南昌市房地产估价报告.doc

南昌市绿水湖红谷大道红门凯旋1658号房地产抵押价值估价报告估字（2010）第219项目名称：南昌市绿水湖红谷大道1658红门凯旋写字楼委 托 方：江俊祥估 价 方：逍遥物业管理有限公司估价人员：谭斌洲 估价员 韩泰俊 注册房地产估价师估价作业日期：2010年5月20日至2010年6月6日-24-估价报告摘要表房屋坐落南昌市绿水湖新区红谷大道1658号委 托 人江俊祥产权人风清扬权利证书房屋所有权证编号：*国有土地使用证编号：1314521估价目的抵押贷款估价方法市场比较法、收益法估价时点2010年6月6日估价对象建筑面积5600平方米其中共有面积50平方米建筑结构钢混结构设计用途商用写字楼电 梯全日进口外 墙正面是玻璃墙建成年月代2007年6月土地使用权类型商用所处楼层整个17层楼房层数17估价结果税 前单 价2145元/评估值（取整）1201.08万元交易税费交易手续费0印花税0营业税及附加0土地增值税0个人所得税0合计（取整）0税 后评估值（取整）1201.08万元报告撰写人谭斌洲估价员项目审核人韩泰俊注册估价师签字估价师韩泰俊注册估价师逍遥物业管理有限公司 2010年6月6日 房地产抵押估价报告目 录一、致委托人函（1）二、估价师声明（2）三、估价的假设和限制条件（3）四、房地产抵押估价结果报告（2）五、房地产抵押估价技术报告（9）六、有关附件（均为复印件）1、现场勘察照片和可比实例照片；2、交易实例调查表；3、委托人身份证复印件；4、房字第*号房屋所有权证；2、估价机构营业执照；6、房地产价格评估资质证书；7、估价人员资格证书。致委托人函江俊祥：受您们的委托，本公司对坐落于南昌市绿水湖新区红谷大道1658号（钢混结构，建筑面积5600，其中共有面积50）房地产进行了估价。根据国家及政府有关部门颁布的法规和政策文件及您所提供的有关资料，并根据“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”的估价目的，按照估价程序，遵循“独立、客观、公正、合法、谨慎”的原则，结合房地产市场行情，采用市场法，经估价人员实地勘察、调查和分析计算，确定在满足全部估价假设及限制条件下，估价对象在估价时点2010-6-6的房地产市场价值为大写人民币壹仟贰佰零壹仟万零捌佰元整（小写RMB: 1201.08万元），根据抵押贷款目的，扣除法定优先受偿款后的抵押价值为1201.2万元，大写人民币玖佰陆拾万零捌仟陆佰肆拾元整（小写RMB:元）估价对象名称建筑面积（）估价单价（元/）房地产市场价值（元）法定优先受偿款抵押价值（元）红门凯旋写字楼560021451201.08万01201.2万 逍遥物业管理有限公司 法定代表人：申东贤2010 年 6 月 6日自己所定公司的名称，与前面呼应 房地产所定估价报告的目的估价报告估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有任何利害关系,评估人员在估价过程中,恪守职业道德。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。2、我们已对红门凯旋写字楼进行了实地勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性承当责任。参加实地察勘人员有：韩泰俊、谭斌洲。6、本估价报告尚未考虑有关为江俊祥提供抵押价值依据的风险，估价结果仅供设定抵押贷款时参考，不作其它用途。7、本估价报告纯属虚构，若有雷同，本人不承担一切法律责任。注册房地产估价师（签章）：2010年6月6日逍遥物业管理有限公司 房地产抵押价值估价报告估价的假设和限制条件一、估价假设条件1、本次估价以公开市场假设为前提，采用市场价值标准。2、本估价报告的估价结论是以2010年6月6日为估价时点，假设在报告有效期内国家宏观政策、外部经济环境及不可抗力等影响价值因素无大变动，依据委托人提供的资料得出为本估价目的使用的估价对象价格参考意见。没有对未来预期。3、本报告假设：估价对象具有合法完全产权，没有受抵押、租赁等权利限制，不存在相关争议或潜在争议；如果曾经抵押（按揭）应已解除原抵押关系；除估价对象处置变现时应缴纳的各项相关房地产税费外无其它法定优先受偿权利。若抵押权人对于优先受偿款的界定有其特殊规定，则应从其规定并对估价对象的抵押价值进行相应调整。4、估价结果不含二次装修价值。本报告假设：估价对象无可能影响估价结果的瑕疵事项，在批准土地使用年限内地上建筑物保持结构安全，能够正常持续使用。2、本报告假设：继续按现有用途使用。二、限制条件1、本估价报告中所依据的有关资料由委托人提供，委托人保证资料的真实性，合法性。估价报告是在估价人员专业知识和业务能力范围内力求准确，如由于委托人提供资料不真实而造成评估价值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。2、本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场均是正常稳定发展的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前的状况确定的。