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浅析房屋权属登记中常见问题的处理黄佳（江苏省常州建设高等职业技术学校管理工程系，江苏常州 213016）摘要：在市场经济日益繁荣的今天，房地产交易登记数量不断攀升，如何确保登记安全的前提下加快办事效率，是摆在各地房地产登记机构面前的重要课题。本文结合基层房地产登记机构近几年在具体房屋权属登记过程的运行中，所存在的常见几点问题，进行一定的分析和探讨；力求能更好的提高房屋登记时的质量，规范登记行为并加强与其它业务部门的合作，以便开展有效的房屋登记工作。关键词:房屋；权属登记；问题；处理要点根据房屋登记办法，房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府将服务所有权以及由上述权利产生的抵押权等他项权利记载于登记簿的行为。近年来，随着我国经济的发展，群众收入的不断增加，人们对房地产置业的热情不断高涨，观念不仅从居者“有其房”向居者“精其屋”转变，其住宅消费也在向房地产投资转变，购房、换房、房屋买卖等日益频繁。下面笔者将分类对房屋权属登记中常见问题处理进行分析。一、新购商品房的权属登记当事人办理新购商品房权属登记时，办理基本程序如下:（1）填写登记申请表【在表格内填写当事人的办理相关信息】；（2）领取号码【去转移登记窗口办理权属登记】；（3）受理登记，交验材料【在办理时，工作人员会要求当事人出具身份证明原件、查看是否与本人相符，有无造假，这一程序是为了有效防止一些不法人员使用虚假数据来进行欺骗。当工作人员对当事人进行准确无误的核实后；接着要核查当事人的商品房买卖合同，核实无误后即签上办证人员的姓名，以示有效，并且工作人员收回合同原件；同时工作人员还要查收购房销售发票、商品房结算单、契税完税证明、房屋本体维修资金缴款凭证、申请人身份证复印件、大产权证复印件、房屋面积测绘报告复印件、房屋平面图复印件等必要资料，另外如有其它材料也需出示】；（4）审核；（5）记载于登记簿；（6）缮证，即做证；（7）交费发证；（8）拍审核表；（9）归档【经以上手续后，上述的这些资料都会被工作人员收回并制成档案，计算机系统内也会存入一份，最后放入市局的房产数据文件储藏室内】。上述流程看似简单，不过在登记时，由于当事人在性别、年龄、社会关系和角色的不同上，又会出现不同的受理情况。所以基于法律行为而产生的房屋权属转移登记过程中，原则上当事人(包括隐形共有人：配偶)到场，提供身份证明原件，男性二十二周岁，女性二十周岁以上需要提供婚姻证明。1、未婚当事人未婚当事人办理时，应出具未婚证明。这是由乡镇政府（街道办事处）以上政府部门出具的单身证明，或者出具婚姻登记机关开具的未婚证明。因为民政部门有“并不排除在其它范围内的婚姻登记”这一赘述，工作人员还需要申请人本人当面填写未婚声明，也就是对相关的询问表进行填写，以示其法律效应。这其实是为了防止一些已婚人士为了使房屋产权成为单独所有而欺骗工作人员，损害了夫妻另一方的利益。2、已婚当事人 已婚当事人办理时，应出具已婚证明。例如:赵某和孙某是夫妻关系，2007年共同购买住宅一套。但是当夫妻来办理房屋登记时，没有按夫妻共有权进行登记，而是将房屋登记在丈夫赵某一人名下。之后赵某因嗜赌欠下10万元的赌债并趁着妻子孙某不在家期间，把登记在其名下房屋，以18万元卖给了何某。就这样赵某与何某双方持好相关证件来到房产管理中心办理转移登记。登记机构的工作人员因房屋属于赵某单独所有，故未让赵某的妻子到场签字同意，为其办理了过户手续。等到妻子孙某发现共有的房屋被她丈夫卖掉时已晚，向法院起诉，请求共有财产一方擅自处理无效。然而因为登记时房屋是她丈夫一人单独所有，赵某与何某也是以合理价格进行买卖，所以法院驳回孙某起诉，保护善意第三人的合法利益，但房屋共有人，妻子孙某的合法权益却得不到保障。 这里就涉及到夫妻共有房屋的隐形共有人问题。笔者认为，出现上述情况主要还是由于当事人在登记时，没有把房屋权属登记问题弄明白，应是夫妻共同所有的房屋却登记成丈夫一人单独所有的房屋，这是最后孙某败诉的主要原因。