收楼验收细则.doc

收楼验收细则一、资料准备： 发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知书邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。买家应在收楼通知书上注明的时间（通常是30天）内带齐所需文件资料等到楼盘现场办理收楼入住手续，把KFS的“交搂证明”拿到手，作为自己履约的证明，如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。如果是因为验收不合格才不收楼，逾期交楼的责任也在KFS，这种情况下绝对不能签收钥匙。注意：（1）收楼程序一定不能先收钥匙再看楼（2）应在大雨过后收楼，好了解渗水程度（3）正常验收房子时间一般持续23个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。（4）对发现的问题要详细在验楼单上予以注明。如果确实属于不能收楼的。要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字，盖章。所需文件资料：商品住宅交楼书商品房买卖合同原件业主身份证原件已付楼款发票或收据二、验房工具准备：1、两插、三插的小电器，如手机充电器等，用来检测各个电源插座是否通电2、肥皂，用来检测水龙头总开关及各个开关接管处是否漏水。3、小锤子，用来检测瓷砖是否空心，或者是否铺设时下面水泥底没打好。4、水平尺、钢卷尺、螺丝刀。5、计算器（可用手机计算器），计算面积。6、电筒，检查光线不够的地方。7、抹布，一些地方需要抹布抹抹看原来面目。8、铅笔，暗记要修改的地方。9、纸笔，即时记下发现的问题。10、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。11、盛水器具、乒乓球。12、小镜子，用于观察难以看到的地方，如门底有否上油漆。13、纸巾，检查马桶排水功能，喉管有否渗水。14、塑料袋，做闭水试验。15、直角尺一把，量度墙身、地板是否平直。16、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。17、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。三、楼房现场验收过程：1、发展商应首先出示：“三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书“一证”商品住宅建设项目综合验收合格证“一表”竣工验收备案表建设工程质量认定证书和商品住宅建设项目综合验收合格证如不能提供要在相关文件中写明。住宅使用说明书可带走要对住宅的结构、性能和下水、电、燃气等设施的类型、性能和标准做出说明，并提出装饰、装修及设施、设备使用的注意事项。住宅质量保证书可带走屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；门窗翘裂、五金件损坏为1年；管道堵塞为2个月；卫生洁具为1年；灯器、电器开关为6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期从开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算，以上保修期限应在住宅质量保证书中明确约定。住户验房交接表房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等，与验收意见表，如楼宇验收记录表。竣工验收备案表（盖章原件）有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。验房时不能只看发展商有没有这张表，同时要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等面积实测表（可为复印件但要有章）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）可带走水电线路图，承重墙，保温墙及其厚度。有线电视，电话，网线布线2、核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。3、买家由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况（暂不能签收房屋钥匙）。4、依原合同约定标准验楼。（尽量在大雨过后收楼，验收合格后方可签收钥匙。）5、验收细节（拿好售楼说明书及买卖合约）：1、地板：不行就坚决换掉，还要多个心眼看有否真换（1）仔细观察有否不平（2）地砖空鼓：从轻敲四周辨别声音，不能光看表面，尤其是铺了长条木地板，可能遮掩了不平的地台。