3、本报告估价结果是估价对象于估价时点的房地产价值，此结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作其它用途。4、本次估价过程中涉及的估价对象建筑面积以及建筑结构以委托人提供的（与前面呼应）房字第*号房屋所有权证为准。2、由于委托方未提供国有土地使用证，本次估价设定：估价对象土地性质为国有出让用地，用途为住宅。如与土地管理部门登记情况不符，应以土地管理部门为准，且估价结果应做相应调整。6、本次估价未考虑未来市场环境变化和短期强制处分可能对估价结论的影响。7、未经估价方和委托人书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。8、本报告系由各部分内容有机结合组成的一个密不可分的整体。任何人对本报告的转述应整体进行，而对本报告任何部分内容的摘取引用均极可能严重歪曲本估价机构及估价人员之本意。9、报告自正式出具之日起，应用有效期为一年。三、估价报告使用方应特别注意事项1、我们对估价对象的勘察仅限于其外观和使用状况，没有对估价对象建筑物被遮盖、未暴露、难于接触到的部分及设备等质量、安全进行检测，委托人未作特别说明的可能影响估价结果的瑕疵事项，而估价人员根据执业经验一般不能知道的情况下，估价机构和估价人员不承担责任。2、由于房地产的不可移动性和价值较大特性，房地产抵押期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、相关政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格将可能产生较大影响，此种现象提请报告使用方注意。3、由于自然灾害、战争、不可抗力的等其它因素，将造成所抵押房地产坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；而且，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处置价格远远低于其正常价值。4、抵押权人需另行充分考虑抵押期间可能出现的各类风险，从而科学合理确定贷款额度和期限。在房地产市场价格变化较快时（特别是下跌较快时）对估价对象的房地产抵押价值应进行再评估。5、根据国家相关规定，估价对象若以估价结果进入市场转让时，需交纳主要的房地产交易税费为租金的收入的12%，实际房地产交易应缴交的税费应以相关部门征收额为准。未考虑抵押权人特殊处置方式（如拍卖等）所产生的相关费用。6、本估价报告不考虑估价对象的变现能力，不进行价值变现能力的分析。房地产抵押估价结果报告受（江俊祥）委托，本公司对坐落于南昌市绿水湖新区红谷大道1658好（钢混结构，建筑面积5600，其中共有面积50）房地产进行了估价的现时市场价值进行估价。一、委托人姓名：段誉身份证号码：*二、受托估价机构名 称：逍遥物业管理有限公司法定代表人：虚竹住 所：河南嵩山少林寺资质等级：一级证书编号：建房估证字【2010】001号批准文号：*三、估价对象1、估价对象权属根据委托人提供的房字第*号房屋所有权证记载：估价对象红门凯旋写字楼座落于绿水湖新区红谷大道1658号某房产，该房产为钢混结构，建筑面积5600，其中共有面积50），设计用途为商业写字楼。由于委托方未提供国有土地使用证，本次估价设定：估价对象土地性质为国有出让用地，用途为商业写字楼。如与土地管理部门登记情况不符，应以土地管理部门为准，且估价结果应做相应调整。2、估价对象现状估价对象所在的绿水湖新区红谷大道1658号某房产约为2007年6月20日年建成的商用写字楼。所处的地段基本情况为：委估红门凯旋写字楼为A楼共17层1单元；平面布置：形状为矩形，周边位较为繁华的商业街，层高约为3.6米。室内装修：入户不锈钢玻璃地弹门，铝合金玻璃窗户；地面为5050的花岗岩地面，墙面及天棚为抹灰刷白饰面，各层各设一中央大空调，石膏板吊顶，白炽灯灯；卫生间为陶瓷装地面，石膏板吊顶，三台从一层通向17层的电梯，消防梯扶手为不锈钢。现场勘察：为A楼共17层1单元；平面布置：形状为矩形，周边位较为繁华的商业街，层高约为3.6米。室内装修：入户不锈钢玻璃地弹门，铝合金玻璃窗户；地面为5050的花岗岩地面，墙面及天棚为抹灰刷白饰面，各层各设一中央大空调，石膏板吊顶，白炽灯灯；卫生间为陶瓷装地面，石膏板吊顶，三台从一层通向17层的电梯，消防梯扶手为不锈钢。估价对象现状用途与法定用途相同。3、估价对象所处地理位置和周围环境简况估价对象坐落于南昌市绿水湖新区红谷大道1658号，位于红谷大道以北，踞南昌中央商务区，距赣江仅咫尺之遥，与泰耐克金融中心相望，该区域内路网密度较大，附近有17路、229路、229路、204路228路等多路公交车停靠春晖路口，写字楼大门距公交站点仅为几百步路，交通便捷；附近有育新中小学、南昌二中、南昌五中、红谷一中、师大附中新校区，沙井集贸市场、洪客隆超市等，人流量大，商服繁华度较高，银行、超市、学校等各种市政基础与生活配套服务设施齐全。估价对象所处宗地属一级居住用地。其相对地理位置如上图： 四、估价目的为委托人抵押该写字楼提供公开市场价值的参考依据。 五、估价时点 2010年6月6日六、价值定义：本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。