三星镇旧城改造及造岛开发项目.doc

学府新城田园三星 华西集团整镇打造项目推荐书根据三星镇优越的地理位置，优美的自然环境，得天独厚的水资源，结合华西集团在建设、规划方面的先进理念和资金上的优势，作如下推荐。一、三星镇基本情况三星镇位于县域东部，东临龙泉山，西邻沱江水，是唐巴公路和在建的成德南高速公路、金堂大道、金旌大道等干线上重要的交通要冲，紧邻全县经济中心，距金堂火车站3千米，距在建的成德南高速公路出口4公里，距成南高速公路出口10公里，距成绵高速公路出口12公里，距成金快速通道2公里，距成都市区36公里。该镇是县城东部新组团和大学城所在地，也是市无公害蔬菜基地和农牧产品集散中心，具有山水兼得的自然本底和良好的区位条件。三星镇旅游资源丰富，又靠近“世外桃源”的白鹭岛和千里沱江起点，周边有三学寺、金堂峡、梨花沟、花果山等景区，是千里沱江上的一个重要节点，“浩浩荡荡，横无际涯”的千里沱江穿城而过，水资源的优势十分明显。全镇幅员面积45.1平方千米，坝区约占40%，山区约占60%。辖8个行政村和1个社区，124个组，7829户、2.38万人，其中非农人口0.2万人，场镇聚居5450人，城市化率22.9%；有耕地26824.62亩、园地2972.85亩、林地21109.92亩、草地1360.9亩、城镇村及工矿用地5491.35亩、交通用地1378.53亩、水利用地3349.27亩、其他用地5166.06亩。城镇建成区约0.47平方千米。在县城“南下、北上、东进”的大背景下，三星镇被定位为县城东部新区和大学新城，其发展迎来了新的历史机遇。目前，随着三星大桥建成通车，成德南高速公路、金堂大道、金旌大道等主要交通干线相继动工，城市轻轨规划加快，投资氛围进一步趋热。自2008年以来，川师文理学院、西南交大希望学院、西南民航专修学院相继落户三星镇。三所高校集中连片规划建设，总占地面积2100余亩，投资总额近13亿元，全部建成后将入驻学生4万人以上。预计川师文理学院、西南交大希望学院将于2011年9月建成开学，西南民航专修学院将于2012年9月建成开学。目前，“学府新城”已形成金堂城市的新名片，在提升金堂人文底蕴的同时，必将进一步推动土地和城市升值，加速金堂的城市化进程。预计在3到5年的时间里，三星镇城区面积将超过5平方公里；常住人口将超过6万人，城市化率达到90%。一座现代化的新型城区和大学新城即将凸显在金堂县城的东大门。业主公司优势华西集团是全球225家最大国际承包商第179位，是四川省唯一获得房屋建筑施工总承包特级资质和国内少数主项资质最高、增项资质最多的建筑企业之一。鲁班奖及创鲁班工程特别荣誉奖20项，国家优质工程银质奖10项，184项国家和省部级科技进步奖，全国五一劳动奖章，全国先进施工企业，全国工程建设质量管理优秀企业，全国建筑安全生产先进集体，全国用户满意施工企业，“守合同，重信用”企业。2006年列中国500强企业第297位，中国企业信息化500强78位；2007年列“四川企业100强”第9位，“ ENR中国承包商企业60强”第18位。2008年荣获中国建筑施工企业联合会、全球领先的管理杂志世界经济学人周刊和中国资信评估中心联合举办2008年(第四届)“中国建筑500强”大奖。具有雄厚的资金实力和先进的设计建设的理念。 二、项目建设的意义和必要性1、项目建设的意义统筹城乡的新农村建设、城镇化建设需要产业支撑，而立足金堂优势、整合关联资源的“田园三星，学府新城”项目就是可持续发展的优势产业。以大学城为主要背景，新农村建设为核心，水文化、休闲文化为特色的新三星建设项目。结合土地综合整理，发展现代农业。是金堂县新农村建设一个重要组成部份。有产业支撑，农民集中居住才有长期就业保障，农民集中居住和农村集体建设用地的集中使用，在科学规划、合理空间布局的基础上，靠近三星场镇，扩大场镇规模，形成大学城新组团，可提升城镇档次，将农耕文化为基调的三星场镇建设成有现代城镇功能、有旅游功能、有田原风光、有居住功能和投资功能的现代化城镇，这才是统筹城乡经济社会综合发展和实现自然之美、社会公正、城乡一体的田园城市建设。