其实在登记时，房屋权属是否共有是个很复杂的问题：一是财产是否夫妻关系存续期间所得很难甄别。夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或离婚之前这段时间。而房屋是否此期间所得呢?有很多种情况，有的是男方或女方在结婚前已经购买了房屋，但结婚后才到房屋登记机构申请所有权登记；有的虽是婚后遗嘱继承或遗赠取得，但被继承人明确给夫妻一方所有的。二是新婚姻法不仅规定了夫妻财产共同制，还规定了夫妻财产约定制。虽原是一方或共有房屋，通过婚姻约定，可以改变一方或共有状况。所以，在这种情形下，非要准确地弄清是否夫妻共有房产，殊非不易。所以为了能更好地保护夫妻房屋财产的隐形共有人的合法权益，在登记时，已婚的共有人要提供能证明夫妻关系的结婚证、户口簿（夫妻双方在同一户口簿上，其中一方为户主，另一方为配偶），婚姻登记机关和公安机关的证明，或者乡镇政府（街道办事处）以上政府部门出具的婚姻状况证明。除此之外，登记时工作人员要坚持对房屋是否共有进行询问程序，这很重要。而且在询问基础上，收取形式要件如结婚证、单身证明、夫妻婚姻财产约定书等。但不对这些材料做实质审查。笔者想这样的话，就可以解决夫妻共有房屋共同登记问题。3、离异未再婚的当事人离异未再婚的当事人在办理时，应出具离婚证明以及未再婚证明。工作人员提供离婚证明原件、复印件，还要出具乡镇政府(街道办事处)以上政府部门开具的离异后未再婚证明，或是出具婚姻登记机关的无再婚登记记录的证明。因为民政部门有“并不排除在其它范围内的婚姻登记”这一赘述，申请人本人还要当着工作人员的面填写未再婚声明，以示其法律效应。4、丧偶当事人 丧偶当事人在办理时，应出具丧偶证明。例如：许某与其配偶有一处房产，其配偶不幸去世，但权属证书上记载的产权人仍然是健在一方，是否要办理登记？ 碰到像上述此类情况，产权人配偶去世，权属证书产权人栏内的记载虽然还是健在一方，但除了少数能证明房屋为健在一方单方面所有处。按我国婚姻法的规定及目前登记的实际状况，该房屋应当先将属于遗产的部分从原产权中分割出来（一般为一半），然后按继承法的规定，先办理继承手续。如有多个继承人（如被继承人的子女）共同继承，则按共有房产登记；如配偶以外的所有继承人都放弃继承，则由健在的一方单独登记。虽然登记前、后权属证书上的权利人从现象上看没有变化，但实际权力状态发生了变化。二、拆迁安置房的权属登记 关于拆迁安置有两种：一种是城市房屋拆迁，也就是针对是在城市规划区内国有土地上的房屋进行拆迁。还有一种是农村房屋拆迁，又称征地拆迁，其针对的主要是集体所有的土地。根据相关规定，这个在拆迁前，需要依法办理集体土地征收手续，将集体土地变更为国有土地，即宅基地上的房屋应先征地后拆迁。请看如下案例：2006年，周某位于龙虎塘的老房屋以“以房换房”的方式被拆迁规划了。就在今年的7月份，周某与张某结婚了；同年10月份，龙虎塘乡镇上的工作人员就通知周某，带好相关证件过来办理拆迁安置房的房屋登记手续。他的妻子张某得知后，就不理解作为周某的合法妻子，此应属共有财产，为何房产证上只登记周某一个人，无她的名字呢？根据城市房屋拆迁管理条例第二十四条、第二十五条规定：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格结算产权调换的差价。拆迁安置房屋的产权来源应是“交换”，被拆迁房屋物权是安置新房物取得的唯一原因，被拆迁房屋物权是安置新房物价取得的唯一原因，被拆迁人也当然是新房的权利人。所以产权人周某未婚前，房屋拆迁安置的新房在办理产权登记时，应认定为其个人财产，取得及以后的处分登记都由被拆迁人周某单独到场申请即可，与其妻子张某是无关的，属于婚前财产。位于新北区管辖范围内的房屋拆迁安置房，有来自龙虎塘的，有来自春江镇的，也有来自薛家的其拆迁的数量之多，种类之杂，可想而知。所以拆迁安置房的权属登记均由各乡镇在乡镇上办理好。在办理拆迁安置房的权属登记时，程序如下：（1）预填表格【拆迁安置房的登记申请表】；（2）预收要件【要求收取拆迁安置房的登记申请表原件、申请人身份证明复印件、拆迁安置协议原件、拆迁安置结算表原件、契税完税证明原件、婚姻状况证明的复印件、安置房屋产权来源证明原件，还有询问表的原件以及财产约定原件等一系列需收取的登记办理资料】；（3）预收费用。