等待另外靴子掉下来的2010年.doc

等待另外靴子掉下来的2010年在新年的门槛前，出席澳门回归十周年的胡总书记来到一个教师世家做客，主动问及澳门房价问题，坦言明白现时供楼辛苦（澳门一般的楼价也要两百万元）。本人以为总书记的这一问绝不是随意为之，而是房价的一个现场调查，因为国内一线城市的房价已经远超澳门了。2010年注定是房地产又一调控年，既然09年房地产已经1、成交大幅增长；2、地王频现；3、开发商不差钱；4、地方政府不差钱；5、房价再创新高，那么维持08年的“救市政策”就显得不“与时俱进”了。08年接下的葫芦，09年撬起了瓢，10年再平衡就势所当然，所谓“飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹”本来就是正常，虽令当事人不解，但彼一时，此一时也。第一只靴子已经落地，这是定大调，而且告诉我们还有四只靴子要陆续掉下来：财政、土地、金融、税收。这另外四只靴子什么时候掉？是一起掉还是分头掉？是上半年掉还是下半年掉？是一次重重地掉下全部，还是轻轻地慢慢掉？相信是2010年贯穿全年的市场关注的主题。为什么市场会高度关注政策的落地？因为中国市场的参与者中央政府、地方政府、开发商、银行、置业者，已经与07年之前都有着本质的不同了：1、07年以前，中央虽然调控，但显然政府调控的手段和手法尚不熟练，以至于越调越涨，总是事与愿违；2、地方政府在07年以前主要还是土地财政，所谓“城市化”是不断卖地挣钱的无奈结果。城市之间的竞争，公共产品的配套，钱从何来？中央政府钱多到了猛买美国国债，地方政府只能透支土地储备；3、开发商07年以前“土储”为王，无论多么疯狂的地王，最终都证明还是缺乏想象力，多头市场一而再地告诉他们怎样拼才会赢；4、银行的抵押物只要是土地和房屋，就没有什么风险；5、置业者打工挣的钱永远比房产升值挣的钱速度慢。08年，一切都变成了反面！09年，上演惊天“寿司大回转”，仿佛又回到了2007年，一切照旧，好像什么事都没有发生过。但“年年岁岁景相似，岁岁年年人不同”：1、中央政府调控房地产市场的手法经过07年、08年的演练已大为成熟，不再搞行政命令市场的老套了（比如什么“一房一价”之类）；2、土地财政已不是地方政府的命门，目前是发愁怎么把中央和银行的钱花在项目上；3、开发商大凡都经历过08现金流之痛；4、银行和置业者当然知晓价格是会下跌的了，当然也知晓价格的底部在哪里。像股市那样的“追涨”和“杀跌”不会在房地产市场中出现。2010年中国房地产市场绝不能期望像09年这样价量齐升，也不可能像08年那般万马齐喑，将是一个颇为沉闷，同时也是充满疑问和期待的一年，等待的就是那几只靴子落地！房地产市场问题当然是经济问题，但也是政治问题。试问当买地不用现钱而是几年支付；售楼花的款项可以不必等待楼宇入伙即可它用；地方直属企业拍卖土地可以参与分成；项目公司开发项目的结算没有清晰的定义；城市的开工面积长期高于峻工面积48倍而从来没有过质疑；二手楼阴阳合同大行其道而政府和银行长期视而不见；开发企业增值税评税基础含糊不清想清理捂盘问题，土地闲置问题，投机炒房问题等表面现象怎么能真正到位？所以对2010年的几只靴子，大家有理由保持期待，甚至是期望随着这几只靴子的落地，中国房地产业能够成为即便不是一个令人尊敬的行业，但最起码不会总是一个令人怀疑和憎恨的行业。由于08年的危机，09年注定不是房地产市场成熟的一年，2010年或许就是 新浪网友2010-01-01 20:49:23举报炒房客是中国最大的卖国贼！当今的ZF也算是最不负责任的ZF，将全中国都推向万劫不复的地狱！房地产绑架了银行，银行绑架了政府，政府绑架了全中国人民！08年政府明明可以再最后的时刻回头，但是为了保八繁荣假象，将中国引向了地狱的深渊！现在是房价升，中国经济枯竭，必死！房价崩，那中国经济也将被银行无数的烂账拖累的元气大伤，离死不远，这一切原因在哪？就是中央ZF的罪状，把中国经济逼进了进退两难的死角！既然横竖都是死，那就让房崩来的更猛烈些吧！至少元气大伤后，长了教训，通过我们这代人的牺牲几十年时间修复，或许能象日本经济走出低谷！!！房价还不降，那今后就跌得更重，不止是伤元气了，将会丢了性命！我们愿意用我们毕生的精力来弥补，今天炒房的这些卖国贼和无耻的ZF所造下的罪孽！世联为什么要上市与世联同事谈上市首先，我特别想表达的是，自从 8月6日世联上市申请正式获得批准以来，公司各条线上的各级员工都在有条不紊地默默工作，用实际行动支持公司上市。大家的心情有兴奋、也有紧张，甚至也可能面临着外界的一些压力和疑虑。