这样的建设，既有现实的发展意义，又有深远的历史意义。2、项目建设的必要性 我们将因地制宜，按照宜居则居，宜农则农，宜商则商的原则来建设统筹城乡的新农村和城镇化，以富裕农村、繁荣农村、发展现代农村和现代城镇，使本项目建设更有民生性。根据市场需求，结合华西集团在建设、规划的先进理念和资金上的优势，打造的新三星更有时代性。服从金堂县委、县政府的关于打造“东北明珠”的统一规划，建设一个“低碳、环保、节能”的现代田园城镇，是本项目的最大特色。政府引导，企业主导，村组参与，是项目建设的主要模式。通过“统一规划、分期投资、滚动发展、专业经营、规模效应、配套完善、带动周边”的思路来策划、规划和建设三星。不仅意义深远而且非常必要。三、拟推荐项目（一）三星镇旧城改造项目三星拟用进行旧城改造地块位于三星镇唐巴公路两侧，紧临北河，涉及竹林社区2、5、9、10组，兰家店11组。占地386.42亩（其中国有土地122.77亩，集体建设用地149.15亩，耕地114.5亩），绝大部分为自建房。该地块无基础配套设施、无消防通道、道路泥泞通行不便、居住环境极差。拆迁总面积217479.28，其中住宅184858.14，拆迁安置费用37872.52万元，商业32621.14，拆迁安置费用19572.68万元，拆迁安置费用合计57445.20万元，折算为148.66万元/亩。 拟开发面积927412，其中住宅741930，商业185482，容积率3.6。预计建设成本投资为239310.69万元（包含新建成本、总平及配套费、报建费、拆迁成本、勘察设计费），建设期利息及后期支出费用为69916.01万元（包含建设期利息、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、维修基金、直接销售成本、工作经费），总投资额为309226.7万元。预计销售额为367255万元，预计净收益为58028.3万元。投资回报率18.8%。三星片区旧城改造项目投资估算总表序号项目和费用名称技术经济指标投资/效益额（万元）单位工程量单位指标备注一支出（一）建设成本规划容积率：3.61新建成本148385.92平方米927412.001600元/平方米2总平及配套18548.24平方米927412.00200按建筑面积计算3报建费12427.32平方米927412.00134按134元/计算4拆迁安置成本57445.20亩386.42148.66按亩计算，拆迁款为一次性投入5勘察设计费2504.01平方米166934.160.015按总建筑成本1.5%计算小计239310.69前期投入总和（二）建设期利息及 后期支出费用1建设期利息28430.11以建设成本为基数，暂按五年期利息5.94%，2年建设期计算。2营业税20015.40367255.00按交易金额总和的5.45%计3印花税1836.28367255.00按交易金额总和的5计4土地增值税1424.51237417.60住宅：交易金额的6计1947.56129837.40商业：交易金额的1.5%计5交易手续费222.58741930.003住宅：3元/计454.43129837.40商业：交易金额的3.5计6维修基金1785.27927412.00以550元/的3.5%计7直接销售成本11017.65367255.00按交易金额总和的3%计8工作经费2782.24927412.00以30元/计小计69916.01后期投入总和合计309226.70建设成本与建设期利息之和 （一）+（二）二销售1商业129837.40平方米185482.0070002住宅237417.60平方米741930.003200小计367255.00三预计净收益58028.30（销售）-（支出）四投资回报率18.80%（二）北河造岛开发项目 北河大造岛开发项目，位于北河大桥上游200米三星至栖贤向前河坝，北河东岸。面积200亩。；拟推出拍卖挂牌价格150万元/亩，土地价值估算为30000万元。拟新建480002.4，其中住宅384001.92，商业96000.48，容积率3.6。