房地产开发项目施工阶段的成本控制.doc

房地产开发项目施工阶段的成本控制建筑经济与管理福建建设科技2011.No.575房地产开发项目施工阶段的成本控制黄淑红(厦门国贸控股建设开发有限公司361004)摘要房地产开发项目施工阶段的成本控制是项目成本全过程控制中极其重要的一个环节和阶段,它与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的两个关键阶段.本文针对施工阶段成本控制的重点内容及控制方法进行探讨及分析.关键词施工阶段成本控制内容方法CostcontrolintheprocessofconstructioninestatedevelopmentprojectAbstract:Costcontrolintheprocessofconstructionisthemostimportantstageinestatedevelopment.Itisoneofthekeyactorsincostcontrolofestatedevelopmentproject,theotheroneisdesign.ThispaperisgoingtOdiscussthekeyelementsandcontrolmethodsincostcontrolofconstructionprocess.Keywords.ConstructionprocessCostcontrolContentMethod一,引言工程建设成本主要发生在施工阶段,开发项目由于施工过程周期长,材料价格波动大,现场变更及处理方法等各种因素都会影响工程造价.对施工阶段进行有效成本控制,既降低建设单位的投入成本,增加项目利润,又可以促使施工单位规范施工行为,有效的造价控制可以很好地调节建设方及施工方的行为和利益.二,施工阶段成本控制的重点内容施工阶段是开发项目资金投入最大的阶段,既是招投标工作的延伸,又是合同实施的具体化.为了更好地控制施工阶段的成本,做为建设单位的造价人员,必须及时组织合约交底,了解市场价格变动,加强价格信息管理;严格控制工程变更,抓好过程管理;控制建设工程价款结算,从技术,经济方面采取措施控制工程造价;使工程建安成本控制在预定范围内.房地产开发项目施工阶段的成本控制主要从固定成本和可变成本两方面进行控制.本文结合行业情况,针对东方高尔夫别墅及公寓施工阶段成本控制得失的案例,对成本控制的重点内容进行分析总结.1,固定成本控制方面固定成本控制的重要内容包括:施工单位是否严格按照设计图纸施工,工程量清单是否按合同约定执行?目前建筑行业中存在如下情况:一些施工单位为了获取最大经济利益,不严格履行合同约定,想方设法偷工减料,设备材料以次充好,擅自更换材料品牌,增加主材价差,从而影响建设项目工程质量及品质,增加项目后期维护成本.2,可变成本控制方面可变成本控制的重点内容包括暂定项目,洽商变更,现场签证等,该部分成本控制存在不确定性和风险性.由于建筑市场竞争激烈,一些施工单位为了获得工程任务,采取低价中标高价索赔的策略,为达到目的通常会把突破口选择在可变成本方面,具体体现在以下两个方面:(1)暂定项目包括暂定金额,暂定单价,暂定数量等.由作者简介:黄淑红(1971一),女,本科,工程师,研究方向:工程造价管理于暂定项目在合同中属于可调部分,施工单位会抓住这个机会向建设单位进行高报价,如公共部分精装修,钢筋及电缆价格调整等.(2)洽商变更及现场签证.由于设计图纸的缺陷,施工方案的改变,市场营销需求的调整及工程本身的特点,洽商变更及现场签证的发生是难以避免的,施工单位通常会想方设法进行签证索赔.主要体现在:故意夸大洽商变更事实.如有的洽商变更内容应属于技术变更或细部调整,甚至仅是对原设计要求进一步解释,这些变更内容对造价影响很小或者根本没有影响,施工单位会充分利用机会进行索赔签证.若造价人员不能深入现场了解事情真相.现场成本就不能得到有效控制.同一变更内容多次签证.在成本控制过程中,有时侯会遇到若干份变更通知实质上都是涉及同一项内容,施工单位通过多次报价,利用时间差,企图蒙混过关.若造价人员不能掌握现场第一手资料,将给审核变更签证带来很大难度.存在洽商变更指令未完全实施或根本未实施却签证资料齐全的情况.洽商变更指令发出后,因现场条件不成熟或各种客观原因,建设单位改变原来初衷,取消洽商变更指令,若造价人员在审核时没有及时与现场工程师沟通,对洽商变更指令是否实施并不知晓,施工单位存在侥幸心理.却按全部实施的手段申报,造成造价增加.三,施工阶段成本控制的主要方法加强建设单位自身管理,控制施工单位不规范行为.建设单位造价人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总造价的影响,从使用功能,经济美观等角度确定是否需要进行工程变更;减少不必要的工程费用支出,挖掘节约工程造价潜力,避免投资失控.(一)加强建设单位对造价控制的管理1,及时组织合约交底.工程项目合约签订后,为保证总包合同,各分包合同顺利执行,加深对合同主要条款的理解和认识,建设单位工程部,成控部会同监理单位向施工单位进行合约交底,说明工程的承包范围,承包方式,合同条件,合同单价及总价,暂定金额项目,暂定供应单价项目及注意事项等.2,加强合同履约跟踪及监督管理.为了及时掌握合约履行情况,造价人员应随时深入现场了解工程进展情况,参加项76福建建设科技201I.No.5目部重大会议,跟踪项目合约执行情况,及时发现问题和偏差,同时对发现的问题和偏差及时向领导汇报.协同相关责任人落实解决方案.3,配合项目部加强现场监督及跟踪管理加强现场监督及跟踪管理,积极配合项目部监督施工单位,严格按照设计图纸施工,及时发现问题,并做好现场记录及相关证据资料的收集,以便进行成本核减工作.