尽管这样，大家仍保持了一贯的工作状态，对于公司的平稳上市做出了贡献，我对此深表感谢。 从世联筹备上市到现在的大约两年多的时间里，世联员工一直对公司和董事会的安排有令必行。在这两年中，我们经历了艰苦的2008年，从总部到各分公司的员工，尤其是世联行，业绩受到很大的冲击，大家都咬牙挺着，最后我们挺住了，而且我们2008年的业绩确实为公司今年顺利上市打下了坚实的基础。公司董事会和经营班子对员工的卓越表现感到非常自豪，这再一次证明世联是能够扛住危机、经受挑战的！ 世联的股票已经公开发行了，因为是第一只房地产服务类的股票在A股上市，甚至就中国轻资产服务类主要从事营销和顾问的上市公司来说，我们可能也是首例。因此，我们必然会引起外界包括公司内部的各种猜测、不解、疑问，这都是必然的。所以，我这次想就这件事跟大家交谈一下我的理解。最起码世联员工对公司未来的基本精神要有一种把握，这是必要的。事实上，我们在整个上市过程中，中国证监会、发改委和参加路演的各种基金机构等对我们提出的都是相同的问题：第一，轻资产企业拿钱干什么？是购买资产吗？是业务转型吗？第二，世联这种类型的企业上市有没有必要？既然挺好，为什么要上市融资呢？并由此延伸出诸多推测是不是大股东为套现要卖掉公司？是不是想在股市上再发一笔横财？我们认为这是作为这一领域的首家上市公司必然要面对的，必然要在别人的怀疑、猜测、不解中走出来。这也能理解。世联其实是一家非常单纯的公司，大多对股市、改制没有多少清晰、高深的概念。就董事会来说，这次上市的过程也是一个对A股上市规则学习的过程。首先，为什么要上市？我一直在说我们上市是追求制度性长跑，再上一个新台阶、一个新平台，这些话好多人听着不太信。我们不介入房地产开发，也不买地。我反复这么说，我们也是一直在这么做。世联上市最主要的考虑是中国的轻资产服务业为什么做不大也做不强？中国加入WTO后，一开始我们对服务业根本不担心，我们担心的是制造业和农业。结果进入WTO实施阶段后，我们发现，制造业根本不用怕，反而越来越强，而我们的服务业却被打得一败涂地。我们的百货业打不过沃尔玛、家乐福，我们的餐饮业打不过麦当劳、肯德基。就连我们的小卖部、茶餐厅也打不过星巴克，更不用提目前正在主要一线城市迅猛扩张的强势外国高档服务业品牌。我们的品牌是一个个地没落了。中国的服务业为什么不行？世联人干了17年，从小公司到跨区域发展，再到走向全国。这期间中国房地产走了20年，目前外资还没有真正大量介入这一领域，所以给中国房地产服务业暂时留下了发展空间，也是一个非常短暂的时机。再过20年，如果外资主流机构真的进入中国房地产服务业，在主流市场上跟我们硬打，我们到底行不行？哪块不行？哪块行？这一系列的事情是世联，尤其是我本人思考的最主要问题，也是我们要做大做强的根本原因。我们中国服务业最根本的问题，总结下来有几点：首先是品牌问题，实际上原来中国服务业有那么多辉煌的品牌，后来要么是貌似强大，实则式微；要么轰然倒塌。这种情况特别多。这就意味着我们服务业的品牌没有进步，没有紧跟时代，没有满足消费者的需求。它们不前进，仅维持表面原有的品牌覆盖率、认知度。人们对品牌的印象也没有前进，以至于当有一个更为强势的外资品牌进入这一领域后，中国的消费者也好，主流客户也好，都最终被抢占。我举个例子，万佳和沃尔玛。沃尔玛刚开始来的时候不如本地的万佳，当时万佳的品牌深入民心。但是当沃尔玛的强势品牌效应一发挥，人们就发现万佳已经不适合他们的规模需求了。这是一个品牌与时俱进的问题，中国服务业在这方面很糟糕，真的是没有一点进步。所以，世联本身的品牌需要强大起来，需要与时俱进。在服务业，品牌就意味着信任，意味着客户的保有率，意味着市场份额的扩大。中国服务业包括世联，如果现在不意识到这个问题，我们未来就更有问题。上市本身是对我们品牌提升的重要一步。 我个人认为，世联这个品牌既然花了17年的心血，我们就不能让它随着一代人的退休就转瞬即逝。要怎么办？首先就要给品牌搭一个平台，与客户建立起最起码的信任。上市后我们就要更加珍视自己的品牌，要把品牌建设提高到前所未有的高度，要进入我们的系统规划。第二，服务业做不大、做不强，在品牌背后还有什么因素呢？背后的支撑就是系统平台， 第三，中国的服务业最大的问题就是不能离开据点城市，一离开据点城市质量就保不住。也就是说，我们的服务质量是靠人盯着，所以中国服务业中大量存在的是夫妻店，只要是连锁经营、跨区域发展，服务质量就跟不上。服务业这样的例子太多，以至于我们不能视而不见。服务标准不统一意味着我们对于质量监管、监控是不统一的，因为我们对这方面的投入就不