1、本报告估价金额是以抵押方式将估价对象房地产作为债权担保时的价值。2、本报告估价出的抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3、本报告估价的价值设定于估价时点在完全权利状态无其他项权利的正常市场价值（不包含室内二次装修价值）。4、本报告估价的价值是指土地使用权为出让状态下的房地产市场价值。七、估价依据1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范和GB/T18210-2001城镇土地估价规程；2、中华人民共和国城市房地产管理法和建设部及省政府等有关规定；3、中华人民共和国土地管理法；4、江西省房地产价格评估管理暂行办法；2、房地产抵押估价指导意见； 6、（与前面划分土地级别的文件一样）划分；7、委托人签署的南昌市市房地产估价委托合同及委托人提供的房字第*号房屋所有权证等有关资料；8、本公司掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。十、估价原则本估价报告在遵循“独立、客观、公正、合法、谨慎”原则的前提下，具体依据如下原则：1、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用的为前提估价。2、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3、估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法与自己所用的方法要一致，请自己酌情处理由于估价对象是商用写字楼，出租该写字楼有将能获得收益，根据估价对象的具有收益性的特点，因此本估价报告采用的技术路线是：先用市场比较法求出该写字楼的租金，再利用租金最终求出估价对象的客观合理的市场价值。估本次估价报告采用市场法和收益法求出估价对象的客观合理的市场价值。收益法的定义：运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正。收益法的公式：V = ar1-1(1+r) n市场法的公式: V =可比实例成交价格*交易情况修正*交易日期修正*个别因素修正*区域因素修正十、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，选取科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过细致计算并结合估价经验，确定在满足全部估价假设及限制条件下，估价对象某房产21#楼402单元房地产在估价时点（2010年6月6日）的房地产市场价值为大写人民币壹仟贰佰零壹仟万零捌佰元整（小写RMB: 1201.08万元）。根据抵押估价目的，扣除法定优先受偿款后的房地产市场价值为大写人民币壹仟贰佰零壹仟万零捌佰元整（小写RMB: 1201.08万元）。十一、估价人员：注册房地产估价师（签章）： *十二、估价作业日期：2010年5月20日至2010年6月6日十三、估价报告应用的有效期自本估价报告出具之日起一年内有效。 逍遥物业管理有限公司 2010 年 6 月 6 日 房地产抵押估价技术报告一、个别因素估价对象是于2007年6月20日年建成的商用写字楼。该写字楼为17层的高层建筑，剪力墙框架结构，楼宇平面呈条状；楼体外墙为实感喷涂，整体外观较为平整，墙体无明显破损，整栋均采用铝合金玻璃窗，通风采光能力良好。该楼共有6个梯位，其中有三台电梯，梯间地面为水磨石地砖;该楼宇设有中央大空调26台，每层一个；供电、供水、供暖、照明设备齐全。委估对象为A楼共17层1单元；平面布置：形状为矩形，周边位较为繁华的商业街，层高约为3.6米。室内装修：入户不锈钢玻璃地弹门，铝合金玻璃窗户；地面为5050的花岗岩地面，墙面及天棚为抹灰刷白饰面，各层各设一中央大空调，石膏板吊顶，白炽灯灯；卫生间为陶瓷装地面，石膏板吊顶，三台从一层通向17层的电梯，消防梯扶手为不锈钢。现场勘察：为A楼共17层1单元；平面布置：形状为矩形，周边位较为繁华的商业街，层高约为3.6米。室内装修：入户不锈钢玻璃地弹门，铝合金玻璃窗户；地面为5050的花岗岩地面，墙面及天棚为抹灰刷白饰面，各层各设一中央大空调，石膏板吊顶，白炽灯灯；卫生间为陶瓷装地面，石膏板吊顶，三台从一层通向17层的电梯，消防梯扶手为不锈钢。估价对象现状用途与法定用途一致。二、区域因素分析估价对象坐落于南昌市绿水湖新区红谷大道1658号，位于红谷大道以北，踞南昌中央商务区，距赣江仅咫尺之遥，与泰耐克金融中心相望，该区域内路网密度较大，附近有17路、229路、229路、204路228路等多路公交车停靠春晖路口，写字楼大门距公交站点仅为几百步路，交通便捷；附近有育新中小学、南昌二中、南昌五中、红谷一中、师大附中新校区，沙井集贸市场、洪客隆超市等，人流量大，商服繁华度较高，银行、超市、学校等各种市政基础与生活配套服务设施齐全。三、市场背景分析尽管楼市在政府一系列严厉政策的打压下逐渐呈现出下滑的趋势，但这并不明显地影响到写字楼出租市场的发展。再者，伴随着南昌市政府绿水湖新区的进一步的开发，各大行政单位和房地产开发企业的陆续迁入，绿水湖的商业地位与价值逐层攀升，因此绿水湖新区的写字楼交易市场从长远来看具有增值的巨大潜力。