对施工过程中的造价支出做好分析与预测,经常或定期向上级提交项目造价控制及其存在问题的分析报告.案例1:东方高尔夫公寓楼屋顶装饰二次深化设计为钢制花架,其中钢制方钢管檩条壁厚设计为5mm.工程完工后,通过跟踪检查,发现钢制方钢管檩条实际施工壁厚为3mm.结算时,按收集到的资料对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减,核减量约4t,减少成本支出3.5万元.4,从影响工程造价的角度配合图纸会审积极配合设计部,项目部进行图纸会审,从影响工程造价的角度提前发现施工图纸中不合理,不符合验收规范的地方,避免因二次变更给公司造成不必要的损失.案例2:东方高尔夫公寓楼地下车库防火卷帘门,原设计图纸为单轨钢制防火卷帘门,由于施工前没有严格按照防火验收规范进行审图.其中:1#,2#车库均按原图安装完毕,而3#车库也已加工一部分.直至临近验收时,才发现它不符合防火规范,于是对其进行二次变更,改为无机复合双轨防火卷帘门,由此造成建安成本增加近3O万元,其教训不可谓不深刻.5,切实把好设备,材料的质量及价格关工程材料,设备价格管理是项目成本控制的重点和难点,也是造价控制的重要部分.据测算材料费用一般占工程造价的65%以上,因此合理确定设备,材料价格是控制工程造价的前提.为正确控制设备,材料价格,除了把好进场材抖的质量关外,还应建立设备,材料的质量和价格认证制度.6,采取经济措施对项目造价实施有效控制施工阶段中要严格控制现场经费和管理费,最大限度降低静态投资,例如:占道费,绿化赔偿费,噪音污染等其他补偿费.对大宗材料或大型设备在订立合同时约定由甲方提供,减少中间费用,达到降低造价的目的.(二)控制施工单位不规范行为1,审查施工组织设计,配合项目部对施工组织进行优化施工组织方案是否先进,合理,不仅直接关系到施工质量和进度,对项目造价也会有所影响,施工单位为了追求利润最大化,所报施工组织设计往往会存在浪费人力,物力,工期等问题.造价人员应积极配合项目部选择技术先进,经济合理的施工方案,研究降低成本的方法及措施,并提供相应经济评价和支持.案例3:东方高尔夫南三区别墅土石方及挡土墙工程,由造价人员配合工程技术人员针对现场实际情况,结合山地别墅土石方数量大的特点,对施工方案进行优化,提出了一套可指导现场施工的方案措施.如规定土方外运运距包干价为15元/ms;石方爆破后35的石材用于砌筑挡土墙,既节约石方购买又避免石方外运.土方运距包干,与南二区别墅土方按实际运距15kin计价相比,节约单方造价11.2元/m3,节约总造价96万元.石方工程用爆破方式比用风稿凿打节约造价约16.5万元.35的石材利用率节约外运及购买约20万元.南三区别墅此三项共节约造价约132.5万元.建筑经济与管理2,洽商变更成本控制项目建设过程中,工程变更难以避免.因此对工程变更的管理非常重要,首先工程技术人员和造价人员应密切配合提高工程变更的预见性,严格控制洽商变更的发生;其次在变更时充分利用设计,监理单位的技术资源,对于大的设计变更,事先做好详细的技术经济分析,就其对工程成本的影响做出评价,综合各方意见后方能最后确定是否实施重大变更.要尽可能减少设计变更,认真对待必须发生的设计变更,及时分析费用变化情况,并配合设计部门进行变更方案优化工作.案例4:东方高尔夫公寓楼自行车库阳光棚为园林景观合同外项目,自行车库两侧阳光板分格设计高度为ll50mm,而阳光板成品板规格为6000mm*2100mm*10mm.若按该设计方案进行施工,按高度I150mm横向裁割一半后,将会使另一半950mm造成浪费,其材料损耗率高达45.23,即阳光板材料成本增加45.23.通过经济技术分析,同设计部门进行多次沟通,将自行车库两侧阳光板分格设计高度改为1050mm.在不明显降低设计效果和保证施工质量的前提下,大大降低了材料成本,节约成本约15万元.3,现场签证的成本控制在施工过程中现场签证是一项经常性的工作,许多项目由于现场签证不严肃,施工单位多报重报工程量,引起工程造价失控.据统计,由于工程量签证问题所引起的结算价上升幅度可达5左右甚至更高,为防止现场签证失控,必须严格现场签证管理制度,应采取如下措施:制定严格的工程量三方签证制度和程序.要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理,总监理工程师,甲方现场工程师三方共同签字方为有效.签证内容必须与实际相符.要加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育.培养他们实事求是的工作作风,在抓好工程质量,工期,安全监督的同时,充分重视节约工程投资的重要性.签证的范围应正确,现场工程技术人员必须认真熟悉招标文件,投标文件和合同文件,明确工程承包范围,防止盲目签证.案例5:东方高尔夫别墅绿化要求较高,工期又紧,在夏天种植苗木时,部分水源需要使用洒水车供水灌溉,施工单位报价为150元/车,原因是洒水车只能从岛内运到海沧施工现场,且现场工程师已默认此单价.造价人员通过多方了解到海沧新阳有一个市政绿化灌溉取水点,距离球场只有几公里,并询价球场的洒水车用水为他们供应,单价为35元/车,此次成功询价共节约造价6万元,并为后期别墅绿化供水签证节约成本提供依据.4,施工阶段甲供材料损耗率的控制甲供材料必须根据施工工序及施工进度安排进料计划,尽量降低存储投资.加强甲供材料的现场管理,合理堆放,减少搬运及损耗.把甲供材料的合理损耗率规定在合同中,超过合理损耗率部分的甲供材料