预计建设成本投资为124128.47万元（包含新建成本、总平及配套费、报建费、拆迁成本、勘察设计费），建设期利息及后期支出费用为42809.26万元（包含建设期利息、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、维修基金、直接销售成本、工作经费），总投资额为166937373万元。预计销售额为198720.99万元，预计净收益为31783.26万元。投资回报率19.04%。北河造岛项目投资估算表序号项目和费用名称技术经济指标投资/效益额（万元）单位工程量单位指标备注一支出（一）建设成本规划容积率：3.61新建成本76800.38 平方米480002.41600元/平方米2总平及配套9600.05 平方米480002.4200按建筑面积计算3报建费6432.03 平方米480002.4134按134元/计算4土地成本30000.00 亩200.00 150按亩计算，拆迁款为一次性投入5勘察设计费1296.01 平方米86400.43 0.015 按总建筑成本1.5%计算小计124128.47 前期投入总和（二）建设期利息及 后期支出费用1建设期利息14746.46以建设成本为基数，暂按五年期利息5.94%，2年建设期计算。2营业税10830.29198720.99 按交易金额总和的5.45%计3印花税766.67198720.99 按交易金额总和的5计4土地增值税7603.24126720.63 住宅：交易金额的6计1080.0172000.36 商业：交易金额的1.5%计5交易手续费115.2384001.923住宅：3元/计194.455555.58 商业：交易金额的3.5计6维修基金71.3480002.4以550元/的3.5%计7直接销售成本5961.63198720.99 按交易金额总和的3%计8工作经费1440.01480002.4以30元/计小计42809.26后期投入总和合计166937.7300 建设成本与建设期利息之和 （一）+（二）二销售1商业72000.36 平方米96000.48 75002住宅126720.63 平方米384001.92 3300小计198720.99 三预计净收益31783.26 （销售）-（支出）四投资回报率19.04%附旧城改造投资协议（见附件）四、项目规划概要及主要技术经济指标1、项目规划概要：（1）项目规划的空间布局服从金堂县总体规划。（2）提请三星镇人民政府在三星镇总体规划修编时将本项目纳入三星镇的“土地利用规划”和“城镇建设规划”。（3）项目要规划建设成低碳、环保、节能的现代田园城镇。（4）本项目列为金堂县城乡统筹的“世界现代田园城市东北明珠”建设重大项目。2、主要经济指标（1）拟新建927412，其中住宅741930，商业185482，容积率3.6。预计建设成本投资为239310.69万元（包含新建成本、总平及配套费、报建费、拆迁成本、勘察设计费），建设期利息及后期支出费用为69916.01万元（包含建设期利息、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、维修基金、直接销售成本、工作经费），总投资额为309226.7万元。预计销售额为367255万元，预计净收益为58028.3万元。投资回报率18.8% （2）北河造岛开发项目拟新建480002.4，其中住宅384001.92，商业96000.48，容积率3.6。预计建设成本投资为124128.47万元（包含新建成本、总平及配套费、报建费、拆迁成本、勘察设计费），建设期利息及后期支出费用为42809.26万元（包含建设期利息、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、维修基金、直接销售成本、工作经费），总投资额为166937373万元。预计销售额为198720.99万元，预计净收益为31783.26万元。投资回报率19.04%五、投资建设周期及进度安排1、前期报批筹办期五个月：应完成工作量：项目策划、项目建议书制作及报批；与金堂县签框架协议、与三星镇签合作协议。