各乡镇办理好后会批量拿到我处，工作人员再经过一系列的必要程序审核，无误后做证，最后各乡镇上来领批量的房产证再分发给各拆迁安置户。三、二手房买卖的权属登记根据房屋登记办法相关规定，房屋买卖过户属于民事法律行为中的双方行为，需要交易双方共同申请，以便登记机构完整了解当事人的真实意思，确保登记结果的公示力和公信力。除了委托代理申请登记外，产权人应亲自办理房屋转移登记，所需要材料如下：登记申请表原件、房屋所有权证原件、国有土地使用权证明复印件、房地产买卖合同的原件、契税完税证明原件、出让人身份证复印件、受让人身份证复印件、不动产销售发票原件，还有受让人婚姻状况证明复印件以及询问表的原件等等。案例:产权人张某于2008年11月在医院做了整形手术，其脸部特征已明显的改变，但一直未对身份证进行变更。2009年6月张某与买受人李某签订了房屋买卖合同，将其名下的一套私房转让给李某，在我处办理房产过户手续，但由于张某相貌与身份证照片不一致带来了一些麻烦。针对这种情况，在房产登记受理前对房产交易当事人进行初步的询问。若当事人与产权人不属于同一人，也就是所谓的“假人”，房产产权登记机构不予受理。若当事人与产权人是同一人，只要手续合法、齐全，登记机构应予以办理转移登记。因此，除了规定需要提供的材料外，整容当事人还应当持医院整容证明原件到公安部门，出具有照片的户籍证明，或申请更换身份证件，办理临时或正式身份证后予以房产转移登记。 四、未成年人的房屋权属问题随着社会经济的快速发展，群众收入不断增加。大人们除了自己买房，有时也会在房产置业时，把房屋的权属填在小孩的名份上。那么这就涉及到未成年人在进行房产登记时如何进行权属办理的问题。因为他是未满十八周岁的未成年人，一切行为都需要他的监护人来管理监督，意愿也是大多通过其父母来表述的。1、未成年人的房屋权属办理例如：小莉是一名学龄前的儿童，2010年时，她的父母又购置了一套新的房屋，两人商量后打算把房屋的产权登记在小莉的名下。因为小莉是一名未成年人，所以其监护人，也就是她的父母为他行使其办理权利。那么工作人员为了保护未成年人的权益，要注意以下几项内容：未成年人房产登记需要提供监护人的监护关系的证明（如出生证明、独生子女证、监护人为户主被监护人为子女的户口簿等）、身份证明和婚姻证明。在对于未成年人单独购买的房产，父母作为监护人可以单方代为申请登记，这也是维护未成年人的财产利益。2、未成年人的房屋权属处置例如：1999年时，小何的父母购置了一套商品房，当他们夫妻俩来办理房屋登记时，把小何的名字也写在了申请表上。所以这套房屋属于三人共同共有。2001年时因家庭需要，小何的父母以25万元把房屋卖给了胡某。双方并在小何不知情下，持好相关证件来到房产管理中心办理转移登记。登记机构的工作人员在办理时，房屋虽属三人共同共有，但小何还是未成年人，故未让小何到场签字同意，为其办理了过户手续。2010年的5月份，他因要结婚，向父母问起房子的产权时，他的父母才告之他房子早已卖掉，这让小何感到很气愤，但又无可奈何。这种情况就是未成年人的合法权益没有受到保护，导致未成年人在其成年之后才知道自己的权利被父母行使了，没有应有的行使权利。笔者认为，为了防止类似此事件的发生，也就是为了维护未成年人在成年之前的财产利益，规定未成年人与他人共有财产，涉及共有份额时，父母作为监护人必须同时到场代为申请登记。除此之外，现在房管局办事处的工作人员还会要求未成年人也到场，也就是要当着工作人员的问清楚其房产的处理是否其真实意愿。特别是那些即将成年的未成年人是特别要注意的，主要还是针对未成年人成年后与其共有人发生财产的纠纷。这样可以有效的防制并保护未成年人的合法权益，加强房产管理中心的办理。所以在登记时，工作人员的严格把关，合理收费，以及规范的服务标准，不仅是提升窗口形象，也是加强软件设施。硬件方面，使用我市自制的常州市房屋登记地理信息管理系统，加强信息化网络化的计算机配置，以及最近在房产登记时要求与网络统一的房屋备案登记工作等等，这些都大大的改善了硬件设施。通过对软件、