四、最高最佳使用分析根据建筑物设计使用功能及写字楼交易市场向好的状况的分析，商用写字楼有一定的需求市场。因此，估价对象要达到最高最佳使用，出租写字楼用途最为有利，故本次评估确定估价对象在估价时点为商用写字楼出租用途。五、估价方法由于估价对象是商用写字楼，出租该写字楼有将能获得收益，根据估价对象的具有收益性的特点，因此本估价报告采用的技术路线是：先用市场比较法求出该写字楼的租金，再利用租金最终求出估价对象的客观合理的市场价值。估本次估价报告采用市场法和收益法求出估价对象的客观合理的市场价值。收益法的定义：运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正。收益法的公式：V = ar1-1(1+r)m-n市场法的公式: V =可比实例房地产成交价格*交易情况修正*交易日期修正*个别因素修正*区域因素修正六、估价测算过程1）、用市场法求出写字楼的月租金额1、选取可比实例：实例项目实例实例 实例C名称红谷现代城写字楼成交日期丰和都会写字楼圣淘沙花园写字楼位置绿水湖区丰和大道1368号绿水湖丰和大道三路口南昌市新区赣江江畔结构框架框架框架装修中高等中等普通成交日期 2010年1月2010年3月2010年5月2、交易情况修正 根据所掌握材料，可比实例A、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。3、交易日期修正由于绿水湖新区现今写字楼租赁市场状况较为稳定，且可比实例成交日期至估价时点较近，故无需进行交易日期修正。4、交易状况修正 根据估价人员现场勘查和所掌握的资料，3个可比实例的交易状况修正如下表所示： 区域因素修正交易状况因素权数估价对象实例A实例B实例C繁华程度0.220232219交通便捷程度0.220182018基础及公共配套设施完备度0.220211921景观和环境条件0.220221720规划限制0.220182219综合110010210097个 别 因 素小区配套与品牌差异0.11012119物业管理0.1109108环境和景观0.110101012楼宇档次0.11012910建筑结构0.110999写字楼/总楼层(自然层)0.11010108朝向及位置0.110111110面积0.11011119平面布置0.1109109房屋新旧程度0.1109910总评1100102100945、求出比准价格 把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，期计算列表如下：实例项目实例A实例B实例C成交价格（元|平方米）282520交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/1001000/100100/100区域因素修正100/102100/100100/97个别因素修正100/102100/100100/94修正后的价格272526注：由于可比实例修正后的租金接近，故采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准结果。经计算可得，估价对象写字楼的租金价格=（27+25+26）/3=26 2)、用收益法求出写字楼公开的市场价值1、经调查得知，红门凯旋写字楼的出租率为85%，可出租面积为90%，故该写字楼的年有毛收入为2612560090%85%133.66万元。2、计算估价对象的年运营费用a、管理费用:取年有效毛收入的3%计 管理费=133.663%=4.01（万元/年）b、由于估价对象有效使用年限短，且墙体受到良好地维护，估维修费略微不计；c、税金：营业税及附加税按有效毛收入的5.5%计算，房产税为有效毛收入的12%，合计为有效毛收入的17.5%； 税金=133.6617.5%=23.39（万元/年）d、保险费：保险费按建筑物的重置价的千分之二计算，建筑物重置价按4500元/计算，则 保险费=450056000.002=5.04万（万元/年）e、年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费 =4.01+0+23.39+5.04 =32.44（万元/年）3、计算该写字楼的年净收益 年净收益=年有效毛收入-年可运营费用 =133.66-32.44 =101.22（万元/年）4、资本化率r的确定 采用安全利率加风险调整法。安全利率取国家一年期存款利率2.25%，风险调整值根据政府地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为6.08%; 资本化率r=2.25%+6.01%=8.06%5、计算估价对象的收益价格 V = a/r1-1/(1+r) m-n估价对象使用年限为40年，已经使用年限1年，则 市场价值总额=101.228.06%【1-1（1+8.01%）m-n】 =1201.08（万元） 则估价对象的市场单价=1201.08万5600=2144.8（元/）4、估价结果根据委托人提供的房子第*房屋所有权证载明，红门凯旋写字楼建筑面积5600，则：红门凯旋写字楼估价值=1201.08（万元）=1201.08万（元）估价取整为1201.08万元。2、法定优先受偿款的确定根据相关