做到既有紧密联系，但又不相互干扰，规划结构为“一带一环两片放射组团结构”3、功能分区在制定景区规划时，我们根据景点资源所处的地理位置，交通条件以及所蕴含的游赏价值和作用，充分研究和分析国际、国内成功开发经验及旅游发展趋势，将低海拔、景观资源最集中、交通环境便利的地区划分为风景游赏区既入口和半山腰地带，含宾馆会议中心及游泳娱乐设施组团和人工湖和水系瀑布，将海拔较高、生态环境良好、交通环境相对闭塞的地区划分为休闲度假区，含原生态茅草屋组团、高端别墅组团和生态农庄组团。为不破坏原始的自然生态景观，在风景游赏区不搞现代建筑和现代设施，建设与自然协调的民俗建筑，修建木质栈道和原石梯阶等具有本乡特色的旅游设施。在休闲度假区修建质朴的独立茅草屋和独立别墅，休闲度假区内别墅建筑设计以创造具有实用性、美观性、超前性、示范性、科学性的、可持续发展的室内外空间环境、生态环境、人文环境为指导思想，力争在住宅建筑形式、建筑技术及材料设备的使用上有所突破。在保证安全、美观、实用、经济的前提下，尽量使用新型建材，并达到别墅设计的先进性及新颖性，起到示范作用。生态农庄以采摘、观光、体验为主，主体为农庄式木屋建筑，结合环境，科学布置，接近自然。4、建设周期本项目建设共分三期，20172018年为第一期，主要打造风景游赏区；20192021年为第二期，主要建设道路环线及周边景观绿带和拦泉筑坝，营造人工湖及水系瀑布开发温泉组团；20222024年为第三期，主要营建茅草屋别墅和高端别墅、完善生态农庄和品牌宣传；建设周期为8年。5、项目经营思路我们将依托红色旅游通道的旅游发展，利用自己的优势，开展具有生态特色的旅游项目，为游客提供更加丰富完善的旅游服务，繁荣红色旅游通道沿线的旅游，增强新洲旅游市场的活力。第四章 投资估算及资金筹措1、投资估算总投资约5亿元，其中风景游赏区约3亿元，休闲度假区约2亿元。2、资金筹措由投资方自行全额投资。第五章 效益分析（一）经济效益1、销售收入估算按道观河景区2015年游客踏春赏景超过20万人次，报恩禅寺年接待游客50多万人次，所以到本项目建成和旅游观赏区的3年经营，预计到2024年旅游人数可达30万人次，本项目建成后年收入约在6000万元。2、营业税及附加按省内其它景区的经营情况，综合经营税金占营业收入的10%，按此估算税金为600万元。3、项目投资回收期根据总投资和年收益计算，本项目回收周期较长，约为15年，本项目经营周期为50年，出去建设期8年和资金回收期15年，共计23年，获利27年，按年平均收益6000万计算，共计净收益为5.4亿元。（二）社会效益1、由于有旅游经费的投入和保护力量的投入，加之能较好地解决当地村民的经济收入问题，村民保护森林生态资源的意识将得到大幅度提高，会更加有力的增强保护天然林资源的力度。2、公园正式开游后，预计至少有100多人直接参与公园的服务工作，可以解决当地村民的贫困人员和林业职工的就业问题，将有力农村的安定和壮大林业产业，促进林业的发展。3、度假区的发展将促使村民改变思想观念，带动村民销售土特产品