房地产开发项目用材料和设备采用竞争性谈判的采购方式探讨.doc

房地产开发项目用材料和设备采用竞争性谈判的采购方式探讨管理科学?1l3?房地产开发项目用材料和设备采用竞争性谈判的采购方式探讨杨鹏(黑龙江省政府投资项目建设管理中心,黑龙江哈尔滨150001)摘要:结合实际,针对房地产开发项目用材料和设备采用的竞争性谈判采购方式进行了探讨.关键词:房地产项目;采购;竞争性谈判今年以来,随着国家宏观调控房地产政策的不断出台,多数城市房由于是谈判,采购人可以同参加谈判的投标人面对面地对产品的屋成交量已出现大幅萎缩,从第二季度开始,房价亦开始下跌.多数分技术,档次,使用功能,价格,供货期,付款方式等实质l生问题进行探讨,析机构预测今年我国房地产市场会遭遇中期调整,市场交易量萎缩,价磋商,谈判,一是可以给投标人更多展示自己的企业和产品竞争力的机格增幅放缓,资金链条偏紧.在这些不利因素的影响下,开发企业如何会;二是谈判双方都比较主动,在各项合同条款的谈判过程中可以达成从控制自身开发成本选择合适的采购方面下功夫,渡过这段困难的时双赢,使双方心情舒畅;三是可以进一步加深对各家产品的认识,了解期呢?笔者结合实际工作经验,认为房地产开发项目工程用材料和设备和对比,弥补设计上的不足;四是可以及时地修正谈判文件中遗漏的条等物资采购更适宜于采用竞争l碳判的采购方式.款,有利于采购工作不留遗憾和死角.1开发项目中材料和设备等物资采购的复杂性2.2有利于采购效率的提高1.1产品的繁杂性采用公开招标的采购方式,从招标信息的提交,招标文件的编制,开发项目中采用材料和设备等物资的类别非常繁杂.工程用材料信息的公布,标书的发放,资格预审,考察,评标,定标,签订合同等一整主要包括三大建筑主材(水泥,钢材,玻璃),墙体材料,屋面材料,地面套招标过顷利的完成至少要五十天,近两个月的时间;如果采用竞争材料,外装材料,内装材料,防水材料,保温材料,建筑陶瓷,建筑五金等性谈判的方式,可以在信息的公布,谈判文件的发放等环节上结余一些数十个类别,在每一类别中都至少有着上百种不同品牌,不同质量,不时间,在资格预审,考察等过程上压缩一些环节,用最短的时间完成采同规格的产品;工程用设备主要包括电梯,空调机组,锅炉,发电机组,购工作.一般用二十天或更短一些时间就可以完成竞争l生谈判的整个水泵,泳池设备,给排水设备,高低压配电设备,消防设备,放映设备,建过程,要比公开招标节省一半还要多的时间,可以提高采购效率,满足筑智能化等数十个类别,每一类别中也至少有上百种不同品牌,不同质各开发项目的紧急需求.量,不同规格的产品.材料和设备产品的复杂性,使我们很难在眼花缭2.3有利于采购到性价比最优的产品乱的货物中采购到适合各具体工程,性价比最优的产品,这就决定了在采用公开招标的采购方式,各投标人仅有一次并且是不可更改的整个采购过程中必须要比质,比价,比适用,比和工程的统一l生,协调性报价机会,其报价很可能存在着不合理的水分,一是在价格上容易出现和融洽性,不管哪项指标出现问题,都会造成整个开发项目的永久性遗围标或串标的现象,给采购人增加采购成本;二是最终中标的产品可能憾.质优价高,还有可能价低质劣.而竞争陛谈判可以给各投标人提供进一1.2技术的复杂陛步充分展示自己竞争力的舞台,通过谈判过程和至少两轮的报价后,一随着科学技术的不断发展,材料和设备等物资的科技含量越来越方面将不同投标人的报价水平进一步降低,一方面采购人可以通过与高,技术水平也越来越复杂.有些设备既要了解他的各种使用功能,又各投标人面对面的交流,结合专家的建议和意见,加深对各家产品质要了解他的机械功能,还要了解他的控制功能.要编制好采购文件,至量,价格和投标人实力的了解,最大限度的采购到性价比最优的产品.少需要十余个或数十个技术参数.例如电梯:需要提供载重,梯速,层总之,采用竞争隆淡判的采购方式可以弥补公开招标方式的缺陷和不站,控制方式,电梯装饰,土建尺寸,使用功能,主要部件要求等必备的足,可以解决因产品的繁杂性,技术的复杂性,设计的不充分眭,价格的技术信息.这些技术参数在设计图纸上均不可能提供,无法满足编制采多榉陛,时间的不确定性等原因造成的采购中的问题,满足不同开发项购文件的要求,这就需要采购工作人员花费大量的时间和精力去搜集,目的采购要求,提高采购工作效率和投资资金的使用效益.整理这些复杂的技术信息,但也很难达到理想的要求.3在竞争性谈判采购过程中应特别注意的问题1.3设计的不充分l生虽然竞争性谈判比较适应开发项目用工程材料和设备等物资采由于设计院工作的局限性,在前期工程设计中对材料和设备等物购,但是由于采购工作本身的敏感生和特殊性,在实际的操作过程中还资的设计均采取粗线条的设计或说明,使一些材料和设备在设计上就应该特别注意以下事项:存在先天不足,多数都需要材料或设备厂家来进行二次深化设计,来实3.1必要的市场调查现整体工程的质量要求和使用功能.在这种设计不充分的情况下如果在编制谈判文件之前,对于比较特殊的采购项目应该抽出人员和采用公开招标的采购方式,单纯的按照设计院提供的设计信息根本无时间,到建筑材料和设备市场进行调查摸底,将拟采购货物的档次,品法完善采购文件的技术要求,有可能产生一些事与愿违的采购结果,从牌,价位有个比较细致的了解,完善采购文件,提高采购工作的成功率,而影响到采购和工程的质量.避免在谈判中陷入被动.IA价格的多样陆3.2谈判文件的编制由于在建筑材料和设备市场上各商家之间竞争得非常激烈,再加在谈判采购文件的编制上不能有在谈判中去完善的思想而忽略上产品的多桦陛,复杂陛,必然导致同类别,不同档次,多种品牌产品价采购文件中技术要求,参数,标准的制定,谈判的评审过程是为了完善格的多样性,有的时候还会存在同种品牌,不同投标人报出不同的价各项要求,而不是制定各项要求.在谈判文件中应当有采购项目概况,格.如果采用公开招标的方式,存在各投标在报价上的一7欠生和不可参与谈判投标人的资质要求,谈判的程序,谈判的主要内容,谈判的评更改性,使招标采购流于形式,采购不到性价比最优的产品,还有可能审标准和办法,合同主要条款等内容,让拟参与谈判的投标人可以充分给一些不法投标人提供围标,串标的可乘之机.的了解到采购人的采购要求.正是由于材料和设备采购存在诸多的复杂性,如果一味追求采用3.3适当的考察公开招标的方式,往往事与愿违,事倍功半.所以我们应该实事求是,具对于在谈判过程中对所采购的产品质价接近难以确定最后中标人体f青况具体分析,尽可能选