古镇开发建设及土地整理总体策划实施方案.doc

*古镇整体开发建设总体实施方案根据4月30日*文化旅游专题会精神，按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、有序推进”整体打造*古镇的原则，*文旅公司与*镇配合已全面完成*古镇土地整理测算、旅游策划、商业策划等工作，正在开展*古镇文庙、翰林院等文物维修设计及核心区修建性详规设计、项目招商和融资贷款等工作，在此基础上，特制定*古镇整体打造实施方案。一、*古镇开发建设范围*古镇整体开发建设范围涵盖*镇城镇建设规划区范围，面积4674亩（3.1平方公里），分为核心保护区、一般保护区和外围发展区。将古镇传统院落较为集中的一环路以内区域为古镇核心保护区和一般保护区，其中核心保护区面积386亩，东接沙西线，北至崇槐里，西至文庙、翰林院，南至东西大街；一般保护区土地面积321亩，分为烈士陵园片区（111亩）和梅花御井片区（210亩）；一环路以外其他区域为外围发展区，面积为3307亩。二、*古镇开发建设定位在充分挖掘*国学遗风，公馆余韵，山水田园，绿色低碳等文化旅游资源的基础上，将*古镇总体形象定位为“天府记忆之城”。重点体现乐活*、绿色*、艺术*、悠客*五大主题。在文态上着重反映*古蜀故都、天府之源的历史记忆元素；在形态上突破成都周边古镇都是传统川西民居建筑风格的格局，除文保单位和崇槐里保持原有形态外，新建旅游商业街道和现有建筑风貌改造尽量体现中西结合的建筑创新，突出个性和时代特色；在业态上主打文化艺术和休闲体验主题，重点发展乡村休闲、川菜美食、文化创意、工艺品制作展销等文化旅游业。按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、有序推进”整体打造*古镇的原则，将古镇分为核心保护利用区、一般保护利用区和外围发展区三个区域分片开发建设，着力将*古镇打造为历史文化厚重、建筑风格独特、产业支撑有力、经济效益明显的文化旅游休闲小镇和成都市现代田园城市示范线（沙西线）的重要支撑点。三、建设内容核心保护区重点对其区域内的文物建筑进行保护性修缮，其它建筑进行风貌改造或规划重建，保持文化、文物的历史延续打造为集休闲度假、美食购物、博物展销、国学体验、文化创意、商务会议为一体的特色文化旅游商业街区。一般保护区作为古镇核心保护区的外围补充，通过基础配套、风貌改造、建筑修缮等方式，尽量保持原有空间布局和建筑特色，让游客在这里探寻古镇的原真生活方式，感受川西居民的市井生活。外围发展区（包括漂流半岛），除部分保留建筑外，原则上规划重建。主要发展文化创意、川菜美食、乡村休闲等特色文化旅游产业，配套发展乡村酒店、企业总部和高端旅游房地产等项目。四、*古镇开发建设工作目标*古镇整体开发建设工作计划用五年时间完成，其中核心保护区分两期建设，计划用3年时间完成。2010年，完成古镇建设总体策划，完成核心区修建性详规编制、道路景观及主要项目施工图设计，启动核心区梁家大院、崇槐里、文庙、翰林院等古建筑维修；启动*古镇核心区一期建设；启动古镇建设总体概念规划和控制性详规编制；全面开展主要项目招商工作。2011年，在8月底前完成核心区一期部分建设项目，完成一条从入口广场、崇槐里、梁家大院、公园、文庙、翰林院的旅游线路，初步形成接待能力；12月底前基本完成核心区一期建设；启动古镇核心区二期建设和拆迁安置房建设；完成核心区主要项目招商工作；启动*古镇外围发展区土地整理；启动漂流半岛项目建设。 2012年，全面完成古镇核心区建设，打造成独具特色、富有影响的文化旅游特色街区；初步完成漂流半岛等项目建设，全面启动外围发展区项目建设。2013年至2014年，全力推进一般保护利用区和外围发展区项目建设，努力把*古镇打造成历史文化厚重、建筑风格独特、产业支撑有力、经济效益明显的文化旅游休闲基地和现代田园示范城镇。五、*古镇开发建设运作模式及管理机制（一）运作模式按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行”的原则及“项目锁定资源，资源置换资金”的模式，引进华西集团公司合作方式，实施整体打造*古镇核心区和外围发展区。*古镇整体打造方案报给*委、*政府审定后，采取以下模式，全面实施项目招商和开发建设：由*镇政府与华西集团对接负责城镇整体规划建设与日常管理工作，华西集团负责实施*城镇区域整体一级土地整理，并与文旅公司共同合作打造古镇核心文化旅游景区（共同统一规划设计和对外宣传，由文旅公司作为项目业主，并负责业态招商和后期营运管理，华西集团负责借资和承建，其投入资金在*城镇土地整理收益*政府分成部分中抵扣，或通过锁定部分地块土地整理收益保障还款）。（二）管理机制*古镇开发建设指挥部作为*古镇城镇开发建设的领导和管理机构，主要职责是在*委、*政府的领导下，统筹协调规划建设工作、项目审定工作、产业发展工作、重大资金管理工作，研究解决开发建设中的重大问题，全面推动*古镇开发建设工作；指挥部办公室负责*古镇开发建设的统筹协调和目标督查等工作；指挥部各成员单位按照各自职责负责相应工作协调配合；*镇政府对接华西集团，主要负责*古镇整体规划建设管理工作、拆迁安置、公共秩序、社会事务等工作。*文旅公司作为核心区建设业主与华西集团合作，主要负责核心文化旅游景区的策划、规划、招商和后期运营管理等工作。六、*古镇整体开发土地整理分析（一）土地整理思路*镇城镇规划建设区域内有条件建设区土地面积4014亩（未含漂流半岛区域660亩），其中国有土地1266亩，集体土地2748亩（集体建设用地2209亩，一般农用地539亩）。本着保护和开发利用相结合原则，将*古镇划分为核心保护区（386亩）、一般保护区（321亩）、外围发展区（3307亩）。将传统院落较为集中的一环路以内区域划为古镇核心保护利用区和一般保护利用区，对核心保护利用区域内的文物类建筑进行保护性修缮，其它则进行风貌改造或规划重建，逐步打造为核心特色文化旅游街区；一般保护利用区内建筑坚持尽量少拆或不拆，通过基础配套、风貌改造、建筑修缮等方式，尽量保持原有空间布局和建筑特色，延续传承*古镇的历史底蕴、人文风情，体现古镇风貌。一环路以外其他区域为外围发展区，该区域内除部分保留单位外，原则上规划重建。（二）整理成本概算古镇核心保护利用区共需投入拆迁安置、市政基础、公共配套建设、景观营造、风貌改造资金3.27亿元。可整理文化旅游用地150亩，近期按60万元/亩挂牌出让计，预计可产生收入0.9亿元，新建商业街18000预计产生收益1.08亿元。除去土地和新建商业街收益后，还需政府投入核心区古镇维护建设资金1.29亿元。古镇外围发展区和一般保护区总面积3628亩，综合整理经综合整理可获得经营性净用地约2000亩，综合土地整理成本预计98万元/亩。以上测算数据是依据现有规划结合古镇打造实际测算，可为对外