北河造岛荒滩用地使用方案专项申报；项目测量1：500地形图；项目总体规划；项目修建性详规及初设；设计方案报批、报建。2、旧城改造拆迁安置时限为1年。3、三星旧城改造项目、北河造岛开发项目的建设周期为2年，分期分段进行建设。六、经济效益和社会效益1、经济效益：（1）三星旧城改造项目：预计净收益为58028.3万元。投资回报率18.8%（2）北河造岛开发项目：预计净收益为31783.26万元。投资回报率19.04%2、社会效益：本项目的实施可改善全县城市环境、提高城市品位，是造福人民的一项重大举措。能拓展城市发展空间，提高城市综合竞争力，推进全县经济社会发展。可增加政府税收，也可增加企业投资收益，是经济效益、社会效益和产业聚集效益、生态效益都显著的好项目。本项目的实施可改善投资发展环境，促进招商引资。将三星镇打造成投资环境好，城市功能完善，配套设施齐全，为投资者创造了一个舒适、便利、高效的发展环境。 三星镇因位居金堂交通的枢纽区位，又紧邻金堂县县城，所以对周边乡镇经济有一定的带动作用。随着美丽金堂田园城市的建成，本项目的社会效益将越来越明显。在金堂县委、县政府、三星镇党委政府和各职能部门的领导与支持下，通过业主公司的艰辛努力，在项目建设2-3年之后，我们必将看到一个全新的美丽的三星镇新城！附件：金堂县 片区旧城改造项目投资协 议 书甲方： 金堂县旧城改造指挥部 乙方： 为进一步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就县城 片区旧城改造项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。一、项目概况1、项目地址： （详见附件红线图）。2、项目内容： 。3、项目总投资： 万元人民币。4、项目用地面积： 平方米。5、规划用地性质：6、土地使用年限：7、项目总建筑面积：8、项目建设周期：自正式签约之日起不超过 月。其中拆迁周期 月，开发建设周期 月。二、投资方式及拆迁成本、投资收益的支付1、乙方为项目投资方，负责提供项目拆迁、安置、补偿、市政基础设施建设、房屋修建及销售等所需全部资金。2、乙方负责项目拆迁改造范围内的房屋建筑物、附属物的拆除和其他附着物的拆迁补偿安置工作；负责改造范围内的市政基础设施建设工作；负责改造范围内的房屋修建和房屋销售工作。3、甲方成立县城 片区旧城改造工作协调小组，协助和监管乙方拆迁安置工作。4、甲乙双方在项目实施地开设拆迁、安置共管账户。乙方自本协议书生效后五个工作日内，出资 万元人民币到共管账户作为项目的启动资金。共管账户由甲、乙双方预留印鉴共同监管，只有乙方和甲方共同在支取凭证上签章（签字）的条件下，才能从该账户支付或取得款项。5、拆迁安置工作完成后，项目用地由政府挂牌出让，如乙方拍得土地，土地成交价款扣除相关税费后，甲方按金堂县县城旧城改造实施意见相关规定，返还部分土地出让价款给乙方用于项目基础设施配套建设。如乙方没有拍到该宗地块，甲方十日内无息退还乙方的履约保证金。三月内支付乙方的拆迁成本及其投资基本收益。出让土地成交价在扣除投资成本及乙方投资基本收益后，甲乙双方按金堂县县城旧城改造实施意见相关规定进行分成。6、乙方依法取得项目土地使用权后，按规划要求对本项目具有独立的开发权与经营权。三、拆迁成本的确认1、拆迁安置补偿方案：按照成都市城市房屋拆迁管理暂行办法和金堂县县城旧城改造实施意见的规定，对被拆迁人进行安置和补偿。2、拆迁成本的核算和审计：拆迁成本包括：被拆迁房屋补偿，政策性补偿，政策性补助，政策性补贴和提前搬迁奖励以及拆迁工作经费等。拆迁成本的审计：乙方提供拆迁账目，经甲乙双方共同委托具有审计资质的中介单位进行审计。四、甲方权利和义务1、协助和监管乙方拆迁安置工作。2、甲方负责按一站式服务要求，为乙方办理相关建设手续。3、在项目建设过程中，甲方应负责协调施工单位同周边关系的协调工作，保证乙方开发建设工作的顺利进行。五、乙方权利和义务1、乙方应按照本协议约定的投资方式，保证拆迁安置和修建资金的及时到位，在约定