细心轻敲地板，如有空洞的回音，便可能是地台不平（3）木地板断裂：尤其边缘、角落等与墙身接连处，必须眼、脚并用检测（4）地面砖灰缝大小是否均匀（5）看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直2、墙壁、天花：（1）目测墙身、顶棚是否横平竖直（2）环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，油漆、刷浆应色泽一致，墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）（3）用木棍轻敲墙壁听有无空鼓（4）房间与阳台的连接处有无裂缝，阳台应比室内略低（5）看顶棚天花有无渗水、裂痕，麻点（6）阴阳角是否平直（7）踢脚高度是否适宜1215cm（8）天花板有否裂纹（是否有横纹）3、门、窗：门：（1）看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰（2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音（4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。不上锁是否会自动关上或者打开（5）关门听隔音效果并了解密封程度（6）卫生间的门下方须油漆，且离地1.5厘米（7）直角接合部是否严密（8）四角是否呈直角，是否与墙在一个平面上窗：（1）看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致（2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙（3）看窗户玻璃有否刮花，是否完好（4）试窗是否开关或推拉灵活自如（5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好（6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧（7）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水（8）留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则（9）外窗框处理是否粗糙 （10）与墙身接合是否吻合，螺丝有否上紧4、电源插座、电源开关、电闸、电器： （1）插座是否全部通电，插头有否地线，可用手机充电器测试 （2）灯亮不亮，开关正常 （3）电话插头、闭路插头、网络插头是否正常 （4）可视门铃、报警系统工作正常 （5）检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度，总闸是否灵敏 （6）检查户内电线铺设走向是否合理与美观 （7）检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸分路断电） （8）空调插座应与其他线路分开 （9）离地30厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童） （10）卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座是磁口安全灯座 （11）询问电力线（2.5平方）、空调线（4平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线路规格为”5、阳台、厨房、厕所 （1）地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（拆天花扣板看水渍并记录） （2）栏杆螺丝有否上紧 （3）煤气是否通，阀门是否漏气，煤气炉框架两边是否平齐 （4）铁的地方有否涂防锈漆 （5）浴室、厨房去水位斜度能否将积水流走，可即场倒水检验。地漏是否去水，地漏的篦子低于地面5毫米，可用水冲在地面上，过一阵看能否去水 （6）水龙头、马桶冲水设备是否正常，水管喉管是否漏水（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。 （7）洗脸盆表面有无划痕，是否漏水 （8）浴缸有否裂痕，先放水过一段时间查看。一些细微裂痕可能难以用肉眼发现。往浴缸放一缸水，并在水平线附近留下标记，第二天再去查看水位，因蒸发作用可能水位会轻微下降，但如果下降太明显可能就是浴缸渗水 （9）镜子质量 （10）索要厨卫精装修物品的使用说明书，询问这些物品有关的保修事宜 （11）试排风扇。6、管道 （1）各种管道表面镀层是否完好无破损。 （2）过墙线是否有导管，导管连接是否紧密 （3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏） （4）排水管道（阳台排污口）是否堵塞（器具倒入排水管道，排水是否流畅） （5）看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏 （6）放空调外飘小台是否做好地漏及防水(泼水实验)7、其它 （1）测量室内使用面积尺寸 （2）测量层高，与售房合同比较 （3）查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞（要记录） （4）验收合格后抄电表、水表、煤气表数值 （5）对照售楼说明书及买卖合约，查看附送的设备是否合符发展商当初的承诺6、验完楼后买家按实际验收情况填写住户验房交接表同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在住户验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中填写楼宇验收记录表，作为书面依据；如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商（自己复印一份记录表给自己，如果要签名，多加一行字“以上问题是目前我个人所发现的问题，暂拒收楼，请中海即时整改后通知我验房”）7、根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过30天8、如买家对楼房基本满意，应在住户验房交接表上签字认可9、在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签收物业管理条约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费，保安费，绿化费怎么核定。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您所要求的管理标准。10、办理入住手续1）换发票、缴交各项相关费用：1、三个月的物业管理费2、煤气管道初装费已取消3、有线电视安装费已取消4、可视对讲系统已取消5、物业维修基金已交2%6、水电周转金已取消7、装修押金，押金是可以退的8、其他费用，需问清有无收费依据2）填写住户档案表、入住协议、消防责任书等表格3）领取住户手册、服务指南等各种入住手册及赠送物品注意：验收完一项打（或者打） 水路验收 首先检查水压，每套房都有进水总阀，要看阀门是否良好有无渗水，开关是否流畅，冷热水接通再开始试压，在6kg的水压2-3小时的情况下水压不得下降0.3kg,还有最重要的就是,热水水阀是否采用瓷心心片,因为普通水阀长时水温过高会造成心片变型.洁具水龙水必须有明湿的冷热水标记.再检查所有地漏排水是否畅通,地面斜度比例为100:1.水管必须有存水弯.防臭面板,检修口.电路验收 首先检查配电箱。配电箱每套房都有。拧开配电箱查看接线是否规范：进线和出线不允许有接头，看到同一根线上有包布，证明接线有问题。配电箱内应设置电源总断路器，该总断路器应具有过载短路保护、漏电保护功能。配电箱内开关必须安装牢固，每个都要用力左右摇晃，发现有松动应及时更换掉。 其次查一查配电箱内的各分路开关安装质量是否到位。 1、分路开关应具备明显的分路标记，如果没有标记请物业管理专业人员及时补课。2、按照分路标记逐一检查线路，看看分路标记与实际是否相符。3、照明、插座、空调、卫生间、厨房间的线路都必须单独回路，不允许跳总闸。 再次检查布线系统和开关插座。室内布线应分色统一并穿管，强弱电、不同回路、不同电压等级不得穿在同一管内。照明开关必须相(火)线进开关，开关离地不低于130厘米。插座安装有三个眼的左边是零线、右边是火线、上口为接地线，插座离地不低于30厘米。另外别忘了检查卫生间的等电位盒。所谓的等电位盒就是卫生间的灰色铁皮盒。它将卫生间的金属用品如水笼头、金属毛巾架、电加热、铸铁浴缸等用电线连接。起到防静电、防走电伤人的安全作用。 最后查弱电。检查可视对讲机、紧急呼叫按钮、入户门铃。如有话音不清等问题应及时请专业人员解决。电话、有线、电视插座、宽带插座插进去看一下有无松动或插不进现象，尤其不要忘了打开弱电箱，各线路拉一下，查看各线路接口是否虚设。电源插座与电视线、电话、网线插座的间隔不应小于50厘米，过近会发生噪音。、路开关应具备明显的分路标记，如果没有标记请物业管理专业人员及时补记。、按照分路标记逐一检查线路，看看分路标记与实际是否相符。、照明、插座、空调、卫生间、厨房间的线路都必须单独回路，不允许跳总闸。地板验收 对于新木地板铺装标准，为消费者提供9个简单方法，用以验收木地板铺装是否合格。1、所使用的配件系统必须是合格产品。2、地垫的厚度必须大于2mm，整体有轻微的波浪形。3、踢脚线产品与地板产品衔接的最大间隙应小于3mm。4、按照铺装标准要求，产品的高低差不能大于0.2mm。5、用壁纸刀片的刀背插地板的横竖接缝处，如果能插进去则可能缝隙过大。6、锯切的门套高出地板上表面不能大于1.0mm。7、站在扣条处，用一只脚的鞋底快速拍打扣条表面，检查扣条是否牢固。8、地板的用量标准规定损耗率通常不应超过5%。9、地板与管道及墙壁等交接处应预留8-12mm伸缩缝隙。墙面验收 墙面是否平整也是重要的项目，除了影响美观，不平整的墙面也更容易出现开裂现象，业主可以用肉眼看，用靠尺检查一下，阴角阳角是否方正，有问题及时提出。同时检测墙面是否平整也可以用手电筒等进行照射，如果不够平整是可以用肉眼看出来的。木器验收 木器的质量可以通过观察看油漆是否有色差，是否有流坠现象，是否有刺激性气味。同时也要结合购买的过程进行咨询或是检查。保洁验收 装修完毕应该要求装饰公司做好保洁工作，标准是窗明几净，铁器明亮，室内无灰尘，一般装修公司应该用吸尘器进行最后的保洁。污染气体验收 甲醛：是世界上公认的潜在致癌物，它刺激眼睛和呼吸道黏膜等，最终造成免疫功能异常、肝损伤、肺损伤及神经中枢系统受到影响，而且还能致使胎儿畸形。甲醛是一种